Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 6 de Agosto de 2008

En el presente expediente corren insertas, entre otras, las actuaciones siguientes:

1. Escrito libelar, presentado por el abogado P.M.V., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana B.M.E., en el cual se lee:

   …Mi mandante celebró contrato de opción de compra-venta futura con OR, C.A, de acuerdo a contrato autenticado en la Notaría Pública Quinta de Valencia, el 19 de marzo de 2004, anotado bajo el Nro. 27, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble… constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° C-16, con un área aproximada de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS CON NUEVE CENTÍMETROS CUADRADOS (127,99 m2) con dos puestos de estacionamiento ubicados frente a la vivienda; comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En cinco metros con cincuenta y ocho centímetros (5,58 m) con vialidad interna; SUR: En cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 m) con predio de P.M., divide pared propia; ESTE: En veintidós (22) metros (22 m) con Parcela C-17; y OESTE: En veintiún metros con veinticinco centímetros (21,25 m) con Parcela C-15 y la vivienda bifamiliar distinguida con el N° 16-C, pareada por los retiros laterales de dos (2) plantas de construcción tradicional de entrepiso y techo de platabandas, conformada en Planta Baja por recibo, Comedor, Cocina, Lavadero, Terraza, Baño, Cuarto de Deposito debajo de la Escalera; y en la Planta Alta por Cuarto Principal con Baño Privado, una Habitación, un estar íntimo, un baño y pasillo de circulación; acabado de obra gris, con un área aproximada de construcción de noventa y ocho metros cuadrados (98 m2). La referida parcela forma parte de un terreno de mayor extensión en la antigua Colonia de Bárbula, Final de la Av. Universidad, del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo… En este contrato de opción de compra venta futura OR, C.A. se obligaba a construir y a vender a B.M.E. y ésta se obligaba a su vez a comprarte a OR, C.A., el inmueble objeto de esta pretensión para que ella lo destinara para vivienda. El plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta se estableció para el 21-02-2005, y se dio un plazo de 15 días de gracia adicional, en caso de que cualquiera de las partes no tenga todos los recaudos necesarios, según anexo “B” de la cláusula CUARTA del instrumento fundamental de la acción…

   El precio del inmueble se fijó en la cantidad de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000) pagaderos de la siguiente manera: 1) la cantidad de treinta y dos millones de bolívares, con sus respectivos intereses calculados al 2% mensual, equivalente al 24% anual; y 2) La cantidad de treinta y cuatro millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 34.500.000,00) pagadero al momento de la firma del documento definitivo de compra venta, a estos Bs. 34.500.000 le sería aplicable el INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (IPC) que dicte el Banco Central de Venezuela desde el 19-03-2004 hasta la protocolización del documento definitivo de compra venta…

   …Ahora bien, el precio del inmueble es indeterminado ya que a los Bs. 34.500.000 hay que adicionarle el IPC que dicte el Banco Central de Venezuela y a los Bs. 32.000.000 hay que agregarle los intereses.

   OR, C.A. no puede cobrar intereses a una tasa mayor que el 12% anual que es el interés máximo que se puede cobrar entre comerciantes de conformidad con el artículo 108 del Código de Comercio… El cobrar intereses a una tasa superior al 12% anual se cae un el delito de la usura tipificado en el Art. 1 del Decreto N° 247 del 09-04-1946...

   …Es cierto que los contratos son ley entre las partes pero cuando se trata de una estipulación ilegal se debe regir por la ley, por lo tanto el interés legal es el 12% anual en caso de comerciantes, equivalente al 1% mensual el que devenga los Bs. 32.000.000,00…

   …Benita M.E. pagó a OR. C.A., por concepto de pago del inmueble Bs. 32.586.000,00 de la siguiente manera:

   a) Bs. 1.000.000,00 al momento de la firma del contrato de compra venta futura…

   b) Posteriormente pagó Bs. 31.586.000 en letras de cambio libradas por la compradora en fecha 19-03-2004, a la orden de OR, C.A….

   …de acuerdo al contrato OR, C.A. el 21-02-2005, debió haber concluido el inmueble, y al 06-06-2005 no lo había terminado como consta de constancia emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo… y hasta la presente fecha no le ha indicado cuando se firmará el contrato definitivo de compra-venta del inmueble ante le Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente y en el que yo tengo la obligación de pagar el saldo del precio del inmueble como lo establece el contrato. Que de esta forma OR, C.A. ha incumplido el contrato celebrado, ocasionando daños económicos a su representada constituidos por la imposibilidad de disponer del inmueble objeto del contrato y tampoco poder disponer del dinero invertido en otro inmueble para poder solucionar su problema habitacional, y estando la cantidad de Bs. 32.586.000 en manos de la vendedora, porque la compradora se los entregó de buena fe, la inflación hace que cada día sea más difícil para mi representada que pueda adquirir un inmueble con las mismas o similares características en el precio que lo contrató y en consecuencia debe seguir alquilada… como consta de contrato de arrendamiento marcado “E” del cual se desprende que mi presentada paga Bs. 500.000,00 mensuales en el inmueble donde vive…

   …Si la fecha de entrega del inmueble era el 21-02-2003 más 15 días de gracia, eso quiere decir que el canon de arrendamiento pagado por mi mandante es un daño patrimonial causado por OR, C.A. a partir del 09 de marzo de 2005, inclusive, equivalente a Bs. 1.866.666,66, consecuencia de la falta de cumplimiento en la entrega del inmueble… calculado a razón de Bs. 366.666,66 el canon de arrendamiento el mes de marzo de 2005, contado desde el 09 de marzo de 2005 hasta el 31 de marzo de 2005, y el canon del mes de abril de 2005, mayo de 2005 y junio de 2005 a razón de Bs. 500.000 cada mes…

   …por esta razón por lo que ocurro ante usted a demandar en nombre de B.M.E., en su carácter de COMPRADORA, de conformidad con los Artículos 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil a OR, C.A…. en su carácter de VENDEDORA, para que cumpla o en su defecto a ello sea condenado en lo siguiente por el Tribunal: 1) En cumplir el Contrato de opción de compra venta, culminar el inmueble y protocolizar el documento definitivo de compra venta de la casa en la Oficina de Registro Subalterno correspondiente y entregarle a B.M.E. el inmueble objeto del mismo. 2) En pagarme la cantidad de Bs. 1.866.666,66, consecuencia de la falta de cumplimiento en la entrega del inmueble y en la falta de protocolización del contrato definitivo de compra venta, por concepto de indemnización por el daño causado consistente en tener que pagar mi representada la cantidad de Bs. 500.000,00 mensuales de arrendamiento por la imposibilidad de poder disponer del inmueble objeto de la pretensión. 3) Los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta el definitivo cumplimiento del contrato cuyo cumplimiento se demanda. 4) Pido que la tasa de interés pactado que devengan los Bs. 32.000.000,00 se reduzcan a la tasa del 3% anual de conformidad con el artículo 1.746 del Código Civil….

   …A los efectos de la fijación del saldo del precio del inmueble piso se fije mediante experticia complementaria del fallo, con el objeto de que mi mandante al momento de la protocolización de la compra venta cumpla con su obligación de pagar el saldo del precio del inmueble directamente a OR, C.A. o lo consigne a su orden en el Expediente.

   Estimo la presente acción en la cantidad de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,00)…

2. Escrito contentivo de contestación a la demanda y reconvención, presentado por la abogada IRAIMA E.F.D.D., en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en el cual se lee:

   …Se desprende del libelo de la demanda que la ciudadana B.M. Estrada… celebró Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta Futura con la Sociedad Mercantil OR, C.A…. mediante el cual se comprometió a adquirir el inmueble en el mismo especificado por el precio de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 66.500.000,00), el cual sería cancelado de conformidad con el Cronograma de Aporte que forma parte integrante del mismo… que el precio convenido se cancelaría Primero: Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00) al momento de la firma del Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta. Segundo: Abonos en forma mensual por la suma de Bs. 32.000.000,00, mediante la emisión de TRECE (13) LETRAS DE CAMBIO, numeradas desde 1/13 hasta el N° 13/13, y el saldo deudor se cancelaría en el acto de protocolización del documento de Compra-Venta definitivo… Las Letras de Cambio que la pare demandante acompaña anexas al libelo de la demanda, no son las Letras de cambio, que fueron libradas y aceptadas por la ciudadana B.M.E., las letras de cambio giradas y aceptadas para ser canceladas fueron emitidas en forma manuscrita, en las cuales se especifica además del número, fecha de emisión, monto, a la orden de OR, C.A. Lugar de pago Valencia, valor Entendido... Dichas letras en ningún momento fueron llenadas a máquin de escribir y tampoco se señala que el VALOR: Ctto Aut, Not. Quinta el 19/03/2004; No. 27; Tomo 5. Las letras de Cambio emitidas en forma manuscrita y signadas con los 1/13 – 2/13 – 3/13 – 4/13 – 5/13 – 6/13 – 7/13 – 8/13 – 9/13 – 10/13 – 11/13 y 12/13, Fueron debidamente canceladas por la Ciudadana B.M.E. y devueltas en la oportunidad del pago. Siendo la Letra de Cambio, un TITULO FORMAL, que en la presente causa, fueron canceladas DOCE (12) Letras de Cambio de las TRECE (13) giradas y aceptadas… y que las mismas provienen de un Contrato subyacente, debidamente autenticado, se hace obligatorio denunciar la falsificación total de las letras de cambio, que constituyen prueba de la obligación adquirida por la parte demandante de conformidad con el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, ya que las letras de cambio que se anexan al libelo, no son las letras de cambio giradas en la negociación, nunca fueron llenadas a maquina de escribir y la misma no esta firmada por el beneficiario. Las firmas tanto del librado aceptante como la del beneficiario, es la misma, además no tienen el sello de OR, C.A…

   …Niego, rechazo y contradigo, que el precio del inmueble sea indeterminado, ya que el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, establece en forma clara el precio del inmueble en (Bs. 66.500.000,00) no pudiendo ser considerado como parte del precio, el Interés compensatorio que tiene derecho a cobrar el propietario en beneficio del capital que debe pagar la compradora durante el tiempo de financiamiento convenido. Tampoco se puede considerar parte del precio, el derecho que tiene el propietario de cobrar las variaciones que ocurran en los aumentos de materiales y de la mano de obra, ya que el objeto del Contrato en (sic) una Compraventa Futura; Así como tampoco se puede considerar parte del precio de venta el interés moratorio que se genera a partir del vencimiento que es la sanción por la demora o el retardo en el cumplimiento.

   Niego, rechazo y contradigo, que la empresa OR, C.A., haya cobrado en dos (2%) anual por interés compensatorio, ya que aunque al momento de calcular el monto de las trece (13) letras de cambio libradas y aceptadas por la ciudadana B.M.E., se hizo sobre la base del 2% mensual, lo pagos efectuados por la Sra. B.L.R., sobre la tasa del 1% MENSUAL…

   …Niego, rechazo y contradigo, que la empresa OR, C.A. haya cometido delito de usura, ya que nunca la ciudadana B.M.E., cancelo el dos por ciento (2%) por concepto de interés compensatorio. Tal como se evidencia de informe preparado por el Contador de la empresa OR, C.A….

   …Niego, rechazo y contradigo, que la tasa verdadera aplicable a la negociación convenida en el contrato objeto de la presente demanda, sea Tres por ciento (3%) por ser un Contrato Civil, ya que el contrato en cuestión en un Contrato Mercantil... por lo tanto el Interés compensatorio, será el uno por ciento (1%) mensual, establecido en el artículo 108 del Código de Comercio. No le es aplicable al Contrato en cuestión el Artículo 1.746 del Código Civil.

   Niego, rechazo y contradigo, que la Ciudadana B.E.M., haya cancelado por concepto de pago del inmueble Bs. 32.586.000,00; Ya que misma cancelo DOCE (12) de las TRECE (13) LETRAS DE CAMBIO, libradas y aceptadas, A CUENTA DE CAPITAL PAGO la suma total de VEINTINUEVE MILLONES CIENTO SESENTA Y SEIS MIL CIENTO TREINTA Y NUEVE CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 29.166.139,50) y A CUENTA DE INTERES COMPENSATORIO PAGO, la suma de DOS MILLONES TRESCIENTOS DIECISIETE MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 2.317.625,52).... EN TOTAL LA CIUDADANA B.E.M., CANCELO LA SUMA TOTAL DE TREINTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO CON CERO DOS CENTIMOS (Bs. 31.483.765,02), tal como se explica claramente en Informe emanado del Contador de la empresa OR, C.A….

   …Niego, rechazo y contradigo, que la empresa OR, C.A., para el 25/02/2005, no haya terminado de construir la casa, Por una parte, porque de la Constancia emitida por la Dirección de desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, que acompaña la demandante marcada "D", no se evidencia la no construcción de la vivienda, ya que la misma no constituye el documento legal para tal probanza, ya que el inmueble a construirse objeto de la presente pretensión no puede existir inscrito, ya que por ser un Parcelamiento en desarrollo, lo que aparece inscrito es sólo la parcela de terreno, ya que el Control de la Construcción se realiza de Conformidad con ACTA DE INSPECCION FINAL, evacuada el 03 de Febrero del año 2005, por la Dirección General de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria – Servicio de Ingeniería Sanitaria – Ministerio de Salud y Desarrollo Social. Mediante la cual se deja constancia que la vivienda signada con el No. 16-C., Se construyo en cumplimiento con las variables sanitarias fundamentales. LA CUAL SE ANEXA… MARCADA “D”…

   …Niego, rechazo y contradigo, que la empresa OR, C.A., No haya notificado cuando se firmara el Contrato definitivo de Compra-venta, ya que LA COMPRADORA, para el momento de la admisión de la demanda, 26 de Julio de 2005; No había cancelado la letra de cambio, signada con el N° 13/13 con vencimiento al 20 de Enero del 2005, situación que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato, no permite que opere la obligación por parte de EL PROPIETARIO, de protocolizar el documento definitivo de compraventa, previa la cancelación de los honorarios profesionales y gastos de registros y la autorización escrita por LA COMPRADORA a EL PROPIETARIO, autorizándolo a imputar las cantidades recibidas en arras, definidas en la Cláusula Novena del Contrato, al precio total del inmueble; Por lo tanto EL PROPIETARIO, no puede cumplir con su obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa, si LA COMPRADORA, no ha cancelado la letra de cambio 13/13… así como los gastos y costos que implican el registro de la escritura…

   …Niego, rechazo y contradigo, que la empresa OR, C.A. le haya causado daños económicos a la ciudadana B.M.E., por la imposibilidad de disponer del inmueble objeto del Contrato y tampoco disponer del dinero invertido en otro inmueble para solucionar su problema de vivienda, ya que la ciudadana B.M.E., nunca cancelo la totalidad de las letras de cambio libradas y aceptadas para ser canceladas a su vencimiento....

   …Niego, rechazo y contradigo, que sea responsabilidad de la empresa OR, C.A., el pago de alquileres que debe erogar la ciudadana B.M.E., por la suma de (Bs. 500.000,00), mensuales, ni por ningún otro concepto.

   Niego, rechazo y contradigo, que sea responsabilidad de la empresa OR, C.A., la imposibilidad que tiene la ciudadana B.M.E., para adquirir otro inmueble de iguales características o similar, ya que la misma no cumplió con su obligación principal cancelar los abonos mensuales, mediante el pago de las letras de cambio libradas y aceptadas.

   Niego, rechazo y contradigo, que la empresa OR, C.A., tenga que: 1) Cumplir el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura. 2) Culminar el inmueble y protocolizar el documento definitivo de compra-venta. 3) Pagar la cantidad de Bs. 1.866.666,66, por concepto de indemnización de daños y perjuicios por tener que pagar Bs. 500.000,00 por concepto de arrendamiento mensuales por la imposibilidad de poder disponer del inmueble objeto de este pretensión. 4) Que la tasa de interés pactado se rebaje al 3% ANUAL de conformidad con el artículo 1.746 del Código Civil. 5) y a cancelar indemnización por cualquier otro daño o perjuicio, civil o penal causado.

   Niego, rechazo y contradigo, que el saldo del precio del inmueble sea fijado mediante experticia complementaria del fallo, por vulnerar el principio básico de la obligación el acuerdo entre las partes y en el presente caso se basa en un contrato bilateral.-

   RECONVENCION

   A tenor del Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 361 –in fine-, propongo la reconvención...

   PRIMERO: Al revisar el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta Futura, objeto de la presente demanda… Se desprende del mismo en cuanto a las obligaciones convenidas y asumidas por el propietario y por la compradora lo siguiente:…

   LA COMPRADORA, Declara conocer y acepta el Proyecto Arquitectónico… LA COMPRADORA acepta y se compromete a adquirir el inmueble… por el precio de Bs. 66.500.000,00. Quedando entendido que para el momento del otorgamiento del documento público de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro competente, LA COMPRADORA, DEBERA, HABER CANCELADO LA TOTALIDAD DE LOS APORTES ESTABLECIDOS EN EL CRONOGRAMA DE APORTE…

   …EL PROPIETARIO podrá disolver de pleno derecho el Contrato de promesa bilateral de compra venta futura, cuando EL COMPRADOR, tarde más treinta (30) días consecutivos en cancelar las cuotas previstas en el CRONOGRAMA DE APORTE - CLAUSULA QUINTA.- EL PROPIETARIO, RETENDRA para sí por concepto de daños y perjuicios el veinticinco por ciento (25%) de todas las cantidades recibidas y devolverá o pondrá a disposición de LA COMPRADORA el saldo restante, si la operación de compraventa no se llevase a efecto por causas imputables a LA COMPRADORA, TALES COMO: A) El incumplimiento en el pago de los aportes EN LA FORMA Y OPORTUNIDAD EN QUE FUERON ASUMIDAS Y QUEDARON ESTIPULADAS, en la Cláusula CUARTA DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA FUTURA. B) Si la COMPRADORA, intentase ceder o traspasar los derechos provenientes adquiridos en el presente contrato sin el consentimiento previo y dado por escrito por el PROPIETARIO aceptando dicho traspaso. e) Si la COMPRADORA, desistiese de esta operación. D) Si LA COMPRADORA, no se presentase el día y hora fijado por EL PROPIETARIO Y las autoridades, previo aviso hecho POR EL PROPIETARIO A LA COMPRADORA, para el acto de protocolización del documento traslativo de propiedad.

   EL PROPIETARIO, devolverá a LA COMPRADORA, UNICAMENTE LAS CANTIDADES RECIBIDAS más una suma equivalente a un VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del monto total recibido como indemnización por daños y perjuicios, cantidad esta que las PARTES RECONOCEN, como INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS, cantidad que las PARTES, acuerdan y aceptan COMO SUFICIENTE para cubrir dichos daños y perjuicios. EN CONSECUENCIA, LA COMPRADORA, NO TENDRA DERECHO A INDEMNIZACION ADICIONAL ALGUNA, NI PODRA RECLAMAR NINGÚN TIPO DE DAÑOS Y PERJUICIOS Y LAS PARTES QUERDARAN LIBERADAS TANTO ENTRE SI COMO CON RELACION AL INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO…

   …LA COMPRADORA para el momento de la admisión de la demanda, 26 de julio de 2005, No había cancelado la letra de cambio, signada con el N° 13/13 con vencimiento al 20 de Enero del 2005, situación que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato, no permite que opere la obligación por parte de EL PROPIETARIO, de protocolizar el documento definitivo de compraventa, previa la cancelación de los honorarios profesionales y gastos de registros y la autorización escrita por LA COMPRADORA a EL PROPIETARIO, autorizándolo a imputar las cantidades recibidas en arras, definidas en la Cláusula Novena del Contrato, al precio total del inmueble; Por lo tanto EL PROPIETARIO, no puede cumplir con su obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa, si LA COMPRADORA, no ha cancelado la letra cambio 13/13 debidamente aceptada para ser pagada a su vencimiento, así como los gastos y costos que implican el registro de la escritura.

   En virtud de lo cual la acción de cumplimiento no ha nacido para EL PROPIETARIO y la Vivienda ya estaba construida de Conformidad con ACTA DE INSPECCIÓN FINAL, evacuada el 03 de febrero del año 2.005, por la Dirección general de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria - Servicio de Ingeniería Sanitaria - Ministerio de Salud y Desarrollo Social. Mediante la cual se deja constancia que la vivienda signada con el N° 16-C. Se construyo en cumplimiento con las variables sanitarias fundamentales…. la cual se anexa marcada "D" y de Copia Fotostática de C.d.A. y terminación de la obra, que se anexa marcada "G".

   …LA COMPRADORA, además de no haber cancelado la letra de cambio 13/13, ni los intereses moratorios causados; tampoco autorizó a EL PROPIETARIO, a imputar las cantidades recibidas en calidad de arras al precio total del inmueble. Por tanto nunca nació la obligación por parte de EL PROPIETARIO, de protocolizar el documento definitivo de compraventa….

   …La Ciudadana B.E.M. solamente, CANCELO LA SUMA TOTAL DE TREINTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO CON CERO DOS CENTIMOS (Bs. 31.483.765,02), tal como se explica claramente en Informe emanado del Contador de la empresa OR, C.A. el cual se anexa marcado "A", y se evidencia de las fotocopias de cheques y planillas originales de depósitos que se anexan…

   …Siendo evidente que LA COMPRADORA, no canceló la letra de cambio 13/13, debidamente aceptada; EL PROPIETARIO, por una parte, no esta obligado a protocolizar el documento definitivo de compraventa y por la otra, tampoco esta obligado a cancelar cantidades de dinero por concepto de daños y perjuicios no especificados ni convenidos en la relación contractual subyacente, ni modificar las condiciones contractuales acordadas....

   …Es el caso… que habiendo la ciudadana B.M.E., incumplido con el pago de las TRECE LETRAS DE CAMBIOS, LIBRADAS Y ACEPTADAS PARA SER PAGADAS A SU VENCIMIENTO, debidamente especificada en el cronograma de aportes, anexo al Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, habiendo incumplido con las demás obligaciones asumidas en el referido Contrato, conforme a las Cláusulas Cuarta, Quinta, Sexta, Novena, Décima Primera y Décima Tercera del referido Contrato. Da derecho a su representada a solicitar la Resolución del Contrato Bilateral de Compra-Venta Futura, habiéndose agotado las vías y gestiones extrajudiciales, es por lo que procede a demandar, como en efecto lo hace a la ciudadana B.M. ESTRADA… para que convenga, o en su defecto sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: Que el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta Futura, esta resuelto de conformidad con las ya citadas Cláusulas en el contenidas. SEGUNDO: De recibir la suma de Bs. 23.612.823,77, por concepto de saldo restante sobre las cantidades pagadas a EL PROPIETARIO, después de deducido el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) tal como se establece en la Cláusula Novena del Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura. TERCERO: Pagar las costas y costos del presente juicio incluyendo los honorarios de abogados…

3. Escrito de contestación a la reconvención, presentado por la ciudadana B.M.E., asistida por el abogado J.S.M., en el cual se lee:

   “…PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo en virtud de que la propietaria representada por la Sociedad Mercantil OR, C.A., se obligó, con el Contrato de Promesa Bilateral de compra-venta futura, objeto de esta demanda, a construir un inmueble, específicamente en la parcela marcada con el Nro. C-16, en el conjunto Residencial LOS FRAILEJONES en jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo, cuyas especificaciones están determinadas en el referido contrato… se otorga quince (15) días de gracia en caso de que alguna de las partes no reunieran los recaudos necesarios para dicha protocolización, así lo establece el contrato en la cláusula cuarta, es el caso ciudadana Juez que para la fecha 26-07-2005 la Sociedad Mercantil OR C.A…. no poseía de cédula de habitabilidad por ante la Alcaldía de Naguanagua, requisito que es indispensable para la protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario, como es visto la parte reconviniente presenta un instrumento que nos indica que la terminación de la obra fue en fecha 18 de agosto de 2005… es decir, para la fecha 21 de febrero de 2005, ni sumado la prorroga, que seria a la fecha 08 de marzo de 2005, la constructora OR, C.A., no había culminado con la obra, y a confesión de parte relevo de pruebas.

niego, rechazo y contradigo el escrito de reconvención en virtud de que el contrato bilateral de compra-venta futura, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de V.E.C., folio No. 27, tomo 54, de fecha 19 de marzo de 2004, hace referencia solo a las obligaciones de la ciudadana BEINA MARTINO ESTRADA… más no menciona obligaciones de la Sociedad Mercantil OR, C.A….

La Sociedad Mercantil OR, C.A,… se obliga mediante contrato a construir un inmueble en una parcela de terreno distinguida con el No. C-16, en un área de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y NUEVE DECIMETROS (127,99 MTRS2), inmueble constituido por una vivienda distinguida con el No. 16-C… se obligó a vender el inmueble, una vez que estuviese construido, en un precio de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,00), con una inicial de TREINTA Y DOS MILLONES (Bs. 32.000.000,00), divididos en trece (13) letras de cambio…

…sumados al monto de las letras de cambio y la reserva ya pagadas por la ciudadana B.M.E.… da un total de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 32.586.000,00)… para la fecha 21 de febrero de 2005 la Sociedad Mercantil OR; C.A…. no había culminado la construcción de la vivienda…

… la letra de cambio Nro 13/13 que es de un monto de CINCO MILLONES DOSCIENTOS DOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.202.000,00), que tiene fecha de vencimiento 20 de febrero de 2005, forma parte del saldo restante de el inmueble, es decir, de lo que la ciudadana B.M.E.… debía pagar en el momento de la protocolización de la venta pura y simple del mismo inmueble…

Niego, rechazo y contradigo en virtud de que la ciudadana B.M. ESTRADA… no se ha negado a pagar nunca, y de hecho antes del 23 de diciembre de 2004 ya había pagado la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 32.586.000,00), que es la inicial establecida en el cronograma de pago… QUINTO: La ciudadana B.M. ESTRADA… se opone, rechaza y contradice la reconvención desde el punto de vista de que la Accionante OR, C.A… en virtud de que en la cláusula cuarta del contrato de Promesa bilateral de compra venta futura, objeto de este contrato, indica un término para el 21 de febrero de 2.005, fecha para la protocolización de la venta pura y simple del inmueble, pero… la Sociedad Mercantil no poseía la cédula de Habitabilidad de las casas construidas para esta fecha, instrumento que es una condición para la protocolización por ante el Registro Inmobiliario respectivo, de la venta pura y simple del inmueble, como así lo establece el artículo 52, ordinal 6° de la Ley de Registro Público…

Hacemos la salvedad de que la pretensión de la ciudadana B.M.E.… es que se haga entrega material del inmueble y ella está dispuesta a pagar todo el saldo del contrato, es decir, la suma de TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 34.500.000,00) menos los daños y perjuicios a que diera lugar, en el mismo momento en que se realice la protocolización ante el Registro Inmobiliario respectivo… SEXTO: Rechazo, contradigo y se opone a lo establecido en la reconvención, en virtud de que en fecha 23 de diciembre de 2004 la ciudadana B.M. ESTRADA… había cumplido con el cronograma de pago establecido por la Sociedad Mercantil OR, C.A., en el contrato de Promesa Bilateral de compra venta futura y después de cinco (5) meses contados a partir del término de protocolización, es decir, desde el 21 de febrero de 2005 y hasta el 16 de julio de 2005, fecha en que se introdujo el libelo de demanda… no había culminado la construcción del inmueble, así lo podemos verificar e el oficio emitido por la Alcaldía de Naguanagua bajo el No. 299/2005 de fecha 06 de junio de 2005… SEPTIMO:… la apoderada de la sociedad mercantil OR, C.A… no posee las cualidades suficientes para ejercer la reconvención, según poder consignado en el expediente, esto en virtud de lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y la jurisprudencia de fecha 14 de agosto de 1986… para poder ejercer la reconvención es necesario un poder especial, es por esto que en base a lo establecido en el artículo 346, ordinal tercero (3º) del Código de Procedimiento Civil, opongo la cuestión previa establecida, en virtud de que el poder consignado en el folio No. 137 no se le otorga cualidades suficiente para poder ejercer esta acción de reconvención. OCTAVO: Rechazo, contradigo y me opongo a la acción resolutoria que ellos solicitan en virtud de que para que opere la acción resolutoria establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, es necesario que la ejerza la parte que cumplió con el contrato, y la parte que cumplió fue la ciudadana B.M. ESTRADA… y no la Sociedad Mercantil OR, C.A… que para la fecha de la protocolización de la venta pura y simple no poseía los requisitos esenciales para tal protocolización, en virtud de esto solicitamos… la entrega material del inmueble… con su respectiva protocolización por ante el Registro Inmobiliario respectivo, más los daños y perjuicios que se le han ocasionado en virtud de la tardanza en dicha entrega material. NOVENO: Niego, rechazo y contradigo que la ciudadana B.M. ESTRADA… haya incumplido con las cláusulas obligacionales del contrato, ya que… la letra 13/13 no es parte de la inicial, si no más bien, es parte del saldo restante, y que en ningún momento se ha negado a pagarla, pero que lo hará al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble…. En cuanto al alegato de que las letras de cambio que presenta en este juicio la ciudadana B.M. ESTRADA… son falsas… el autor Rengle Romberg en su texto “Tratado de Derecho Procesal Civil”… establece que la carga de las pruebas incumben en cabeza de quien alega un hecho, sea demandante o demandado, no al que niegue y la actividad del sentenciador queda limitada a resolver si el actor ha demostrado o no plenamente los extremos requeridos por la ley y consecuencialmente si la acción… intentada es o no fundada en derecho… es por esto que le solicito a este d.T. que ordene a la parte reconviniente que presente las originales de las letras de cambio firmadas por la ciudadana B.M. ESTRADA… que indiquen el incumplimiento del cronograma de pago establecido en el contrato de Promesa bilateral de compra venta futura. DECIMO: La ciudadana B.M. ESTRADA… ratifica ante el tribunal que pagará el saldo de la deuda restante, es decir, TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 34.500.000,00) en el mismo momento en que se realice la protocolización ante el Registro inmobiliario respectivo, incluyendo en este monto la cantidad establecida en la letra 13/13 que es de CINCO MILLONES DOSCIENTOS DOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.202.000,00)…”

4. Sentencia definitiva dictada el 04 de diciembre de 2007, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:

   …En mérito a las razones expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia… administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, propuesta por la ciudadana B.M.E., contra la Sociedad Mercantil OR, C.A., todos identificados suficientemente en autos; en consecuencia, se ordena a la parte demandada a otorgarle a la ciudadana B.M.E., ya identificada, el documento definitivo de compra venta del inmueble en la Oficina de Registro correspondiente, de la misma forma hacerle entrega del referido inmueble, y ASI SE DECIDE…

5. Diligencia de fecha 06 de febrero de 2008, suscrita por la abogada IRAIMA E.F.D.D., en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en la cual apela del auto anterior.

6. Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 12 de febrero de 2008, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada IRAIMA E.F.D.D., en su carácter de apoderada judicial de la accionada, contra la sentencia dictada el 04 de diciembre de 2007, por el Juzgado “a-quo”.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:

1. - Copia cerificada de contrato autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, el 19 de marzo de 2004, bajo el Nro. 27, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, marcada “B”.

   Este documento al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que la accionada, sociedad mercantil OR, C.A., en su carácter de propietaria, celebró con la accionante, ciudadana B.M.E., en su carácter de compradora, un contrato de “PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA FUTURA”, en el cual la propietaria, se comprometió a construir la vivienda bifamiliar distinguida con el No. 16-C, en el inmueble constituido por la parcela de terreno No. C-16, de un área aproximada de CIENTO VEINTISIEE METROS CUADRADOS CON NUEVE CENTIMETROS CUADRADOS (127,99 M2), con dos puestos de estacionamiento ubicados frente a la vivienda; comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En cinco metros con cincuenta y ocho centímetros (5,58 m) con vialidad interna; SUR: En cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 m) con predio de P.M., divide pared propia; ESTE: En veintidós (22) metros (22 m) con Parcela C-17; y OESTE: En veintiún metros con veinticinco centímetros (21,25 m) con Parcela C-15; en el Conjunto Residencial Los Frailejones, ubicado en la antigua Colonia de Bárbula, final de la Avenida Universidad, en el Municipio Naguanagua, Estado Carabobo, por el precio de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,00), el cual la accionante, se comprometió a pagar en la forma establecida en el “CRONOGRAMA DE APORTE” anexo al referido contrato, el cual forma parte integrante del mismo, estableciendo un plazo para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, hasta el 21 de febrero de 2005, conviniendo ambas partes en otorgar un plazo de gracia de quince (15) días más, en caso de que una de ellas, no tuviera los recaudos necesarios para el registro del documento de venta definitivo dentro del primer lapso, Y ASI SE DECIDE.

2. - Originales de letras de cambio Nros. 1/13, 2/13, 3/13, 4/13, 5/13, 6/13, 7/13, 8/13, 9/13, 10/13, 11/13 y 12/13, libradas y aceptadas por la accionante, ciudadana BENTINA MARTINO, a la orden de la accionada, sociedad mercantil OR, C.A., marcadas “C”.

   Este Sentenciador observa que dichos instrumentos son de los llamados “documentos privados”, los cuales pueden “…ser definidos como aquellos que por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y trascienden tal sólo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución…” (citado del “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” por E.C.B., páginas 805 y 806), los cuales a pesar de que la parte demandada en su escrito de contestación señala, que las mismas nunca fueron llenadas a máquina de escribir, y que las cambiales acompañadas al escrito libelar no son las letras de cambio que fueron libradas y aceptadas por la accionante con motivo del contrato del contrato de “PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA FUTURA”, por cuanto habían sido emitidas en forma manuscrita; esta Alzada observa que las mismas, fueron debidamente firmadas por el librado, por lo que esta Alzada les da valor probatorio a las referidas cambiales, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado el contenido de las mismas, Y ASI SE DECIDE.

3. - Original de comunicación de fecha 06 de junio de 2005, suscrita por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Naguanagua, en la cual informa que en dicha Alcaldía, no reposa ningún documento que acredite que el inmueble ubicado al final de la Avenida Universidad, No. C-16, vivienda 16-C, del Conjunto Residencial Los Frailejones, posea permiso de Habitabilidad de Edificación, marcado “D”.

   Dicho instrumento constituye un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, los cuales deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical), aun cuando hayan sido impugnados por la parte demandada; ya que la sola impugnación no es suficiente para fulminarles su valor probatorio, puesto que, para que se produzca tal efecto, sobre los documentos públicos, es necesario que el litigante que lo pretenda, instaure la correspondiente tacha; procedimiento que no se intentó, al no haberse presentado el escrito de formalización de la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados, de conformidad con lo previsto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esta Alzada le da pleno valor probatorio a la mencionada comunicación, teniéndosele como fidedigna, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, de la cual se evidencia que para el día 06 de junio de 2005, el inmueble objeto del presente juicio, no poseía el permiso de “Habitabilidad de Edificación”, Y ASI SE DECIDE.

4. - Original de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano J.H.N., y la accionante, ciudadana B.M.E., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Tarapio, calle 190, casa No. 20-21, Naguanagua, Estado Carabobo, marcado “E”.

   Este Sentenciador observa que dicho documento es privado, emanado de un tercero que no es parte en el presente juicio, el cual no fue ratificado a través de la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha el referido instrumento de la presente causa, Y ASÍ SE DECIDE.

5. - Copia fotostática de documento constitutivo estatutario de la accionada, sociedad mercantil OR, C.A., marcada “F”; y de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 15 de diciembre de 2004, donde se designa a la ciudadana C.S.A., como Gerente General, marcada “G”.

   Este documento al no haber sido tachado de falso se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado el contenido de los mismos, específicamente el nombramiento de los Miembros de la Junta Directiva, y las normas que rigen el funcionamiento de la sociedad mercantil OR, C.A., Y ASI SE DECIDE.

6. - Copia certificada de documento de parcelamiento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., en fecha 10 de septiembre de 2003, bajo el No. 36, folios 1 al 11, Pto. 1º, Tomo 22, marcada “H”; y copia certificada de documento de propiedad del terreno general del cual forma parte la parcela, protocolizado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio V.d.E.C., el 28 de julio de 1997, bajo el No. 36, folio 201, Protocolo 1º, Tomo 14, marcado “I”

   Estos documentos al no haber sido tachados de falso se aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probada la propiedad de la accionada, sobre el inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el No. C-16, de un área aproximada de CIENTO VEINTISIE METROS CUADRADOS CON NUEVE CENTIMETROS CUADRADOS (127,99 M2), con dos puestos de estacionamiento ubicados frente a la vivienda; comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En cinco metros con cincuenta y ocho centímetros (5,58 m) con vialidad interna; SUR: En cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 m) con predio de P.M., divide pared propia; ESTE: En veintidós (22) metros (22 m) con Parcela C-17; y OESTE: En veintiún metros con veinticinco centímetros (21,25 m) con Parcela C-15; y del terreno general del cual forma parte la referida parcela, Y ASI SE DECIDE.

7. - Copia fotostática de Decreto No. 247, publicado en Gaceta Oficial No. 21.980, de fecha 09 de abril de 1946, marcado “J”.

   Establece el artículo 2º del Código Civil, que la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento, de lo que se concluye, que la ley debe ser conocida por todos, complementado por el principio iuris novis curia, que determina que el Juez debe ser conocedor del derecho, por lo cual no se le concede valor probatorio, por no constituir un medio de prueba, Y ASI SE DECIDE.

8. - Copia certificada del Título de Administradora Comercial de la accionante, ciudadana B.M.E., marcado “K”.

   Esta Alzada observa que dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos a la presente causa, razón por la cual lo desecha del proceso, Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA:

1. - Original de informe suscrito por el Contador de la sociedad mercantil OR, C.A., marcado “A”.

   Este Sentenciador observa que dicho documento es privado, emanado de un tercero que no es parte en el presente juicio, el cual no fue ratificado a través de la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha el referido instrumento de la presente causa, Y ASÍ SE DECIDE.

2. - Originales de doce (12) planillas de depósitos bancarios del Banco Mercantil, por las cantidades de Bs. 1.206.000,00; 1.192.000,00; 1.178.000,00; 1.164.000,00; 1.150.000,00; 976.133.33; 1.122.000,00; 2.638.400,00; 2.000.000,00; 831.256,68; 5.501.975,01; 5.304.000,00, realizado por la accionante, ciudadana B.M.E., en Cuenta a nombre de la accionada, OR, C.A..

   Observa este Sentenciador que en el caso de los documentos escritos, tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de éstos instrumentos es la coincidencia, tal como establece el artículo 1.383 del Código Civil. El elemento que las determina, es la coincidencia del monto de los depósitos y de las fechas de los mismos, existente entre el Vouchers como principio de prueba por escrito y el resultado de la exhibición documental, de la declaración del tercero o de los informes de prueba de la persona jurídica, por lo cual dicho medio de prueba es perfectamente legal y debe admitirse.

   Para esta Alzada, el vouchers constituye un principio de prueba por escrito, que si bien, nunca podría llevar a la convicción del Juzgador la plena prueba del pago realizado, con el resultado de la mecánica probatoria de la exhibición de documental de la parte o de un tercero, o a través de la propia prueba de los informes, se constituye en un medio que debe valorar el Juzgador a través de la sana crítica; vale decir, que el vouchers, como tarja, se asimila al documento emanado de terceros, que puede servir como principio de prueba o soporte para pedir no solamente la testimonial del tercero, sino su exhibición y también el informe de prueba, como mecanismos probatorios y adjetivos que complementan a la tarjas. En el caso sub-examine, se evidencia que la apoderada actora en el lapso probatorio promovió la prueba de informes, a los fines de que se oficiara al Banco Mercantil, a los fines de que informara al Tribunal “a-quo” sobre los depósitos efectuados por la ciudadana B.M.E., en la cuenta a nombre de la accionada, OR, C.A., por lo que esta Alzada les otorga carácter indiciario a los referidos vouchers, para ser adminiculado con las demás pruebas traídas a los autos, Y ASI SE DECIDE.

3. - Original de letra de cambio No. 13/13, emitida en fecha 19 de marzo de 2004, libradas y aceptadas por la accionante, ciudadana BENTINA MARTINO, a la orden de la accionada, sociedad mercantil OR, C.A., por la cantidad de Bs. 5.202.000,00, con fecha de vencimiento, 20 de enero de 2005.

   Esta Alzada observa que la accionante reconoce la existencia de la obligación contenida en el documento sub-examine, reconociendo su existencia en el presente juicio, teniéndose por lo tanto como un hecho admitido, y en consecuencia, exento de prueba, Y ASI SE DECIDE.

4. - Original de “ACTA DE INSPECCION FINAL”, No. 2395, de fecha 08 de febrero de 2005, suscrito por la Dirección General de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria, Servicio de Ingeniería Sanitaria, Ministerio de Salud y Desarrollo Social, marcada “D”.

   Esta Alzada observa que, a través del Acta de Rectificación de fecha 20 de enero de 2006, emanada de la misma Dirección General de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria, traída a los autos por la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas; la vivienda a que hace referencia la mencionada Acta No. 2395, corresponde a la vivienda No. 1-C, y no a la vivienda No. 16-C, objeto del contrato de opción a compra-venta futura celebrado entre las partes, por lo que la precitada Acta No. 2395, se desecha del presente proceso, por no aportar nada a los hechos controvertidos, Y ASI SE DECIDE.

5. - Copia al carbón de “CARTA OFERTA CONJUNTO RESIDENCIAL LOS FRAILEJONES”, marcada “E”.

   Esta Alzaba observa que el referido instrumento, fue consignado en autos a los fines de probar que la accionante se comprometió a adquirir el inmueble objeto del presente juicio, por el precio de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,00), lo cual no es un hecho controvertido en el presente juicio, en virtud de que tanto la parte actora en su escrito libelar, como la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, coinciden en dicho precio, por lo que se encuentra exento de prueba, razón por la cual se desecha el precitado instrumento de la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

6. - Copia al carbón de “RECIBO PREVIO A OPCION DE COMPRA-VENTA”, en el cual se deja constancia que el Gerente General de la sociedad mercantil OR, C.A., recibió la cantidad de Bs. 500.000,00, de la accionante, ciudadana B.E.M., con motivo de la reserva del bien inmueble constituido por un Town House que se encontraba en estado de construcción, sobre la parcela de terreno ubicada en el Sector Bárbula, final de la Avenida Universidad, parcela No. 13, Municipio Naguanagua, el cual formará parte integrante del Conjunto Residencial “Los Frailejones”, marcado “F”.

   En relación a la valoración de dicho instrumento, esta Alzada advierte que se pronunciará con posterioridad.

7. - Copia certificada de la “C.D.A. Y TERMINACION DE LA OBRA”, de fecha 18 de agosto de 2005, emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Naguanagua, Estado Carabobo, referentes a las viviendas 15-C, 16-C y 17-C, ubicadas en el Sector Bárbula, final de la Avenida Universidad, marcada “G”.

   Dicho documento es de los llamados “administrativos”, por estar suscrito por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”; el cual al no haber sido impugnado por la accionante, esta Alzada le da valor probatorio al mencionado instrumento, teniéndosele como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido del mismo, Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   En fecha 09 de febrero de 2006, la abogada IRAIMA E.F.G., en su carácter de apoderada judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas:

1. - El valor probatorio del contenido de las doce (12) letras de cambio, signadas con los números 1/13 hasta la 12/13, acompañadas por la parte actora en el presente juicio, a los fines de probar, que las mismas están llenadas a maquina de escribir, y con respecto a los firmantes de las letras de cambio, dice que se evidencia claramente que la firma del librado y el beneficiario es la misma.

   Este sentenciador al a.l.p.c., se pronunció sobre la valoración de dicha prueba, razón por la cual dá por reproducido dicho pronunciamiento.

2. - El valor probatorio del contenido en la declaración de la ciudadana B.M., en el libelo de demanda, en cuanto a que ella pagó por concepto del inmueble TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 32.586.000,00); UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) al momento de la firma del referido contrato y TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 31.586.000,00) en letras de cambio; a lo efectos de probar, que la parte actora tenía en su poder doce (12) de las trece (13) letras de cambio libradas, debidamente aceptadas y canceladas.

   Esta Alzada observa, que el hecho de que parte actora alegó en su escrito libelar, que había pagado por concepto del inmueble en cuestión, la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 32.586.000,00); UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) al momento de la firma del referido contrato y TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 31.586.000,00) en letras de cambio; si bien esto constituye un reconocimiento de la existencia y del pago de las referidas cambiales, no puede apreciarse en modo alguno como una prueba, de que la accionante tenía en su poder doce (12) de las trece (13) letras de cambio libradas, aceptadas y canceladas, tal como pretende la promovente, Y ASI SE DECIDE.

3. - El valor probatorio del contenido en la declaración de la ciudadana B.M., según lo indicado en el libelo de demanda en los folios 1 y 2, donde reconoce, que se comprometió a comprarle a OR, C.A. el inmueble objeto de la pretensión para que ella lo destinara como vivienda; que el precio del inmueble se fijo en la cantidad de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,00), obligándose también a cancelar el interés compensatorio del dos por ciento (2%) mensual, sobre el monto de la inicial; a los efectos de probar, que el precio de venta sobre la vivienda objeto de la presente demanda, se define en forma clara e inequívoca, determinándose claramente las demás obligaciones de dar contentivas en pagar cantidades de dinero pero exigibles diferentes al precio estipulado sobre el inmueble.

4. - El valor probatorio del contenido en la declaración de la ciudadana B.M., según lo indicado en el libelo de demanda en el folio 2, quien reconoce que los contratos son ley entre las partes pero cuando se trata de una estipulación ilegal se debe regir por la ley, por lo tanto el interés legal es el 12% anual en caso de comerciantes, equivale al 1% mensual; a los efectos de probar, que la declaración de la parte actora convalida la legalidad del interés efectivamente cobrados por la Sociedad Mercantil OR, C.A.

   En cuanto al valor probatorio de las declaraciones señaladas en los numerales 3 y 4, promovidas por la parte demandada observa este Sentenciador que con las mismas se pretende probar la obligación contenida en el contrato objeto del presente juicio, referente al pago de intereses, en cuanto a la legalidad de los mismos, lo cual además de no ser un hecho controvertido, las mismas deben ser desechadas por impertinentes, puesto que la legalidad o la ilegalidad de un hecho, viene determinada porque la ley lo contemple como tal, de conformidad con el principio de la legalidad, por lo que se desechan de la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

5. - El valor probatorio del contenido de la copia certificada del contrato, anexo al libelo de demanda marcado "B"; a lo efectos de probar, que el precio de venta del inmueble fue debidamente convenido por las partes de conformidad con la Cláusula CUARTA de dicho contrato en forma clara e inequívoca, en la cantidad de Bs. 66.500.000,00; que las partes también convinieron y es legal el interés compensatorio que tiene derecho a cobrar el propietario en beneficio del capital que deba pagar la compradora durante el tiempo de financiamiento de la inicial sobre el precio del inmueble.

6. - El valor probatorio del contenido de la copia certificada del referido contrato, anexo al libelo de demanda marcado "B".

   Este Sentenciador al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de los documentos señalados en los numerales 5 y 6, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

7. - Promovió el valor probatorio del contenido del Informe preparado por el Contador de la Sociedad Mercantil OR, C.A., anexo al escrito de contestación-reconvención marcado "A".

8. - El valor probatorio del contenido de la copia al carbón del documento de CARTA OFERTA, CONJUNTO RESIDENCIAL LOS FRAILEJONES, acompañado al escrito de contestación y reconvención marcado con la letra "E".

9. - El valor probatorio del contenido de la copia al Carbón del Documento RECIBO PREVIO A OPCION DE COMPRA VENTA, acompañado al escrito de contestación y reconvención, marcado con la letra "T".

10. - El valor probatorio del contenido de las Planillas de Depósitos, realizados en el BANCO MERCANTIL, acompañadas al escrito de contestación y reconvención; a los efectos de probar, que la ciudadana B.M.E., cancelo a ala Sociedad Mercantil OR, C.A., la suma de (Bs. 31.483.765,02) y no la suma de (Bs. 32.586.000,00), como ella lo alega en el libelo de demanda.

    Este Sentenciador al analizar las pruebas acompañadas al escrito de contestación y reconvención, se pronunció sobre la valoración de los instrumentos señalados en los numerales 7, 8, 9 y 10, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

11. - El valor probatorio del contenido del oficio emanado de la Alcaldía del Naguanagua, Dirección de Desarrollo Urbano, anexo al libelo marcado "D"; a los efectos de probar, que del mismo se evidencia claramente, que el inmueble esta inscrito en la unidad de catastro solo como parcela de terreno, por constituir un parcelamiento en pleno desarrollo.

    Este Sentenciador al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración del referido documento, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

12. - El valor probatorio del contenido de la copia certificada del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial LOS FRAILEJONES, anexo al libelo de demanda marcado "H", a los efectos de probar, que en el mismo se especifica y se describe que el Conjunto Residencial Los Frailejones presenta viviendas de tres (3) modelos "A", "B" y "C"; a lo efectos de probar, que las viviendas 13-C, 14-C, 15-C, 16-C y 17-C, se construyeron en el mismo tiempo en forma continua, porque la construcción se hace mediante una losa corrida sin divisiones de ningún tipo, que abarca a todas las casas a la vez; por tanto al construirse una vivienda, tiene que construirse forzosamente todas las viviendas a la vez, por tanto existe la edificación de todas a la misma vez.

    Esta alzada advierte, que dicho documento fue valorado con anterioridad, siendo apreciado de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y de la revisión de su contenido se observa que en modo alguno consta que se hayan construido las referidas viviendas, razón por la cual se desestima dicho alegato, Y ASI SE DECIDE.

13. - El valor probatorio del contenido de las notas marginales del documento de parcelamiento que acompaña la par actora en copia certificada, marcado con la letra "H", a los efectos de probar, que las viviendas 13-C y 14-C, forman parte del modelo de vivienda "C" del parcelamiento Conjunto Residencial Los Frailejones y que constituyen viviendas continuas, las cuales fueron vendidas tal como se evidencia de las notas marginales antes señaladas, y que la vivienda 16-C, estaba construida, ya que la misma, al ser parte del grupo de viviendas del modelo “C”, está conformada por una losa continua

    De la lectura de las notas marginales de dicho documento de parcelamiento, valorado por esta Alzada con anterioridad, se desprende que efectivamente fueron vendidas la parcela C-13, con la casa 13-C y la parcela C-14, en fechas 15 de septiembre de 2004 y 23 de febrero de 2005, respectivamente; sin embargo, ello no prueba en modo alguno, que las viviendas 13-C, 14-C y 16-C están conformadas por una losa continua, ni mucho menos demuestra que la vivienda 16-C, estaba construida, razón por la cual se desecha la prueba promovida por impertinente, dado que no cumple con el objeto para la cual fue propuesta, Y ASI SE DECIDE.

14. - El valor probatorio de la copia certificada del contrato, anexo marcado "B", a los efectos, de probar: a) Que según la Cláusula Cuarta, queda entendido que para el momento del otorgamiento del documento público de compra venta por ante la oficina de registro respectiva, la compradora debe haber cancelado la totalidad de los aportes según el cronograma establecido, y los intereses de mora si fuere el caso; b) Que según la Cláusula Décima Primera, la compradora podrá autorizar por escrito a el propietario para imputar las cantidades recibidas como arras al precio total del inmueble; c) Que según la Cláusula Décima Tercera: Son a cargo de la compradora la cancelación de los honorarios profesionales de abogados, honorarios por tramitaciones y el pago de derechos de registro, así como solicitar y autorizar al propietario para que ordene la elaboración de los documentos traslativos de propiedad, alega que estas obligaciones nunca las cumplió la compradora.

15. - El valor probatorio de la copia certificada del referido contrato, anexo marcado "B"; a los efectos de probar, que según la Cláusula Novena, se evidencia que las partes establecen cláusula penal y convienen en fijar por concepto de daños y perjuicios un veinticinco por ciento (25%) sobre las sumas de dinero entregadas por la compradora al propietario.

16. - El valor probatorio de la letra de cambio signada 13/13, en copia certificada acompañada al escrito de Contestación de la demanda y Reconvención, a los efectos de probar, que dicha letra girada y debidamente aceptada por la ciudadana B.E.M., al momento de la suscripción del referido contrato, forma parte de las trece (13) letras giradas y aceptadas por la compradora al momento de suscribirse la negociación.

    Este Sentenciador al a.l.p.c., se pronunció sobre la valoración de los instrumentos señalados en los numerales 14, 15 y 16, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

17. - Original de ACTA DE RECTIFICACIÓN, emitida por la Dirección General de Saneamiento Ambiental - Servicio de Ingeniería Sanitaria - I.N.S.A.L.U.D. el día 20 de enero de 2006, con su boleta de citación de fecha 16 de enero de 2005, recibida por la Ing. C.S., en nombre y representación de OR, C.A., a los efectos de probar que del contenido de dicha acta de rectificación se desprende: 1) Que el conjunto residencial Los Frailejones, esta constituido por 18 viviendas. 2) Construidas en obra gris, cuyo proyecto fue consignado en el servicio de ingeniería Sanitaria bajo el N° 23092 de fecha 07 de mayo de 2.003, con inspecciones realizadas en forma parcial. 3) Que la inspección sobre la vivienda 16-C, se realizó el día 03 de febrero de 2.005. 4) Que la Inspección realizada en fecha 18 de julio de 2.005, sobre la vivienda 16-C se coloca un apostrofe, que indica una segunda revisión; todo lo cual a los fines de demostrar que la vivienda 16-C, objeto de la presente demanda, estaba construida para el día 03 de febrero de 2.005, en las condiciones y características especificadas en el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta.

18. - Original del “ACTA DE INSPECCION FINAL”, signada con el N° 2437 de fecha 02 de agosto de 2005, sobre las viviendas identificadas con los números 15-C, 16-C y 17-C, del Conjunto Residencial los Frailejones; a los efectos de probar, que en dicha acta, se especifica que el Servicio de Ingeniería Sanitaria, realizó Inspección Final sobre las viviendas 15-C y 17-C, y una segunda revisión de la vivienda 16-C.

19. - Copia certificada de C.D.A. Y TERMINACION DE LA OBRA N° 019/2005, de fecha 18 de Agosto de 2005, a los efectos de probar, que la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Naguanagua, emite la habitabilidad para las viviendas 15-C, 16-C y 17-C, en fecha 18 de agosto de 2005, todo de conformidad con el Acta de Inspección Final N° 2.437.

    Los documentos señalados en los numerales 17, 18 y 19, son de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”; y por cuanto no fueron impugnados por la accionante, esta Alzada les da valor probatorio a los mencionados instrumentos, teniéndoseles como fidedignos, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de los mismos, observándose que los referidos instrumentos fueron emitidos meses después de la fecha en que se estableció como plazo para la protocolización del documento definitivo de compra- venta del inmueble en cuestión, Y ASI SE DECIDE.

20. - Originales de los siguientes documentos: a) contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura suscrito sobre la vivienda 15-C, con el ciudadano G.A.B.A.; b) finiquito suscrito con el ciudadano G.A.B.A., sobre la vivienda 15-C, identificada en el referido Contrato; c) Nuevo Contrato de Opción a Compra, sobre la vivienda 15-C, suscrito con el ciudadano J.G.S.M.; d) prórroga otorgada al ciudadano J.G.S.M.. Asimismo, promovió copia fotostática de contrato definitivo de compra-venta sobre la vivienda N° 15-C, suscrito por el ciudadano J.G.S.M., y su cónyuge M.L.R.C., a los efectos de probar, que la Sociedad Mercantil OR, C.A. es una empresa responsable, que siempre actuó de buena fe en las negociaciones efectuados y que en dicha negociación otorgó una prórroga considerable al comprador.

21. - Originales de los siguientes documentos: a) Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta Futura suscrito sobre la vivienda 17-C, con la ciudadana HORAMAIKA J.D.M., titular de la cédula de identidad número V7.016.376, debidamente autenticado; b) finiquito suscrito con la ciudadana HORAMAIKA J.D.M., sobre la vivienda 17-C, identificada en el referido Contrato; c) Nuevo Contrato de Opción a Compra, sobre la vivienda 17-C, suscrito por la ciudadana E.Y.G., titular de la cédula de identidad número V-7.224.610, debidamente protocolizado, sobre la vivienda 17-C. Asimismo, promovió copia fotostática de contrato definitivo de compra-venta sobre la vivienda N° 17-C, suscrito por la ciudadana E.Y.G.; a los efectos de probar, que la Sociedad Mercantil OR, C.A. es una empresa responsable, que siempre actuó de buena fe en las negociaciones efectuados.

22. - Consignó los siguientes documentos: a) original de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura suscrito sobre la vivienda 7-B, con la ciudadana MILBET DEL C.R.A., titular de la cédula de identidad número V-7.996.228, debidamente autenticado; b) Copia Fotostática de contrato de venta con hipoteca, sobre la vivienda 7-B, suscrito con la ciudadana MILBET DEL C.R.A., ya identificada; c) copia fotostática documento de liberación de hipoteca sobre la vivienda N° 7-B, debidamente protocolizado; a los efectos de probar, que la Sociedad Mercantil OR, C.A. es una empresa responsable, que siempre actuó de buena fe en las negociaciones efectuados.

23. - Originales de los siguientes documentos: a) Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura sobre la vivienda 9-B, suscrito con los ciudadanos J.R.R.P. y N.K.S., casados, titulares de las cédulas de identidad números V-10.234.028 y V-7.118.705, respectivamente, debidamente autenticado.; b) documento contentivo de Transacción Privada suscrita por los ciudadanos J.R.R.P. y N.K.S., ya identificados, sobre la vivienda 9;B, con referencia al contrato antes referido; c) Nuevo Contrato de Opción a Compra, sobre la vivienda 9-B, suscrito con los ciudadanos L.F.D.B. y C.E.G.D.D., casados, titulares de las cédulas de identidad números V-247.284 y V-4.001.092, respectivamente, debidamente autenticado. Asimismo, promovió copia fotostática de contrato definitivo de compraventa sobre la vivienda N° 9-B, suscrito los ciudadanos L.F.D.B. y C.E.G.D.D., debidamente protocolizado, a los efectos de probar, que la Sociedad Mercantil OR, C.A. es una empresa responsable, que siempre actuó de buena fe en las negociaciones efectuados.

24. - Originales de los siguientes documentos: a) Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura sobre la vivienda 8-B, suscrito con el ciudadano A.J.O.N., titular de la cédula de identidad número V-3.974.256, debidamente autenticado; b) documento contentivo de Transacción Privada suscrita por el ciudadano A.J.O.N., sobre la vivienda 8-B, con referencia al contrato antes referido. Asimismo, promovió copia fotostática contrato definitivo de compra-venta suscrito por la ciudadana I.I.C.R., titular de la cédula de identidad número V-10.173.800, debidamente protocolizado. A los efectos de probar, que la Sociedad Mercantil OR, C.A. es una empresa responsable, que siempre actuó de buena fe en las negociaciones.

25. - Copia Fotostática documentos definitivos de Compra-Venta sobre las viviendas 13-C, vendida el 15-09-2004 y 14-C, vendida el 23-02-2005, suscritos por: Y.D.V.G.S., y ALOANY DE J.Z.A., a los efectos de probar, que dichos inmuebles fueron vendidos en las fechas indicadas en las notas marginales del documento de parcelamiento, los cuales forman parte del MODELO "C" de las viviendas, que forman parte de una losa continúa y están construidas en la misma losa en que esta construida la vivienda 16-C, objeto de la presente pretensión, por tanto la referida vivienda si estaba construida para el día 21-02-2005.

    Esta Alzada observa que los instrumentos señalados en los numerales 20, 21, 22, 23 y 24 y 25 a pesar de que es de los llamados por el legislador “documentos públicos”, los cuales deben tenerse como fidedignos, pues dán plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído, así como de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes; de los mismos se desprende, que emanan de terceros que no son parte en el presente juicio, por lo que aún reconociendo el negocio jurídico en ellos contenidos, dichas pruebas nada aportan a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

26. - Original Plano firmado por los Ing. Calculista A.U. - A.D.U., contentivo de las modificaciones presentadas al Urbanismo, y que en las notas explicativas anexas, dice se verifica el diseño de las viviendas 13, 14, 15, 16, y 17 del Urbanismo; a los efectos de probar, que dichas especificaciones concuerdan con lo establecido en el contenido del contrato de parcelamiento promovido en este escrito.

    Esta Alzada observa que dicho instrumento se encuentra sellado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Naguanagua, del cual se infiere que la mencionada Dirección autorizó las modificaciones presentadas al Urbanismo, por lo que se le otorga carácter indiciario al referido plano, para ser adminiculado con las demás pruebas traídas a los autos, Y ASI SE DECIDE.

27. - Promovió la prueba de exhibición de documentos de las letras de cambio signadas con los números: 1/13 hasta la 12/13 en forma consecutiva, giradas y aceptadas por la ciudadana B.M.E., emitidas en forma totalmente manuscrita, las cuales se encuentran en poder de la ciudadana B.M.E., según declaración voluntaria de la referida ciudadana que corre al folio 2 del libelo de demanda. A tal fin se acompañan copias fotostáticas de las mencionadas letras las cuales quedaron en poder de la empresa OR, C.A.

    Dicha prueba fue admitida por el Juzgado “a-quo” en fecha 21 de febrero de 2006, siendo evacuada el 03 de marzo del mismo año, acto en el cual dicho se dejó constancia que, las letras cuya exhibición se intimó no fueron presentadas por la parte Actora Reconvenida, quien expuso que cuando pagaba las letras, las mismas en el momento de llevarlas a la Oficina de la accionada, eran cambiadas por lo depósitos bancarios que se encontraban en original en la caja de seguridad de dicho Juzgado; señalando que “…la Secretaria me manifestó que el contador decidió cambiarlas por otra, donde el concepto de la letra, estuvieran relacionados con el documento de opción de compra-venta… me entregó las nuevas letras emitidas en máquina de escribir, firmándolas en el momento de la entrega. Y a su vez hice entrega de las anteriores…”. Esta Alzada observa, que la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda alega que “Las letras de Cambio emitidas en forma manuscrita y signadas con los 1/13 – 2/13 – 3/13 – 4/13 – 5/13 – 6/13 – 7/13 – 8/13 – 9/13 – 10/13 – 11/13 y 12/13, Fueron debidamente canceladas por la Ciudadana B.M. ESTRADA… en la presente causa, fueron canceladas DOCE (12) Letras de Cambio de las TRECE (13) giradas y aceptadas…”, por lo que al haber sido reconocido por la accionada, que la accionante había cancelado doce letras de cambio emitidas con motivo del contrato objeto del presente juicio, siendo por tanto un hecho no controvertido, esta Alzada aprecia las deposiciones realizadas por la ciudadana B.M.E., dándose por probado que las letras de cambio emitidas en forma manuscrita, fueron cambiadas por la accionada, en letras de cambio emitidas en máquina de escribir, y que al ser pagadas, ésas eran cambiadas por depósitos bancarios, y ASI SE DECIDE.

28. - Promovió Prueba de Experticia Grafotécnica a fin de que los expertos nombrados determinen con claridad sobre lo siguiente: UNO: La data o fecha aproximada de la escritura realizada a tinta de maquina de escribir para el llenado de las letras de cambio signadas con los números 1/13 hasta 12/13 correlativamente, consignadas por la ciudadana B.M.E., ya identificada. DOS: Verificar si las firmas contenidas en las referidas letras corresponden a una misma persona, a la ciudadana B.M.E.. TRES: La data o fecha aproximada de la tinta utilizada para firmar las referidas letras de cambio. CUARTO: Verificar si las firmas contenidas en las letras antes especificadas, corresponden a la firma de la ciudadana B.M.E., ya identificada. Evacuada la presente probanza, arrojó los siguientes resultados: Al folio 43 de la segunda pieza, en las conclusiones de la experticia presentada por los expertos nombrados se lee: "Ciertamente que, hasta el presente, no existe un método confiable Y seguro que permita, mas allá de la razonable duda, establecer incontestablemente, la data de asentamiento de una tinta sobre un receptor, para las modernas tintas y papeles o receptores. Respecto a las escrituras a máquina, por la naturaleza y constitución de sus componentes tampoco es posible establecer una fecha o data de producción de las letras de cambio consignadas por la Actora -Reconvenida."

    De la revisión del contenido del Informe rendido por los Expertos Grafotécnicos designados, se observa que los mismos, de manera expresa señalan que “…no existe un método confiable y seguro que permita, más allá de la razonable duda, establecer incontestablemente, la data de asentamiento de una tinta sobre un receptor…”, por lo que para esta Alzada existen serias dudas con relación al resultado de dicha prueba. En consecuencia, no puede ser apreciada, respecto a los hechos que se pretende probar con la misma; razón por la cual se desecha del presente proceso, Y ASÍ SE DECIDE.

    PRUEBAS PROMOVIDAS CON RESPECTO A LA RECONVENCION:

1. - El valor probatorio del contenido de la copia certificada del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta Futura, anexo al libelo marcado "B".

2. - El valor probatorio de la letra de cambio signada con el Nro. 13/13, en copia certificada acompañada al escrito de Contestación y Reconvención de la demanda.

3. - El valor probatorio del contenido del informe preparado por el contador de la Sociedad Mercantil OR, C.A. anexo al escrito de Contestación-Reconvención marcado "A".

4. - El valor probatorio del contenido de la copia certificada del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial LOS FRAILEJONES, anexo al libelo de demanda marcado "H".

5. - El valor probatorio del contenido de las notas marginales del documento de parcelamiento que acompaña la parte actora en copia certificada, marcado con la letra "H".

6. - Original de ACTA DE RECTIFICACIÓN, emitida por la Dirección General de Saneamiento Ambiental - Servicio de Ingeniería Sanitaria - I.N.S.A.L.U.D. el día 20 de enero de 2006, con su respectiva boleta de citación de fecha 16-01-05, dirigida y recibida por la Ing. C.S., en nombre y representación de OR, C.A. A los efectos de probar y demostrar que la VIVIENDA 16-C, objeto de la presente demanda, estaba construida para el día 03 de febrero de 2.005, en las condiciones y con las características especificadas en el referido contrato.

7. - Original del ACTA DE INSPECCION FINAL, signada con el N° 2437 de fecha 02/08/05, sobre 'las viviendas identificadas con los números 15-C, 16-C y 17-C, del Conjunto Residencial Los Frailejones,

8. - Copia Certificada de CONSTANCIA DE HABITABILIDAD N° 019/2005 de fecha 18 de Agosto de 2005. A los efectos de probar, que la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Naguanagua, emite la habitabilidad para las viviendas 15-C, 16-C y 17-C, en fecha 18 de agosto de 2005, todo de conformidad con el Acta de Inspección Final N° 2.437. Valgan las mismas consideraciones expuestas respecto a estas mismas probanzas promovidas en la causa de mérito.

9. - Promovió prueba de exhibición de documento de las letras de cambio signadas con los números: 1/13 hasta la 12/13 en forma consecutiva, giradas y aceptadas por la ciudadana B.M.E., emitidas en forma totalmente manuscrita, las cuales se encuentran en poder de la ciudadana B.M.E., según declaración voluntaria de la referida ciudadana que corre al folio 2 del libelo de demanda. A tal fin se acompañan copias fotostáticas de las mencionadas letras las cuales quedaron en poder de la empresa OR, C.A.

10. - Promovió Prueba de Experticia Grafotécnica a fin de que los expertos nombrados determinen con claridad sobre lo siguiente: UNO: La data o fecha aproximada de la escritura realizada a tinta de maquina de escribir para el llenado de las letras de cambio signadas con los números 1/13 hasta 12/13 correlativamente, consignadas por la ciudadana B.M.E., ya identificada. DOS: Verificar si las firmas contenidas en las referidas letras corresponden a una misma persona, a la ciudadana B.M.E.. TRES: La data o fecha aproximada de la tinta utilizada para firmar las referidas letras de cambio. CUARTO: Verificar si las firmas contenidas en las letras antes especificadas, corresponden a la firma de la ciudadana B.M.E., ya identificada.

    Este Sentenciador al a.l.p.c., se pronunció sobre la valoración de los instrumentos señalados en los numerales 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

    En fecha 09 de febrero de 2006, la abogada B.M.E., asistida por el ciudadano C.M., promovió las siguientes pruebas:

1. - Invocó, reprodujo e hizo valer el mérito favorable que arrojan las actuaciones que cursan en el expediente y en consecuencia: a) Ratificó y dió por reproducido en todas y cada una de sus partes el mérito favorable de los autos, documentos públicos y privados que fueron acompañados con el libelo por la ciudadana B.M.E.; b) Promovió, invocó, reprodujo e hizo valer en todas y cada una de sus partes, y pidió se tenga como prueba al Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura celebrado entre la ciudadana B.M.E. y la Sociedad Mercantil OR, C.A..

   Este Sentenciador al a.l.p.c., se pronunció sobre la valoración de los instrumentos señalados en los considerandos a y b del referido numeral 1, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

   3. Invocó la existencia de una confesión espontánea en el escrito de contestación de la demanda que ríela a los folios 152, 153 y 155 del expediente, presentado por la parte demandada en el Informe del Contador Público de OR, C.A.. En el referido informe dice que se establece que la ciudadana B.M.E., había pagado la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 32.586.000,00), para la fecha 24 de diciembre de 2004, cantidad establecida en el cronograma de pagos anexo al documento fundamental antes citado.

      En relación al informe del Contador Público de la empresa OR, C.A., ya esta Alzada se pronunció sobre su valoración, el cual fue desechado del presente procedimiento, por lo que se desestima la confesión espontánea promovida en base al referido instrumento, Y ASI SE DECIDE.

   4. Hizo valer el mérito favorable de autos, de la confesión espontánea de la parte demandada, sostenida en el escrito de contestación de la demanda, en fecha 01 de diciembre de 2005, referidas a doce (12) planillas de deposito que forman parte integrante del pago hecho por la ciudadana B.M.E., a la Sociedad Mercantil OR, C.A.

      El Tribunal aprecia la confesión hecha por la parte demandada y le confiere valor probatorio para demostrar tal circunstancia con base al artículo 1401 del Código Civil, con relación a la existencia de las doce (12) planillas de depósito que forman parte integrante del pago hecho por la ciudadana B.M.E., a la Sociedad Mercantil OR, C.A., Y ASI SE DECIDE.

   5. Hizo valer el mérito favorable de la confesión espontánea que dice se desprende del escrito de contestación de la demanda, cuando la empresa OR, C.A. reconoce un recibo de pago realizado por la ciudadana B.M.E., por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00).

      Esta Alzada observa que dicho instrumento fue consignado en autos por la accionada, en copia al carbón, por lo que se tiene como hecho admitido por ambas partes el contenido del mismo, Y ASI SE DECIDE.

   6. Invocó, ratificó, reprodujo e hizo valer los siguientes recibos: A) Pago en efectivo realizado por la ciudadana B.M.E., a la empresa OR, C.A., de fecha 20-01-2004, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00). B) Recibo de pago de fecha 09-02-2004, por un monto de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) pagados por B.M.E. a la persona de C.S., a través de cheque N° 15947560 del Banco Mercantil. C) Recibo de pago de fecha 26-02-2004, por un monto de UN MILLON DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.220.000,00), pagados por B.M.E. a la persona de C.S., a través de cheque N° 41947529 del Banco Mercantil. D) Recibo de pago de fecha 03-04-2004, por un monto de UN MILLON DOSCIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 1.206.000,00), pagados por B.M.E. a la persona de C.S., a través de cheque N° 33411 del Banco Mercantil.

      Dicha prueba fue promovida con el objeto de demostrar los pagos realizados por la accionante. Al respecto, esta Alzada advierte, que se ha pronunciado con anterioridad, en relación al hecho reconocido por la accionada en su escrito de contestación de la demanda, en que la accionante había cancelado doce letras de cambio emitidas con motivo del contrato objeto del presente juicio, por lo tanto al no ser un hecho controvertido, se encuentra exento de prueba, Y ASI SE DECIDE.

2. - Solicitó al Tribunal ”a-quo” de conformidad con establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, oficiara a la Entidad Bancaria MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, respecto de todos y cada uno de los depósitos efectuados realizados de la cuenta N° 01050040161040218652 de B.M.E., a la cuenta N° 010500971097128474 de la persona jurídica OR, C.A.

   Dicha prueba fue admitida por el Juzgado “a-quo” por auto dictado el 21 de febrero de 2006, ordenando oficiar lo conducente a dicha entidad bancaria; quien remitió oficio de fecha 09 de mayo de 2006, anexando copia certificada de las planillas correspondientes a los depósitos realizadas a la cuenta corriente a nombre de la sociedad mercantil OR. C.A., con una relación de los mismos; los cuales al ser sumadas las cantidades en ellos contenidas arrojan un total de TREINTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 37.983.765,02); prueba a la cual esta Alzada le otorga pleno valor probatorio, para dar por demostrado que la accionante pagó la referida cantidad de dinero a la accionada, con motivo del contrato objeto del presente juicio, Y ASI SE DECIDE.

3. - Reprodujo, hizo valer y pidió se tengan como pruebas todas y cada una de las letras de cambio debidamente pagadas y que le fueron devueltas al ser canceladas por la ciudadana B.M.E. a la Sociedad Mercantil OR, C.A., por un monto de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 32.586.000,00).

   Este Sentenciador al a.l.p.c., se pronunció sobre la valoración de las precitadas letras de cambio, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

4. - Invocó, ratificó, reprodujo, e hizo valer en todas y cada una de sus partes, y pidió se tenga como prueba la constancia emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, que corre inserta al folio 80, firmada por el ciudadano A.M.S., en su condición de Director del referido Organismo, con la cual se pretende probar que hasta la fecha 06 de julio de 2005 (fecha de admisión de la demanda) no se encontraba ningún documento que acreditara que el referido inmueble poseyera permiso de habitabilidad y que el referido inmueble solo tenía ficha catastral como parcela.

5. - Invocó, ratificó, reprodujo e hizo valer el oficio que ríela al folio 161 del expediente firmado por el Arq. A.M.S., c.d.a. y terminación de obra de fecha 1808-2005, con esta promoción pretende probar que fue en el mes de agosto de 2005, cuando la referida empresa OR, C.A. obtuvo permisos reglamentarios para la debida protocolización del documento definitivo de compra-venta.

   Este Sentenciador al a.l.p.c., se pronunció sobre la valoración de los instrumentos señalados en los numerales 4 y 5, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

6. - Invocó, ratificó, reprodujo, e hizo valer en todas y cada una de sus partes y pidió se tenga como prueba, el oficio N° O.D. N° 000104, S.LS: 074 de fecha 30 de enero de 2006, suscrita por el Ing. TULIO POTTELLA P., Jefe del Servicio de Ingeniería Sanitaria, Dra. M.A., RANGEL, Directora de Saneamiento Ambiental y Dra. B.B. Directora de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria del Estado Carabobo, así como también las copias certificadas emanadas del Departamento de Ingeniería Sanitaria del Ministerio de Salud y Desarrollo Social, actas de inspección final signadas con los Nros. 2.395 y 2.437 de fecha 08-02-05 y 02-08-05. El objeto de promoverlas consiste en que al confrontarlas con el acta N° 2.395 de fecha 08-02-05, consignada por la Apoderada de OR, C.A., la misma carece de validez y no corresponde a la vivienda 16-C, como pretende hacer ver la parte demandada.

   Esta Alzada observa que las referidas comunicaciones ya fueron valoradas con anterioridad, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

7. - Testimonial de la ciudadana HOROMAIKA J.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.016.376, de e domicilio.

   Este Juzgador observa que la referida ciudadana no compareció el día y la hora fijadas por el Juzgado “a-quo” a rendir sus deposiciones, tal como se dejó constancia en el acta de fecha 1º de marzo de 2006, la cual corre agregada al folio 8, de la Segunda Pieza Principal del presente expediente, declarándose desierto dicho acto.

El abogado P.M.V., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana B.M.E., demandó el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta futura, autenticado en la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 19 de marzo de 2004, bajo el No. 27, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, celebrado entre la sociedad mercantil OR, C.A. y la accionante de autos, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° C-16, con un área aproximada de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS CON NUEVE CENTÍMETROS CUADRADOS (127,99 m2), la cual forma parte de un terreno de mayor extensión en la antigua Colonia de Bárbula, Final de la Av. Universidad, del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, cuyas medidas y linderos se encuentran descritos en dicho contrato; mediante el cual, la referida empresa, se comprometió a construir una vivienda bifamiliar, por el precio de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,00); y puesto que la accionante alega haber cumplido con su obligación de cancelar la parte del precio convenido como inicial, y que la sociedad mercantil OR, C.A., ha incumplido el aludido contrato celebrado, ocasionándole daños económicos a la accionante; es por lo que la misma, solicitó que la accionada cumpliera o en su defecto a ello sea condenado: 1) en cumplir el contrato de opción de compra venta, culminar el inmueble y protocolizar el documento definitivo de compra venta de la casa en la Oficina de Registro Subalterno correspondiente y entregarle a la ciudadana B.M.E. el inmueble objeto del mismo; 2) en pagarle la cantidad de Bs. 1.866.666,66, consecuencia de la falta de cumplimiento en la entrega del inmueble y en la falta de protocolización del contrato definitivo de compra venta, por concepto de indemnización por el daño causado consistente en tener que pagar, la accionante, la cantidad de Bs. 500.000,00 mensuales de arrendamiento por la imposibilidad de poder disponer del inmueble objeto de la pretensión; 3) en pagarle los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta el definitivo cumplimiento del contrato cuyo cumplimiento se demanda; y por último, pidió que la tasa de interés pactado que devengan los Bs. 32.000.000,00 se relucieran a la tasa del 3% anual de conformidad con el artículo 1.746 del Código Civil.

A su vez, la abogada IRAIMA E.F.D.D., en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en el acto de contestación a la demanda, no rechazó la existencia del contrato de opción de compra-venta futura alegada por la accionante en su escrito libelar, sino que por el contrario, alegó que el precio del inmueble objeto de dicho contrato era la cantidad de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,00), pero si rechazó el hecho de que la sociedad mercantil OR, C.A. incumplió con las obligaciones establecidas en el mismo, por cuanto sostuvo que no era cierto que dicha empresa, para el 21 de febrero de 2005, no había terminado de construir la casa, aduciendo que la que había incumplido con dicho contrato era la accionante, ya que para la fecha de la admisión de la demanda, no había cancelado la letra de cambio No. 13/13, librada como parte de la inicial convenida, lo cual no permitía que operara la obligación por parte de la accionada de protocolizar el documento definitivo de compra-venta, y en consecuencia negó que su representada, le haya causado daños económicos a la accionante por la imposibilidad de disponer del inmueble objeto del contrato y tampoco de disponer del dinero invertido en otro inmueble para solucionar su problema de vivienda, ya que la actora no canceló la totalidad de las letras de cambio libradas y aceptadas para ser canceladas a su vencimiento. En virtud de lo antes expuesto, propuso reconvención contra la actora, para que conviniera o a ello sea condenada: 1) en que el contrato de promesa bilateral de compra-venta futura está resuelto, de conformidad con las Cláusulas Cuarta, Quinta, Sexta, Novena, Décima Primera y Décima Tercera del referido contrato; 2) de recibir la suma de Bs. 23.612.823,77, por concepto de saldo restante sobre las cantidades pagadas a la accionada, después de deducido el veinticinco por ciento (25%), tal como se establece en la Cláusula Novena del Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura; y 3) pagar las costas y costos del presente juicio incluyendo los honorarios de abogados.

En este sentido, este Sentenciador considera necesario traer a colación Jurisprudencia sobre los contratos y sus efectos, tal como el Tratadista N.P.P., en su obra “CODIGO CIVIL VENEZOLANO”, cita a la página 609:

…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y Garay. T. XIV. Pág. 236…

Asimismo, el Autor Patrio E.C.B., en su obra “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” a la página 641, al comentar el artículo 1.159, se expresa de la siguiente manera:

…¿Qué significa que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes? Significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes…

…Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, anotemos que en el Derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles…

…El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal…

Se hace necesario hacer una breve referencia a las normas que regulan las relaciones contractuales. En este sentido, el Código Civil establece en sus artículos:

1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En el caso sub-examine, la accionada, sociedad mercantil OR, C.A., en el mencionado contrato de opción a compra-venta, celebrado el día 19 de marzo de 2004, asumió la obligación consistente en la construcción de una vivienda bifamiliar ,a distinguirse con el No. 16-C, sobre un inmueble constituido por la parcela de terreno No. C-16, de un área aproximada de CIENTO VEINTISIEE METROS CUADRADOS CON NUEVE CENTIMETROS CUADRADOS (127,99 M2), con dos puestos de estacionamiento; en el Conjunto Residencial Los Frailejones, ubicado en la antigua Colonia de Bárbula, final de la Avenida Universidad, en el Municipio Naguanagua, Estado Carabobo, por el precio de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,00), comprometiéndose la accionante a pagar, en la forma establecida en el “CRONOGRAMA DE APORTE” anexo al referido contrato, el cual forma parte integrante del mismo, estableciéndose como plazo, para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, hasta el 21 de febrero de 2005, conviniendo ambas partes en otorgarse un plazo de gracia de quince (15) días más, en caso de que una de ellas, no tuviera los recaudos necesarios para el registro del documento de venta definitivo dentro del primer lapso.

Observándose que la accionante de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, demanda la ejecución del contrato de opción de compra-venta futura, dado el incumplimiento por parte de la accionada de las obligaciones contractuales.

A tales efectos se observa, que la parte actora consignó con su escrito libelar, original de contrato de opción a compra-venta futura, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia el día 19 de marzo de 2004, anotado bajo el número 27, Tomo 54 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual fue apreciado por esta Alzada con anterioridad, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, al establecer que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, la misma, basa su pretensión en el contenido de las cláusulas contenidas en dicho documento, teniéndose como hechos admitidos por ambas partes tanto: el precio del inmueble como la forma de pago, en el sentido, de que las mismas, convinieron en que la inicial fuese garantizada a través de la emisión de letras de cambio y asi cumplir con la obligación, contraída por la accionante, de pagar el precio convenido de acuerdo a lo establecido en el “CRONOGRAMA DE APORTE” anexo al referido contrato. Por su parte, se tiene igualmente, como un hecho admitido por la accionada, que la misma, estaba obligada a la construcción de la vivienda distinguida con el No. 16-C, en la parcela signada con el No. C-16, siendo establecido un plazo para la protocolización del documento definitivo de compra-venta hasta el 21 de febrero de 2005, con quince (15) días de prórroga en caso de que una de ellas, no tuviera los recaudos necesarios para el registro del referido documento definitivo; así como también, se tiene como no controvertido el hacho de la cancelación realizada por la accionante, siendo controvertido sólo el monto de dicho pago. Igualmente, la accionante admitió la falta de cancelación de la letra de cambio distinguida con el No. 13/13, emitida como parte de pago del inmueble en cuestión. Quedando así precisados los limites de la controversia.

Alega la accionante haber dado cabal cumplimiento a las obligaciones por ella asumidas en el referido contrato, y en este sentido, esta Alzada trae a colación el contenido de las Cláusulas Cuarta y Sexta del contrato celebrado entre las partes, objeto del presente juicio, en las cuales regula la forma de pago del inmueble, a los fines de determinar si hubo o no cumplimiento por parte de la accionante:

"CUARTA: EL PROPIETARIO, otorga a LA COMPRADORA con carácter exclusivo un Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta futura del inmueble descrito en la cláusula anterior y LA COMPRADORA se compromete en adquirirlo por el precio de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,00). LA COMPRADORA se obliga pagar las arras del inmueble antes indicado en la forma establecida en el CRONOGRAMA DE APORTES anexo, el cual se entiende que forma parte integrante de este contrato. Queda entendido que para el momento del otorgamiento del documento publico de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro competente, LA COMPRADORA deberá haber cancelado la totalidad de los aportes establecidos en el cronograma anexo, incluidos los intereses de mora a que se hace referencia en la siguiente cláusula si fuere este el caso. El plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta, será desde la fecha de la autenticación de este contrato hasta el 21 de febrero del 2.005. Ambas partes convienen en otorgar un plazo de gracia adicional de quince (15) días más, en caso de que una de cualesquiera de las partes no tenga todos los recaudos necesarios para el registro del documento de venta definitivo dentro del primer lapso.”

De la lectura de la Cláusula Cuarta, antes transcrita se evidencia, que la ciudadana B.M.E., se obligó expresamente a pagar por concepto de arras y en la forma establecida en el "CRONOGRAMA DE APORTE" anexo, el cual forma parte integrante del mismo, la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00), como cuota inicial, siendo el caso de que la accionante dió cumplimiento a tal obligación, lo cual se evidencia de que la propia accionada, dejó constancia de haber recibido en ese acto, la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), como reserva; estableciéndose abonos mensuales respecto a la inicial, hasta cubrir la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00), cuya cancelación fue probada, al quedar probado la cancelación de las letras emitidas a tales efectos, aunado a que la propia accionante admitió este hecho como cierto. En efecto, la accionada, en su escrito de contestación a la demanda, alega que la ciudadana B.M.E., había cancelado doce (12) de las trece (13) letras de cambio libradas y aceptadas, a cuenta de capital de pago, dando como resultado la suma de VEINTE NUEVE MILLONES CIENTO SESENTA Y SEIS MIL CIENTO TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 29.166.137,50), más los intereses, que suman la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS DIECISIETE MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 2.317.625,52), da un total de TREINTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 31.483.762,02).

Ahora bien, esta Alzada observa que en el lapso probatorio, la accionante promovió prueba de informes, a los fines de que de oficiara al Banco Mercantil, Banco Universal, a los fines de que informara sobre los depósitos efectuados en la cuenta corriente a nombre de la accionada, quien remitió oficio de fecha 09 de mayo de 2006, anexando copia certificada de las planillas correspondientes a los depósitos realizados a dicha cuenta bancaria, con una relación de los mismos; los cuales al ser sumadas las cantidades en ellos contenidas arrojaron un total de TREINTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 37.983.765,02), prueba a la cual esta Alzada le otorgó pleno valor probatorio, cantidad ésta que excede la inicial convenida en "EL CRONOGRAMA DE APORTE", en la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00). En consecuencia, dada la cancelación, de la cantidad toma como inicial, o sea, del monto fraccionado de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000.oo), se tiene por cumplida dicha obligación para optar al otorgamiento del documento definitivo de venta, Y ASI SE DECIDE.

En este orden de ideas, continuando con el análisis de las cláusulas contractuales, observa este Sentenciador que, en cuanto a los intereses pactados en la Cláusula SEXTA, a los cuales hace referencia la parte demandada a los fines de demostrar el incumplimiento de la actora, que, si deducimos de la cantidad cancelada por la accionante, que como ya fue decidido alcanza la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 37.983.765,02), el monto de los intereses señalados por la demandada, nos arroja que la ciudadana B.M., ha cancelado a la empresa vendedora una cantidad que excede a la suma por la cual contractualmente se obligó; evidenciándose la intención de la accionante de dar cumplimiento a la totalidad de la obligación, vale señalar, a cancelar el saldo restante de TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 34.500.000,oo), lo cuales deberán ser cancelados en cheque de gerencia para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, Y ASI SE DECIDE.

Criterio que cobra fuerza al quedar evidenciado, que la parte actora no solo reconoce la existencia de la letra de cambio signada con el No. 13/13, sino que manifiesta, no tener inconveniente en cancelarla, conjuntamente con el monto a cancelar para el momento del otorgamiento definitivo. En consecuencia, se tiene por probado no solo la cancelación de la suma establecida como inicial, sino que también se tiene acreditado el interés de la accionante, para intentar y sostener el presente juicio; así como que, para el 16 de diciembre de 2004, la ciudadana B.M., en calidad de compradora, había cancelado a la SOCIEDAD MERCANTIL O.R, C.A., en su condición de vendedora, la suma de TREINTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 37.983.765,02); por concepto de reserva, inicial e intereses, teniéndose por cumplidas las obligaciones que hasta ese momento debía darle cumplimiento la accionante, por lo que la presente acción debe prosperar, Y ASI SE DECIDE.

Asimismo observa este Sentenciador que la accionante alega, que a pesar de haber cancelado los montos a los que estaba obligada al requerir de la accionada el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, la sociedad mercantil OR, C.A., incumplió con lo establecido en el contrato de opción de compra-venta futura, en el sentido de que para el día 06 de junio de 2005, fecha en la cual se interpuso la presente demanda, la unidad de vivienda distinguida con el número 16-C, que se había comprometido en construir, no estaba terminada, y en consecuencia, la referida sociedad mercantil no pudo hacerle entrega de la misma, en la fecha convenida como plazo, o sea, para el 21 de febrero de 2005; tal como se evidencia de la comunicación de fecha 06 de junio de 2005, emitida por el Director de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Naguanagua, acompañada al escrito libelar marcada “D”, valorada por esta Alzada con anterioridad, en la cual se deja constancia que en sus archivos no reposa ningún documento que acredite que el inmueble constituido por la vivienda distinguida con el No. 16-C, objeto del referido contrato de opción a compra-venta, posea permiso de habitabilidad de edificación; instrumento que al ser adminiculado con el “ACTA DE RECTIFICACIÓN” acompañada por la demandada, en la cual la Dirección General de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria, deja constancia de la anulación del ACTA DE INSPECCION FINAL N° 2395, de fecha 08 de febrero de 2005, por cuanto dicha Acta de Inspección le correspondía a la vivienda No. 1-C; y con la C.D.A. Y TERMINACIÓN DE LA OBRA, en la cual se evidencia que la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Naguanagua en fecha 18 de agosto de 2005, fue cuando otorgó el permiso de habitabilidad a la vivienda No. 16-C; quedó probado que la referida vivienda no se encontraba terminada para el 21 de febrero de 2005, plazo convenido para la protocolización del documento definitivo de compraventa, así como tampoco estaba terminada para el 06 de junio de 2005, fecha en que fue interpuesta la presente demanda; y pesar de que la accionada afirmó, que para la fecha de la introducción de la demanda, la unidad de vivienda estaba construida, no trajo a los autos prueba alguna que demostrara tal alegación; razón por la cual esta Alzada concluye, que la sociedad mercantil OR, C.A., incumplió su obligación contraída en el documento de promesa bilateral de compra-venta, al no haber terminado de construir la vivienda distinguida con el No. 16-C. En consecuencia, evidenciado, como ha sido, el cumplimiento de sus obligaciones, por parte de la accionante, y el incumplimiento por aparte de la accionada, es forzoso concluir que la presente acción debe prosperar Y ASI SE DECIDE.

En cuanto al pedimento efectuado por la accionante con relación a la indemnización por concepto de daño económico, se observa que la única sustentación aportada por la misma, con relación a los referidos daños lo constituye el instrumento contentivo del supuesto contrato de arrendamiento suscrito por la misma, para proveerse de vivienda, dado el incumplimiento de la accionada en la entrega del inmueble objeto del contrato, el cual fue desechado de la presente causa. En consecuencia, dicho pedimento no puede prosperar, al no haber la accionante, cumplido con la carga de la prueba que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Lo que hace improcedente el pedimento demandado. Asimismo en cuanto al pedimento adicional, según el cual pretende se le cancelen los cánones de arrendamiento por vencerse, resulta igualmente improcedente, en virtud de que como fue señalado, al desecharse de la presente causa el supuesto contrato de arrendamiento, no cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al no probar su condición de arrendataria, ni el que hubiese tenido que cancelar canon de arrendamiento alguno, para que precediera la indemnización por concepto de daño y perjuicios, ni el reconocimiento del pago de los cánones de arrendamiento por vencerse, Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, con relación al pedimento formulado por la parte accionante de que la tasa de interés pactada que devengan los TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00) se reduzca a la tasa del 3% anual, esta Alzada comparte el criterio establecido por el Tribunal “a-quo” al estimarlo improcedente, en virtud de que esta probado en los autos que la demandada sólo le esta imputando el doce por ciento (12 %) anual a dicha obligación en su condición de comerciante, pues se trata de una obligación mercantil, y el referido interés es fijado por la ley, y en consecuencia tal pedimento no puede prosperar, quedando obligada la accionante al pago de los intereses conforme a la ley, los cuales deberán ser calculados conforme experticia complementaria del fallo, Y ASI SE DECIDE.

En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de fecha 1º de diciembre de 2005, se observa que la sociedad mercantil OR, C.A. pretende la resolución del contrato de opción de compra-venta futura, y por ende la aplicación de la cláusula penal, consistente en la deducción del veinticinco por ciento (25%) sobre las cantidades pagadas al propietario, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Novena del referido contrato bilateral, devolviéndosele a la parte actora reconvenida, sólo el saldo restante, después de restarle el mencionado porcentaje sobre la cantidad que había cancelado como inicial del referido inmueble, se observa, que la accionante reconvenida, como fue decidido, probó el cumplimiento de sus obligaciones, no así la parte accionada reconviniente, por cuanto no probó, ni trajo al ánimo de este Sentenciador, evidencia alguna de incumplimiento, por parte de la accionante reconvenida, de las obligaciones contractuales, contraídas en el documento objeto del presente juicio, para que pudiesen prosperar sus alegatos, incumpliendo así, con la carga de la prueba que le impone el precitado artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma que regula la distribución de la carga de la prueba, al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado.

En este sentido, la sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó:

“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

Por lo cual la excepción de incumplimiento, de las obligaciones contraídas por la accionante reconvenida, que traería como consecuencia la procedencia de la resolución del contrato y la aplicación de la cláusula penal, no puede ser declarada con lugar. En consecuencia estando ajustada a derecho la sentencia recurrida, la presenta apelación no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 06 de febrero de 2008, por la abogada IRAIMA E.F.D.D., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil OR, C.A., contra la sentencia definitiva dictada el 04 de diciembre de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en esta ciudad. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana B.M.E., contra la sociedad mercantil OR C.A.. Se condena a la accionada otorgar el documento de compra-venta sobre el bien inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra-venta suscrito con la accionante, constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° C-16, con un área aproximada de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS CON NUEVE CENTÍMETROS CUADRADOS (127,99 m2) con dos puestos de estacionamiento ubicados frente a la vivienda; comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En cinco metros con cincuenta y ocho centímetros (5,58 m) con vialidad interna; SUR: En cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 m) con predio de P.M., divide pared propia; ESTE: En veintidós (22) metros (22 m) con Parcela C-17; y OESTE: En veintiún metros con veinticinco centímetros (21,25 m) con Parcela C-15 y la vivienda bifamiliar distinguida con el N° 16-C, pareada por los retiros laterales de dos (2) plantas de construcción tradicional de entrepiso y techo de platabandas, conformada en Planta Baja por recibo, Comedor, Cocina, Lavadero, Terraza, Baño, Cuarto de Deposito debajo de la Escalera; y en la Planta Alta por Cuarto Principal con Baño Privado, una Habitación, un estar íntimo, un baño y pasillo de circulación; acabado de obra gris, con un área aproximada de construcción de noventa y ocho metros cuadrados (98 m2). La referida parcela forma parte de un terreno de mayor extensión en la antigua Colonia de Bárbula, Final de la Av. Universidad, del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo; así como también en hacerle entrega del referido inmueble, previo cumplimiento por parte de la accionante, ciudadana B.M.E., de su obligación de pagar el saldo restante, o sea, de la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 34.500.000,oo), al momento de dicho otorgamiento, conjuntamente con los intereses que legalmente se hayan devengado, los cuales deberán ser calculados conforme experticia complementaria del fallo. En caso de negativa de los vendedores, la presente sentencia definitiva constituirá titulo de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así REFORMADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los seis (06) días del mes de agosto del año dos mil ocho (2008). Años 198° y 149°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.