Decisión nº PJ0172008000164 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del niño y del Adolescente de Ciudad Bolivar de Bolivar, de 25 de Julio de 2008

Fecha de Resolución25 de Julio de 2008
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del niño y del Adolescente de Ciudad Bolivar
PonenteJosé Francisco Hernández Osorio
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

En Su Nombre:

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar

Sede Civil

Ciudad Bolívar, veinticinco de Julio de dos mil ocho

197º y 149º

ASUNTO: FP02-R-2008-000057(7332)

Vistos

PARTE DEMANDANTE: B.D.L.S.A., venezolana, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad N° V- 6.375.126 y de este domicilio.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: J.S.M., ALQUÍMEDES LÓPEZ Y M.R.J., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.138, 41.278 y 116.453, respectivamente y de este domicilio.-

PARTE DEMANDADA: G.D.J.C., venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-8.870.858 y de este mismo domicilio.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: L.F.G., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 66.128 y de este domicilio.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

PRIMERO

1.1.- ACTUACIONES DE LA PARTE ACTORA:

En fecha 03 de mayo de 2007, fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) Civil, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana: B.D.L.S.A. contra la ciudadana: G.D.J.C..-

1.2.- PRETENSIÓN:

Alega la parte actora en su escrito: “Que en fecha 28-06-2006, realizó compromiso de opción de compra-venta de un inmueble propiedad de la ciudadana G.d.J.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.870.858. Que el documento fue presentado para su autenticación por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 27-06-2006. Que canceló sus obligaciones contenidas en dicha Opción a Compra, por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares sin céntimos (Bs. 5.000.000,00), estipulada en la cláusula Tercera de dicho instrumento. Que en dicha opción a compra ambas partes se comprometieron a que si en el plazo convenido de Ciento Veinte días (120) continuos a partir de la fecha de otorgamiento de la opción, vale decir, seis (06) meses, contados a partir del 28-06-2006 y hasta el 28-12-2006, inclusive, no cumpliera a cabalidad sus obligaciones y no ejerciere oportunamente el Contrato de Opción a Compra, la propietaria, hará suyo la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs.5.000.000,00), recibidos como pago del precio de ese contrato a Opción a Compra, otorgados en ese mismo acto, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la Optante quedando esta última liberada de pagar el saldo del precio total de la venta, estipulado en la suma de Noventa Millones de Bolívares Sin Céntimos (Bs. 90.000.000,00). Que de haber cumplido la optante con el respectivo protocolo de evalúo de la referida Entidad Financiera Crediticia y todo lo convenido para la materialización efectiva de la actual negociación jurídica; la Propietaria desistiera de la venta, estará obligada a restituir las cantidad recibidas como precio de este contrato a Opción a Compra, es decir la cantidad de Cinco Millones de Bolívares Sin céntimos (Bs. 5.000.000,00), más la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares Sin Céntimos (2.500.000,00) adicionales como indemnización de daños y perjuicios causados a la optante por su incumplimiento, es decir, la suma total de Siete Millones Quinientos Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 7.500.000,00) (cláusula penal). Que para el momento de la materialización de la Opción a Compra, la Propietaria no poseía los documentos de propiedad en regla, ya que el documento de propiedad a través del cual ella compró pertenecía a una sucesión y para el momento de la venta en fecha 05-09-1990, no realizó la transacción jurídica a través del Registro Inmobiliario, tan solo realizó la compra por Notaria. Que por interés propio, para la efectiva materialización del negocio jurídico, comenzó a tramitar todo lo concerniente a la legalización de los documentos de propiedad y su registro. Que la propietaria de la vivienda G.d.J.C., supra identificada jamás cumplió con sus obligaciones de tramitar y legalizar la documentación necesaria para efectuar la venta, nunca corrió con los gastos que se originaron al realizar toda la tramitación necesaria para efectivamente lograr la venta, insolventándose por tanto en su obligación de hacer. Que habiendo existido la promesa bilateral de compra entre su persona y la ciudadana G.d.J.C., cumplí a cabalidad con todas y cada una de sus obligaciones y aún así excediéndose en ellas realizando de buena fe otras obligaciones que no le correspondían sino a la propietaria del bien inmueble. Que se encuentra burlada por la actuación dolosa y de mala fe de esta ciudadana quién a solo faltar un día para el vencimiento total de la Opción a Compra y sin comunicar nada al respecto decide vender a un tercero, presentando la documentación requerido para ello y tramitada por su persona, ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Ciudad Bolívar. Que tal situación, es por lo que se vio obligada a demandar, como en efecto Demandó por Cumplimiento de Contrato a la ciudadana G.d.J.C., antes identificada a los fines de que convenga o de lo contrario sea condenado en: Primero: Que le sea restituido a titulo indemnizatorio la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) más Dos Millones Quinientos Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 2.500.000,00) en total (Bs. 7.500.000,00) estipulados en el Contrato de Opción a Compra (Cláusula Penal) en virtud de incumplimiento por parte de la Propietaria en la Cláusula Cuarta del citado documento. Segundo: En que le sea reintegrado los gastos originados por todas las anteriores gestiones realizadas por su abogado en procura de la materialización del negocio, los cuales ascienden a la suma de Tres Millones Quinientos Cincuenta y Tres Mil Setecientos Ochenta y Ocho Bolívares Sin Céntimos (Bs. 3.553.788,00) concernientes a gastos de movilización, traslado, copias certificadas ante el Registro Inmobiliario, Notaría Pública, Alcaldía, Hacienda Municipal, entre otros detallados anteriormente. Tercero: Las costas procesales, que se generen del presente juicio, calculadas prudentemente por el Tribunal. Cuarta: Los intereses que devengan dichas sumas de dinero, hasta la efectiva cancelación de las mismas. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la suma de Once Millones Cincuenta y Tres Mil Setecientos Ochenta y Ocho Bolívares Sin Céntimos (Bs. 11.053.788,00). Se acompaño legajos de recaudos junto al libelo de demanda”.-

1.3.- DE LA ADMISIÓN:

Por auto de fecha 10-05-2007, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, admitió la presente demanda por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, ordenando la citación de la parte demandada.-

1.4.- DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

En fecha 13-06-2007, el abogado L.F.G., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana G.D.J.C., presentó escrito de contestación a la demanda, donde expuso: “Rechazó y contradijo la presente acción en todas y cada una de sus partes, en los hechos que la motivaron y el derecho en que pretende fundamentar la parte actora. Negó, rechazó y contradijo, los términos con los cuales la parte actora pretende sustentar la acción incoada, al referirse a la propiedad que su poderdante tiene sobre un inmueble objeto del Contrato de Opción a Compra, expresa que la misma se evidencia de Documento Autenticado “Mas no Registrado”. Que en realidad y observaron el aludido Contrato de Opción a Compra, en la Cláusula Primera establece que dicho inmueble es de su única y exclusiva propiedad, según se evidencia de documento debidamente Notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar en fecha 13 de septiembre de 1990. Negó, rechazo y contradijo que su poderdante haya incurrido en incumplimiento alguno con respecto a la restitución de suma alguna de dinero a la Optante y parte actora en el presente juicio, en virtud de que en ningún momento ha desistido de la venta e ignora a que evalúo de entidad Financiera Crediticia se refiere con la cual la Optante ha debido cumplir con el respectivo protocolo. Que hizo suya la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la Optante. Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la parte actora en atribuirle a su poderdante responsabilidad alguna en cuanto a los trámites realizados por la Optante, cuando la misma acepta en el libelo de demanda, el interés propio de su parte en ello y además, el contrato de opción a compra, en su cláusula Octava establece ser por cuenta de la optante, los gastos de trámites que se relacionen con el mismo. Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la parte actora, en atribuirle a su poderdante responsabilidad alguna en los trámites y legalización de documentación, menos que haya incurrido en incumplimiento e insolvencia de ninguna clase. Negó, rechazó y contradijo el hecho expresado por la ahora parte actora, cuando como la optante en el Contrato de Opción a Compra haya cumplido a cabalidad con todas y cada una de sus obligaciones, en virtud de que evidentemente incumplió con el ejercicio oportuno de sus derechos con respecto al Contrato de Opción a Compra, previsto en la Cláusula Cuarta del mismo. Que negó, rechazó y contradijo la pretensión de la parte actora en hacer creer que su poderdante procedió dolosamente y de mala fe, por cuanto miente en forma descarada cuando falsamente expresa que a solo faltar un día para el vencimiento total de la opción a compra, vendió dicho inmueble a un tercero. Que efectivamente una vez en que la optante incurrió en el incumplimiento con el ejercicio oportuno del Contrato de Opción a Compra, cuyo lapso legal venció el 28-12-2006, procedió por derecho propio a la venta del inmueble en fecha 29-12-2006, después de haber expirado el plazo con el cual legalmente contaba la optante. Negó, rechazó y contradijo que en situación y parte alguna, su poderdante haya incumplido el contrato de Opción a Compra suscrito en fecha 28 de junio de 2006 entre la ciudadana B.d.L.S.A. y su persona, autenticado en esa misma fecha por ante la Notaría Publica Segunda de Ciudad Bolívar. Negó, Rechazó y Contradijo que su poderdante deba restituir suma alguna de dinero a la Optante y ahora parte actora, a titulo indemnizatorio, por cuanto en ningún momento incurrió en incumplimiento a lo estipulado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción a Compra. Negó, rechazó y contradijo, que su poderdante deba reintegrar suma de dinero alguna, por concepto de gastos por gestiones realizadas por cuenta de la Optante, ya que nunca se le autorizó para tales gestiones. Que la optante debió ejercer oportunamente el derecho que le indica en el Contrato de Opción a Compra en cuanto a la adquisición del inmueble, dentro de las condiciones convenidas y aceptadas. Que la optante y ahora parte actora incurre en incumplimiento y así se evidencia, por cuanto dejó transcurrir el lapso previsto para ejercer aquel derecho sin hacerlo”.-

1.5.- DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:

• PARTE ACTORA:

- Reprodujo el Mérito favorable de los autos, específicamente todos los hechos explanados en el escrito de demanda.

- Ratificaron los siguientes documento que consignaron con el escrito libelar: a)Contrato de Opción a Compra; b) Documento Notariado marcado con la letra “B”; c) Planilla de Liquidación de Derechos arancelarios de fecha 27 de julio de 2006, emitido por la Notaría Primera de Puerto Ordaz; d) Planilla de Liquidación de Derechos Arancelarios de fecha 10 de agosto de 2006, emitida por la Oficina de registro Subalterno del Municipio Caronì del Estado Bolívar; e) Documento contentivo de copia de planilla de revisión, emitida por la Oficina de Registro Subalterno de Ciudad Bolívar; f) Copia Simple de expediente de catastro; g) Facturas de pagos originales ante la Oficina de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar; h) Recibo de liquidación de Derechos Arancelarios de Titulo Supletorio de fecha 09 de agosto de 2006, No. 00063206; i) Copia simple de planilla de revisión donde la Oficina de Registro Inmobiliario Subalterno solicitan la protocolización del referido Titulo Supletorio; j) Copia simple del Titulo Supletorio; k) Copia Certificada del Titulo Supletorio presentado y registrado; l) Planilla de revisión del Registro Subalterno; m) Recibo de pago emitido por la Notaría Pública Segunda de Ciudad B.d.P.N.; n) Comprobante de recepción de documentos recibidos por la Oficina de Envíos Nacionales e Internacionales “MRW”; o) Copia Simple del Acta de Defunción; p) Copia Certificada de la Protocolización del Documento de Propiedad de la vivienda de la ciudadana G.d.J.C. y q) Copia certificada del Instrumento de Venta entre la ciudadana J.J.F.A. y GREGORIA DE JESÜS CARRERA.

- Promovieron las testimoniales de los siguientes ciudadanos: YUDELIS BECERRA, R.A.P. y F.S..-

• PARTE DEMANDADA:

- Reprodujo el mérito favorable de los autos.

- Hizo valer y ratificó el documento del Contrato de Opción a Compra, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Segunda del Estado Bolívar.

- Hizo valer y ratificó documento de venta entre los ciudadanos P.M.E.C.d.B., C.S.E.C.d.M., I.M.R.E.d.C. y C.L.E.M.d.R. a la ciudadana G.d.J.C..

- Hizo valer y ratificó el documento de Contrato de Opción a Compra, donde se evidencia que la ciudadana G.d.J.C. dio en venta a la Ciudadana Jaennet J.F.A..-

- Hizo valer y ratificó el escrito de Contestación de la demanda.-

- Promovió las testimoniales de los ciudadanos: Y.R.A. y M.J.G.G..-

1.6.- DE LOS INFORMES EN PRIMERA INSTANCIA:

Estando en la oportunidad legal para presentar informes, el Tribunal A-quo deja constancia que ambas partes hicieron uso de tal derecho.-

1.7.- DE LA SENTENCIA EN PRIMERA INSTANCIA:

En fecha 22 de febrero de 2008 el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, declaro: PRIMERO: SIN LUGAR la acción propuesta por DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por la ciudadana B.D.L.S.A., en contra de la ciudadana G.D.J.C., ambas supra identificadas en autos.- SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.-

1.8.- DE LA APELACIÓN:

Por diligencia de fecha 28 de febrero de 2008, la ciudadana M.R.J., abogado en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No. 116.453, actuando en su carácter acreditado en autos, apela a la anterior decisión.

Por auto de fecha 03 de marzo de 2008, el Tribunal A-quo, oye la apelación en ambos efectos de conformidad con lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el envió del presente expediente a este Tribunal de Alzada.-

1.9.- DE LAS ACTUACIONES EN ALZADA:

En fecha 11 de marzo de 2008, este Tribunal Superior dio por recibido el presente expediente, dándole entrada en el Registro de causas, previéndose a las partes que sus informes se presentaran al Vigésimo día hábil de conformidad con el artículo 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.-

S E G U N D O:

Cumplido con postrámites procedimentales este Tribunal pasa a delimitar el eje del asunto sometido a su consideración:

El eje principal de la presente acción versa sobre la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana BELKIZ DE L.S.A. contra la ciudadana G.D.J.C., alegando que habiendo cumplido a cabalidad con todas y cada una de sus obligaciones y excediéndose en ellas, realizando de buena fe otras obligaciones que no le correspondían sino a la propietario quien asumió una conducta dolosa y de mala fe vendiendo el inmueble sin comunicarle nada al respecto, es por lo que solicita se condene a la demandada para que le restituya a título indemnizatorio la suma de Bs. 5.000.000.00 más 2.500.000,oo en total 7.500.000.00 estipulados en el contrato de opción a compra en la cláusula cuarta del citado documento. Asimismo le será reintegrado los gastos originados por todas las gestiones realizadas por su abogado en procura de la materialización del negocio.

Por otra parte la demandada de autos a fin de desvirtuar la pretensión de la parte actora, negó y contradijo la presente acción en todas y cada una de sus partes, en los hechos que la motivaron y el derecho en que pretende fundamentarla, asimismo alegó que se evidencia del documento de Opción de compra venta que el documento de inmueble estaba autenticado mas no registrado, lo cual no fue objetado por la optante –hoy parte actora.-

Llegada la oportunidad para dictar la sentencia, el Tribunal a-quo declaró SIN LUGAR la acción, y contra dicha sentencia la parte actora ejerció recurso de apelación, alegando el apelante en escrito de informes entre otras cosas lo siguiente:

“ …La sentencia definitiva declaró SIN LUGAR la demanda, bajo los siguiente argumentos:

En primer lugar señala que hubo error en la calificación de la acción (cumplimiento de Contrato) y la calificó como de Indemnización de Daños y Perjuicios)

Sobre este particular, sólo quiero acotar que independientemente de la calificación de la acción deducida, mi representada solicito la intervención del órgano jurisdiccional al sentirse burlada por la parte demandada (su vendedora) al incumplir su oblgiación de efectuar la venta conforme a lo establecido en el contrato de opción a compra, procediendo a vender el inmueble en cuestión a una tercera persona estando aun VIGENTE el plazo de la opción y habiendo realizado mi representada dilgiencia de buena fe que eran propias de la vendedora.

Tal conducta asumida por la demandada se traduce indudablemente, en un desistimiento de la venta que hace exigible la indemnización por concepto de cláusula penal establecida en el contrato.

(…) Como se observa, la sentencia es del criterio que para que mi mandante pueda solicitar el cumplimiento de la cláusula penal establecida en el contrato debía cumplir previamente con el pago de la venta, es decir, haber ofertado la suma de NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 90.000.00) para poder exigir el cumplimiento de la cláusula penal.

En otras palabras, la sentencia puso en cabeza de mi representada la inversión de la carga de la prueba, en el sentido de que no sólo tenía que demostrar el incumplimiento de la VENDEDORA –DEMANDADA sino que también tenía que demostrar que cumplí con mi oblgiación (haber ofertado el pago y obteniendo la documentación del crédito.

Ciudadano Juez de Alzada considera Usted que es justicia que la vendedora demandada haya incumplido con el negocio jurídico celebrado, haya desistido unilateralmente del compromiso asumido en la opción a compra, se haya apoderado de la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES para ese entonces; y, no tenga obligación de restituir dicha cantidad y al pago de la cláusula penal establecida contractualmente.

Con el cúmulo de pruebas producidas en este expediente se demostró que mi representada tiene derecho a su pretensión, y no puede la sentencia apelada condicionar su procedencia al cumplimiento de obligaciones por parte de mi cliente; cuestión esta que ni siquiera fue alegada por la parte demandada, puesto que la exceptio non adimpleti contratus es una defensa de fondo que debe ser alegada junto con la contestación y no puede ser suplida de oficio por el órgano jurisdiccional; y así pido respetuosamente a este Juzgado lo declare en la sentencia.

T E R C E R O:

Luego de resumirse los términos de la presente controversia este Juzgador pasa a tomar en consideración las disposiciones que regulan el caso.

Establece el artículo 1160 del Código Civil que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes.

El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el Juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad.

Ahora bien, como quiera que la pretensión de la parte actora tiene como acción principal, pedir el cumplimiento de un contrato de opción a compra, en virtud de lo cual, es necesario revisar el material probatorio.

La parte actora acompañó al libelo de la demanda las siguientes documentales:

El documento de opción a compra, marcado “A” inserto del folio 11 al 13, notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 28 de junio del 2006, anotado bajo el nro. 77, Tomo 81. Dicho instrumento no fue tachado, ni impugnado por la parte adversaria dentro del lapso correspondiente, en virtud de lo cual, le otorga pleno valor probatorio, a tenor a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. De dicho contrato se desprende lo siguiente:

En la cláusula Primera se expresa: “ La propietaria concede un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, a favor de LA OPTANTE para adquirir un inmueble de su única y exclusiva propiedad, según se evidencia de Documento debidamente Notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, Municipio Heres de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, a los 13 días del mes de septiembre de 1990, quedando anotado bajo el nro. 63, Tomo 09.”. De lo que se desprende que la parte actora tenía conocimiento que el inmueble no se encontraba registrado para el momento de realizar el contrato, quedando por ende desvirtuado el alegato de que la demandada actuó en forma dolosa y de mala fe. De manera que la parte accionante, le restaba dar cumplimiento a su obligación primeramente, ya que tales diligencias le correspondían a la demandada, quien en el caso de no cumplirla, allí proceder a demandar, por lo tanto se declara improcedente, dicho argumento; y así se declara.

En la cláusula segunda establecen los contratantes que: “El precio de venta del indicado inmueble lo constituye la suma de NOVENTA MILLONES DE BOLVIARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000.000,,oo) la cual será cancelada en la oportunidad del otorgamiento del Documento definitivo de compra venta en las condiciones señaladas en el mismo.” Dicha cláusula se desprende la obligación principal de la hoy accionante cual es pagar el precio de la venta en el momento del otorgamiento.

Así en la cláusula Séptima acuerdan los hoy litigantes que: “el lapso de duración del presente documento de opción de compra será de CIENTO VEINTE DIAS CONTINUOS (120) contados a partir de la fecha de autenticación de presente contrato, pudiendo ser prorrogable por un periodo adicional de SESENTA DIAS CONTINUOS (60) adicionales.”

De lo que se desprende que la parte actora si bien es cierto tenía la oblgiación de pagar el precio, no es menos cierto que el mismo debió efectuarse para el momento de protocolizar el documento. Lo cual debió realizarse en el lapso de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de autenticación del documento, es decir, el día 28 de junio del 2006, o dentro de lapso de la prórroga de sesenta (60) días en caso de haberla solicitado el comprador. A tales efectos este Juzgador pasa a revisar el resto del material probatorio a fin de verificar si el comprador cumplió con sus obligaciones.

Asimismo anexo al libelo: a) Planilla de liquidación de Derechos Arancelarios de fecha 27-07-2006, emitida por la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, b) Planilla de Liquidación de Derechos Arancelarios de fecha 10-08-2006, emitida por la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Caroní del Estado Bolívar, c) Planilla de revisión, emitida por la Oficina de Registro Subalterno de Ciudad Bolívar, d) Copia simple del expediente de catastro, e) Facturas de pago en originales ante la Oficina de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, f) Liquidación de derechos Arancelarios de Título Supletorio de fecha 29-08-2006, “(…) según recibo Nro. 00063206, a nombre de M.R., evidenciándose que la demandada poseía un Título Supletorio evacuado por ante el Tribunal y jamás Registrado, tramite indispensable para poder realizar futuras ventas en dicho inmueble”.g) Planilla de revisión marcada con la letra “J”, anexada con el escrito libelar. H) Copia simple del referido título supletorio, “(…) donde se evidencia que la misma se encuentra a nombre de M.R. (…)”. I) Copia certificada del título supletorio presentado y registrado por la Abg. M.R., lo cual demuestra una actuación más relacionada con el objeto de legalizar el negocio; j)- Documento marcado con la letra “N”, anexo al libelo de la demanda. k) Recibo de pago emito por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar. L) Comprobante de recepción de documentos recibido por ante la Oficina de Envíos Nacionales e Internacionales “MRW”. M).- Documento marcado con la letra “Q”, anexo al escrito libelar.

Tales instrumentos fueron consignados por la accionante para demostrar las diligencias y gestiones que realizó ante diferentes organismos para la legalización del bien inmueble y así poder llegar a cabo el cumplimiento de su obligación, ya que la misma –el pago del precio de la venta- debía ocurrir para el momento del otorgamiento definitivo del documento de venta, y al no tener la parte demandada la documentación en regla, mal podía la parte actora cumplir con su obligación.

En cuanto a las Copias certificadas del documento inserto del folio 44 al 50 concerniente al registro del titulo supletorio del bien objeto de la venta, realizada en fecha 29 de agosto del 2006 por ante la oficina Subalterna del Registro Público, por las antiguas propietarias del bien ciudadanas PLACIDAS M.E.C.D.B., S.E.C.D.M., I.M. RIVAS ESTABA Y C.L. ESTABA M.D.R., quienes proceden a venderle a la ciudadana G.d.J.C., el día 29-12-2006, tal como se desprende del documento debidamente protocolizado por ante la oficina Subalterna del Registro Inmobiliario, anotado bajo el nro. 48, tomo 39, protocolo 01 del Cuarto Trimestre. Dicho instrumentos no fueron impugnados conservando así el valor probatorio que emanan de sus contenidos. Quedando demostrado con ello que efectivamente la documentación del bien inmueble dado en opción a compra venta no se encontraba debidamente registrado y que aunado a los medios probatorios antes analizado, conlleva a considerar que la buena fe de la parte actora, en gestionar diligencias que le pertenecían a la demandada, quien a todas luces no fue diligente con sus obligaciones para poder vender debidamentes ante el Registro Subalterno respectivo. Tal actitud queda demostrada con la Copia Certificada del documento debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario de fecha 29-12-2006 anotado bajo el nro. 50, tomo 39, protocolo 01, trimestre 04, mediante el cual la ciudadana G.D.J.C. vende el inmueble objeto de la venta a la ciudadana J.J.F.A.. Lo que evidencia, que no hizo ningún intento de materializar la venta con la actora que solo se obligaba a pagar el precio para el momento de la firma para la protocolización de la venta, la cual nunca se realizo de lo contrario existiera el documento presentado ante dicho registro anulado por falta de firma, si dicha diligencia se hubiere efectuado por parte del vendedor.

En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos Y.R.A. y M.J.G.G., promovida por la parte demandada, las cuales fueron evacuas por el juzgado Tercero del Municipio Heres de esta Circunscripción Judicial, siendo este el resultado de sus deposiciones:

Con respecto a las deposiciones de la ciudadana Y.R.A., tenemos que expuso lo siguiente: Que conoce de trato, vista y comunicación a la ciudadana G.D.J.C.. Que conoce de trato, vista y comunicación a la ciudadana B.S.A.. Que sabe y le consta el conocimiento que tiene las cuestiones que se dirimen en la presente causa. Que sabe y le consta que la ciudadana G.D.J.C., no desistió en ningún momento de la venta prometida a la señora B.S.A., por el contrario, que estando presente en la casa de la señora G.D.J.C., la ciudadana B.S.A., se presentó en dicha residencia y le manifestó a la señora G.D.J.C., su intención manifiesta de no comprarle dicha vivienda, puesto que no había conseguido la suma pautada. Que sabe y le consta que habiendo transcurrido el lapso pautado en el contrato de opción a compra, un día después de vencido el lapso convenido entre las partes, y no un día antes, la ciudadana G.D.J.C., hizo uso legítimo de su derecho como propietaria de la vivienda que nos ocupa en la presente causa, procediendo a vender a una tercera persona con su legítimo derecho.-

En cuanto, a las deposiciones realizadas por el ciudadano M.J.G.G., tenemos: Que conoce de trato, vista y comunicación a la ciudadana G.D.J.C.. Que conoce de trato, vista y comunicación a la ciudadana B.S.A.. Que sabe y le consta el conocimiento que tiene las cuestiones que se dirimen en la presente causa. Que sabe y le consta que la ciudadana G.D.J.C., no desistió en ningún momento de la venta prometida a la señora B.S.A., por el contrario, que estando presente en la casa de la señora G.D.J.C., la ciudadana B.S.A., se presentó en dicha residencia y le manifestó a la señora G.D.J.C., su intención manifiesta de no comprarle dicha vivienda, puesto que no había conseguido la suma pautada. Que sabe y le consta que habiendo transcurrido el lapso pautado en el contrato de opción a compra, un día después de vencido el lapso convenido entre las partes, y no un día antes, la ciudadana G.D.J.C., hizo uso legítimo de su derecho como propietaria de la vivienda que nos ocupa en la presente causa, procediendo a vender a una tercera persona con su legítimo derecho.-

Este Tribunal desecha las anteriores declaraciones en virtud del contenido establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, el cual establece lo siguiente: “(…)Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados, o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares”.

Examinado el material probatorio aportado por ambas partes, este Juzgador, debe observar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil, que establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención (…)”.

Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta los contratantes para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación y/o resarcimiento de los daños y perjuicios si los hubiere, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es del saber, para exigir los daños ocasionados a razón de un negocio jurídico, se requiere necesariamente que quien reclame éstos haya cumplido a cabalidad con su prestación adquirida en el contrato, en el caso de autos, la parte demandante no cumplió con su obligación debido a que la parte demandada no cumplió con la suya, cual es , la de realizar las diligencias pertinentes al registro del bien inmueble vendido. Pues, en el presente caso para que la actora diera cumplimiento a su obligación de pagar el precio al momento de la protocolización del documento de venta conforme a la cláusula segunda del contrato, le era preciso que la demandada cumpliera su obligación de protocolizar previamente el documento con el que pretendía vender el cual protocolizo el día posterior al vencimiento de la opción dada al actor e inmediatamente vendió a un tercero, de lo contrario el actor, no podía hacerlo, porque el cumplimiento del pago, era precisamente al momento del otorgamiento del documento de venta, el cual no se hizo dentro del lapso estipulado, por que la demandada, nunca realizó gestión alguna para ello, protocolizar su propio documento para posteriormente protocolizar el documento de la venta al actor. Por tales razones este Juzgador considera procedente la pretensión de la parte actora en los términos que de seguida se establecen; y así se declara.

En cuanto a los daños y perjuicios, este Juzgador los considera procedente de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil establecidos en el contrato como cláusula penal; a saber el pago del monto correspondiente de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 7.500.000,00), estipulados en el contrato de opción a compra en virtud del incumplimiento por parte de la demandada –propietaria- establecido en la cláusula cuarta del referido documento. En cuanto a la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 3.553.788,00), concernientes a gastos de movilización, traslados, copias certificadas ante el Registro y otros, no evidencia este Juzgador la pruebas fehaciente de los mismos, es decir de que hayan sido cancelados por la propia actora, por los que los declara improcedente Así se resuelve.-

D I S P O S I T I V A

En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley declara: : PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción propuesta por DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por la ciudadana B.D.L.S.A., en contra de la ciudadana G.D.J.C., ambas supra identificadas en autos.- SEGUNDO: Se condena a la ciudadana G.D.J.C. a pagarle a la actora la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 7.500.000,00), estipulados en el contrato de opción a compra en virtud del incumplimiento por parte de la demandada –propietaria- establecido en la cláusula cuarta del referido documento.- Queda así REVOCADA la sentencia dictada en fecha 22 de febrero del 2008 por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

Se declara parcialmente CON LUGAR la apelación interpuesta. No hay condenatoria en costa por la naturaleza del fallo dictado parcialmente Con Lugar.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veinticinco días del mes de julio del dos mil ocho. Años. 197 de la Independencia y 149 de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

ABOG. J.F.H.O.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. A.R.

La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de Ley a las dos de la tarde.

AL SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. A.R.

Exp nro. FP02-R-2008-000057

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