Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Junio de 2009

Fecha de Resolución 8 de Junio de 2009
EmisorJuzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteCesar Dominguez Agostini
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. N° 8263.

PRETENSIÓN PRINCIPAL: “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”.

SENTENCIA: DEFINITIVA

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS-

De conformidad con lo establecido en el Ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal Superior a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:

PARTE DEMANDANTE: Constituida por la empresa “BAR RESTAURANT EL QUE BIEN, C.A.”, sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (Hoy Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en ese orden), en fecha 11 de noviembre de 1985, bajo el Nº. 16, Tomo 33-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos abogados: S.J.A., P.B.B., E.R.R., J.L.N.Q., Konrad Koesling, J.R.V., L.C.L.S., I.S., J.A.P. y C.C.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 007, 42379, 4.661, 12.306, 66.453, 74.974, 69.616, 21.827, 16.631, 7.802 y 74.568, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Constituida por: 1) empresa “F.R.-CARS, C.A.”, sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (Hoy como quedó escrito), en fecha 09 de octubre de 1992, bajo el Nº. 54, Tomo 16-A-Sgdo.; y, 2) el ciudadano F.D.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-6.818.800.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos abogados: R.F.C., Manuel Piñango Lozada, L.A.S.O., Colmar C.d.S., D.M.M., P.M.V.M., L.A.A.C., C.F.L. e I.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.197, 809, 8.983, 28.230, 81.427,7.533, 23.134, 53.836 y 52.638, respectivamente

-II-

-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA-

Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado L.A.A., co-apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 01 de agosto de 2008, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró, en síntesis, lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” “…Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia…” (…) “…declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT EL QUE BIEN, C.A., contra la Sociedad Mercantil F.R.-CARS, C.A., y el ciudadano F.D.B., todos plenamente identificados en autos, y en consecuencia: PRIMERO: Se condena a los demandados a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento con opción de compra, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1998, bajo el Nº. 47, Tomo 27, así como al contrato anexo autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de junio de 2002, bajo el Nº. 52, Tomo 40.- SEGUNDO: Se condena a los demandados a pagar a la actora la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON NUEVE CENTIMOS (Bs.F. 948.248,98, suma esta equivalente a la conversión a moneda nacional de la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUARENTA Y SEIS DOLARES AMERICANOS ($ 441.046), lo cual corresponde a los cánones de arrendamiento de los meses de julio de 2000, a junio de 2002, ambos meses inclusive, calculados a la tasa actual de cambio oficial. Advirtiéndose que a dicha la cantidad (Sic) le deberá ser imputada la suma ya cancelada por los demandados, es decir, CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000,00).- TERCERO: Se condena a los demandados a pagar a la actora los cánones de arrendamientos mensuales que se sigan venciendo a partir de la fecha de admisión de la demanda, hasta que el presente fallo quede definitivamente firme, a razón de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS DOLARES ($ 25.500), cuya conversión monetaria nacional deberá efectuarse a la tasa actual fijada por el Banco Central de Venezuela.- CUARTO: Se niega la indexación solicitada en los términos plasmados en este fallo.- No hay especial condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.- Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia…” (…). (Fin de la cita textual).

Todo ello en el juicio que por cumplimiento de contrato incoara la empresa mercantil Bar Restaurant El Que Bien, C.A., contra la también empresa mercantil F.R.-Cars, C.A., y otro; todos plenamente identificados en el presente fallo.

-III-

-SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA SOMETIDA

AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA-

Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, referidas al proceso de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior el cual fijó el lapso legal que alude el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, mediante sentencia de fecha 26 de enero de 2009. Y, siendo la oportunidad para decidir, se observa:

DE LA DEMANDA PRINCIPAL:

Mediante libelo de demanda presentado en fecha 17 de junio de 2002, los abogados J.L.N. y Konrad Koesling, co-apoderados de la parte actora, interpusieron demanda por cumplimiento de contrato contra la empresa mercantil “F.R.C., C.A.” y el ciudadano F.D.B., fundamentándola, a groso modo, en lo siguiente:

1).- Que, su representada Bar Restaurant El Que Bien, C.A., suscribió en fecha 07 de agosto de 1998 y con la sociedad mercantil F.R.C., C.A., contrato de arrendamiento con opción a compra sobre un inmueble tipo casa-quinta, ubicada en la Avenida San J.B., entre la Segunda y Tercera Transversal de Altamira, Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguida con el número doce (12), y por la cantidad de Tres Millones Setecientos Mil Dólares de los Estados Unidos de América ($ 3.700.000,00) en su equivalente en moneda nacional a la fecha de pago, cuyo contrato fue otorgado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en la citada fecha y anotado bajo el Nº. 47, Tomo 27 de los Libros de autenticaciones respetivos.

2).- Que, en el referido contrato se acordó que la arrendataria opcionada, podía hacer abonos parciales a cuenta del precio determinado para la venta del inmueble, dentro del plazo de duración del mismo, así como, que esos abonos serían probados únicamente con los recibos firmados por ambas partes y se deducirían del precio de venta inicialmente pactado.

3).- Que, asimismo se estableció una duración contractual fija de tres (3) años, contados a partir de agosto de 1998, prorrogables por períodos iguales a voluntad de las partes, a menos que una de ellas manifestase a la otra, por escrito y con un mes de anticipación, su decisión de dar por terminado el contrato

4).- Que, en virtud a que el inmueble objeto del contrato se arrendaba para el funcionamiento de un Fondo de Comercio dedicado a la comercialización de automóviles (Compra y venta) con todo cuanto le es concomitante, se autorizó a la empresa arrendataria para que llevase a cabo las reformas que necesitare el referido inmueble y a usar avisos de publicidad de las empresas que funcionarían en ese establecimiento, como son “AUTOMOVILES EL MARQUES, C.A.” y/o AUTOMOVILES EL MÁRQUES II, por todo el tiempo que durase el contrato, así como sus prórrogas si las hubiere.

5).- Que, asimismo se acordó que a partir del día 1º de agosto de 1998, oportunidad en que se firmó el contrato, la empresa arrendataria se comprometió a pagar los gastos por los servicios de luz, agua, aseo urbano y derecho de frente, correspondientes al inmueble, por todo el tiempo que durase el mismo. Que de igual manera, se estableció en forma expresa que ese contrato dejaba sin efecto jurídico alguno el contrato que anteriormente habían suscrito las partes por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 1997, bajo el Nº. 37, Tomo 22.

6).- Que, en virtud a que el contrato de arrendamiento cuya ejecución aquí se demanda fue incumplido por la arrendataria, su representada Bar Restaurant El Que Bien, C.A., representada en ese acto por su Presidente F.D.K., suscribió con F.R.C., C.A., y el representante legal de ésta última, ciudadano F.D.B. (Aquí demandado también), en fecha 22 de agosto de 2001, un documento entre las partes de reconocimiento y asunción de obligaciones, en el que se estableció, cita: (Sic) “…PRIMERA: F.R.C., C.A., esta atrasada con los pagos de alquiler de la casa arrendada y que se señala en el contrato antes indicado. Dicha empresa tiene demora de trece (13) meses a razón de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($ 25.500,00) por cada mes. Los trece (13) meses comprenden desde julio de 2000 hasta julio de 2001 y dan un total de TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS DOLARES ($ 331.500,00), cantidad que equivale, al cambio de hoy, a DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (234.000.000,00). SEGUNDA: Las partes acuerdan disminuir el alquiler a CATORCE MIL TRESCIENTOS DOLARES ($ 14.300,00) mensuales, cantidad que, al cambio de hoy, representa DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00). Esta rebaja se condiciona a lo siguiente: F.R.C., C.A., paga en este acto los trece (13) meses atrasados a razón de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) por mes, lo cual llega a CIENTO TRAINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00). En este acto, recibo OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00) y el saldo de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) ya fue pagado, según los bauches que reposan en poder del señor F.D.. TERCERA: El señor F.D., promete, a partir de esta fecha, pagar el alquiler en los primeros quince (15) días de cada mes, mientras este vigente el contrato ya especificado, sea al señor F.D.K., o depositando la suma correspondiente en la cuenta corriente número 0108-0978-0100000375 del Banco Provincial, la cual pertenece al señor F.D.K. La planilla de depósito servirá como prueba de haberse pagado en el lapso convenido. Si dejara de pagar dos (2) meses consecutivos, la inquilina dará lugar a que se le aplique la cláusula penal siguiente: Se obliga a F.D. a pagar CIENTO CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 104.000.000,00) suma a la que alcanza la diferencia de lo que se rebajo de los trece (13) meses indicados, o sea tendrá que completar los DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 234.000.000,00) por los trece (13) meses vencidos, pagar la diferencia de los meses que hayan sido cancelados a CATORCE MIL TRESCIENTOS DOLARES (Bs. 14.300,00) y continuar pagando el alquiler tal como está pactado en el documento notariado. En ese caso, este convenio quedará nulo y sin valor alguno, permaneciendo vigente el contrato notariado en todo su contenido…” (Fin de la cita textual).

7).- Que, en la cláusula Tercera del referido convenio, el co-demandado F.D., en forma personal, se comprometió, a partir de la fecha en que se firmó el acuerdo, en pagar el alquiler en los primeros quince (15) días de cada mes, mientras estuviese vigente el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente, para lo cual se dejó establecido las up supra diversas alternativas de pago.

8).- Que, a pesar de la existencia del contrato de arrendamiento, así como el de reconocimiento de deuda, la parte demandada ha incumplido en todas sus partes sus obligaciones derivadas de ambos documentos, generándose hasta la fecha una deuda no pagada que asciende a la cantidad de Quinientos Ochenta y Seis Mil Quinientos Dólares Americanos ($ 586.500,00) que corresponden a los cánones de arrendamiento entre los meses de julio del año 2000, a junio de 2002, ambos meses inclusive, y que conforme a la Ley del Banco Central de Venezuela, asciende a la cantidad Seiscientos Cuarenta y Cinco Millones Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 645.150.600,00). Que, luego de haber realizado las deducciones de los pagos realizados por la parte demandada, pagos que -admiten- ascienden a la cantidad de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 160.000.000,00), la deuda real y actual monta la cantidad de Cuatrocientos Ochenta y Cinco Millones Ciento Cincuenta Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 485.150.600,00).

9).- Que, habiendo incumplido la parte demandada con su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento del inmueble que le fuera arrendado, es por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.167 y 1.579, 1.592 del Código Civil, acuden ante esta autoridad para demandar a F.R.C., C.A., en su carácter de principal deudora, y, solidariamente al ciudadano F.D., en su carácter de obligado solidario y principal pagador, para que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal a: (Sic) “…PRIMERO: En dar CUMPLIMIENTO al Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra suscrito en fecha 07 de agosto de 1998, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07/08/98 y el cual quedó anotado bajo el Nº. 47, Tomo 47 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, así como dar CUMPLIMIENTO al Contrato anexo suscrito en fecha 22 de agosto de 2001, sólo en lo referente al pago de los cánones de Arrendamiento.- SEGUNDO: En virtud de lo solicitado en el punto anterior proceda a PAGAR la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUARENTA Y SEIS DOLARES AMERICANOS ($ 441.046,00) que corresponde a los cánones de arrendamiento de los meses de julio del 2000 a junio del 2002 ambos inclusive, cantidad que a los solos fines de la presente demanda y aquellos establecidos en la Ley del Banco Central, equivalen a la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.485.150.600,00) calculados a la tasa de Mil cien bolívares por dólar americano.- TERCERO: En pagar aquellos cánones de arrendamiento mensuales que se sigan venciendo a partir de la fecha de cálculo de la presente demanda (junio de 2002) a razón de Veinticinco Mil Quinientos Dólares Americanos mensuales ($25.500,00) a la tasa de cambio que sea aplicable para el momento real y efectivo de dicho pago.- CUARTO: Pagar adicionalmente la cantidad que resulte de la indexación de las cantidades adeudadas entre la fecha en que cada sumando se hizo exigible hasta la fecha real de pago.- QUINTO: Pagar los costos y costas procesales…” (…) (Fin de la cita textual).

Por último, estimaron la cuantía de la demanda en la cantidad de Seiscientos Millones de Bolívares (Bs. 600.000.000,00); lo que en la actualidad por efecto de la conversión monetaria representa la cantidad de 600.000,00 Bs.F.

Posteriormente, en fecha 08 de julio de 2002, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (A quien correspondió el conocimiento del asunto por efecto de la distribución de Ley), admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En consecuencia, ordenó el emplazamiento de los demandados para el segundo (2º) día de despacho siguiente a que constase en autos su citación, a los fines que diesen contestación a la demanda propuesta en su contra.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Efectuadas las diligencias pertinentes a fin de lograr la citación de los accionados, en fecha 28 de marzo de 2003, comparecieron los abogados: L.A.S.O. y D.M.M., y en su condición de apoderados judiciales tanto de la empresa F.R.C., C.A., como del ciudadano F.D.B., dieron contestación a la demanda alegando en su defensa, lo siguiente: Opusieron la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de considerar que en el libelo no se cumple los requisitos del ordinal 5º del artículo 340 ejusdem. A tal efecto, señalaron:

1).- Que, en el libelo de la demanda, a pesar de que cumple formalmente con el requisito contenido en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la fundamentación alegada no soporta las pretensiones de hecho que solicita en su petitorio la demandante, por lo que invocaron la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos señalados en el artículo 340 ejusdem, por cuanto si existe una fundamentación jurídica no puede oponerse la cuestión previa, como tal, pues se da cumplimiento al requisito formal, pero, que, sin embargo, en el presente caso -a su decir- la fundamentación jurídica empleada en la demanda no es la adecuada y por consiguiente no puede prosperar con ese basamento legal, y así solicitan se declare.

2).- Rechazaron la estimación de la demanda que hace la parte demandante por cuanto a tenor de lo dispuesto en los artículos 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solo se requiere la estimación de la demanda cuando de su contenido no consta el valor de lo litigado, lo cual -estiman- no es el caso de autos.

3).- Objetaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho que de ellos pretende acreditarse, la demanda propuesta contra sus representados. En tal sentido, esgrimieron: Que, es cierto que la co-demandada F.R.C., C.A., contrato un arrendamiento con opción de compra del inmueble descrito en el libelo, con la intención de abonar el 50% del monto exagerado convenido como canon de arrendamiento a cuenta del precio futuro a pagar. Pero, que no es menos cierto que el representante de la arrendadora, manifestó su intención de no aplicar dicha parte del canon al precio de la casa, como se había convenido, haciendo sumamente oneroso el contrato como un simple alquiler.

4).- Que, su representada tuvo conocimiento que la arrendadora-demandante no estaba legalmente en posesión del inmueble, sino que por el contrario lo ocupaba precariamente y su situación era producto de un litigio civil y penal, en el cual alegaba el heredero del propietario del inmueble que el ciudadano F.D. (Representante de la empresa actora-arrendadora) había falsificado la firma del antiguo propietario del inmueble, que había fallecido. Que, ante esa circunstancia, su representada desistió de seguir ocupando el inmueble y lo desocupó totalmente hace más de un año.

5).- Que, consta de decisión en Reenvío dictada por el Juzgado Superior Décimo de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 21 de febrero de 2003, recaída en el juicio seguido por Bar Restaurant El Que Bien, C.A., contra J.C.C.C., por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, referente al inmueble objeto del contrato de arrendamiento que aquí se pretende ejecutar, que se declaró sin lugar la acción intentada por la demandante para el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, actualmente cursando ante la Sala de Casación Civil bajo el Nº. 2003-00436.

6).- Que, dadas las circunstancias que rodeaban las transacciones realizadas por el representante de la empresa accionante, su representada F.R.C., C.A., no quiso estar involucrada en las “tramoyas” que se tejieron alrededor de la presunta adquisición del inmueble del antiguo propietario, especialmente con las acusaciones penales entre las partes, por la falsificación de la firma del difunto expropietario del inmueble. Que, de resultar ciertas las afirmaciones de los herederos del propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la empresa demandante no tendría la posesión legítima del inmueble y/o la cualidad para arrendarle con opción de compra a su representada y por ende tampoco para el cobro de los cánones de arrendamiento, que se pretenden en este juicio.

7).- Con respecto al co-demandado F.D.B., alegaron la falta de cualidad de éste último para sostener el presente juicio. En tal sentido, negaron que se haya obligado personalmente a pagar las obligaciones asumidas por F.R.C., C.A., en el contrato de arrendamiento cuya ejecución se demanda, ya que, -a su decir- en el documento que la parte actora ha denominado “Contrato de reconocimiento de deuda” los suscritos son: Bar restaurant El Que Bien, C.A., representada por F.D.K., por una parte y, por la otra, F.R.C., C.A., representada por F.D.B., por que lo que en forma alguna puede entenderse que F.D.B. se hubiese obligado personalmente, como lo pretende la actora, cuando se dice en el documento que él pagaría las sumas allí señaladas, ya que esa no fue su voluntad, expresa ni tácita, de obligarse personalmente.

8).- Niegan categóricamente que el ciudadano F.D.B., sea solidariamente obligado en lo relativo al llamado “Contrato de reconocimiento de deuda”, pues no existe ninguna prueba de que se hubiese obligado personalmente en forma principal, ni mucho menos se obligó en forma solidaria, pues en ningún caso -señalan- en buen derecho se puede considerar que quien actúa en representación de otra, se obliga solidariamente al pago.

9).- Que, es falso que F.D.B. sea persona subrogada para el pago de los cánones como se afirma en el libelo de la demanda, lo cual niegan en toda forma de derecho, pues la subrogación implica sustitución del obligado por otra persona que paga por él y en este caso es obvio que F.D.B. no pagó por el obligado principal sino que lo hizo como su representante legal. Que, conforme a lo pautado en el Código Civil, la subrogación puede ser legal o convencional, y es evidente que en el caso de autos no se está en ninguno de los supuestos de subrogación legal, pues no se ha invocado la norma legal que la consagra ni se cumplen en forma alguna el supuesto de la subrogación convencional pues el acreedor no subrogó al supuesto pagador, su mandante, en los derechos que tuviese contra el deudor, pues ello no se formuló expresamente ni se hizo al mismo tiempo del pago, ni consta que el deudor tomaría una cantidad en préstamo y subrogara a F.D.B., que vendría a ser el prestamista, en los derechos del acreedor, por lo cual no puede hablarse del pago con subrogación como pretende hacerlo la parte actora, y así solicitan se declare.

10).- Que, en el documento denominado “Contrato de reconocimiento de deuda” se afirma que existe un atraso por la arrendataria y se dice que la deuda se reduce de $ 25.000 mensuales a $14.300 mensuales, que la arrendadora pagó en los trece (13) meses atrasados, según el texto contractual hasta agosto del 2001. Que, de igual forma, se afirma que si no se cumpliese posteriormente con los pagos de alquileres, se aplicaría la cláusula penal siguiente: Se obligaría a F.D.B. a pagar la diferencia entre el canon original y la rebaja y se continuaría pagando el canon como fue pactado en el contrato notariado. En ese caso se pacto que, cita: (Sic) “…En ese caso, este convenio quedaría nulo y sin ningún valor alguno, permaneciendo vigente el contrato notariado en todo su contenido…” (Fin de la cita textual). Que, en ese sentido han alegado que la acción incoada en contra de su representado, F.D.B. es improcedente, ya que -insisten- éste nunca se obligó solidaria ni personalmente en el contrato denominado de reconocimiento de deuda, y por otra parte es obvio que tampoco existe obligación en razón de ese contrato pues el mismo quedó nulo y sin valor alguno por voluntad de las partes y solo quedó vigente el contrato notariado original.

11).- Que, en el mismo documento denominado “Contrato de reconocimiento de deuda” se puede observar que tiene dos (2) firmantes: Por una parte La Arrendadora, Bar Restaurant El Que Bien, C.A., y por la otra F.R.C., C.A., esas son las dos únicas personas que asumen obligaciones en dicho convenio. Cada una está representada por su “Representante Legal” y es en esa condición de representantes legales de sus respectivas empresas, que ambos actúan en ese documento. En tal sentido, y con fundamento a todo lo expuesto, consideran que la pretensión incoada contra F.D.B. deviene en improcedente, como en efecto solicitan sea declarado por el tribunal.

Abierta la causa a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.

Posteriormente, luego de varias diligencias presentadas por las partes solicitando sentencia en esta causa, así como de diversos autos de abocamientos a la causa de los respectivos jueces que conocieron el proceso, con sus debidas notificaciones, en fecha 01 de agosto de 2008, tuvo lugar el pronunciamiento de la sentencia definitiva dictada en este juicio por el tribunal de la primera instancia, la cual quedó parcialmente transcrita en el Capitulo II del fallo que aquí se dicta.

Notificadas como fueron las partes del pronunciamiento del referido fallo, únicamente compareció el abogado L.A.A.C., co-apoderado de la parte demandada, y mediante diligencia apeló de la decisión solo en cuanto a lo que desfavorece a sus mandantes, no así en cuanto a la exoneración de costas y costos, y en la negativa de la indexación solicitada en el escrito libelar. Apelación ésta, que fue escuchada en ambos efectos por el juzgado de la causa, ordenando en consecuencia la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, a los fines consiguientes.

Por su parte, la actora, Bar Restaurant El Que Bien, C.A., al no haber apelado de su decisión definitiva la misma se conformó con todo lo que allí se decidió, incluso, con lo que pudiera resultarle adverso.

Asignada la causa -como ya se dijo- a este Juzgado Superior, en fecha 26 de enero de 2009 fue fijada la oportunidad que establece el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, para dictar la sentencia definitiva.

Posteriormente, estando dentro de la oportunidad legal establecida para ello, compareció el abogado Luía A.A.C., co-apoderado de la parte demandada, y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas en el que reprodujo el valor probatorio de los documentos que fueron acompañados al escrito libelar, así como, consignó marcado “A”, un legajo de copias debidamente certificadas por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, relativas a unas actuaciones realizadas por ante la misma Dirección, por el representante legal de la empresa demandante F.D.K., y cuyas copias certificadas tienen por objeto -a decir del abogado promovente- demostrar que para el mes de noviembre de 2004, el propio representante legal de la empresa accionante (El ciudadano antes citado), estaba en posesión del inmueble que le había sido dado en arrendamiento con opción de compra-venta a F.R.C., C.A.

Mediante auto de fecha 25 de febrero de 2009, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la presente causa, en el estado en que se encuentra.

En los resumidos términos que preceden, queda planteada la apelación sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado Superior.

-IV-

-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

De conformidad con lo establecido en el Ordinal Cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa quien decide en esta oportunidad, a señalar los motivos de hecho y de derecho en los que fundamentará la presente decisión. Y, al respecto observa:

En la presente causa la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de considerar que en el libelo de la demanda, a pesar de que cumple formalmente con el requisito contenido en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la fundamentación alegada no soporta las pretensiones de hecho que solicita en su petitorio la demandante, por lo que invocaron la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos señalados en el artículo 340 ejusdem, por cuanto si existe una fundamentación jurídica no puede oponerse la cuestión previa, como tal, pues se da cumplimiento al requisito formal, pero, que, sin embargo, en el presente caso -a su decir- la fundamentación jurídica empleada en la demanda no es la adecuada y por consiguiente no puede prosperar con ese basamento legal, y así solicitan se declare.

En tal sentido, y en virtud de lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de seguida, procede este Juzgador a decidir la cuestión previa opuesta, bajo las siguientes consideraciones:

Tal y como lo ha venido sosteniendo en forma incólume, reiterada y pacifica el M.T. de la República (Tribunal Supremo de Justicia), el objeto de las cuestiones previas, es depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones, y además garantizar el verdadero ejercicio del derecho a la defensa que prevé el numeral 1° del artículo 49 del texto fundamental, no así, utilizarla como un medio de defensa que conlleve a retrasar y obstaculizar el buen desenvolvimiento del proceso, escapa de la naturaleza misma de las cuestiones previas.

Luego, si bien es cierto que el libelo de demanda en forma es un presupuesto procesal, cuya falta de subsanación puede dar lugar a la desestimación de la pretensión, según la gravedad del defecto formal del libelo, también es cierto que esos defectos de forma que se le imputen deben tener relevancia jurídica, es decir, que no se trate de simples errores materiales en la elaboración de la demanda como documento.

En el caso que nos ocupa, se observa, que, como fundamento de la cuestión previa propuesta, la representación judicial de la parte demandada alega que en el libelo de demanda se dejó de cumplir el requisito exigido por el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

(Sic) Art.340.C.P.C. “El libelo de la demanda deberá expresar:

…Omissis…

5°) La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. (…). (Fin de la cita textual).

Ahora bien, de la lectura individualizada y pormenorizada que efectuó este Sentenciador del escrito contentivo de la demanda que cursa a los folios que van desde el 01 al 15, de la pieza principal del expediente, se pudo observar que, lejos de lo expuesto por los representantes judiciales de los accionados, en el referido libelo de demanda sí fue cumplido a cabalidad el requisito exigido en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que en el mismo (Escrito libelar) se encuentra debidamente señalado “…La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones…”.

En efecto, del cuerpo extenso de ese escrito libelar, fácilmente se puede evidenciar que los representantes judiciales de la empresa demandante, en la redacción del mismo, efectúan una narración detallada de las causas u orígenes que dieron lugar a la interposición de la demanda, así como, hacen un señalamiento expreso de las normativas y/o derecho aplicable al caso concreto, adminiculándolas tanto a las cláusulas del contrato de arrendamiento cuya ejecución demandan como a las del contrato que denominaron “de reconocimiento de deuda”, y que acompañan como documentos fundamentales de la pretensión, para finalmente efectuar las debidas conclusiones que se pueden leer en el Capitulo III, del mencionado libelo.

Tanto es así, que del contenido de la demanda, se deduce, sin mucha dificultad en su lectura, que la empresa demandante suscribió un contrato de arrendamiento con opción a compra con la empresa F.R.C., C.A., sobre el bien constituido por una casa-quinta, ubicada en la Avenida San J.B., entre Segunda y Tercera Transversal de Altamira, Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguida con el número doce (12), cuyo contrato fue otorgado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1998, anotado bajo el Nº. 47, Tomo 27 de los libros respectivos; Que el precio acordado fue la cantidad de Tres Millones Setecientos Mil Dólares de los Estados Unidos de América ($ 3.700.000,00) en su equivalente en moneda nacional a la fecha de pago; Que el término de duración del contrato fue por tres (3) años prorrogable por períodos iguales a voluntad de las partes; Que presuntamente existe un incumplimiento por parte de los demandados de las obligaciones que adquirieron para con la demandante con respecto a ese contrato de arrendamiento y de opción, y con el que denominaron “contrato de reconocimiento de deuda” de fecha 20 de junio de 2002; y, que es por esa razón que acuden para demandar la ejecución del contrato en cuestión. Todo ello debidamente fundamentado en las normativas que se señalan en el texto del escrito libelar que diera inicio a la presente controversia.

Por tanto, siendo que en el escrito libelar sí se cumple con el requisito exigido en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y en el que se observa una relación pormenorizada de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión interpuesta, con las debidas conclusiones; entendiendo este Juzgador que lo que allí se demanda es el cumplimiento de aquellos contratos, antes citados, es razón suficiente para declarar IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta en base al ordinal 5° del artículo 340, ejusdem, por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación. Y así se declara.

-V-

PUNTO PREVIO I A LA DECISIÓN DE FONDO

-SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

EN LA PRESENTE CAUSA-

Como punto previo al fondo del asunto, de seguida, procede este Juzgado Superior a pronunciarse con respecto a la impugnación de la cuantía planteada en este juicio.

En efecto, como quedó expuesto, los abogados: L.A.S.O. y D.M.M., co-apoderados de la parte demandada, en los escritos de contestación que cursan a los folios 41 al 43 y 44 al 47, de la pieza principal del expediente, procedieron a impugnar la cuantía establecida en el escrito libelar, de la siguiente manera:

(Sic) “…(Omissis)…” …Como punto previo, RECHAZAMOS la estimación de la demanda que oficiosamente hace la parte demandante por cuanto a tenor de lo dispuesto en los artículos 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil solo se requiere la estimación de la demanda cuando de su contenido no consta el valor de lo litigado lo cual no es el caso de autos…”. (Fin de la cita textual).

De acuerdo a lo transcrito, la impugnación de la cuantía fue planteada de forma pura y simple, es decir, solo se dice que se rechaza la demanda (Sic) “…por cuanto a tenor de lo dispuesto en los artículos 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil solo se requiere la estimación de la demanda cuando de su contenido no consta el valor de lo litigado…”. En tal sentido, conviene observar el criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Política Administrativa, en su sentencia del 22 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, expediente N° 2000-1180, respecto a la forma de impugnar la cuantía o valor de la demanda; que es del tenor siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” …Estimada como ha sido la demanda en la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,oo), y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil (expediente N° 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado, lo que sigue:

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicando a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

(Cursivas y subrayado de la Sala)”.

(…) Adicionalmente, la defensa esgrimida sobre este punto, está dirigida a resaltar lo exagerado de la estimación de la demanda por estar fundada en argumentos de hecho y de derecho improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era la adecuada.

Siendo esta la línea argumentativa de Edelca, considera esta Sala que no obstante haber aducido dicha sociedad mercantil razones para rechazar la estimación propuesta por el actor, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada y además, por no existir señalamiento de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos.

Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor. Así se decide…” (…). (Fin de la cita textual).

Claramente, de lo antes transcrito, y aplicando ese criterio al punto que aquí se decide, se concluye que la impugnación de la cuantía propuesta por la representación judicial de la parte demandada, fue realizada de forma pura y simple, ello en virtud a que, no obstante haber señalado su desacuerdo en la forma como fue estimada la demanda, no planteó un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda resulta exagerada o reducida, y además, tampoco existe señalamiento alguno de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos. De manera pues que, al conservar la parte impugnante una actitud inerte frente a su propio alegato, debe declararse firme la estimación hecha por el actor en su libelo de demanda, y es precisamente esa cantidad, la que debe tomarse en cuenta a los efectos de la cuantía en el presente juicio, y así se declara.

-VI-

PUNTO PREVIO II A LA DECISIÓN DE FONDO

-SOBRE EL ALEGATO DE FALTA DE CUALIDAD PASIVA DEL CO-DEMANDADO F.D.B., PARA SOSTENER EL PRESENTE JUICIO-

En efecto, como ha quedado expuesto, la representación judicial del co-demandado F.D.B., en su escrito de contestación a la demanda alegaron la falta de cualidad de éste último para sostener el presente juicio. Por lo que, niegan que su representado se haya obligado personalmente a pagar las obligaciones asumidas por F.R.C., C.A., en el contrato de arrendamiento cuya ejecución se demanda; Que ello es asi, por cuanto en el documento que la parte actora ha denominado “Contrato de reconocimiento de deuda” los suscritos son: Bar Restaurant El Que Bien, C.A., representada por F.D.K., por una parte y, por la otra, F.R.C., C.A., representada por F.D.B., por que lo que en forma alguna puede entenderse que F.D.B. se hubiese obligado personalmente, como lo pretende la actora, cuando se dice en el documento que él pagaría las sumas allí señaladas, ya que esa no fue su voluntad, expresa ni tácita, de obligarse personalmente.

De igual forma negaron categóricamente que el ciudadano F.D.B., sea solidariamente obligado en lo relativo al llamado “Contrato de reconocimiento de deuda”, ya que no existe ninguna prueba de que se hubiese obligado personalmente en forma principal, ni mucho menos se obligó en forma solidaria, pues en ningún caso -señalan- en buen derecho se puede considerar que quien actúa en representación de otra, se obliga solidariamente al pago. En tal sentido, arguyen que es falso que su representado sea persona subrogada para el pago de los cánones como se afirma en el libelo de la demanda, lo cual niegan en toda forma de derecho, pues la subrogación implica sustitución del obligado por otra persona que paga por él y en este caso es obvio que F.D.B. no pagó por el obligado principal sino que lo hizo como su representante legal, y que conforme a lo pautado en el Código Civil, la subrogación puede ser legal o convencional, y es evidente que en el caso de autos no se está en ninguno de los supuestos de subrogación legal, pues no se ha invocado la norma legal que la consagra ni se cumplen en forma alguna el supuesto de la subrogación convencional pues el acreedor no subrogó al supuesto pagador, su mandante, en los derechos que tuviese contra el deudor, pues ello no se formuló expresamente ni se hizo al mismo tiempo del pago, ni consta que el deudor tomaría una cantidad en préstamo y subrogara a F.D.B., que vendría a ser el prestamista, en los derechos del acreedor, por lo cual no puede hablarse del pago con subrogación como pretende hacerlo la parte actora, y así solicitan se declare.

De cara a lo expuesto, para decidir se observa:

La Doctrina moderna del Proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva).

Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva.

Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.

Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la Acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera:

TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA)

.

Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.

Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. L.L., publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, Pág. 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella (Sic) “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Fin de la cita textual). Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse a diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

Asimismo, señala el referido autor, Dr. L.L. (Obra citada), que “…la cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de la legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al Derecho Procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa, y en el segundo caso de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre las personas contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o el poder jurídico o la persona contra quien se concede ejercitar en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado…” (…). (Fin de la cita textual).

Ahora bien, los criterios doctrinarios antes expuestos, los comparte este Tribunal de Alzada y los hace suyos para aplicarlos al caso sub judice, y, al efecto concluye que: tanto la doctrina como la jurisprudencia, han sido pacíficas al señalar que el ejercicio de un derecho a través de una acción determinada, está subordinado al interés procesal jurídico y actual. Aunado al interés procesal; el sujeto que solicita la tutela jurídica de su derecho pretendido a través de los órganos jurisdiccionales, debe tener la titularidad del mismo para poder ejercitar y lograr con éxito esa tutela jurídica por parte del Estado, lo que conlleva al concepto de cualidad, la cual puede ser activa o pasiva según se trate del demandante o del demandado respectivamente, pues las partes deben concurrir al juicio dotadas de esa cualidad, o sea la cualidad en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, pues tal como lo ha venido estableciendo la jurisprudencia patria a través de sus diferentes fallos, esta cualidad de que deben estar asistidas las partes en el juicio es la que resulta, a su vez, de una relación de identidad lógica entre la persona concreta que ejerce un derecho, y la persona abstracta a quien la Ley se lo concede; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción. Así se establece.

Establecido lo anterior, se observa:

De acuerdo a los planteamientos expuestos por los representantes judiciales del co-demandado F.D.B., éste último no tiene cualidad para sostener el presente juicio, por cuanto en ningún momento se obligó personalmente a pagar las obligaciones asumidas por F.R.C., C.A., en el contrato de arrendamiento cuya ejecución se demanda. Lo cual -señalan- aparece corroborado en el documento que la parte actora ha denominado “Contrato de reconocimiento de deuda” en donde los suscritos son: Bar Restaurant El Que Bien, C.A., representada por F.D.K., por una parte y, por la otra, F.R.C., C.A., representada por F.D.B., por que lo que en forma alguna puede entenderse que F.D.B. se hubiese obligado personalmente, como lo pretende la actora, cuando se dice en el documento que él pagaría las sumas allí señaladas, ya que esa no fue su voluntad, expresa ni tácita, de obligarse personalmente.

En este punto, debe hacer un paréntesis esta Alzada para hacer referencia a los documentos que arriba se mencionan. En efecto, los referidos contratos se refieren con el contrato de arrendamiento con opción a compra cuyo cumplimiento se demanda, suscrito en fecha 07 de agosto de 1998, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº. 47, Tomo 27 de los libros respectivos, entre la empresa Mercantil Bar Restaurant El Que Bien, C.A., y la también empresa mercantil F.R.C., C.A.; y, el contrato que la actora ha denominado “Contrato de reconocimiento de deuda”, autenticado en fecha 20 de junio de 2002, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 52, Tomo 40 de los libros respectivos, firmado entre las mismas empresas mencionadas a través de sus respectivos representantes legales, es decir, los ciudadanos F.D.K., en representación de Bar Restaurant El Que Bien, C.A., y el ciudadano F.D.B. (Aquí demandado), en representación de F.R.C., C.A. Estos documentos fueron acompañados al escrito libelar en copias certificadas y los mismos cursan a los folios 21 al 25 y 26 al 28, en ese orden, de la pieza principal del expediente.

Pues bien, ambas partes están de acuerdo en la veracidad de esos documentos debidamente autenticados y que contienen, por una parte, el contrato de arrendamiento con opción a compra, y por la otra, el contrato que la actora ha denominado “Contrato de reconocimiento de deuda”; razón esta suficiente para que este Juzgador de por cierto todo lo que allí se estableció respecto a lo que regiría la relación locataria y jurídica existente entre las partes intervinientes en este proceso.

De vuelta al asunto bajo estudio, tenemos que:

De la lectura individualizada y pormenorizada que realizó este Sentenciador al texto íntegro del contrato de arrendamiento con opción a compra, antes citado, pudo observar que el mismo se encuentra suscrito entre:

(Sic) “…F.D.., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. 6.041.220, procediendo en este acto en su carácter de PRESIDENTE de la empresa BAR RESTAURANT EL QUE BIEN, C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de noviembre de 1995, bajo el Nº. 16, Tomo 33-A Pro, quien para los efectos del presente contrato se denominará EL ARRENDADOR, por una parte y por la otra la empresa Mercantil F.R.C., C.A., inscrita en el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 09 de Octubre de 1992, bajo el Nº. 54, Tomo 16-A-Pro, quien para los efectos del presente contrato se denominará LA ARRENDATARIA, representada en este acto por su Presidente ciudadano F.D.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº. 6.818.800, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA…” (…). (Fin de la cita textual). (Negrillas del texto).

Y, de la lectura individualizada y pormenorizada que se realizó al texto íntegro del contrato que la actora ha denominado “Contrato de reconocimiento de deuda”, antes transcrito, se pudo observar que en el mismo las partes acordaron:

(Sic) “…Este convenio es anexo al contrato notariado en fecha 7 de agosto de 1998

Entre la empresa BAR RESTAURANT EL QUE BIEN, C.A., representada por el ciudadano F.D.K., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 6.041.220, por una parte, y por la otra F.R.C., C.A., empresa representada por F.D.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 6.618.800, en este anexo al contrato mencionado convienen en las cláusulas siguientes:

PRIMERA

F.R.C., C.A., está atrasada con los pagos de alquiler de la casa arrendada y que se señala en el contrato antes indicado. Dicha empresa tiene demora de trece (13) meses a razón de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS ($ 25.500) por cada mes. Los trece (13) meses comprenden desde julio de 2000 hasta julio de 2001 y dan un total de TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS DOLARES ($ 331.500,00) cantidad que equivale, al cambio de hoy, a DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 234.000.000,00).- SEGUNDA: Las partes acuerdan disminuir el alquiler a CATORCE MIL TRESCIENTOS DOLARES ($ 14.300,00) mensuales, cantidad que, al cambio de hoy, representa DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00). Esta rebaja se condiciona a lo siguiente: F.R.C., C.A., paga en este acto los trece (13) meses atrasados a razón de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) por mes, lo cual llega a CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,00). En este acto, recibo OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00) y el saldo de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) ya fue pagado, según los bauches que reposan en poder del señor F.D..- TERCERA: El señor F.D., promete, a partir de esta fecha, pagar el alquiler en los primeros quince (15) días de cada mes, mientras esté en vigencia el contrato ya especificado, sea al señor F.D.K., o depositando la suma correspondiente en la cuenta corriente número 0108-0978-0100000375 del Banco Provincial, la cual pertenece al señor F.D.K., La planilla de depósito servirá como prueba de haberse pagado en el lapso convenido. Si dejara de pagar dos (2) meses consecutivos, la inquilina dará lugar a que se le aplique la cláusula penal siguiente: Se obliga a F.D. a pagar CIENTO CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 104.000.000,00), suma a la que alcanza la diferencia de lo que se rebajó de los trece (13) meses indicados, o sea tendrá que completar los DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 234.000.000,00) por los trece (13) meses vencidos, pagar la diferencia de los meses que hayan sido cancelados a CATORCE MIL TRESCIENTOS DOLARES ($ 14.300,00) y continuar pagando el alquiler tal como está pactado en el documento notariado. En ese caso, este convenio quedará nulo y sin valor alguno, permaneciendo vigente el contrato notariado en todo su contenido.

Ambas partes aceptan este convenio.

Caracas, 22 de agosto de 2001.

F.D.K. (Firmado ilegible). F.D.B. (Firmado ilegible).

Pues bien, ya dijimos que la veracidad de los mencionados contratos es un asunto que no se encuentra controvertido en este proceso, ya que las partes están contestes en su existencia.

Ahora bien, observa esta Alzada que en el presente caso la representación judicial de la parte actora insiste en que el co-demandado F.D.B., es persona obligada al pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas en el escrito libelar y en los términos del contrato que han denominado “Contrato de reconocimiento de deuda”. Ello, en virtud de lo que quedó establecido en la cláusula TERCERA, del contrato en cuestión.

Ciertamente, como se podrá observar con meridiana claridad, en ese contrato que la actora ha denominado “Contrato de reconocimiento de deuda”, existe un compromiso de pago por parte de F.D.B.. No obstante, tal compromiso de pago, de acuerdo al contenido y letra de este documento, fue refrendado por el co-demandado F.D.B., en su condición de REPRESENTANTE LEGAL de la empresa mercantil F.R.C., C.A., tal y como se desprende tanto del contrato de arrendamiento con opción de compra cuyo cumplimiento aquí se demanda, como del contrato al que se hace alusión en esta oportunidad.

Ello es así, ya que en ambos documento se aprecia que este ciudadano, F.D.B., solo actúa como representante legal de la mencionada empresa, y, cuando se menciona en la cláusula TERCERA, del “Contrato de reconocimiento de deuda”, (Sic) “…El señor F.D., promete, a partir d esta fecha, pagar el alquiler en los primeros quince (15) días de cada mes, mientras esté vigente el contrato ya especificado…” (…), obviamente, debe entenderse, de acuerdo al carácter que se le atribuye en el encabezamiento de este documento, que ese compromiso de pago lo adquirió como representante legal de una persona jurídica y no en forma personal como lo sostiene la parte actora en su escrito libelar.

Ahora bien, la representación, conceptualmente, puede definirse como la relación jurídica, en virtud de la cual, una persona, llamada representante legal, actuando dentro de los límites de las atribuciones que le fueran conferidas por los Estatutos Sociales de la empresa, ejecuta y refrenda los actos a nombre de la persona llamada “representada” (En este caso particular, de F.R.C., C.A.), haciendo recaer sobre ésta los efectos jurídicos emergentes de su gestión.

Así, lo que caracteriza a la representación desde el punto de vista legal es, en definitiva, su objeto, y está referida no a la realización en nombre del representado de actos jurídicos en general, sino a la realización en nombre de la empresa mercantil de diversos actos refrendados dentro de la esfera de esas atribuciones que le son inherentes y dentro de los limites de su representación legal. De esta manera, el representante actúa dentro de los límites de los poderes que les confieren los Estatutos Sociales de la empresa; sin ello no hay representación, aunque exista la relación de mandato.

Por tanto, al no haber actuado el ciudadano F.D.B., en forma singular y personal en el “Contrato de reconocimiento de deuda”, así como en el contrato de arrendamiento con opción de compra cuya cumplimiento se demanda, ya que éste suscribió ambos documentos en su condición de REPRESENTANTE LEGAL de la empresa demandada, F.R.C., C.A., por lo que no podría existir un compromiso de pago por subrogación, el cual difiere del pago ordinario en el hecho de que en este caso, no se extingue la deuda, sino que se produce un cambio en la persona del acreedor, no existiendo de esta forma una relación de identidad lógica entre la persona concreta que ejerce la acción, y la persona abstracta a quien la Ley se lo concede; y de identidad lógica entre la persona del demandado (En este caso particular, el co-demandado F.D.B.), concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, forzosamente debe declararse, que el ciudadano F.D.B., no posee ni tiene cualidad jurídica para sostener el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, como demandado, y así debió ser declarado por el tribunal de la primera instancia, cosa que no hizo.

Por consiguiente, se declara PROCEDENTE el alegato de falta de cualidad del ciudadano F.D.B., para sostener el presente juicio como demandado, propuesto mediante escrito de contestación a la demanda de fecha 28 de marzo de 2003. Y así se declara.

-VII-

-MÉRITO DEL ASUNTO DE FONDO-

Declarado lo anterior, para decidir se observa:

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que:

(Sic) Art.12.C.P.C. “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”. (Fin de la cita textual).

Ahora bien, conforme a la norma citada, el Juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.

Así, en opinión de quien decide, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.

Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

De cara a lo expuesto, este Juzgador, previo a su pronunciamiento con respecto al fondo de la presente controversia, estima pertinente señalar lo siguiente:

El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

(Sic) Art.1.354.C.C. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Fin de la cita textual).

Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

(Sic) Art.506.C.P.C. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita textual).

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.

Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.

Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.

Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.

En otro aspecto, el procesalista uruguayo E.C. advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad, y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad, decía una cosa no sólo sabia sino también santa. Sin embargo, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.

Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente este Juzgador los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión de la accionante referida a que se ordene a la empresa mercantil F.R.C., C.A., DAR CUMPLIMIENTO al contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito en fecha 07 de agosto de 1998, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº. 47, Tomo 27 de los libros respectivos, así como, DAR CUMPLIMIENTO al contrato anexo suscrito en fecha 22 de agosto de 2001, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº. 52, Tomo 40 de los libros respectivos, SÓLO EN LO REFERENTE AL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO de los meses de julio del 2000 a junio del 2002, ambos inclusive, y, que en virtud de ello, se condene a pagar la cantidad de Cuatrocientos Cuarenta y Un Mil Cuarenta y Seis Dólares Americanos ($ 441.046,00), que se corresponden con los cánones de arrendamientos de los meses descritos, cuya cantidad a los fines de la demanda y a lo establecido en la Ley del Banco Central de Venezuela, equivalen a la cantidad de Cuatrocientos Ochenta y Cinco Millones Ciento Cincuenta Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 485.150.600,00), calculados a la tasa de Mil Cien Bolívares por dólar americano.

Asimismo, se demanda el pago de aquellos cánones de arrendamiento mensuales que se sigan venciendo a partir de la fecha de interposición de la presente demanda (junio de 2002) a razón de Veinticinco Mil Quinientos Dólares Americanos ($ 25.500,00) mensuales, a la tasa de cambio que sea aplicable para el momento real y efectivo de su pago.

Se demandó igualmente la indexación de las cantidades adeudadas, así como las costas y costos que se ocasionen en el presente proceso. Rubros éstos, que, como ha quedado expuesto en este fallo, no fueron sometidos al conocimiento y decisión de este Superior por efecto de la apelación, al haberse conformado la parte actora solicitante con su declaratoria de improcedente en la sentencia recurrida en apelación, la cual (sentencia), únicamente fue apelada por la representación judicial de la parte demandada. Por tanto, quedan fuera del debate acordarlos en este Tribunal de Alzada.

Por su parte, la demandada, en el acto de contestación a la demanda, se exime de cumplir con lo pretendido por la actora en virtud de considerar que su arrendadora no estaba legalmente en posesión del inmueble, sino que por el contrario lo ocupaba precariamente y su situación era producto de un litigio civil y penal, en el cual alegaba el heredero del propietario del inmueble que el ciudadano F.D.K. (Representante legal de la actora, Bar Restaurant El Que Bien, C.A.), había falsificado la firma de su antiguo propietario del inmueble. Que, fue por esa razón, y dadas las circunstancias que rodeaban el caso, que desistió de la adquisición del inmueble que le fuera arrendado y ofrecido en venta, ya que de resultar ciertas las afirmaciones de los herederos del propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la empresa demandante no tendría la posesión legítima del inmueble y/o la cualidad para arrendarle con opción de compra, y por ende, tampoco para el cobro de los cánones de arrendamiento que reclama en este juicio. Que, ante esas circunstancias prefirió no seguir ocupando el inmueble y lo desocupó totalmente hace más de un año.

Asimismo, se exime de cumplir con lo pretendido por la demandante, alegando que si bien es cierto que suscribió con la actora el contrato de arrendamiento con opción de compra cuyo cumplimiento aquí se demanda, también es cierto que tal operación la hizo con la intensión de abonar el 50% del monto exagerado convenido como canon de arrendamiento a cuenta del precio futuro a pagar, ante lo cual -señala- que la arrendadora-demandante le manifestó su intensión de no aplicar dicha parte del canon de arrendamiento al precio de venta de la casa que le fuera ofertada, lo cual hizo sumamente oneroso el contrato como un simple alquiler.

Precisado lo anterior, debe advertir esta Alzada que en la oportunidad probatoria fijada por el a-quo ninguna de las partes hizo uso de ese derecho.

En tal sentido, no cumplió la parte demandada con su obligación de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en el entendido que no promovió -en la oportunidad legal establecida en el a-quo- ninguna prueba demostrativa de las defensas y/o alegatos que expuso en su escrito de contestación, con lo cual no dio el debido cumplimiento que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.354 del Código Civil, estando obligada a hacerlo.

No obstante, de las actas procesales que integran al presente expediente, se pudo verificar que a los folios 120 al 142 y 143 al 150, cursan sendas copias certificadas contentivas de actuaciones (Sentencias definitivamente firme) dictadas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fechas 13 de agosto de 1999 y 26 de marzo de 2007, en el juicio que por cumplimiento de contrato incoara la empresa mercantil Bar Restaurant El Que Bien, C.A., contra el ciudadano J.C.C.C., y en las que se desprende la cualidad de propietario del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra cuyo cumplimiento aquí se demanda (Casa-quinta ubicada en la Avenida San J.B., entre la Segunda y Tercera Transversal de Altamira, Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguida con el número doce (12)), de la empresa accionante, sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A.

Estos documentos (Sentencias definitivamente firme) fueron consignados a estos autos por la representación judicial de la parte actora, y, al guardar relación con el asunto que aquí se discute, por cuanto de ellos se desprende con meridiana claridad la condición de propietario de la empresa Bar Restaurant El Que Bien, C.A., sobre el bien inmueble objeto de litis, es apreciado en todo su valor probatorio por este Tribunal de Alzada conforme a las previsiones establecidas en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en torno al hecho demostrativo de la propiedad que ostenta la referida empresa sobre la casa-quinta ubicada en la Avenida San J.B., entre la Segunda y Tercera Transversal de Altamira, Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguida con el número doce (12). Así se declara.

Asimismo, aprecia este Juzgador que en la Cláusula “PRIMERA” del contrato de arrendamiento con opción de compra cuyo cumplimiento aquí se demanda, las partes, estas son: Bar Restaurant El Que Bien, C.A., y F.R.C., C.A., estuvieron de acuerdo en lo siguiente:

(Sic) “…PRIMERA: EL ARRENDADOR, quien es poseedor de una casa-quinta, ubicada en la Avenida San J.B., entre la Segunda y la Tercera Transversal de Altamira, Municipio Chacao del Distrito Sucre del estado Miranda, distinguida con el Nº. DOCE (12), según contrato de alquiler con opción de compra que se encuentra ante los Tribunales Civiles en demanda de Ejecución y lo faculta a subarrendar el inmueble señalado, da en ARRENDAMIENTO con OPCIÓN DE COMPRA la casa-quinta Número DOCE (12) antes identificada a LA ARRENDATARIA…” (…). (Fin de la cita textual).

Como se podrá notar, la empresa mercantil demandada, F.R.C., C.A., al momento de suscribir el contrato, tenía pleno conocimiento de la situación de litigio en que se encontraba la casa-quinta, antes identificada, que le fuera arrendada con opción a compra, por lo que no puede eximirse ahora de cumplir con la obligación que adquirió para con su arrendadora, Bar Restaurant El Que Bien, C.A., argumentando “…que la arrendadora no estaba legalmente en posesión del inmueble, sino que por el contrario lo ocupaba precariamente y su situación era producto de un litigio civil y penal…” (…); por lo que “…ante esas circunstancias mi representada desistió de seguir ocupando el inmueble y lo desocupó totalmente hace más de un año…” (…).

Ahora bien, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales, hecho ilícito, gestión de negocios, pago de lo indebido, enriquecimiento sin causa, abuso de derecho o manifestación unilateral de voluntad. (Eloy Maduro Luyando, E.P.S.. “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III. Tomo I. Caracas, 2002).

Así, el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, del modo como fue contraída; por lo tanto, la obligación adquirida debe cumplirse de un modo idéntico a como se contrajo. Obligación ésta que se encuentra contemplada como principio general en el artículo 1.264 del Código Civil, que dispone: (sic) “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”.

Así las cosas, y habiéndose eximido de igual forma la parte demandada de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento reclamados en el escrito libelar, alegando que ante la situación, antes narrada (Lo cual resultó infundada en los términos por ella expuesto), su representada desistió de seguir ocupando el inmueble por lo que (Sic) “…lo desocupó totalmente hace más de un año…”; debe este Sentenciador precisar y establecer lo siguiente:

De acuerdo a lo que fue pactado por las partes en el contrato que ha denominado la actora “Contrato de reconocimiento de deuda”, el cual forma parte del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes en fecha 05 de marzo de 2002, la empresa mercantil F.R.C., C.A., se encuentra obligada a pagar a la actora, Bar Restaurant El Que Bien, C.A.”, los cánones de arrendamiento insolutos que se señalan en el escrito libelar, es decir, los correspondientes a los meses que van desde julio de 2000, hasta junio de 2002, a razón de Veinticinco Mil Quinientos Dólares Americanos ($ 25.500,00) por cada mes, lo cual asciende a la cantidad de Quinientos Ochenta y Seis Mil Quinientos Dólares Americanos ($ 586.500,00) que se corresponden, como ya se dijo, al lapso comprendido entre los meses de julio del año 2000 a junio de 2002, y que al tipo de cambio para esa fecha ascendía a la cantidad de Seiscientos Cuarenta y Cinco Millones Ciento Cincuenta Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 645.150.600,00).

Ahora bien, a éste último monto en Bolívares, se le debe restar la cantidad de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 160.000.000,00), correspondientes a pagos parciales a cargo de dicha deuda que hizo la empresa demandada, F.R.C., C.A., cuyo hecho se encuentra expresamente admitido en el escrito libelar, no siendo controvertido en forma alguna por la accionada, por lo que se tiene como cierto.

Así las cosas, resulta concluyente para este Juzgador, que la deuda que mantiene la empresa demandada, F.R.C., C.A., por cánones de arrendamiento a la fecha de interposición de la demanda, queda establecida por este Tribunal de Alzada en la cantidad de Cuatrocientos Ochenta y Cinco Millones Ciento Cincuenta Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 485.150.600,00), que es el monto que será condenado a pagar por la referida sociedad mercantil, a la empresa accionante, Bar restaurant El Que Bien, C.A., por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses que van desde julio de 2000 a junio de 2002. Y así se declara.

Con relación a la reclamación de aquellos cánones de arrendamiento mensuales que se siguieran venciendo a partir de la fecha de la interposición de la demanda, es decir, a partir del mes de junio de 2002, a razón de Veinticinco Mil Quinientos Dólares Americanos ($ 25.500,00) mensuales, a la tasa de cambio que sea aplicable para el momento real y efectivo en que ocurra el pago; se debe precisar lo siguiente:

Como ya se dijo, la representación judicial de la sociedad mercantil demandada, en su escrito de contestación a la demanda sostiene que F.R.C., C.A., se encuentra eximida de pagar los cánones de arrendamiento reclamados por posterioridad a la interposición de la demanda, por cuanto ésta última desistió de seguir ocupando el inmueble, por lo que (Sic) “…lo desocupó totalmente hace más de un año…”.

Ahora bien, cursa en copia debidamente certificada a los folios que van desde el 188 al 219, de la pieza principal del expediente, y cuyas documentales fueron consignadas marcado “A”, por el abogado L.A.A.C., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, documentos públicos administrativos emanados de la Dirección de Ingeniería Municipal del la Alcaldía del Municipio Chacao, los cuales se encuentran referidos a un permiso que solicitara en ese Despacho el ciudadano F.D. (Representante legal de la empresa demandante, Bar Restaurant El Que Bien, C.A.), a fin de realizar unas mejoras en el bien inmueble constituido por la casa-quinta, ubicada en la Avenida San J.B., entre la Segunda y Tercera Transversal de Altamira, Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguida con el número doce (12).

Pues bien, de la lectura que se efectuó al texto íntegro de este documento público administrativo, se pudo observar que en el mismo, la oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, a través de la Arq. I.B., en su condición de Directora de Ingeniería Municipal, hizo saber lo siguiente:

(Sic) “…Ciudadano

F.D.

Presente: Ref: Reparación Menor

Nº de Catastro 201/09-014

Recep: R-4-02037/ 19/11/04

En atención a su comunicación recibida en esta Dirección mediante Recepción Nº R-04-02037 de fecha 19/11/04, mediante la cual requieren autorización para realizar reparaciones menores en el inmueble denominado Nº 12, ubicado en la Avenida San J.B., entre 2da., y 3era., Transversal, Urbanización Altamira, Municipio Chacao, identificado con el Número de Catastro 201/09/014, esta Dirección cumple con informales lo siguiente:

Según Inspección realizada en fecha 11/11/04, por funcionarios adscritos a esta Dirección se constató que el inmueble presenta construcciones de aproximadamente 34,84 m2, ubicadas sobre retiros laterales derecho y de fondo, motivo por el cual el inmueble contraviene lo establecido en el artículo Nº. 87, numeral 5 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, publicada en Gaceta Oficial Nº. 33.868 de fecha 16/12/87. Igualmente, se verificó la demolición de la tabiquería interna en toda el área del inmueble…” (…). (Fin de la cita textual). (Subrayado de este Juzgado Superior)

Asimismo, se dejó constancia de lo siguiente:

(Sic) “…En fecha 11/11/2.004, la Dirección de Ingeniería Municipal, ordena a los funcionarios adscritos a esta Dirección, Abg. J.R.S., Portador de Cédula de Identidad Nº. 12.918.732 y L.M.A. portador de Cédula de Identidad Nº. 3.153.864, la fiscalización del inmueble arriba identificado, procediendo en consecuencia, se accedió al inmueble siendo atendidos por el ciudadano R.D.S., portador de Cédula de Identidad Nº. 12.401.002, quien se identificó como arrendatario del inmueble, permitiendo el acceso al mismo y firmando el acta de la inspección realizada…” (…). (Fin de la cita textual). (Subrayado de este Juzgado Superior).

De los textos transcritos, se puede evidenciar, con meridiana claridad, que para la fecha: 11 de noviembre de 2004, el inmueble constituido por la casa-quinta, ubicada en la Avenida San J.B., entre la Segunda y Tercera Transversal de Altamira, Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguida con el número doce (12), vale decir, el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra cuyo cumplimiento se demanda, se encontraba ocupada por personas distintas a la empresa demandada, F.R.C., C.A., esto es, por un ciudadano de nombre R.D.S., portador de la cédula de identidad Nº. 12.401.002, quien se identificó como arrendatario del inmueble en cuestión.

Asimismo, se puede observar que para la fecha antes indicada (11 de noviembre de 2004), el ciudadano F.D.K. (quien funge como represente legal de la empresa actora, Bar Restaurant El Que Bien, C.A.), había dirigido una comunicación a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, que fuera recibida bajo la siglas “Recp: R-04-02037/19/11/04”, y referente a unas reparaciones menores que le haría al bien inmueble, antes identificado.

De manera pues que, no resulta difícil concluir para quien aquí sentencia, que para la fecha 11 de noviembre de 2004, la empresa demandada, F.R.C., C.A., ya no se encontraba haciendo uso -como arrendataria- de la casa-quinta ubicada en la Avenida San J.B., entre la Segunda y Tercera Transversal de Altamira, Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguida con el número doce (12), es decir, ya no tenía la posesión ni el disfrute del referido inmueble, por cuanto el mismo estaba siendo ocupado por el ciudadano R.D.S., portador de la cédula de identidad Nº. 12.401.002, en su condición de arrendatario del inmueble en cuestión, tal y como se dejó constancia en las documentales a las que se ha hecho alusión en esta oportunidad.

Por consiguiente, y con vista a lo antes expuesto, en la presente causa procede la condenatoria de la empresa demandada, F.R.C., C.A., por concepto de cánones de arrendamiento vencidos con posterioridad a la fecha de interposición de la demanda, únicamente desde el mes junio de 2002, hasta el mes de octubre de 2004, todo lo cual suman Veintiocho (28) meses, a razón de Veinticinco Mil Quinientos Dólares Americanos ($ 25.500,00), cada uno, y que sumados por Veintiocho (28) meses, arrojan la cantidad de Setecientos Mil Dólares Americanos ($ 700.000,00), que deberá pagar F.R.C., C.A., a Bar Restaurant El Que Bien, C.A., en su equivalente en moneda nacional a la tasa de cambio oficial fijado para la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Para lo cual se ordena la realización de una experticia complementaria al fallo que deberá ser realizada a través de un solo experto designado por el Tribunal de la causa, y quien deberá (Experto designado) tomar como fecha de inicio de la experticia a realizar, desde el mes de julio de 2002, inclusive, hasta el mes de octubre de 2004, inclusive. Todo ello de conformidad con todo lo expuesto a lo largo del presente fallo. Y así se declara.

Por consiguiente, y en consideración a todo lo expuesto a lo largo del presente fallo, se debe declarar parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compra, intentara la empresa mercantil Bar Restaurant El Que Bien, C.A., contra la también empresa mercantil F.R.C., C.A., como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Y así se declara.

-VII-

-DISPOSITIVO-

En consideración a todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado L.A.A., co-apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 01 de agosto de 2008, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

Como consecuencia del anterior particular, se declara LA FALTA DE CUALIDAD DEL CO-DEMANDADO F.D.B., para sostener el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compra, por no existir una relación de identidad lógica entre la persona concreta que ejerce la acción, y la persona abstracta a quien la Ley se lo concede; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción.

TERCERO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compra intentara la empresa mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A., contra la también empresa mercantil F.R.C., C.A., ambas plenamente identificadas. En consecuencia, se condena a ésta última a lo siguiente: 3.1).- Pagar a la actora la cantidad de Cuatrocientos Ochenta y Cinco Millones Ciento Cincuenta Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 485.150.600,00), lo que en la actualidad por efecto de la conversión monetaria representa 485.150,60 Bs.F., por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses que van desde julio de 2000 a junio de 2002. 3.2).- Pagar a la actora, por concepto de cánones de arrendamiento vencidos con posterioridad a la fecha de interposición de la demanda, es decir, desde el mes junio de 2002, hasta el mes de octubre de 2004, que suman Veintiocho (28) meses, a razón de Veinticinco Mil Quinientos Dólares Americanos ($ 25.500,00), cada uno, y que sumados por estos Veintiocho (28) meses que existen entre las fechas indicadas, arrojan la cantidad de Setecientos Mil Dólares Americanos ($ 700.000,00), que deberá pagar F.R.C., C.A., a Bar Restaurant El Que Bien, C.A., en su equivalente en moneda nacional, a la tasa de cambio oficial fijado para la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Para lo cual se ordena la realización de una experticia complementaria al fallo que deberá ser realizada a través de un solo experto designado por el Tribunal de la causa, y quien deberá (Experto designado), tomar como fecha de inicio de la experticia a realizar, desde el mes de julio de 2002, inclusive, hasta el mes de octubre de 2004, inclusive. Todo ello en razón de lo expuesto a lo largo del presente fallo, y de conformidad con lo establecido en los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Como consecuencia de haberse conformado la parte actora, empresa mercantil Bar Restaurant El Que Bien, C.A., con el fallo proferido por el a-quo al no haber apelado de su decisión definitiva, y en donde se declara la improcedencia de la corrección monetaria sobre las cantidades reclamadas en el escrito libelar, no se hace especial pronunciamiento respecto a la señalada indexación.

QUINTO

De conformidad con todo lo expuesto en el cuerpo del presente fallo, no se hace especial condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.

SEXTO

En los términos antes expuestos, QUEDA REFORMADA LA SENTENCIA DEFINITIVA PROFERIDA EN FECHA 01 DE AGOSTO DE 2008, POR EL JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, que cursa en original a los folios 151 al 161, de la pieza principal del expediente.

SÉPTIMO

Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso legal establecido para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Juzgado Superior, SE ORDENA LA NOTIFICACIÓN DE LAS PARTES de la decisión que aquí se dicta de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

-VIII-

-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los trece (13) días del mes de abril del año dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

EL JUEZ,

C.D.A..

LA SECRETARIA,

ABG. N.B.J..

En la misma fecha, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (02:50:p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. N.B.J..

CDA/NBJ/Ernesto.

EXP. N° 8263.

DOS (2) PIEZAS; 40 PAGS.

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