Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Junio de 2014

Exp. Nº AP71-R-2012-000328

Definitiva/Recurso Mercantil

Sin Lugar Apelación/Se Confirma Decisión Recurrida.

Parcialmente Con Lugar Demanda/”F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Vistos

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

   PARTE ACTORA: BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 15 de enero de 1938, quedando anotado bajo el Nº 30, cuya última modificación estatutaria quedó inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 5 de junio de 2001, bajo el Nº 49, Tomo 38-A-Cto.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.J.G.M. y A.Y.J., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.665.391 y V-12.686.592 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 92.553 y 89.070, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: MANTENIMIENTOS L.M., S.R.L., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de junio de 1976, bajo el Nº 59, Tomo 79-A.

   DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: R.M., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.301.

   MOTIVO: DESALOJO.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 10 de julio de 2012, por el abogado R.M., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 04 de junio de 2012, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró IMPROCEDENTE, la cuestión previa de defecto de forma del libelo, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el defensor judicial de la parte demandada; PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de desalojo, intentada por el BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., en contra de la sociedad mercantil MANTENIMIENTO L.M., S.R.L.; EXTINGUIDO, el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado del 16 de septiembre de 1981, que vinculó a las partes; y, CONDENÓ a la parte demandada a desalojar el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un local comercial situado en la Mezzanina del Edificio Pasaje La Concordia, Sabana Grande de esta ciudad de Caracas, el cual es un anexo de los locales ocupados por la Sucursal Principal del Este del Banco Industrial de Venezuela, C.A., que tiene un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60 Mts.2), sin baño, en las mismas condiciones de mantenimiento y limpieza en que lo recibió al momento de la celebración del contrato y libre de cualesquiera personas y bienes.

   Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 25 de julio de 2012 (f. 357), la dio por recibido, entrada y fijó los trámites para su sustanciación en segunda instancia, conforme lo dispuesto en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la sentencia Nº 1040 del 07 de julio de 2008, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 07-1568, bajo ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H..

   El 30 de julio de 2012, el abogado R.O. MOLLEGAS P., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, consignó escrito de conclusiones.

   El 17 de septiembre de 2012, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones y tachó de falsos los documentos acompañados por el defensor judicial, en su escrito de fecha 30 de julio de 2012, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil.

   El 21 de septiembre de 2012, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   El 28 de septiembre de 2012, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de formalización de la tacha incidental.

   El 24 de octubre de 2012, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se desechen los documentos consignados por el defensor judicial, que fueron objeto de tacha incidental, toda vez que la representación judicial de la parte demandada, no insistió en ellos, conforme lo establece el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil, solicitando cómputo de los días de despacho desde el 28 de septiembre de 2012, exclusive, hasta el 22/10/2012, inclusive; asimismo, solicitó sentencia.

   El 29 de octubre de 2012, se practicó cómputo de los días de despacho transcurridos en este tribunal, desde el 28 de septiembre de 2012, exclusive, hasta el 22 de octubre de 2012, inclusive.

   En esa misma fecha, se dictó decisión mediante la cual se Desecharon, del proceso, las copias certificadas contentivas del documento de compra-venta, suscrito entre la entidad financiera Banco Industrial de Venezuela, C.A., y el ciudadano Sin Young Jong, protocolizado por ante el Registro Público Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de mayo de 2007, bajo el Nº 30, Tomo 20, Protocolo Primero; la certificación de gravámenes sobre el inmueble constituido por un local comercial, identificado con la letra “A”, situado en la planta baja del edificio “Pasaje Concordia”, con frente a la Av. F.S.L., Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital y la sentencia de fecha 09 de febrero de 2010, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual impartió homologación a la transacción celebrada el 8 de diciembre de 2009, por la entidad financiera Banco Industrial de Venezuela, C.A., y los ciudadanos Sin Young Jong y Ea Sook Sin Kim, las cuales se acompañaron a la certificación tachada en su rúbrica.

   Por diligencias separadas, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia ante esta instancia.

   Por diligencia del 4 de junio de 2014, el abogado actor, peticionó computo y se le expidieran copias certificadas a los fines legales del interés de su mandante, lo que fue acordado por auto del 05 de junio del año que discurre. Siendo retiradas las copias certificadas por diligencia del 17 de junio de 2014.

   Llegada la oportunidad de resolver, este tribunal lo efectúa considerando previamente lo siguiente:

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

   Se inició la presente demanda de DESALOJO, mediante libelo presentado en fecha 14 de noviembre de 2008, por el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la entidad financiera BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., en contra de la sociedad mercantil MANTENIMIENTOS L.M., S.R.L., por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde alegó lo siguiente:

   …Con fundamento en el precepto denominado tutela judicial efectiva contenido en el artículo 26 Constitucional, así como en las normas de rango legal enmarcadas en el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios artículos 1, 33, 34, 51 y 56, así como de los cardinales 881 y siguientes del Código Adjetivo; procedo en nombre de mi poderdante, a demandar formalmente a la sociedad mercantil MANTENIMIENTOS L.M., S.R.L. domiciliada en la ciudad de Caracas, y debidamente inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 17 de junio de 1976, bajo el Nº 59, tomo 79-A; en virtud que las consignaciones que viene materializando ante el Juzgado Vigésimo Quinto (25º) de esta Circunscripción Judicial, en su mayoría son absolutamente extemporáneas; afirmación que se fundamenta bajo el contenido siguiente:

   …Omissis…

   Es el caso ciudadano Juez, que mi representada, celebró un contrato de arrendamiento con la hoy demandada, MANTENIMIENTO L.M. S.R.L, en fecha 16 de septiembre de 1981, documento este que fue autenticado ante la Notaría Interna del Instituto Bancario que represento, quedando anotado bajo el Nº 48, tomo 1 de los libros respectivos; y que consigno en este acto marcado con la letra “B” a fin de demostrar esta afirmación y dar cumplimiento a la pauta del artículo 434 y siguiente del Código de Procedimiento Civil.-

   …Omissis…

   Pues bien, es de notar que el mentado contrato locativo se estableció en su cláusula primera, que el arrendador dio en arrendamiento un local comercial situado en la mezzanina del edificio Pasaje La Concordia, Sabana Grande, de esta ciudad de Caracas, el cual es un anexo de los locales ocupados por la Sucursal Principal del Este del Banco Industrial de Venezuela y el cual tiene un área de 60 Mts2.-

   Por otro lado, se fijo que la pensión de arrendamiento a cancelar por el uso del local, es por la suma de TRES BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE CÉNTIMOS (3,20 BS.F.), pagaderos por mensualidades vencidas en el Departamento de Administración de la Oficina Sucursal Principal del Este de la arrendadora, ello según cláusula tercera (3ra) del contrato de marras.-

   Igualmente se acordó que la duración del arrendamiento, era por el período de tiempo de dos (2) años contados a partir de la suscripción del instrumento y que era prorrogable por el mismo ciclo, siempre y cuando una de las partes no manifestará a la otra por escrito con tres (3) meses de anticipación su voluntad de no continuar

   Es importante para quien suscribe, hacer mención de lo estipulado en las Cláusulas segunda, sexta, décima y décima segunda, que para una mejor comprensión se pasa a transcribir quedando así:

   …Omissis…

   La idea de plasmar todas estas estipulaciones contractuales, tiene su justificación en la pretensión subsumida en el presente escrito libelar, toda vez que tal y como se determinará con mayor precisión y claridad en capítulos subsiguientes, se demandará como en efecto así se peticiona, el desalojo contenido en el artículo 34 de la nueva Ley de Arrendamientos.-

   …Omissis…

   En tal sentido, el adminicular este precepto con el hecho concreto en que el contrato de arrendamiento primigenio fue originado el 16 de septiembre de 1981, se tiene que el contrato tuvo determinación en el tiempo hasta el 16 de septiembre de 1996; ya que existe una prohibición expresa por el legislador.-

   …Omissis…

   Lo anterior sin lugar a dudas, pasa a servir de cimiento a la pretensión que se ejerce en este acto, habida cuenta que al estar diafanamente indicado en la N.S., y además de estar expresamente prohibido, no cabe la menor duda de afirmar, que el contrato que se trae a los autos, es un arrendamiento de orden indeterminado y así manifiestamente lo declaro y propongo.-

   Además de apoyar esta demanda en el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, quien origina esta acción señala las causales enmarcadas en las letras “A” y “D”, a saber:

   …Omissis…

   De acuerdo a la norma antes expuesta, es sumamente claro por un lado, el derecho que tiene todo arrendatario de acurdir ante el Órgano Jurisdiccional competente con el objeto de consignar el canon de arrendamiento que se presume el arrendador no aceptó, pero, por otro lado, dicho derecho está reglamentado, al consagrar que la referida consignación deberá hacerse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; lo que sin temor a equivocación, la demandada no cumplió con el mentado mandato; situación que se confirma ampliamente con el cuadro que a continuación se detalla:

   …Omissis…

   Del cuadro arriba creado, y claro está de la copia certificada del expediente que se anexa marcado con la letra “C”; no queda duda alguna que el hoy demandado, MANTENIMIENTO L.M. S.R.L., NO CUMPLIÓ con lo expuesto en el artículo 51 de la Ley en cuestión, esto es que toda consignación ha de materializarse dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad; lo que trae como consecuencia irrefutable e incuestionable, que dicha consignaciones son, y así deben considerarse como extemporáneas por ende, como no realizadas. Así lo propongo y así queda expuesto.-

   …Omissis…

   En este supuesto alegado también como quebrantado, el ciudadano Juez podrá evidenciar los cambios contundentes que ha sufrido el inmueble, por los medios probatorios válidos para tal fin. Lo que origina ipso iure la procedencia de la causal establecida tanto en el contrato objeto de esta demanda, como de la consagrada por el legislador en su artículo 34 literal “D”.-

   …Omissis…

   Ahora bien, siendo que el hoy demandado MANTENIMIENTO L.M. S.R.L. consignó cánones de manera irregular, originando la EXTEMPORANEIDAD de tales consignaciones, así como también incurrió en lo consagrado en el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sobre la base a los planteamientos de hechos y de derechos establecidos, procedo a demandar, como en efecto formalmente demando en nombre de mi patrocinada, a MANTENIMIENTO L.M. S.R.L. EL DESALOJO por así ordenarlo en el artículo 34 literal “A” y “D” eiusdem; en consecuencia, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:

   PRIMERO: en la desocupación e inmediata entrega del bien arrendamiento, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y limpieza en que lo recibió, al momento de la celebración del contrato y libre de cualesquiera personas y bienes…

   .

   Cumplida la distribución de ley, correspondió su conocimiento al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que previa consignación de los recaudos fundamentales, la admitió en fecha 8 de diciembre de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para el segundo día de despacho siguiente a su citación.

   El 19 de marzo de 2009, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó fotostatos necesarios para elaboración de la compulsa.

   El 16 de abril de 2009, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haberle hecho entrega al alguacil de los emolumentos necesarios para la practicar de la citación de la parte demandada; dejando constancia el ciudadano J.R., de haberlos recibido.

   El 05 de mayo de 2009, el ciudadano H.D., en su carácter de alguacil titular del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada, consignando la compulsa librada al efecto.

   El 17 de junio de 2009, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó cartel de citación.

   El 26 de junio de 2009, el juzgado de la causa, ordenó la citación de la parte demandada, mediante cartel de citación, conforme lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; librando al efecto el respectivo cartel de citación.

   El 6 de julio de 2009, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, retiró cartel de citación.

   El 9 de noviembre de 2009, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó nuevo cartel de citación.

   El 19 de enero de 2010, el juzgado de la causa, dejó sin efecto el cartel de citación librado en fecha 26 de junio de 2009 y libró un nuevo cartel de citación a la parte demandada.

   El 1º de febrero de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, retiró cartel de citación.

   El 10 de marzo de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó cartel de citación, publicado en los diarios El Nacional y El Universal.

   El 27 de abril de 2010, la ciudadana S.M., Secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de la fijación del cartel de citación, así como del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

   El 19 de mayo de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó cómputo y designación de defensor judicial a la parte demandada.

   El 26 de mayo de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ratificó su solicitud de nombramiento de defensor judicial a la parte demandada.

   El 4 de junio de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ratificó su solicitud de nombramiento de defensor judicial a la parte demandada y cómputo; lo cual realizó nuevamente el 11 de junio de 2010.

   El 21 de junio de 2010, el juzgado de la causa, practicó cómputo de los días de despacho transcurridos; y, designó al abogado R.M., como defensor judicial de la parte demandada, a quien ordenó notificar.

   El 30 de junio de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ratificó solicitud de medida de secuestro, peticionada en el libelo de demanda y solicitó se indicase el número telefónico del defensor judicial designado, con la finalidad de ponerse en contacto con él e iniciar el trámite del pago de sus honorarios profesionales.

   El 15 de julio de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se reformase el auto mediante el cual se designó defensor judicial, en el sentido de establecer que a partir de la juramentación expresada por éste, comenzará a correr el lapso para contestar la demanda; asimismo, solicitó se decretase medida de secuestro.

   El 11 de agosto de 2010, el abogado R.O. MOLLEGAS P., se dio por notificada de su designación como defensor judicial de la parte demandada.

   El 13 de agosto de 2010, el abogado R.O. MOLLEGAS P., ante la secretaria del tribunal de la causa, aceptó el cargo de defensor judicial de la parte demandada y juró cumplirlo bien y fielmente.

   El 22 de septiembre de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se librase compulsa al defensor judicial de la parte demandada; asimismo, solicitó se decretase medida de secuestro.

   El 23 de septiembre de 2010, el juzgado de la causa, ordenó el emplazamiento del abogado R.O. MOLLEGAS P., en su carácter de defensor judicial de la parte demandadaza, librando al efecto la respectiva compulsa.

   El 5 de octubre de 2010, el ciudadano A.R., en su carácter de alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, en la persona de su defensor judicial.

   El 7 de octubre de 2010, el abogado R.O. MOLLEGAS P., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda; en donde, además, opuso la cuestión previa de defecto de forma del libelo, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que siguen:

   …Vista la designación y juramentación como Defensor Judicial de la sociedad mercantil MANTENIMIENTO L.M. S.R.L. –cuyo representante legal es la ciudadana M.S.D.L.R.-, realice visita al pasaje la concordia, Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, -local mencionado en el libelo como el “Libros Italianos”-, tal como se evidencia en el capítulo V del mencionado escrito, sin indicar el número del local, indicando no ser ni relacionarse con la demandada, indicando que ésta se encontraba en el local contiguo al mismo, dirigiéndome allí, tratándose de un local comercial destinado a la venta de mercancía seca –ropa infantil-, siendo recibido por la encargada de dicho establecimiento comercial, esperando la presencia del dueño del mismo, quien manifestó que la persona requerida –demandada-, no se encontraba en el país, no indicándome la situación que éste se encontraba –si era a través de una cesión de derecho, por ejemplo-, tan sólo indicó que el Banco Industrial estando en vigencia el contrato de arrendamiento, este vende dicho local comercial a un ciudadano de origen asiático, dicha visita se realizó en fecha 23 de agosto del 2010, en horas de la mañana. Igualmente, se libró el correspondiente telegrama a la representante legal de dicha sociedad mercantil, el cual se anexa y distingue con la letra “A”.

   …Omissis…

   Este excepción da lugar, ya que cuando señala en el libelo que el local objeto del arrendamiento entre el local “los Libros Italianos”, ubicado en el pasaje La C.d.S.G. de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, no concuerda con el de la demandada, ya como lo exige el artículo 340, numeral 2ª del Código de Procedimiento Civil, que señala “el domicilio”, este requisito para la procesabilidad de la acción atañe al sitio o lugar exacto que hace parte del contrato de arrendamiento celebrado entre el banco y la hoy parte accionada, no pudiendo admitirse que la misma no este determinada y conocida para tener certeza de dicho lugar, como requisito para su conocimiento, con las consecuencias legales correspondientes. Por lo cual, estimo procedente y ajustado a derecho su procedencia.

   …Omissis…

   Practicadas como fueron las diligencias tendentes a la localización de la parte demandada, procedo formalmente a dar contestación a la misma, rechazándola, negándola y contradiciendo la misma tanto en los hechos como en cuanto al derecho, solicitando que la misma sea declarada SIN LUGAR EN LA DEFINITIVA.

   …Omissis…

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, esta Defensa considera oportuna y procedente invocar a favor de su representada, como medio de excepción, la contemplada en la norma establecida en el artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil, ya que no reúne los requisitos para su procedencia, ya que no distingue e individualiza el domicilio de la demandada, e igualmente, con la acción planteada lo procedente y ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la excepción propuesta…

   .

   El 11 de octubre de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, en donde en atención al principio de exhaustividad, reprodujo el mérito favorable que se desprende del contenido del contrato que se acompañó como instrumento fundamental de la demanda; destacó sus cláusulas segunda, sexta, décima y décima segunda en atención a lo alegado en el libelo de demanda; del fallo emitido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del 14 de agosto de 1999, bajo ponencia de la Magistrada Hildegard Rondon de Sanso; así como del fallo emanado de la Sala Constitucional del referido tribunal en interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con Ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz, del 05 de febrero de 2009. Promovió prueba de informes dirigidas a la Administradora del Edificio Pasaje la C.d.S.G.; al Registro Mercantil 1° de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda y al Servicio Autónomo de la Propiedad Intelectual (SAPI). Asimismo promovió Inspección Judicial en el inmueble objeto de la litis e invocó la notoriedad judicial.

   El 13 de octubre de 2010, el juzgado de la causa, se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora, admitiendo el mérito favorable de los autos, los informes y la inspección judicial. Desestimó los fallos promovidos y la notoriedad judicial.

   El 18 de octubre de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó fotostatos necesarios para la evacuación de las pruebas de informes.

   El 20 de octubre de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, promoviendo en tal sentido documental relativa a la certificación de consignación de cánones de arrendamiento emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y ampliación de la prueba de Inspección Judicial ofrecida el 11 de Octubre de 2010.

   El 21 de octubre de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de su presencia en el tribunal, para los efectos de la práctica de la inspección judicial ordenada y solicitó pronunciamiento sobre las pruebas que promovió el 20 de octubre de 2010. En esa misma fecha, el tribunal de la causa, difirió la práctica de la inspección judicial para el primer día de despacho siguiente.

   El 22 de octubre de 2010, la abogada B.D.S.J., en su carácter de Jueza del juzgado de la causa, se inhibió de continuar conociendo de la presente causa.

   El 27 de octubre de 2010, el juzgado de la causa, agregó a los autos, diligencia presentada el 25 de octubre de 2010, por el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual allanó a la jueza inhibida.

   El 26 de octubre de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó copias simples del procedimiento de queja que siguió en contra de la jueza del juzgado de la causa, con la finalidad de establecer que el mismo, para esa fecha, no había sido admitido.

   El 1º de noviembre de 2010, la jueza B.D.S.J., deja constancia del allanamiento ejercido por el representante judicial de la parte actora y continuó conociendo de la causa.

   El 2 de noviembre de 2010, el juzgado de la causa, difirió la oportunidad para la práctica de la inspección judicial, para el segundo día de despacho siguiente; en esa misma fecha, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó nueva oportunidad para practicar la inspección judicial y pronunciamiento sobre las pruebas promovidas en fecha 20 de octubre de 2010; igualmente solicitó prorroga del lapso probatorio.

   El 3 de noviembre de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó reposición de la causa, al estado de pronunciarse sobre la prorroga del lapso probatorio y de la admisión de las pruebas promovidas el 20 de octubre de 2010.

   El 5 de noviembre de 2010, el abogado R.M., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, solicitó cómputo y la perención de la instancia.

   El 8 de noviembre de 2010, el juzgado de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró la perención breve de la instancia, de conformidad con el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

   El 9 de noviembre de 2010, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito, donde alegó la improcedencia de la perención de la instancia. Asimismo, en diligencia aparte, apeló de la decisión dictada el 8 de noviembre de 2010, que declaró la perención de la instancia.

   Instruido el recurso por ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicho juzgado, mediante decisión del 29 de abril de 2011, declaró con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 8 de noviembre de 2010; revocando la perención de la instancia.

   Definitivamente firme dicha decisión, fueron remitidas las actas que conforman el presente expediente al juzgado de la causa, donde en fecha 28 de septiembre de 2011, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la inhibición de la juez.

   El 4 de octubre de 2011, la abogada B.D.S.J., en su carácter de juez del juzgado de la causa, se inhibió de continuar conociendo de la presente causa.

   Remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el sorteo de ley, le asignó su conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 9 de noviembre de 2011, las dio por recibida y el abogado J.C.V.R., en su carácter de Juez, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes. En esa misma fecha, el abogado A.J.G.M., solicito abocamiento.

   El 17 de noviembre de 2011, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la reposición de la causa al estado de admisión de la prueba documental y la materialización de las pruebas de informes e inspección judicial promovidas por dicha representación judicial.

   Mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2011, el juzgado de la causa, negó la reposición de la causa peticionada por la parte actora e instó a su representante a gestionar la notificación de la parte demandada.

   El 4 de noviembre de 2011, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la continuación de la causa, previa notificación de la parte accionada dado el abocamiento del nuevo juez a la causa, señalando en dicha providencia el reordenamiento de los lapsos procesales, toda vez que de acuerdo al iter procesal acaecido restaba un (1) día del lapso de evacuación, en tal sentido advirtió que se encontraba pendiente la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida.

   El 1º de diciembre de 2011, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se evacuara la prueba de inspección judicial, argumentando que dicha prueba no fue evacuada en su oportunidad, por causas imputables al juzgado que se encontraba conociendo de la presente causa.

   Practicada la notificación de la parte demandada, el 23 de febrero de 2012, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó nuevamente la evacuación de la prueba de inspección judicial; lo cual realizó nuevamente los días 1º, 6 y 9 de marzo de 2012, haciendo valer las prerrogativas del Banco Industrial de Venezuela, establecidas en la Ley que lo rige.

   Mediante auto del 9 de marzo de 2012, el juzgado de la causa, acordó prorrogar el lapso de evacuación de pruebas, por un período de seis (6) días de despacho, con la única finalidad de evacuar la prueba de inspección judicial.

   El 14 de marzo de 2012, se evacuó la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora, en la Mezzanina del Edificio “Pasaje La concordia”, Sabana Grande, Caracas.

   Mediante escrito presentado el 15 de marzo de 2012, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, insistió en que fuese admitida la prueba documental consistente en la certificación emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   El 20 de marzo de 2012, el juzgado de la causa, ordenó diarizar por omisión el acta contentiva de la inspección judicial y, mediante actuación aparte, admitió la prueba documental, hecha valer por la parte actora, mediante escrito de fecha 15 de marzo de 2012.

   El 22 de marzo de 2012, el juzgado de la causa, dijo “vistos”, entrando la presente causa en etapa de dictar sentencia.

   El 28 de marzo de 2012, el abogado R.O. MOLLEGAS P., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.

   El 27 de abril de 2012, el juzgado de la causa, acordó agregar a los autos, con su comprobante de recepción, diligencia del 25 de abril de 2012, la abogada A.Y.J., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó fuesen declaradas extemporáneas por tardías las pruebas promovidas por la parte demandada.

   El 24 de mayo de 2012, el juzgado de la causa, acordó agregar a los autos, con su comprobantes de recepción, diligencia presentada el 23 de mayo de 2012, por el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicito se dictase sentencia, advirtiéndole a la recurrida que las pruebas promovidas por la parte demandada, eran extemporáneas por tardías.

   El 4 de junio de 2012, el juzgado de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró lo siguiente: 1) Improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el defensor judicial de la parte demandada, relativa al defecto de forma del libelo; 2) Parcialmente con lugar la demanda de desalojo, impetrada por el Banco Industrial de Venezuela, C.A., en contra de la sociedad mercantil Mantenimiento L.M., S.R.L.; 3) Extinguido jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de fecha 16 de septiembre de 1981, que vinculó a las partes; condenando a la parte demandada a desalojar el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un local comercial situado en la mezzanina del Edificio La Concordia, Sabana Grande de esta ciudad de Caracas, el cual es un anexo de los locales ocupados por la Sucursal Principal del Este del Banco Industrial de Venezuela, C.A., que tiene un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60 Mts.2), sin baño, en las mismas condiciones de mantenimiento y limpieza en que lo recibió al momento de la celebración del contrato y libre de cualesquiera personas y bienes.

   Notificadas las partes del referido fallo, fue ejercido recurso de apelación por el abogado R.M., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada el 10 de julio de 2012; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de julio de 2012, por el abogado R.M., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 4 de junio de 2012, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; parcialmente con lugar la demanda de desalojo, impetrada por el Banco Industrial de Venezuela, C.A., en contra de la sociedad mercantil Mantenimiento L.M., S.R.L.; extinguido jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de fecha 16 de septiembre de 1981, que vinculó a las partes; condenando a la parte demandada a desalojar el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un local comercial situado en la mezzanina del Edificio La Concordia, Sabana Grande de esta ciudad de Caracas, el cual es un anexo de los locales ocupados por la Sucursal Principal del Este del Banco Industrial de Venezuela, C.A., que tiene un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60 Mts2), sin baño, en las mismas condiciones de mantenimiento y limpieza en que lo recibió al momento de la celebración del contrato y libre de cualesquiera personas y bienes.

   Fijados los límites del recurso de apelación ejercido el 10 de julio de 2012, por el abogado R.M., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, en contra de la decisión del 4 de junio de 2012, dictada por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, este tribunal para resolver al respecto, aprecia los fundamentos de hecho y de derecho en que fundamentó la recurrida su decisión:

   …En cuanto a la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se observa:

   El Defensor Ad-Litem de la parte accionada alega dicha cuestión previa al considerar que la parte actora en su escrito de demanda no cumplió con los extremos establecidos en el Ordinal 2º del Artículo 340 eiusdem, por cuanto, según su opinión, la dirección del local arrendado no concuerda con la de la demandada señalada en el libelo, existiendo una contradicción que causa indeterminación de la pretensión.

   Esta excepción previa es atinente a los requisitos que deben llenarse en el escrito libelar, contenidos en el Artículo 340 eiusdem, específicamente los del Ordinal 2º, relativos al nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen, a fin de poder trabar la litis y permitir la necesaria congruencia de la sentencia con las pretensiones y defensas contenidas en la demanda, los cuales condicionan en cierto modo el cumplimiento del deber del Juez en impartir la justicia propuesta conforme a lo alegado y probado en autos por las partes. En este sentido y luego de una revisión efectuada al escrito de demanda, juzga quien suscribe que no existe contradicción alguna cuando la representación actora señala como domicilio procesal de la parte demandada Pasaje La Concordia, Local Identificado con el nombre Libros Italianos puesto que la misma se corresponde con la del bien alquilado, a saber: Un Local Comercial situado en la Mezzanina del Edificio Pasaje La Concordia, Sabana Grande de esta ciudad de Caracas, el cual es un anexo de los locales ocupados por la Sucursal Principal del Este del Banco Industrial de Venezuela, C.A., el cual tiene un área aproximada de Sesenta Metros Cuadrados (60 mts2), en virtud que claramente cumplió con lo pautado en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, puesto que el libelo cuenta con la identificación de ambas partes, sus domicilios y el carácter que tienen, razón por la cual dicha cuestión previa resulta improcedente, y así se decide.

   …Omissis…

   Ahora bien, este Tribunal a fin de asegurar los derechos de la arrendataria, consagrados en el Artículo 7 de la Ley Especial, pasa a analizar previamente el documento fundamental de la pretensión libelar, con ocasión de establecer su lapso de duración; todo ello con base al principio IURA NOVIT CURIA puntualizado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376 de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del MAGISTRADO FRANKLIN ARRIECHI, toda vez que la representación accionante alega que la relación locativa se indeterminó con el transcurso del tiempo y al respecto observa que consta a los folios 11 al 13 del expediente marcada con la letra “B” COPIA SIMPLE DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre la parte actora, Sociedad Mercantil BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A. en su condición de ARRENDADORA y la parte demandada, Empresa de Comercio MANTENIMIENTO L.M., S.R.L., en su carácter de ARRENDATARIA, otorgado en fecha 16 de Septiembre de 1981, ante al Registro de Operaciones del banco Industrial de Venezuela, C.A., bajo el Nº 48, Tomo I de los libros respectivos y luego de la revisión cuidadosa y detallada de dicho instrumento, se juzga que las partes contratantes al convenir sin apremio de ninguna naturaleza en que la relación arrendaticia en estudio tendría una vigencia de dos (2) años contada a partir de la suscripción del contrato, prorrogable por un período igual, siempre y cuando una de las partes manifestare a la otra por escrito con tres (3) meses de anticipación su voluntad de no prorrogarlo más, dicha relación fue renovándose automáticamente por períodos iguales de dos (2) años, resultando evidente que la prestación obligacional, en principio, se estipuló en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, evidenciándose que para la fecha de interposición de la pretensión, a saber, 14 de Noviembre de 2008, tenemos una relación arrendaticia de más de Veintisiete (27) años, y así se decide.

   …Omissis…

   Con vista a la anterior jurisprudencia y en razón que el citado Artículo 1.580 del Código Civil, al disponer que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años, ello indica que a partir del día 16 de Septiembre de 1996, exclusive, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, conforme lo interpretó la citada Sala, dado que con posterioridad a la mencionada fecha la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin oposición de la parte arrendadora, operando en consecuencia la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 eiusdem. En consecuencia, se califica el contrato de arrendamiento de marras como una convención locativa a tiempo indeterminado; contrato este que al no haber sido cuestionado por su antagonista se valora conforme lo previsto en los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que ambas partes pactaron el alquiler del inmueble de marras únicamente para el funcionamiento de la Compañía MANTENIMIENTOS L.M., S.R.L., a no cambiar su destino sin la previa autorización de la Arrendadora dada por escrito, con un canon de arrendamiento por la cantidad hoy equivalente de Tres Bolívares con Veinte Céntimos (Bs.F. 3.20), pagadera por mensualidades vencidas, durante los primeros cinco (5) días de cada mes y a no subarrendar, ni ceder, ni en forma alguna traspasar el contrato locativo, ni en todo ni en parte, sin la referida autorización de la arrendadora según sus Cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, QUINTA y DUODÉCIMA, entre otras estipulaciones, y así se decide.

   Resuelto lo anterior este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

   …Omissis…

   Verificado el análisis probatorio de autos el Tribunal con miras a resolver la pretensión de fondo del asunto planteado, concluye previamente en lo siguiente:

   Del análisis efectuado al material probatorio de los autos, observa quien sentencia que a los autos quedó determinada la existencia de una relación arrendaticia convencional que vincula a las partes, la indeterminación de la misma en el tiempo y las recíprocas obligaciones asumidas, entre ellas, el pago del precio del alquiler, la prohibición de cambiar el destino y la prohibición de sub-arrendar, tal como se señaló Ut Supra, y así se decide.

   En este orden y en vista que a las actas procesales si bien, quedó evidenciado en autos que la Empresa demandada realizó pagos a la arrendadora por concepto de alquiler en forma tempestiva quedando desvirtuada la causal de desalojo contenida en el Literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cierto es también que tal Empresa incumplió en la obligación contractual de no cambiar el destino del local de marras y de no subarrendarlo, puesto que se verificó que en tal inmueble funciona la Sociedad de Comercio que se denomina “CONFECCIONES TEXTILES OLIVO, C.A., con el Nº de Registro de Información Fiscal (Rif) J-29620287-7, dedicada a la venta de ropa y prendas de vestir en general, por alquiler que le hiciera la Empresa MANTENIMIENTO L.M., S.R.L., dando lugar a la causal e desalojo contemplada en el Literal d) del citado Artículo 34 eiusdem, y así se decide.

   Es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales arrendaticias, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral a tiempo indeterminado, tal como lo es el que hoy aquí se pretende ejecutar; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada al cambiar el uso o destinado y subarrendar el inmueble; supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a determinar y concluir en que están dados los elementos de Ley para la procedencia parcial de la acción de desalojo ejercida, por encontrarse la misma tutelada por la Ley Especial, y así lo declara formalmente este Órgano Jurisdiccional.

   En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determina contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

   Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana Sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

   En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la señalada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe DECLARAR IMPROCEDENTE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA Y PARCIALMENTE CON LUGAR LA ACCIÓN DE DESALOJO interpuesta, con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así lo decide finalmente éste Operador de Justicia…

   .

   Con la finalidad de enervar lo decidido, la parte demandada consignó escrito conclusivo ante esta instancia el 30 de julio de 2012, ofertando pruebas documentales de conformidad con los extremos dispuestos en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, donde expresó:

   …En atención a lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, consigno anexo distinguido con la letra “A”, constante de veintiún (21) folios útiles, copias certificadas por parte de la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la numeración de su expediente respectivo, del juicio seguido por parte del Banco Industrial de Venezuela C.A., en contra de los demandados SIN YOUNG JONG Y EA SOOK SIN KIM; donde se encuentra documento de compra-venta y certificación de gravamen del local comercial que el banco pretende desalojar a través de su acción de propuesta en contra de mi representada.

   A través del mencionado instrumento público, el accionante sub-arrendó una porción del mismo, sin tener y tomar en cuenta una división legal de dicho espacio para hacerlo, es por ello, la indeterminación de señalar el lugar correcto para las citaciones o notificaciones correspondientes. Ello es así, ya que el local pretendido por el banco, a través de la acción empredida, no paga las cuotas de condominio establecidas –no debido a morosidad- sino, que comprende un área mayor a la pretendida que la abarca, es por ello, que estando regido por la ley de propiedad horizontal dicho local, no paga como comunero de la mencionada edificación. Igualmente, sucede con el servicio de luz eléctrica, que la suministra un organismo del Estado, siendo que tampoco es cancelada por mi representada, lo cual conlleva, a que existe una indeterminación del bien inmueble en disputa, por ser pagados los servicios generados.

   Si el bien inmueble fue vendido por quien pretende obtenerlo a través de la acción de desalojo, la misma se hace improcedente, ya que como se demuestra fehacientemente del instrumento público de compra-venta del mismo, el cual fue firmado y protocolizado en fecha 31 de mayo del 2.007, ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, o sea, un (1) año y siete (7) meses fue admitida la acción de desalojo por parte del accionante, entonces, ya este no era el propietario del bien inmueble que pretende “desalojar”. Al ser así, no puede reivindicar un bien que dejó de ser su propietario, nos encontramos ante una acción temeraria o una acción de simulación, ya que se carece de cualidad e interés para pretender la acción de desalojar un bien inmueble que no se es propietario ni se tiene la representación –poder- para hacerlo, por ende, carece de legitimidad la pretendida representación. Entonces, queda de esta manera desvirtuado la pretensión de la parte actora de desalojar el bien inmueble, ya que la falta de cualidad de propietario o la representación de éste, por lo cual, debe desestimarse la pretendida acción.

   …Omissis…

   El juzgado A-quo señala en el dispositivo del fallo lo siguiente: “TERCERO: QUEDA EXTINGUIDO jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento…constituido por Un Local comercial situado en la Mezzanina del edificio Pasaje La Concordia, Sábana Grande de esta Ciudad de Caracas, el cual es un anexo de los locales ocupados por la Sucursal Principal del Este del Banco Industrial de Venezuela, C.A, que tiene un área aproximada de Sesenta Metros Cuadrados (60 mts2)..” (subrayado nuestro). De manera que el bien inmueble objeto de la pretensión ni lo ubica, distingue y señala el Juzgador, ya que habla indistintamente de locales y anexos, ya que todos los ubicados en la mezzanina pertenecen al accionante, cuestión esta que no es cierta, para ello menester precisar e individualizar el bien inmueble en disputa, no a través de generalidades que dan lugar a la incongruencia del fallo al ser inejecutable el mismo, al no diferenciar uno de otro, con sus linderos, medidas y aproximaciones. Además, no diferencia entre anexos y locales, los cuales serían similares a los efectos del contrato.

   …Omissis…

   Por las razones de hecho y los fundamentos de derecho, solicito respetuosamente a esta Alzada, declare CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en contra de la decisión dictada por el Juzgado A-quo en su oportunidad, debido a que el accionante carece de legitimidad e interés para ejercer dicha acción, ya que no es propietario del bien inmueble que pretende desalojar ni representa al propietario para hacerlo, todo ello según el documento de compra-venta consignado. Igualmente la incongruencia del fallo, ya que el mismo en esos términos sería inejecutable. Por último, sea condenado en costas la parte accionante, ya estamos ante una acción de simulación…

   .

   ***

   El 17 de septiembre de 2012, el abogado A.J.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito con la finalidad de refutar lo alegado ante esta instancia por su antagonista, proponiendo en tal sentido la tacha de falsedad sobre las documentales promovidas, en los términos que siguen:

   …Si bien es cierto, la norma que rige este proceso especial por desalojo intentado por mi poderdante Banco Industrial de Venezuela, C.A. no contempla la oportunidad para la presentación de informes, no obstante, en honor al principio jurídico de permisión que titula: “lo que no está prohibido está permitido” además de tenerse al derecho a la defensa como uno de los grande pilares de todo sistema de derecho, en especial el nuestro, en su artículo 26 Constitucional “efectividad de la Justicia” donde la Sala, que tiene la facultad interpretativa de la Ley de Leyes ha establecido, que dicho derecho, al ejecutar la ciencia exegética, esta debe estar orientada por un sentido amplio y profundo y bajo ningún concepto de forma restringida; me permito presentar el presente escrito contentivo de algunas consideraciones y medio impugnativo, que deseo sean tomadas muy en cuenta a la hora de dictar el fallo definitivo y así expresa y categóricamente lo propongo.

   …Omissis…

   En armonía con lo sugerido anteriormente, paso a ejercer el derecho a peticionar y replicar, así como también el deber como abogado de defender con ahínco y probidad los intereses y derechos del mí cliente; propuesta que paso a formalizar en los términos siguientes:

   Es sumamente curiosa la estrategia planteada por el colega defensor del demandado, en establecer una serie de argumentos fácticos que han debido ser debatidos en su debida oportunidad procedimental, el cual, sin ápice de duda, era en el acto de la contestación de demanda.

   …Omissis…

   Como puede observar ciudadano Juez, el profesional del derecho en su condición de defensor Ad-Hoc, pretende incorporar hechos absolutamente nuevos en esta fase recursiva del proceso, olvidando, como ya fue planteado al inicio, que estos han debido ser erigidos bajo la luz de la fase cognoscitiva del primer grado de jurisdicción.

   Quien aquí interviene como apoderado judicial del actor, está en plena conciencia, que existe un cambio indudable del paradigma por el cual se concebía e interpretaba nuestra Constitución.

   Un ejemplo de ello es la muy conocida decisión de los créditos Mexicanos, por el cual la Sala Constitucional en su labor tuitiva y de hermenéutica jurídica, fijo posición con relación al precepto sobre el Estado democrático y social de Derecho y de justicia.

   No obstante lo anterior, aun cuando estén presentes las nuevas bases y dogmas como semillas del cambio que ha venido experimentando la ciencia del derecho en nuestro país, ello no quiere decir ni mucho menos autoriza, a que en el proceso se desvirtúa significativamente con lo consagrado por el propio Constituyentista en su artículo 257, el cual reza así:

   …Omissis…

   Si partiéramos del supuesto argumentativo desde ya negado, que sobre la base del novedoso precepto constitucional Tutela Judicial Efectiva, las partes podrán alegar e impugnar cualquier circunstancia que ellos observaren, sin ninguna regla en razón del tiempo y fase, la cual solo pudiera surgir por el sentido común que deba materializarse antes de la sentencia de fondo; estoy absolutamente seguro que tan alocada y descabellada idea, el propio Legislador la aniquiló si alguien hubiese tenido la osadía de plantearla, en el ya invocado artículo 257 Constitucional.

   En el derecho procesal, existe una célebre expresión que se titular: “Trabada la Litis”. Esto significa, que en honor al derecho a pedir y defenderse de todo justiciable, cada uno de ellos tiene un justo e idóneo momento para construir con el mayor detalle posible, sus planteamientos, en específico, LOS HECHOS y claro está, su correspondiente pedimento, que en el caso del actor será la pretensión y en el demandado, igualmente pero con diferentes prisma (defensa o excepción).

   El actor, como bien se sabe, deberá tener la mayor exactitud, pero al tiempo abundancia en su explicación fáctica ante el Juez. Allí debe necesariamente pedir todo lo que desee o bien lo que según su conciencia y realidad le dicten, y el demandado, en su instante de recular o contestar lo argüido por el actor, deberá, si quiere triunfar, (por ello es que el Legislador cataloga como carga y no deber), TODO lo que desee o crea que servirá como defensa aniquiladora de lo propuesto por el accionante.

   La Segunda fase, de igual relevancia para ambas partes, sobre todo del lado del que inició el juicio, se circunscribe en la probanza de los hechos que cada uno alegó, a diferencia del demandado, que solo puede limitarse a negar sin traer hechos nuevos, lo cual lo liberaría inexorablemente de la difícil tarea de demostrar lo que alegó.

   Y en su última fase, la decisoria, donde el juez en uso de su facultad y deber ineludible de administrar justicia, decidirá previo análisis exhaustivo de cada uno de los hechos y verificar su correspondencia probatoria; el fondo del asunto decidiendo a favor o no de la pretensión del demandante.

   Todo lo escuálidamente explicado en párrafos anteriores, queda avalado y refrendado por el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, el cual para mejor entendimiento procedo igualmente a transcribir, a saber:

   …Omissis…

   En concordancia con lo expuesto en este capítulo, es menester tener en cuenta el escrito de contestación presentado por el Defensor Judicial, el cual se encuentra instrumentado en los folios 89 y 90 donde siguiendo el mismo esquema llevado hasta este momento, propongo transcribirlo parcialmente quedando así:

   …Omissis…

   Luego de una meridiana lectura y razonamiento sobre la forma en que el defensor edificó su defensa, no le queda ninguna duda a esta representación técnica, que el único amparo increpado a favor de su poderdante por mandato legal, fue la negación PURA Y SIMPLE de los hechos y el derecho apuntado por mi persona a favor de mi cliente.

   La segunda defensa formalizada por el referido Defensor Judicial, descansa únicamente como propuesta de forma y no de fondo, toda vez que fue precisada bajo el imperio del artículo 346.6. (C.P.C.) es decir, el defecto de forma del libelo de demanda, explicando solo para ello, la falta de señalamiento del domicilio.

   Para dibujar claramente la idea hilvanada, se transcriben los artículos 340 y 346 ambos del Código Adjetivo, a saber:

   …Omissis…

   Al leer someramente el cuerpo del libelo de demanda, se podrá percatarse sin vacile alguno, que este requisito estatuido en el artículo copiado (340.2) se cumplió a cabalidad, por lo cual, sin duda alguna, no e4xiste ninguna justificación que avale la propuesta de la defensa de forma o cuestión previa increpada por el demandado.

   Aun siendo un Perogrullo hablar al respecto, sin embargo cumplo con mi deber insoslayable de procurar la mejor y efectiva defensa sobre los intereses de mi poderdante Banco Industrial de Venezuela, C.A. y en tal sentido expreso mi criterio recurriendo al artículo 27 del Código Civil el cual establece lo siguiente:

   …Omissis…

   Ahora bien, teniendo como norte todas estas directrices establecidas tanto en el Código Sustantivo como en el Adjetivo Civil, es imperioso transcribir lo establecido en la demanda, a fin de constatar si en efecto existe o no el cumplimiento de este requisito, a saber:

   …Omissis…

   Como bien reza el conocido adagio puesto hoy en día muy de moda: “hoy hay peor ciego que el que no quiera ver”

   Ahora bien, debo igualmente apuntar, que la argumentación endilgada por el Defensor como soporte de su defensa de forma, en nada corresponde con su estrategia procesal, toda vez que dicho acápite refiere al domicilio de las personas y en modo alguno al objeto o bien que subyace en el derecho de pretensión solicitado.

   Por estas y demás acotaciones aquí y en el mismo expediente esgrimidas, solicito encarecidamente a esta Superioridad, ratifique en todas y cada una de sus partes, la decisión proferida por el A-quo.

   …Omissis…

   en este capítulo, se pretenderá ofrecer un criterio muy personal en cuando al medio de prueba que el Defensor Judicial trajo al conocimiento de este juzgador, toda vez que llama poderosamente la atención de quien suscribe, su conceptualización como instrumento público.

   Bajo la égida de este procedimiento breve, este autoriza la activación del artículo 520 ibídem, el cual permite la promoción y su respectiva evacuación de instrumentos públicos, posiciones juradas y juramento decisorio.-

   Estoy absolutamente conteste, que los medios de pruebas que el Legislador permisó en la segunda línea vertical del esquema de justicia de doble instancia, son las llamadas plenas pruebas las cuales poseen una fuerza mayor en correspondencia con otras que puedan existir en el proceso.

   No obstante lo anterior IMPERIOSA Y NECESARIAMENTE debe estar debidamente adminiculado y atomizado con los hechos, argumentos, defensas y planteamientos establecidos bien en el libelo de demanda, si fue el actor quien ejerció el recurso subjetivo de apelación o bien en la contestación, si fue el demandado quien hizo valer su derecho de recurribilidad.

   En doctrina esto se conoce como la debida sincronización con la quaestio facti (hechos) y la quaestio iuris, (derecho) fijadas en la Instancia inferior.

   Lo que procuro firmemente convencer a este Tribunal, es que no se puede bajo ningún concepto ni excepción alguna, que aun siendo un medio de prueba con una fuerza como la que dimana un instrumento público, se quiera o pretenda subvertir la naturaleza jurídica de la instancia inferior, por cuanto esta no puede desarrollarse con la alegación de nuevos hechos, pues éstos ya quedaron preestablecidos en primera instancia.

   Se insiste una vez más, que los medios de pruebas calificados para estar en segunda instancia, no pueden estar dirigidos a evidenciar nuevos hechos distintos a los que quedaron controvertidos con el perfeccionamiento de la litis.

   Me pregunto: ¿Por qué el defensor no alegó esta defensa en su debida oportunidad?

   La única respuesta o explicación a esto solo el propio Defensor la puede tener, sin embargo, lo que importa para esta situación jurídica es debe existir una relación necesaria entre la defensa OPORTUNAMENTE propuesta y claro está, el medio de prueba pretendido usar en segunda instancia, como lo es en este caso, un pretendido documento público.

   …Omissis…

   Luego de haber examinado minuciosamente el instrumento argumentando con fuerza de público, este auxiliar de justicia propone ejercer la tacha de falsedad, como en efecto se materializa en este acto, en contra del instrumento consignado por el Defensor Judicial, por así autorizarlo el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, quedando en cuenta de su debida formalización…

   .

   Explanado el iter procesal acaecido en primer y segundo grado de conocimiento así como las distintas defensas y excepciones opuestas por las partes, para su resolución se aprecia de seguidas su ejercicio probatorio, en cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

   De las pruebas promovidas por la parte actora.

   ° Con el escrito libelar del 14 de noviembre de 2008:

   1) Marcada “A”, Copia fotostática del instrumento poder otorgado por la parte actora BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., al abogado A.J.G.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 92.553, autenticado por ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 12 de mayo de 2008, de donde se evidencia la representación judicial que ostenta dicho profesional del derecho. Dicha documental es valorada y apreciada por este jurisdicente, como fidedigna, conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues no fue desconocida o impugnada, por la parte contra quien fue opuesta ni objetada la representación que se atribuye el referido profesional del derecho. Así se establece.

   2) Marcada “B”, Copia Fotostática del documento autenticado por ante el Registro de Operaciones del Banco Industrial de Venezuela, C.A., en fecha 16 de septiembre de 1981, anotado bajo el Nº 48, Tomo 1 de los libros respectivos. De dicha documental se evidencia que en la cláusula primera, se estableció la sociedad mercantil Banco Industrial de Venezuela, C.A., arrendó a la empresa MANTENIMIENTO L.M., S.R.L., un local comercial de su propiedad situado en la Mezzanina del Edificio Pasaje Concordia, Sabana Grande, Caracas, el cual es una anexo de los locales ocupados por la Sucursal Principal del Este del BANCO INDSUTRIAL DE VENEZUELA, C.A., tiene un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60 m2), sin baños; de la cláusula segunda, se evidencia que la arrendataria se obligó a utilizar dicho inmueble únicamente para el funcionamiento de la compañía MANTENIMIENTO L M., S.R.L., y a no cambiar su destino sin la previa autorización del arrendador dada por escrito; en la cláusula tercera, se estableció que el canon de arrendamiento era la suma de tres mil doscientos bolívares (Bs. 3.200,oo), los cuales se comprometió la arrendataria a pagar por mensualidades vencidas en el Departamento de Administración de la Oficina Sucursal Principal del Este del arrendador; en la cláusula cuarta, se estipuló que los cánones de arrendamiento serían pagaderos durante los cinco (5) primeros días de cada mes, siendo que la falta de pago de tres (3) mensualidades consecutivas, daría derecho al arrendador a pedir la inmediata desocupación del local; en la cláusula quinta, se dispuso que la duración del contrato sería de dos (2) años, contados desde la fecha de suscripción del contrato, prorrogables automáticamente, si ninguna de las partes notificase a la otra su intención de no renovarlo, por escrito con tres (03) meses de anticipación a su vencimiento; en la cláusula décima segunda, se estableció que la arrendataria no podía sub-arrendar, ceder, traspasar el contrato, en todo o en parte, sin el consentimiento escrito de la arrendadora. Dicha documental es valorada y apreciada por este jurisdicente, como fidedigna, conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues no fue desconocida o impugnada, por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

   ° Con el escrito de promoción de pruebas del 11 de octubre de 2010:

   1) Reprodujo el mérito favorable del contrato de arrendamiento acompañado como prueba fundamental al escrito libelar; sobre el cual ya se emitió pronunciamiento. No obstante se advierte que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez esta en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte. Así se establece.

   2) Reprodujo el mérito favorable de las sentencias dictadas en fecha 14 de agosto de 1991, con ponencia de la Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, en Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia; y, en fecha 05 de febrero de 2009, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Rafael Rondón Haaz; en relación a dicha promoción, este jurisdicente observa que por providencia del 13 de octubre de 2010, la recurrida negó su admisión y no se evidencia que la parte se revelará contra ello, por lo que se desechan del proceso, aunado al hecho que se trata de la promoción de precedentes jurisprudenciales contenidos en fallos emitidos por el máximo tribunal de la República, en sus fechas respectivas, de los cuales tiene conocimiento este jurisdicente. Así se establece.

   3) Pruebas de informes a la administradora del Edificio Pasaje La Concordia, al Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda; y, al Servicio Autónomo de la Propiedad Intelectual (SAPI). Con respecto a dicha promoción, se evidencia que dichas probanzas fueron admitidas por el juzgador de primer grado, el 13 de octubre de 2010; sin embargo, no fueron evacuadas en el proceso, razón por la cual no existe medio probatorio que apreciar y valorar. Así se establece.

   4) Inspección judicial, la cual fue evacuada por la recurrida el 14 de marzo de 2012, en donde se dejó constancia de: a) Que en las vitrinas del local se encontraban fijadas copias fotostáticas simples de las planillas Nos. 5340370 y 1362672, con los distintivos de la Alcaldía del Municipio Libertador y del SENIAT, donde se evidenciaba que en el local funcionaba la sociedad mercantil denominada CONFECCIONES TEXTILES OLIVO, C.A., con el número de Registro de Información Fiscal J-29620287-7; b) Que en dicho local se opera la venta de ropa y prendas de vestir en general; c) Que el notificado expuso que los pagos del canon de arrendamiento se hacían ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente Nº 20071254 a beneficio del ciudadano SIN YOUNG SONG, por un monto de cien bolívares (Bs. 100.oo); d) Que el notificado puso a la vista del tribunal copias fotostáticas de justificativos de testigos evacuados por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fechas 22 de octubre de 2004 y 19 de julio de 2007, en donde las personas interrogadas, dejaron constancia de una relación locativa existente entre la sociedad mercantil MANTENIMIENTO L.M., S.R.L., y el ciudadano J.M.V.O.. Asimismo, el tribunal dejó constancia que en la parte de afuera del local, se observaron distintos habladores con anuncios de ofertas y en la parte superior, donde se ubica el anuncio o nombre del comercio, leyó un logo que reza “Radio Dorada.com”. Inspección judicial que es valorada y apreciada por este jurisdicente, a través de las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 472 y 507 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1430 del Código Civil, toda vez que el juez al momento de evacuar la prueba, percibió a través de sus sentidos todos los particulares de los cuales dejó constancia en la misma. Así se establece.

   5) Hizo valer el valor probatorio de la notoriedad judicial, con respecto a la jurisprudencia, específicamente la decisión Nº 935 de fecha 21 de mayo de 2007, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en relación a la interpretación y aplicación del artículo 1580 del Código Civil. En relación a dicha promoción, este jurisdicente observa que por providencia del 13 de octubre de 2010, la recurrida negó su admisión y no se evidencia que la parte se revelará contra ello, por lo que quede ser desechada del proceso, aunado al hecho que se trata de la promoción de precedente jurisprudencial contenido en fallo emitidos por el máximo tribunal de la República, del cual tiene conocimiento este jurisdicente. Así se establece.

   6) Marcada “A”, conjuntamente con escrito presentado en fecha 20 de octubre de 2010, produjo copias certificadas del expediente Nº 98003730, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se evidencian las consignaciones de los cánones de arrendamiento, realizadas por la sociedad mercantil MANTENIMIENTO L.M., S.R.L., a favor del Banco Industrial de Venezuela, C.A., desde el 28 de enero de 2004, hasta el 28 de abril de 2009, por la cantidad de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo), hoy equivalentes a la cantidad de siete bolívares fuertes con veinte céntimos (Bs.f. 7,20). Documental que fue admitida por la recurrida por providencia del 20 de marzo de 2012, que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil. Así se establece.

   De las pruebas promovidas por el defensor judicial de la parte demandada.

   Mediante escrito presentado el 28 de marzo de 2012, el defensor judicial de la parte demandada-recurrente, promovió pruebas; las cuales fueron declaradas extemporáneas por tardías en la decisión recurrida con fundamento en el auto del 22 de marzo de 2012, mediante el cual dijo “VISTOS”, en la presente causa, determinando con ello la finalización de la etapa probatoria, dando certeza del inició del lapso para dictar sentencia. Ahora bien, siendo que la parte demandada-recurrente, no aportó ante esta instancia medio probatorio alguno que denotase la tempestividad de su escrito, debe este jurisdicente, declararlo extemporáneo por tardío; por lo que, las pruebas sobre el cual versa, no serán objeto de análisis en la presente decisión. Así formalmente se decide.

   Habiendo dado cumplimiento a la apreciación y valoración de las pruebas que cursan en autos, en garantía de los principios de exhaustividad y congruencia del fallo, se resuelve en el orden que sigue:

   I

   PUNTOS PREVIOS:

   *

   DE LA FALTA CUALIDAD, LEGITIMACION E INTERES DE LA PARTE ACTORA PARA INCOAR LA PRETENSION DE DESALOJO.-

   Ante esta alzada, la representación judicial de la parte demandada-recurrente, mediante escrito del 30 de julio de 2012, opuso la falta de cualidad, legitimación e interés de la parte actora para intentar la pretensión de desalojo del inmueble objeto de la litis, fundamentándose en el hecho que la parte accionante Banco Industrial de Venezuela, C.A., no es la propietaria del bien inmueble arrendado ni tiene la representación para ello, lo que a su criterio, origina que no pueda peticionar el desalojo del mismo, por lo que resulta una acción temeraria y simulada. Para probar su dicho produjo de conformidad con el artículo 520 del Código de Trámites, copias certificadas expedidas el 7 de junio de 2012, por la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las actas insertas al expediente N° AP11-V-2009-000351, las cuales fueron objeto de tacha por escrito presentado por la parte actora el 17 de septiembre de 2012. Incidente que fue resuelto mediante decisión interlocutoria del 29 de octubre de 2012, donde se declaró con lugar la tacha; en consecuencia, se desecharon del proceso las referidas copias certificadas; con lo cual perdió el sustento jurídico en el cual se encontraban fundamentadas las defensas argüidas de falta de cualidad, legitimación e interés que recaían en la parte actora. Amén que con respecto a la falta de cualidad, conforme lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es una defensa perentoria que debe ser opuesta al momento de la contestación de la demanda, oportunidad en la que fenece para las partes la etapa alegatoria del proceso. A mayor abundamiento, aclara este sentenciador que el alegato de falta de cualidad activa, esgrimido por la representación judicial de la parte demandada-recurrente, se encuentra fundamentado en la pérdida de la titularidad del derecho de propiedad de la parte actora sobre el bien inmueble arrendado; lo que no obstante lo anteriormente expuesto, considera quien decide que dicha cualidad de propietario, no debe ser objeto de examen en el fondo de este proceso, ya que siendo el arrendamiento, un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble determinada por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella (artículo 1579 del Código Civil); por lo que las obligaciones del arrendador, conforme al artículo 1585 eiusdem, son entregar la cosa al arrendatario; conservarla en estado de servir al fin para el cual fue arrendada; y, mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo del contrato; no es necesario que el arrendador sea el propietario del inmueble arrendado, basta que pueda garantizarle al arrendatario la posesión y goce pacífico de la cosa, para que dicha convención se perfeccione. Razón por la cual, no debe prosperar el alegato de falta de cualidad argüido por la parte demandada-recurrente. Así se decide.

   **

   DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA POR EL DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RESUELTA EN EL FALLO ELEVADO AL CONOCIMIENTO DE ESTE TRIBUNAL.-

   En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el defensor judicial de la parte demandada en su escrito de contestación del 07 de octubre de 2010; declarada improcedente en la decisión recurrida, no será objeto de nuevo análisis en este fallo en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 357 eiusdem y en garantía de la seguridad jurídica. Así se establece.

   ***

   DE LOS VICIOS OPUESTOS CON RESPECTO A LA SENTENCIA RECURRIDA.-

   Se observa que la parte recurrente, denuncia ante esta alzada mediante escrito del 30 de julio de 2012, que el fallo apelado esta inficionado de nulidad por incongruente e inejecutable, al no ubicar, distinguir ni señalar de manera clara el local, pues a su entender habla de locales y anexos, siendo que todos los locales ubicados en la mezzanina del edificio La Concordia, Sabana Grande, Caracas, no son propiedad de la parte actora; y, por tanto era necesario que el a-quo precisara e individualizara el inmueble objeto del proceso. En ese sentido y en garantía de lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se observa que en el trascrito fallo en su parte motiva y dispositiva el sentenciador de instancia determinó el local objeto del contrato de arrendamiento, tal como fue identificado en el libelo de demanda y en el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, por lo que debe este juzgador declarar la improcedencia de la nulidad argüida en ese aspecto. Así se establece.

   Resueltos los puntos de previo pronunciamiento, pasa este jurisdicente a emitir su decisión de mérito in continente:

   II

   DEL MERITO:

   Observa este jurisdicente que la representación judicial de la parte actora alegó en su libelo que su representada, celebró contrato de arrendamiento con la demandada, MANTENIMIENTO L.M. S.R.L, el 16 de septiembre de 1981, autenticado por ante la Notaría Interna del Instituto Bancario que representa, quedando anotado bajo el Nº 48, tomo 1 de los libros respectivos; el cual acompañó en copias certificadas que fueron apreciadas ut-supra; que en el referido instrumento se estableció en su cláusula primera, que el arrendador daba en arrendamiento un local comercial situado en la mezzanina del edificio Pasaje La Concordia, Sabana Grande de la ciudad de Caracas, que constituía un anexo de los locales ocupados por la Sucursal Principal del Este del Banco Industrial de Venezuela, que posee un área de 60 Mts2. Que se fijó la pensión de arrendamiento a cancelar por el uso del local, en la suma de tres bolívares fuertes con veinte céntimos (3,20 Bs.F.), pagaderos por mensualidades vencidas en el Departamento de Administración de la Oficina Sucursal Principal del Este de la arrendadora, según se dispuso en la cláusula tercera (3ra); que se acordó que la duración del arrendamiento, era por el período de tiempo de dos (2) años contados a partir de la suscripción del instrumento y que era prorrogable por el mismo ciclo, siempre y cuando una de las partes no manifestará a la otra por escrito con tres (3) meses de anticipación su voluntad de no continuar; al respecto advierte que adminiculando lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Especial que rige la materia y el 1.580 del Código Civil, con el hecho concreto que el contrato de arrendamiento primigenio fue originado el 16 de septiembre de 1981, debe colegirse que el contrato tuvo determinación en el tiempo hasta el 16 de septiembre de 1996, por existir una prohibición expresa por el legislador, lo que pasa a servir de cimentó a la pretensión que se ejerce por cuanto es un arrendamiento de orden indeterminado y así se declara. Que la accionada no cumplió con lo expuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no materializar dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad el pago del canon de arrendamiento; lo que trae a su criterio como consecuencia irrefutable e incuestionable, que dicha consignaciones son, y así deben considerarse extemporáneas por ende, como no realizadas al ejecutarlas de forma irregular. Que aunado a ello el inmueble arrendado sufrió cambios, lo que podrá evidenciarse de los medios probatorios válidos para tal fin. Que sobre la base de los planteamientos de hechos y de derechos establecidos, procede a demandar, como en efecto formalmente demanda en nombre de su patrocinada, a MANTENIMIENTO L.M., S.R.L., por desalojo, lo que apoya en el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en sus cardinales “A” y “D”; en consecuencia, para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en la desocupación e inmediata entrega del bien arrendado, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y limpieza en que lo recibió, al momento de la celebración del contrato y libre de cualesquiera personas y bienes.

   Por su parte el defensor judicial designado a la parte accionada se excepcionó, rechazando, negando y contradiciendo la demanda tanto en los hechos como en el derecho expuesto, solicitando que fuese declarada sin lugar en la definitiva.

   Conforme quedó trabada la litis y dado el rechazo genérico de la demanda por parte del defensor judicial, precisa este jurisdicente con respeto a la naturaleza jurídica de la relación locativa, en razón que se aduce su indeterminación por la representación actoral, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1580 del Código Civil, que de la copia simple que se acompañó a los autos del contrato de arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., y MANTENIMIENTO L.M., S.R.L., el 16 de Septiembre de 1981, por ante al Registro de la referido ente bancario, bajo el Nº 48, Tomo I de los Libros respectivos, apreciada por este tribunal ut-supra, se deduce que la relación arrendaticia se pactó por períodos determinados; esto es, tendría una vigencia de dos (2) años contado a partir de la suscripción del contrato, prorrogable por un período igual, siempre y cuando una de las partes manifestare a la otra por escrito con tres (3) meses de anticipación su voluntad de no prorrogarlo más, relación esta que se renovó de forma automática por períodos iguales, hasta superar el tiempo que estipula el artículo invocado por la representación judicial de la parte actora para el 14 de noviembre de 2008, fecha en la cual se impetró la demanda, pues no media prueba alguna que desvirtué lo alegado, de lo que colige y establece este jurisdicente que en inicio la relación se pacto a tiempo determinado, pero por su duración en el tiempo se indeterminó dado que supera los quince (15) años, razón por la cual se establece de conformidad con la norma citada, que a partir del 16 de Septiembre de 1996, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado al superar el término pautado legalmente para éste tipo de arriendos y por continuar la accionada ocupando el inmueble sin oposición de la parte arrendadora, operando en consecuencia la tácita reconducción a tenor de lo indicada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   Establecido lo anterior, corresponde determinar sí la demandada sociedad mercantil MANTENIMIENTOS L.M., S.R.L., se encuentra incursa en las causales de desalojo establecidas en los literales “A” y “D” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al contravenir lo pactado en el contrato de arrendamiento celebrado con la parte actora sociedad de comercio BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., autenticado por ante la Notaría Interna del Banco Industrial de Venezuela, C.A., en fecha 16 de septiembre de 1981, anotado bajo el Nº 48, Tomo 1 de los libros llevados por dicha Notaría. En tal sentido se precisa que del elenco probatorio aportado a las actas que conforman el presente expediente, se logró evidenciar que la parte demandada no se encuentra incursa en la causal de desalojo contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de pago de cánones de arrendamiento; concatenada con la cláusula cuarta del contrato locativo que une a las partes; toda vez, que conforme a dicha cláusula, los pagos de las cuotas locativas, debía verificarse, por mensualidades vencidas, los primeros cinco (5) días de cada mes; es decir, que los pagos debían verificarse, los primeros cinco (5) días del mes inmediato siguiente; por ejemplo, la cuota o pensión locativa correspondiente al mes de agosto de 2005, debió ser pagada dentro de los primeros cinco (5) días del mes de septiembre. Así se establece.

   Ahora bien, conforme al procedimiento de consignaciones establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que las cuotas de arrendamiento, debían ser pagadas por mensualidades vencidas, los primeros cinco (5) días del mes inmediatamente siguiente, como anteriormente se explicó, al adicionarle los quince (15) días continuos que establece la norma, se colige que la arrendataria, tenía hasta el día 20 de cada mes para efectuar la consignación de la cuota de arrendamiento correspondiente al mes inmediatamente anterior; por lo que, de acuerdo a la certificación de consignaciones emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 106), se logró establecer que el único canon de arrendamiento consignado de manera tardía, fue el correspondiente al mes de noviembre de 2007, pues lo fue el día 9 de enero de 2008, cuando la misma debió verificarse, a más tardar el 20 de diciembre de 2007; con respecto a las demás consignaciones, las mismas fueron realizadas, no solo de manera oportuna, sino de manera adelantada; ya que las consignaciones fueron realizadas, incluso en el mismo mes que estaba corriendo. Así se establece.

   Siendo así las cosas, no puede atribuírsele a la parte demandada, incumplimiento de su obligación de pago de las pensiones locativas, cuando éstas fueron realizadas de manera diligente, como un buen padre de familia, por el arrendatario; por lo que, no debe prosperar la causal de desalojo por la falta de pago de los cánones de arrendamiento. Así formalmente se establece.

   Ahora bien, con respecto a la causal de desalojo de cambio de uso del inmueble, establecida en el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se evidencia que en la cláusula segunda del contrato locativo, se estableció que la arrendataria se obligó a utilizar el local comercial arrendado, únicamente para el funcionamiento de la sociedad mercantil MANTENIMIENTO L.M., S.R.L., y de acuerdo a la inspección judicial realizada el 14 de marzo de 2012 (Folios 283-290), por el juzgado de la causa, se logró evidenciar que era el ciudadano J.M.V.O., titular de la cédula de identidad Nº E-81.447.997, que se encontraba ocupando el inmueble arrendado y que en el mismo funcionaba una sociedad mercantil denominada “CONFECCIONES TEXTILES OLIVO, C.A.”, con el número de Registro de Información Fiscal J-29620287-7, la cual opera la venta de ropa y prendas de vestir en general; y asimismo, el notificado, al momento de la practica de la inspección, dejó constancia de ocupar el inmueble en razón de un contrato de arrendamiento verbal que celebró con la sociedad mercantil MANTENIMIENTO L.M., S.R.L., produciendo al efecto copias de justificativos de testigos evacuados por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda.

   Siguiendo el hilo argumental y siendo que en la cláusula segunda del contrato se estableció, que el uso del inmueble arrendado era únicamente para el funcionamiento de la empresa MANTENIMIENTO L.M., S.R.L., disponiéndose que sin la previa autorización del arrendador por escrito, no podía cambiarse su destino; lo que constituye a la relación en intuito personae; ello determina el cambio de uso del inmueble, pues fue arrendado para el funcionamiento de la demandada, no otra persona jurídica, como lo es la sociedad mercantil CONFECCIONES TEXTILES OLIVO, C.A. Así se establece.

   Conforme lo anterior, quedó evidenciado en autos, el cambio del destino del inmueble por parte de la arrendataria, lo que hace procedente la causal de desalojo, contenida en el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo que determina la procedencia parcial de la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., en contra de la sociedad mercantil MANTENIMIENTO L.M., S.R.L. Por lo que, se declarará sin lugar la apelación interpuesta en fecha 10 de julio de 2012, por el abogado RANDOLH MOLLEGAS, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 04 de junio de 2012, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., en contra de la sociedad mercantil MANTENIMIENTO L.M., S.R.L. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada al desalojo del inmueble arrendado, constituido por un local comercial situado en la mezzanina del edificio Pasaje concordia, Sabana Grande, Caracas, el cual es un anexo de los locales ocupados por la Sucursal Principal del Este del Banco Industrial de Venezuela, C.A., con un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60 Mts.2), en las mismas condiciones de estado y conservación en que lo recibió, libre de personas y bienes; todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

5. DISPOSITIVA.

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: