Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 17 de Enero de 2011

Exp. Nro. 10-2701

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEXTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGION CAPITAL

EN SU NOMBRE

PARTE RECURRENTE: Á.R.F.S., arrendataria del apartamento 01 del Edificio “Osito”, ubicado en la Urbanización San Bernardino, Av. L.M., Municipio Libertador, Distrito Capital, representada por el ciudadano J.A.G.I., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 83.467.

ACTO RECURRIDO: Resolución No. 00013544 de fecha 22 de octubre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se determinó la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda a los apartamentos Nros. 01, 02, 21, 22, 33, 53, 63, 31, 51, 61, 32, 52 y 62, del inmueble identificado como Edificio “Osito” ubicado en la Avenida L.M., Urbanización San Bernardino, Parroquia San José.

TERCERO INTERESADO: I.A.D.S. titular de la Cédula de Identidad Nro. 1.716.648, en su carácter de propietaria del Edificio Osito, representada por el ciudadano C.B., abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 7820.

REPRESENTANTE DEL MINISTERIO PÚBLICO: M.d.C.E.M., titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.255.704, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional.

I

Mediante escrito presentado en fecha 26 de enero de 2010, por ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital (Distribuidor de Turno), por la ciudadana Á.R.F.S., asistida por el ciudadano J.A.G.I., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 83.467, fue interpuesto el presente recurso en contra de la Resolución No. 00013544 de fecha 22 de octubre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.

Por auto de fecha 28 de enero de 2010 se ordenó solicitar a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Obras Públicas y Vivienda los respectivos antecedentes administrativos contentivos de la Resolución Nro. 000135444 de fecha 22 de octubre de 2009, solicitud que fue reiterada mediante auto de fecha 01 de marzo de 2010.

En fecha 19 de marzo de 2010, este Juzgado dio por recibidos los antecedentes administrativos correspondientes, provenientes del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, y se ordenó abrir pieza separada de conformidad con lo previsto en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante decisión de fecha 23 de marzo de 2010, se admitió el presente recurso y se ordenó citar al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, a la Procuradora General de la República y a la Fiscal General de la República, y se ordenó notificar a los arrendatarios de los apartamentos 02, 21, 22, 31, 32, 33, 51, 52, 53, 61 y 62 del Edificio Osito ubicado en la Urbanización San Bernardino, Avenida L.M., Municipio Libertador, Distrito Capital; y se declaró la improcedencia de la solicitud de suspensión de los efectos del acto administrativo impugnado.

En fecha 28 de junio de 2010, se libró Cartel a todos los interesados en el presente recurso de nulidad, siendo consignado el día 09 de julio de 2010.

En fecha 20 de julio de 2010 el ciudadano C.B. abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 7820, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana I.A.D.S. propietaria del Edificio Osito, presentó escrito mediante el cual se dio por notificado y expuso sus alegatos como tercero interesado en el presente juicio.

Mediante auto de fecha 27 de julio de 2010 se fijó la Audiencia de Juicio para el décimo quinto día de despacho siguiente, de conformidad con el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, audiencia que fue celebrada el día 21 de septiembre de 2010 y durante la cual la parte actora consignó su escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 21 de septiembre de 2010 se indicaron los lapsos para oposición y admisión de las pruebas promovidas, y el lapso para presentar informes.

Mediante auto de fecha 30 de septiembre de 2010 este Juzgado se pronunció sobre las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte accionante, y sobre el escrito de oposición consignado por el tercero interesado.

En fecha 08 de octubre de 2010 la ciudadana M.E.M. abogado inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 16.770 actuando en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, consignó el Informe del Ministerio Público.

Concluido el lapso para la presentación de los informes, se fijó el lapso de 60 días continuos a fin de dictar sentencia conforme a lo previsto en la disposición transitoria cuarta de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

II

FUNDAMENTOS DEL RECURSO

Que el organismo regulador al efectuar el procedimiento regulatorio se apartó completamente no sólo de los valores del mercado arrendaticio inmobiliario, sino que actuó con prescindencia total y absoluta de una metodología que sirviera de fundamento al acto.

Señala que el valor fijado al inmueble por el despacho competente se determinó muy por encima de cualquier otro valor inmobiliario, es decir, del valor del libre mercado para compraventa, valor a los efectos de la declaración sucesoral, valor de catastro o para pechar cualquier tributo municipal, valor de expropiación, valor del inmueble en el mercado arrendaticio, “valor fiscal” y valor registral con ocasión a la protocolización de las negociaciones inmobiliarias.

Indica que en el acto no se señala la fuente de información de los datos utilizados para valorar el inmueble, no existe en autos un análisis de referenciales, cálculo alguno o factores ponderados explícitos que permitan inferir el fundamento para determinar los valores promediados, y los datos considerados en el avalúo son de imposible interpretación ya que no consta de donde fueron obtenidos y mucho menos se explica la actualización del valor del inmueble tal y como lo señala el artículo 30 numerales 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Expone que la Dirección General de Inquilinato no determinó en el acto administrativo el valor del terreno y el inmueble, por lo que es imposible determinar cual es el área total a regular en metros cuadrados, conforme a la incidencia de este valor, ya que el mismo se encuentra en malas condiciones y la valoración realizada no concuerda con la realidad.

Denuncia la violación de los artículos 7, 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y del artículo 30, numerales 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que hace que el acto objeto de impugnación adolezca del vicio de inmotivación, al no señalar los elementos que la Dirección General de Inquilinato asumió para los efectos de la motivación del acto, lo cual menoscabo su derecho a la defensa al desconocer los argumentos de hecho y de derecho que fueron aplicados por la Administración para la determinación de la renta m.m. del inmueble regulado.

Que el Informe Técnico se limitó a anexar un croquis del terreno, sin hacer referencia alguna a lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin señalar la zonificación urbana existente y si su uso se ajusta a esta, no se señaló el mecanismo utilizado para calcular el valor del terreno, no se indicaron las características económicas del terreno, por lo que solicita se declare la nulidad del Informe Fiscal en el cual se fundamentó la decisión administrativa final de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.

Supletoriamente denuncia como infringidos los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil en razón que la parte recurrida no se atiende a lo alegado y probado en autos, y da por probado un hecho con pruebas que no aparecen en los autos, por cuanto la Resolución Nº 0013544 señala los valores del inmueble que a su vez sirven para la fijación del canon de arrendamientos en una valoración arbitraria que no se ajusta con lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que no le fue respetado su derecho a la defensa pues nunca fue notificado del aumento del canon de arrendamiento, información que tampoco fue publicada en la puerta de su domicilio, por lo que solicita se declare la nulidad de lo actuado en sede administrativa y de considerarlo necesario ordene la reposición del procedimiento y se le de oportunidad legal para su defensa.

Entre otros aspectos, a los fines de sustentar su solicitud de suspensión de efectos del acto impugnado, la parte actora agrega a su escrito una “TABLA DE AUMENTO DE CANON DE ARRENDAMIENTO”, en el cual se observa el número del apartamento, el nombre del arrendatario, pago actual a la fecha de la consignación del escrito, monto regulado y porcentaje de variación, indicando que en todos los casos, el monto a pagar es de un mil ciento veintidós bolívares (1.122,00 Bs.).

Finalmente solicita la nulidad de la resolución Nro. 00013544 de fecha 22 de octubre de 2009 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y Vivienda, y como consecuencia de la declaratoria de nulidad del acto se retrotraiga la situación legal del canon de arrendamiento al estado anterior al acto administrativo, y se disponga lo necesario para el restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada.

III

ALEGATOS DEL TERCERO INTERESADO

En relación con el vicio de inmotivación señala que no es necesario que la administración en el propio texto del acto exponga todos los motivos tomados en consideración para dictar el acto administrativo, del mismo modo tal motivación puede estar presente en el expediente administrativo como parte integrante del procedimiento constitutivo del acto administrativo impugnado como ocurre en el presente caso.

Señala que el falso supuesto y la inmotivación no pueden acumularse bajo los mismos argumentos, ya que se excluyen entre sí, por cuanto en la inmotivación el acto administrativo no se encuentra inmotivado ni razonado, mientras que en el falso supuesto la motivación es falsa.

Indica que no podría declararse la nulidad absoluta del acto administrativo, por cuanto la inmotivación del acto es causa de anulabilidad del mismo conforme a lo previsto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en virtud de que no está previsto como supuesto de hecho para la procedencia de la nulidad absoluta establecida en el artículo 19 eiusdem, siendo que sus efectos son hacia el futuro (ex nunc) y no hacia el pasado (ex tunc).

IV

DE LA OPINIÓN FISCAL

En su escrito de opinión la abogada M.d.C.E.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso Administrativa y Contencioso Especial Inquilinario, luego de hacer una breve narración de los hechos, señala:

En cuanto a la denuncia efectuada por la recurrente relativa a la falta de notificación del acto impugnado, aprecia esta representación que se evidencia del expediente administrativo cursan actuaciones de fecha 29 de mayo de 2009 que demuestran que los arrendatarios del inmueble se opusieron a la solicitud de regulación y promovieron pruebas, por lo que tal denuncia debe ser desestimada.

Respecto al vicio de inmotivación denunciado acoge un criterio sostenido por la Sala Político Administrativa que estima la improcedencia de alegar los vicios de inmotivación y falso supuesto conjuntamente, por lo que no se pronuncia al respecto y pasa a analizar la denuncia respecto al falso supuesto.

Señala que de las pruebas promovidas por el apoderado judicial de los arrendatarios del Edificio Osito se desprende que fue probado el estado de deterioro del referido inmueble. Y del Informe presentado por el Departamento de Investigaciones del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, División de Riesgos Especiales, se evidencia la situación de Alto Riesgo de tipo estructural que afecta al referido inmueble, lo que demuestra que los hechos apreciados por el perito en su Informe Pericial en el cual se basa la referida Resolución no son ciertos, quedando probada la situación de deterioro y riesgo del inmueble, y con ello la procedencia de la denuncia de falso supuesto, lo que implica declarar la nulidad del acto impugnado y la restitución de la situación jurídica infringida.

Finalmente solicita que el presente recurso sea declarado con lugar.

V

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

En primer lugar debe este Juzgado pronunciarse sobre la “TABLA DE AUMENTO DE CANON DE ARRENDAMIENTO”, en la cual se observa el número de apartamento, nombre del arrendatario, pago actual a la fecha de la consignación del escrito, monto regulado y porcentaje de variación, indicando que en todos los casos, el monto a pagar es de un mil ciento veintidós bolívares (1.122,00 Bs). Al respecto se indica que de la revisión del acto administrativo y los montos fijados como cánones de arrendamiento a los distintos apartamentos, en ninguno de los supuestos se verifica que se haya regulado alguno de los inmuebles del citado edificio en dicho monto, sino que de acuerdo al metraje de los mismos, los montos regulados van desde 307,80 Bs/mes a 874,80 Bs/mes, cuando el único monto similar al citado por la actora, corresponde al valor (total según avalúo) del inmueble, en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO VEINTIDÓS MIL BOLIVARES FUERTES SIN céntimos (Bs.F 1.122.000,00), que de manera absolutamente errada y sin entender los términos de la Regulación, calificó como monto que se pretende cobrar como nuevo canon de arrendamiento (folio 7).

Por otra parte, cita expresamente dicha providencia que “Se informa que el presente procedimiento se tramitó, a los fines de dar respuesta a la solicitud de regulación presentada, quedando suspendidos sus efectos en cuanto a la aplicación de la renta en lo que se refiere a vivienda; y a los lapsos de impugnación establecidos en los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante el término previsto en el artículo 7 de la Resolución Conjunta de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura…”, razón por la cual, el alegato referido a que se estaría violando el Decreto de congelación de alquileres, resulta igualmente contrario a la verdad. De forma tal, que debe advertirse que dicha conducta puede resultar contraria a los deberes de lealtad y probidad que se deben las partes y sus apoderados en el proceso, lo cual se encuentra regulado en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo a su vez, que el escrito de solicitud fue suscrito por el abogado J.A.G.I., quien antes de suscribir el mismo, tenía el deber de verificar que las actuaciones y dichos que convalida con su actuación como abogado asistente, no fueren contrarios a la verdad ni a los deberes éticos y morales que rigen el proceso judicial.

En otro orden de ideas debe este Juzgado pronunciarse con relación al alegato expuesto por la parte recurrente en cuanto a que nunca fue notificado del aumento del canon de arrendamiento, información que tampoco fue publicada en la puerta de su domicilio, con lo cual le fue vulnerado su derecho a la defensa por lo que solicita se declare la nulidad de lo actuado en sede administrativa y de considerarlo necesario ordene la reposición del procedimiento y se le de oportunidad legal para su defensa. En tal sentido se observa:

Dada la imprecisión del alegato expuesto por la parte recurrente, por cuanto por un lado señala que no fue notificado del aumento del canon de arrendamiento, hecho este que en todo caso se verifica culminado el procedimiento administrativo y dictado el acto administrativo; y por otro lado solicita la anulación de todos los actos llevados a cabo en el procedimiento en sede administrativa, lo cual no procedería con fundamento en el alegato de falta de notificación de la Resolución que fijó el canon mensual de arrendamiento, ya que con la decisión administrativa culmina el procedimiento en primer grado, y no podría anularse todo lo actuado en el mismo por no haberse notificado el acto administrativo definitivo.

Empero, a pesar de lo ininteligible del argumento, y dado que el derecho a la defensa constituye un derecho constitucional que debe ser reconocido en todo procedimiento administrativo y judicial, pasa este Juzgado a verificar si el mismo fue vulnerado por la Administración.

Corre inserto al folio 365 del expediente administrativo Cartel de Notificación de fecha 06 de abril de 2009 mediante el cual se notificó a los inquilinos de los apartamentos en él señalado, de la solicitud de regulación del canon de arrendamiento para vivienda interpuesta por la ciudadana I.A.d.S. ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, y el cual se encuentra recibido por varios de los inquilinos del inmueble constituido por el Edificio Osito; quienes en fecha 20 de abril de 2009 presentaron escrito en el que manifestaron oposición a la regulación del canon de arrendamiento solicitada en “…respuesta del Cartel de Notificación entregado a nosotros [inquilinos] en fecha 17 de abril del 2008”, anexando los documentos en los cuales sustentaron sus afirmaciones.

No obstante lo anterior, la Administración al considerar que la notificación intentada en 17 de abril de 2009 fue de imposible realización, procedió a emitir nuevo Cartel de Notificación de fecha 21 de abril de 2009, que fue publicado en prensa por el propietario del inmueble en fecha 04 de mayo de 2009, en razón del cual el día 29 de mayo de 2009 los inquilinos presentaron nuevamente escrito de defensa contra la solicitud de Regulación, reproduciendo con este los anexos que habían sido consignado con el primer escrito. De modo que se entiende que los inquilinos fueron debidamente notificados del inicio del procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento, y presentaron los argumentos que a bien consideraron pertinentes a los fines de oponerse a la solicitud de regulación, aunado al hecho que se verifica que dicho escrito fue valorado y cuyo pronunciamiento al respecto se encuentra ajustado a derecho, toda vez que el valor del inmueble a regular no se encuentra supeditado a quién realizó las mejoras, y por otro lado, las áreas comunes no se encuentran necesariamente sujetas a arrendamiento ni a la determinación del canon de arrendamiento; sin embargo, lo que importa al punto discutido es que efectivamente los interesados actuaron en el ejercicio de sus derechos en el procedimiento administrativo, desvirtuando lo alegado por el actor y avalado por el abogado asistente, con lo cual en principio, se verifica el respeto del derecho a la defensa de la parte recurrente en sede administrativa.

Ahora bien, si el argumento explanado por la parte recurrente se refiere a la falta de notificación de la Resolución mediante la cual de fijó el canon mensual de arrendamiento del Edificio Osito, es de señalar que al folio 510 del expediente administrativo se desprende Notificación Personal dirigida a los inquilinos de dicho inmueble, que al no ser recibida por todos de manera personal, fue considerada como no practicada, razón por la que se libró el respectivo cartel de notificación, el cual fue debidamente publicado y consignado en el expediente. Sin embargo, llama la atención que el referido acto pudo ser notificado de manera personal a alguno de los inquilinos, entre los cuales se encuentra la ciudadana A.F. portadora de la cédula de identidad Nro. 6.228.656, quien suscribió el escrito de solicitud de trámite del recurso de nulidad contencioso inquilinario, y quien a pesar de encontrarse personalmente notificada, tal como se evidencia del vuelto del folio 511 del expediente administrativo, sostiene que no fue notificada del acto ahora impugnado.

De modo que a consideración de este Juzgado dicha Resolución fue notificada en los términos exigidos tanto por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como por la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto no puede considerarse que hubo violación del derecho a la defensa con fundamento en el alegato expuesto; menos aún cuando con la interposición del presente recurso por parte de los inquilinos del inmueble regulado queda claramente evidenciado no sólo que la notificación cumplió su fin al poner en conocimiento del contenido del acto administrativo a los afectados por éste, sino que en virtud de ello los inquilinos hoy recurrentes pudieron ejercer su derecho de acción al interponer en su oportunidad el presente recurso contencioso administrativo de nulidad a los fines de plantear los motivos de impugnación en contra del acto administrativo, y presentar las pruebas que a bien estimaron pertinentes para sustentar sus pretensiones; con lo cual se manifiesta la garantía del derecho a la defensa que se denuncia como vulnerado. Lo antedicho resulta suficiente para desechar el argumento expuesto en este sentido. Así se decide.

Resuelto lo anterior pasa este Juzgado a pronunciarse sobre los alegatos de fondo expuestos por las partes, y en tal sentido se observa que la parte recurrente denuncia la violación de los artículos 7, 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y del artículo 30, numerales 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que hace que el acto objeto de impugnación adolezca del vicio de inmotivación, al no señalar los elementos que la Dirección General de Inquilinato asumió para los efectos de la motivación del acto, lo cual, a su decir, menoscabó su derecho a la defensa al desconocer los argumentos de hecho y de derecho que fueron aplicados por la Administración para la determinación de la renta m.m. del inmueble regulado.

Por su parte el tercero interesado indicó que no es necesario que la administración en el propio texto del acto exponga todas las motivaciones que tomó en consideración para dictar el acto administrativo, del mismo modo tal motivación puede estar presente en el expediente administrativo como parte integrante del procedimiento constitutivo del acto administrativo impugnado, como ocurre en el presente caso; y además que el falso supuesto y la inmotivación no pueden acumularse bajo los mismos argumentos, ya que se excluyen pueden ser alegados simultáneamente, por cuanto en la inmotivación el acto administrativo no se encuentra inmotivado ni razonado, mientras que en el falso supuesto la motivación es falsa. En sentido se señala:

Ha sido reiterada la jurisprudencia de los tribunales que conforman la jurisdicción contencioso administrativa que ha establecido que los vicios de inmotivación y de falso supuesto son irreconciliables y por tanto no pueden ser alegados simultáneamente, por cuanto si se alega que existe un error en los fundamentos de hecho o derecho de un acto, es porque de los mismos se desprenden los motivos por los cuales fue dictado. Ahora bien, a consideración de este Juzgado un acto puede no señalar los motivos (considerados así por la Administración) de hecho y de derecho por los cuales fue dictado y que lo fundamentaron (supongamos que establece los motivos de hecho, omitiendo los de derechos que conllevaría a la inmotivación) y al mismo tiempo asumir como cierto un hecho que no ocurrió, o apreciar erróneamente los hechos o valorar equivocadamente los mismos. Es por lo anterior, que a continuación se pasa a analizar y verificar si ciertamente el acto adolece de cada uno de los vicios alegados, por lo que este Juzgado pasa a pronunciarse en consecuencia, y al efecto se indica:

En primer lugar, en cuanto a la denuncia de inmotivación es de señalar que la motivación del acto administrativo implica que en él se describan brevemente las razones o motivos fácticos y el fundamento jurídico que lo sustenta, sin que se requiera una exposición extensa o analítica de estos. De modo que la nulidad del acto por inmotivación podrá ser declarada si no resulta posible conocer tales motivos, o existan dudas acerca de lo debatido y su principal fundamento legal.

En el presente caso, las razones de derecho se encuentran determinadas en el acto impugnado, mientras que las razones de hecho se encuentran soportados en el Informe de Avalúo realizado por el Avaluador de Inmuebles de la Sala de Avalúos del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, y que corre inserto al folio 503 del expediente judicial, en el que se determinó el valor del inmueble y se indicaron las fórmulas aplicadas para llegar al monto correspondiente al “Total Renta Máxima Mensual”. De manera que sí se verifican las razones de hecho y derecho que fundamentaron la decisión administrativa objeto de impugnación, por lo que resulta forzoso desechar el alegato de falta de motivación del acto.

Empero, lo anterior no es óbice para que este Juzgado proceda a verificar si los motivos señalados en el acto resultan ciertos o no, si los fundamentos del acto no fueron comprobados, o si tales circunstancias son erróneas, inexactas, infundadas o falsas, en los términos expuesto por la parte recurrente, alegato que de ser procedente viciaría el acto en su fondo por falso supuesto, más no por inmotivación, en consecuencia este Juzgado desecha el alegato formulado por la parte actora en cuanto a la inmotivación del acto. Así se decide.

Alega la parte recurrente que en el acto no se señala la fuente de información de los datos utilizados para valorar el inmueble, no existe en autos un análisis de referenciales, cálculo alguno o factores ponderados explícitos que permitan inferir el fundamento para determinar los valores promediados, y los datos considerados en el avalúo son de imposible interpretación ya que no consta de donde fueron obtenidos y mucho menos se explica la actualización del valor del inmueble tal y como lo señala el artículo 30 numerales 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además arguye que la Dirección General de Inquilinato no determinó en el acto administrativo el valor del terreno y del inmueble por lo cual es imposible determinar cuál es el área total a regular en metros cuadrados, y la valoración realizada no concuerda con la realidad.

Además arguye que el valor fijado al inmueble se estimó muy por encima de cualquier otro valor inmobiliario, es decir, del valor del libre mercado para compraventa, valor a los efectos de la declaración sucesoral, valor de catastro o para pechar cualquier tributo municipal, valor de expropiación, valor del inmueble en el mercado arrendaticio, valor fiscal y valor registral con ocasión a la protocolización de las negociaciones inmobiliarias.

Denuncia como infringidos los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil en razón que la parte recurrida no se atiende a lo alegado y probado en autos, y da por cierto un hecho con pruebas que no aparecen en los autos, por cuanto la Resolución Nº 0013544 da por probados los valores del inmueble señalados en el informe técnico y en el de avalúo, sin verificar la certeza de sus contenidos, y sirviéndose de éstos para fijar el canon de arrendamientos en una valoración arbitraria que no se ajusta con lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que los mismos resultan nulos por falta de aplicación del derecho, y al fundamentarse el acto impugnado en tales informes debe declararse su nulidad por sustentarse en falsos supuestos. En tal sentido se observa:

El falso supuesto de derecho se verifica cuando se incurre en una errónea aplicación del derecho o en una falsa valoración del mismo, aplicándose al supuesto de hecho una consecuencia jurídica distinta a la prevista en la norma que lo regula; y el falso supuesto de hecho se presenta cuando se asume como cierto un hecho que no ocurrió, cuando se aprecian erróneamente los hechos o cuando se valoran equivocadamente los mismos. Dicho esto, y dados los argumentos expuestos por la parte accionante pasa este Juzgado a verificar la procedencia o no del vicio de falso supuesto denunciado.

En primer lugar, resulta absolutamente desacertado invocar la presunta violación de los artículos 12 y 15 o cualquier otra n.d.C.d.P.C. en los procedimientos administrativos, toda vez que implicaría una confusión inaceptable entre proceso -judicial- y procedimiento –administrativo- cuyas normas adjetivas tienen fuentes distintas.

Por otra parte, el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé los factores a ser considerados para la fijación del canon de arrendamiento máximo de inmuebles. El numeral primero de dicho artículo establece que deben ser considerados el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor. Y en su numeral segundo prevé que debe tomarse en consideración el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Ahora bien en el presente caso se observa en primer lugar que de acuerdo al documento que corre inserto al folio 11 del expediente administrativo correspondiente a la venta realizada por el ciudadano O.M. al ciudadano A.B.V. de una parcela de terreno, la superficie del terreno en la cual se erigió el Edificio Osito es de 1079,80 m2. De modo que este era el valor que debía ser tomado por el funcionario avaluador como Área de Terreno, y no el señalado tanto en el Informe de Avalúo como en el Informe Técnico, mas cuando el Funcionario Avaluador reconoce haber tomado dicho valor del Informe Técnico del último procedimiento, el cual como se evidencia al folio 257 del expediente administrativo, tomó como Área de Terreno 1080,00 m2, área que coincide con la señalada en el documento de propiedad. De modo que, tal y como lo indica la parte recurrente se desconoce el origen del área de la superficie del terreno reflejada en el Informe Técnico, ello es, 1658,06 m2.

Por otra parte, tanto el formato de informe de avalúo como el informe técnico contienen los ítems que de acuerdo a lo previsto en el artículo 30 eiusdem deben ser considerados para determinar el canon de arrendamiento máximo del inmueble objeto de regulación. Sin embargo, observa este Juzgado que la Administración omitió al momento de realizar el avalúo del inmueble el deber de considerar el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y valor fiscal establecido en los actos de transmisión de la propiedad, con lo cual los únicos valores considerados para el cálculo del canon de arrendamiento máximo mensual fueron los constituidos por el valor por actos de transmisión de la propiedad que fue tomado del precio de venta señalado en el documento de propiedad (folio 10 del expediente administrativo), y los precios medios de venta en los últimos 2 años, de manera que al tomar como valor ponderado un monto que se obtuvo sin considerar uno de los valores que se según la norma tiene que ser considerado, el factor de corrección no resulta representativo para determinar el porcentaje de rentabilidad anual aplicable, por cuanto este no deriva de la estimación del valor real del inmueble en el tiempo, además que no se observa que se hayan tomado el valor de mercado de inmuebles similares como elemento a valorar.

De manera que la operación aritmética que supone la distribución de la renta m.m. y cuyo resultado lo constituye el monto total de la renta m.m., fue realizada incumpliendo la obligación contenida en el numeral 2 del artículo 30, al no tomar en cuenta el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario al momento de calcular el factor de corrección, así como el valor de inmuebles similares.

Igualmente, observa este Juzgado que al determinar los precios medios a que se hubieren enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, el avaluador del inmueble señaló como base de sus cálculos los precios por metro cuadrado de los apartamentos objeto de regulación. En este sentido debe indicarse que se desconoce la procedencia del monto que el funcionario avaluador tomó como precio del metro cuadrado de dichos apartamentos, por cuanto ni del informe de avalúo, ni del expediente se desprenden cálculos, estimaciones o análisis de precios, y mucho menos algún tipo de examen comparativo con respecto a la venta de inmuebles similares a los regulados, que es el supuesto contenido en la norma, y el cual fue además desatendido precisamente al utilizar los mismos apartamentos objeto de regulación para calcular los precios medios de venta en los últimos dos años, lo cual a todas luces resulta incongruente y desacertado por cuanto no se puede utilizar el propio bien a regular como punto de comparación de sí mismo.

De manera que incluso el monto señalado por el avaluador como precios medios en los últimos dos años, también se encuentra errado al apartarse del contenido de la norma en comento. Con lo cual es evidente el falso supuesto en el que incurrió la Administración al dictar el acto administrativo impugnado en base a un informe de avalúo que por una parte contiene datos errados (área del terreno), y por otro lado omitió información esencial a los fines del cálculo del monto del canon de arrendamiento mensual del inmueble regulado.

Es por lo antedicho, que a consideración de este Juzgado la Dirección de Inquilinato no debió fundamentar el acto mediante el cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda a los apartamentos Nros. 01, 02, 21, 22, 33, 53, 63, 31, 51, 61, 32, 52 y 62, del inmueble identificado como Edificio “Osito” ubicado en la Avenida L.M., Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, en el Informe de Avalúo de fecha 5 de octubre de 2009, y que corre inserto a los folios 501 al 503 del expediente administrativo, por cuanto el cálculo de dicho monto fue realizado tomando valores cuyo origen se desconoce y no se corresponden con la realidad, y que además omitió valores de obligatoria observancia de acuerdo al dispositivo legal ut supra señalado, en consecuencia el acto objeto de impugnación se encuentra efectivamente viciado de falso supuesto al haberse basado en un informe de avalúo que omitió la aplicación de una norma jurídica vigente, y en consecuencia fundamentarse en montos obtenidos de forma errada y por tanto incorrectos.

Dicho lo anterior resulta procedente declarar la nulidad de la Resolución No. 00013544 de fecha 22 de octubre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, conforme a lo previsto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.

A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado, se ORDENA la reposición del procedimiento administrativo de regulación del canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda a los apartamentos Nros. 01, 02, 21, 22, 33, 53, 63, 31, 51, 61, 32, 52 y 62, del inmueble identificado como Edificio “Osito” ubicado en la Avenida L.M., Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, a los fines que se establezca nuevamente el canon de arrendamiento máximo mensual con fundamento en lo previsto en el artículo 30 numerales 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Visto que la declaratoria de nulidad se fundamentó en el contenido del artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, deben tener carácter ex nunc; es decir, a partir de la fecha de su notificación o que quede definitivamente firme la presente decisión, por lo que la solicitud de la parte accionante en cuanto a que se retrotraiga la situación legal del canon de arrendamiento al estado anterior al acto administrativo resulta improcedente. Así se decide.

VI

DECISION

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la ciudadana Á.R.F.S., arrendataria del apartamento 01 del Edificio “Osito”, ubicado en la Urbanización San Bernardino, Av. L.M., Municipio Libertador, Distrito Capital, asistida por el ciudadano J.A.G.I., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 83.467, contra la Resolución No. 00013544 de fecha 22 de octubre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se determinó la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda a los apartamentos Nros. 01, 02, 21, 22, 33, 53, 63, 31, 51, 61, 32, 52 y 62, del inmueble identificado como Edificio “Osito” ubicado en la Avenida L.M., Urbanización San Bernardino, Parroquia San José.

SEGUNDO

A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto administrativo anulado, se ORDENA la reposición del procedimiento administrativo de regulación del canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda a los apartamentos Nros. 01, 02, 21, 22, 33, 53, 63, 31, 51, 61, 32, 52 y 62, del inmueble identificado como Edificio “Osito” ubicado en la Avenida L.M., Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, a los fines que se establezca nuevamente el canon de arrendamiento máximo mensual con fundamento en lo previsto en el artículo 30 numerales 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO

Se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme por lo que se niega la solicitud de la parte accionante en cuanto a que se retrotraiga la situación legal del canon de arrendamiento al estado anterior al acto administrativo resulta improcedente.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los diecisiete (17) días de enero de dos mil once (2011). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

EL JUEZ

JOSÉ GREGORIO SILVA BOCANEY

EL SECRETARIO ACC.,

L.A.S..

En esta misma fecha siendo las tres y treinta post-meridiem (03:30 p.m.) se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO ACC.,

L.A.S..

Exp. Nro. 10-2701.-