Decisión nº 10 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 15 de Marzo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº 5.452

PARTE ACTORA:

ASMA A.H.d.L. y L.A.L., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 1.877.287 y 82.513 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

J.V.M.U. y FAIEZ A.H. B., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 270 y 15.164 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

E.J.G.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 639.923.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

R.G.G. y Á.S.R., matriculados en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 59.841 y 50.194 respectivamente.

MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 18 DE ABRIL DE 2006 POR EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE NULIDAD DE VENTA.

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior el conocimiento de la presente controversia, a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 26 de septiembre de 2006 por el abogado FAIEZ A.H. B. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 18 de abril de 2006 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de nulidad de venta interpuesta por los ciudadanos ASMA A.H.d.L. y L.A.L. contra el ciudadano E.J.G.T. e impuso las costas a los querellantes por haber resultado totalmente vencidos.

La apelación fue oída en ambos efectos por auto de 23 de octubre de 2006, disponiéndose en consecuencia la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que se resolviera el referido recurso, de donde se recibió el 22 de noviembre de 2006.

Por auto de 24 de noviembre de 2006 se le dio entrada y se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes consignaran informes; los cuales fueron presentados el 15 de enero de 2007 por el abogado R.G. en su carácter de apoderado judicial del accionado, en once folios útiles, y por el abogado FAIEZ A.H. en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, en ocho folios útiles.

En fecha 25 de enero de 2007, ambos apoderados judiciales consignaron escrito de observaciones.

Por auto de 26 de enero de 2007 el tribunal dijo “VISTOS” y fijó un lapso de sesenta días consecutivos para sentenciar.

Encontrándonos dentro de este plazo, se procede a ello, de acuerdo con el resumen descriptivo, razonamientos y consideraciones expuestos a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 21 de noviembre de 2002 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial por los ciudadanos ASMA A.H.d.L. y L.A.L.R., asistidos por los abogados en ejercicio J.V.M.U. y FAIEZ A.H. B., contra el ciudadano E.J.G.T.. Los hechos relevantes expuestos por los actores para fundamentar la acción ejercida, son los siguientes:

1. - Que el ciudadano N.J.S.C., procediendo en su condición de apoderado de D.L.C., les facilitó en calidad de préstamo a interés TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000.00), por lo que constituyeron hipoteca de primer grado y anticresis, hasta por TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 39.000.000.00), sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con el Nº 67, Zona “C”, Calle Urimare de la Urbanización Macaracuay, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones indican.

2. - Que su hijo O.G.L.A. conoció al demandado y éste le sugirió la posibilidad de darle un préstamo para cancelar la hipoteca que tenían pendiente con N.J.S.C., siempre y cuando le diera una garantía, a través de la venta con pacto de retracto del mismo inmueble hipotecado.

3. - Que el ciudadano E.J.G.T., con sus afirmaciones, indujo a su hijo O.G.L.A. a hacer la negociación. Agregan los libelistas, en este orden, que el señor E.J.G.T. entregó a N.J.S.C. un cheque por la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 39.000.0000.00) y luego “nuestro hijo” le firmó haber recibido la suma de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000.00) por la venta de pacto de retracto del inmueble anteriormente identificado.

4. - Que además del consentimiento privado, autorizó a su menor hijo “a que nosotros siguiéramos utilizando el inmueble” hasta tanto se le cancelara la cantidad de dinero pactada.

5. - Que el monto recibido alcanza a menos del 25% del valor del mercado del referido inmueble, manifiestamente desproporcionado al valor recibido en dinero.

6. - Que en forma enteramente contradictoria, aparece pactado el retracto, si se ejerce dentro de noventa días continuos contados a partir de la protocolización del documento respectivo, por un precio cuyo equivalente era la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000.00), es decir, que es manifiestamente absurdo o inverosímil que cualquier persona que no tiene ningún nexo afectivo ni personal con el vendedor, compre el susodicho inmueble por un precio con el compromiso de volverlo a vender por una cantidad menor a la adquisición, liberalidad en la que se refleja -continúa narrando el libelo- la falsedad y la simulada condición de la venta, además que produciría carga a favor del Fisco Nacional que no aparecen reflejadas ni fueron satisfechas.

7. - Que en virtud de la negociación que falsamente indujo, el ciudadano E.J.G.T. logró su objetivo de apropiarse del inmueble, al no pagársele el préstamo, pero que sin embargo le pagaron ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 11.000.000.00) a objeto de no ser desalojados, no obstante, éste les pidió CIENTO SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 170.000.000.00) con la finalidad de devolverles la propiedad.

   En cuanto a las razones de derecho, invocan y transcriben las disposiciones de los artículos 1.141, 1.142, ordinal 2°, 1.146 y 1.164 del Código Civil, así como el artículo 108 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, a lo que añaden que siendo el precio de venta irrisorio, no serio, no puede constituir el objeto de un contrato de venta de un inmueble como el supuestamente vendido, por lo que el contrato sería manifiestamente inexistente, y aunque hubiere existido y cumplido sus efectos, “nuestro consentimiento” fue prestado en virtud de las maquinaciones dolosas y coordinadas del comprador, por lo que habiendo sido sorprendido por dolo, se impone la anulación del contrato de conformidad con lo previsto en el artículo 1.146 del Código Civil.

   En fuerza de los anteriores argumentos de hecho y de derecho, demandaron al ciudadano E.J.G.T., para que conviniera o en su defecto así fuera declarado por el tribunal:

   PRIMERO: En que es inexistente la venta con pacto de retracto debido a que no alcanza al veinticinco por ciento (25%) del valor del mercado del referido inmueble, y en consecuencia es manifiestamente desproporcionado al valor recibido en dinero.

   SEGUNDO: Que es nulo, de nulidad absoluta la venta con pacto de retracto, del referido inmueble por haberse obtenido el consentimiento en el mismo mediante las maquinaciones utilizados (sic) por el comprador, en consecuencia dicho inmueble es de nuestra propiedad.

   TERCERO: Que en defecto de que en la definitiva se consideren improcedentes los petitorios anteriores, se declare la nulidad del acto de registro de la venta con pacto de retracto que se describe en este libelo, por haberse efectuado la protocolización en contravención con lo establecido en el articulo (sic) 52, Numeral 4 de la Ley de Registro Público de fecha 22 de octubre de 1.999, lo que presupone la nulidad del acto contenido en el asiento. En consecuencia, es de nuestra propiedad el inmueble objeto de esta acción

   .

   En fecha 27 de noviembre de 2002 los demandantes, asistidos de abogado, consignaron: a) copia certificada del documento mediante el cual N.J.S.C. cancela hipoteca y O.G.L.A., en su condición de apoderado especial de ASMA A.H.d.L. y L.A.L.R., según poder protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 19 de mayo de 1997, dio en venta con pacto de rescate a E.J.G.T., el inmueble anteriormente descrito, instrumento éste en el que se asienta que el precio de la venta es la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000.00), que el apoderado vendedor declaró recibir en el acto para sus representados, de manos del comprador, a su entera y cabal satisfacción, quedando convenido que si los vendedores no ejercían el derecho de retracto en el término de treinta días, caducaría dicho derecho y la venta se consideraría hecha a perpetuidad; b) documento poder conferido por los demandantes al ciudadano O.G.L.A. y c) documento autenticado en la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal el 4 de marzo de 1999, suscrito entre E.J.G.T. y O.G.L.A., procediendo éste último en su condición de apoderado especial de los actores, en el que los otorgantes puntualizan que se celebró la señalada operación de venta con pacto de rescate, pero que por cuanto los vendedores no ejercieron el derecho de retracto dentro del plazo estipulado, las partes contratantes, con la finalidad de que los vendedores pongan al comprador en posesión del bien, convinieron para el día 4 de junio de 1999 hacer entrega formal y material del mismo, libre de personas, de bienes y en buen estado de conservación y mantenimiento, comprometiéndose los ciudadanos ASMA A.H.d.L. y L.A.L. a ocupar el mismo en forma provisional y a título precario.

   Admitida la demanda, en fecha 26 de mayo de 2003 compareció el ciudadano E.J.G.T., asistido por el abogado R.G.G., y confirió poder apud acta a los abogados R.G.G. y Á.S.R..

   En fecha 20 de junio de 2003 éstos profesionales jurídicos consignaron ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a quien por distribución correspondió el conocimiento de la causa, escrito mediante el cual opusieron, por distintos motivos, la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, entre ellos, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, cuestión ésta que fue declarada sin lugar en fecha 26 de febrero de 2004.

   El 3 de mayo de 2004 los abogados Á.S. y R.G., en nombre de su mandante, contestaron la demanda, en tal sentido la negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, los primeros por ser inciertos y en cuanto al derecho porque no le asiste, haciendo énfasis en que no sólo TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 39.000.000.00) fue lo que recibió el vendedor, ya que en el texto de la escritura de venta se determinó como precio de la operación SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000.00), que la parte vendedora declaró recibidos, a su entera satisfacción.

   Adujeron, por otro lado, que se trató de una operación de compraventa, avalada por documento público, a cuyo efecto hacen valer lo pautado en los artículos 789, 1.359, 1.360 y 1.479 del Código Civil; asimismo, que los actores carecen de legitimación para demandar supuestos negados vicios de consentimiento del tercero vendedor; que se cumplió con el pago de los impuestos; que no hubo incumplimiento del artículo 108 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, solicitando, por último, que se declare sin lugar la demanda.

   En la etapa de pruebas, los doctores Á.S. y R.G.G., en representación del demandado, promovieron pruebas, así:

1. - Reprodujeron e hicieron valer el mérito favorable de los autos.

2. - A tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron que el tribunal oficiara a la Oficina de Identificación y Extranjería, a los fines de que remitiera los datos filiatorios y movimiento migratorio del ciudadano O.G.L.A.; al Cuerpo Técnico de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, División contra la Delincuencia Organizada, a fin de que informara las partes, el motivo y el estado en que se encontraba la investigación Nº 5-381-319, y al Ministerio Público a objeto de que informara acerca de la investigación que adelanta con respecto al expediente 1699.

   Consignaron, marcado “A”, legajo de copias relativo al procedimiento de entrega material gestado ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, para demostrar que se dio cumplimiento a todo lo preceptuado en la ley para tomar posesión del inmueble y que los actores tenían conocimiento de la venta y aceptaron entregar el inmueble sin ninguna objeción; marcado “B”, legajo de copias del recurso de amparo constitucional intentado por los actores; marcado “C”, instrumento otorgado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador en fecha 4 de marzo de 1999, anotado bajo el Nº 21, Tomo 26 de los libros de autenticaciones, para demostrar que la venta se hizo debidamente conforme; marcado “D”, legajo de copias del acta de entrega material de fecha 19 de mayo de 2000; marcado “D1”, legajo de copias certificadas del procedimiento de entrega material; marcada “E”, copia certificada del documento de venta con pacto de rescate; marcada “F”, copia certificada del documento poder otorgado por los actores al ciudadano O.G.L.A.; marcada “G”, copia certificada del documento de venta de la vivienda principal del demandado, para demostrar que el ciudadano E.G. para adquirir el bien cuya nulidad ha sido demandada, vendió su otra vivienda que constituía su asiento principal y familiar y con este dinero cancelar la compra de su vivienda principal actual; marcada “H”, constancia expedida en fecha 3 de octubre de 2001 por la Dirección de Registro de Vivienda Principal del S.E.N.I.A.T., y, finalmente, la prueba de confesión. Tales recaudos obran a los folios 94 al 484.

   Por su parte, los apoderados judiciales de los demandantes consignaron escrito de promoción de pruebas en fecha 27 de mayo de 2004, limitándose a reproducir el mérito favorable de los autos, especialmente del documento constitutivo de la hipoteca a favor de D.L.C., el poder otorgado por los actores a O.G.L.A. y el documento de venta con pacto de rescate.

   En fecha 9 de junio de 2004 el juzgado a quo admitió las pruebas promovidas por los abogados del demandado y ordenó oficiar lo conducente a la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, a la División de la Delincuencia Organiza.d.C.d.I.P., Científicas y Criminalísticas y al Ministerio Público, Fiscal 29°. Del mismo modo admitió las pruebas ofrecidas por los apoderados actores.

   A los folios 505, 506 y 508 al 512, constan las respuestas dadas por los Organismos Públicos requeridos.

   En fecha 6 de septiembre de 2004 los apoderados del demandado rindieron informes en el juzgado a quo.

   En razón de la apelación de los demandantes, corresponde a esta alzada revisar si estuvo acertada o no la sentenciadora de primer grado al declarar sin lugar la demanda, calificada por ella como de nulidad de venta, incoada por los recurrentes contra el ciudadano E.J.G.T..

   Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver en esta ocasión.

   MOTIVOS PARA DECIDIR

   Según se ha descrito, tres son las pretensiones deducidas por los ciudadanos ASMA A.H.d.L. y L.A.L.R.. La primera consiste en que se declare la inexistencia de la venta con pacto de retracto, debido a que no alcanza al 25% del valor de mercado del referido inmueble, y en consecuencia es manifiestamente desproporcionado al valor recibido en dinero; la segunda radica en que se declare la nulidad absoluta de dicha venta, por haberse obtenido el consentimiento mediante maquinaciones utilizadas por el comprador, en tanto que la última de dichas pretensiones, propuesta subsidiariamente, se contrae a que se declare la nulidad del acto de registro de la venta, por haberse efectuado la protocolización contraviniendo lo establecido en el artículo 52, numeral 4 de la Ley de Registro Público de 22 de octubre de 1999.

   Para decidir, se observa:

   Las partes están de acuerdo en que ciertamente el ciudadano O.G.L.A., en su calidad de apoderado especial de ASMA A.H.d.L. y L.A.L.R., dio en venta, con pacto de rescate, al demandado, la parcela y la edificación sobre ella levantada a que se hizo mención ut supra, por el precio de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000.00). Tal operación de compraventa además está documentada en el instrumento redactado como prueba de la convención, protocolizado en fecha 27 de julio de 1998, cursante a los folios 10 al 13. Tampoco hay discusión acerca del negocio de representación con que procedió O.G.L.A. al celebrar el contrato de venta.

   En opinión de este ad quem, no cabe ahora examinar si hubo o no acumulación prohibida de pretensiones, puesto que ese punto fue expresamente resuelto por el juzgado a quo en fecha 26 de febrero de 2004, de forma adversa al demandado; en consecuencia, el tribunal procederá de inmediato a a.p. en razón de su naturaleza, la petición de inexistencia del contrato traslativo de dominio.

   En lo que a esta pretensión atañe, debemos recordar que el artículo 1.141 del Código Civil estipula como condiciones indispensables para la existencia del contrato, el consentimiento de las partes; objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita.

   Este último concepto se refiere al fin económico social perseguido por las partes al contratar.

   La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto (artículo 1.157 del Código Civil). De acuerdo con esta misma regla jurídica, “La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público”.

   Los demandantes cuestionan la legitimidad de la negociación, entre otros motivos, por la injusticia del precio pactado, en estos términos:

   “…Sin embargo se hizo aparecer en el documento que el precio de la venta era la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000.00), monto este (sic) que no fue recibido por nuestro hijo del supuesto comprador, y que alcanza solo (sic) a menos del veinticinco por ciento (25%) del valor del mercado del referido inmueble manifiestamente desproporcionado al valor recibido en dinero…omissis…

   En resumen, que todas las exposiciones, seguridades y pruebas que nos dieron, constituyen medios capaces de engañar y sorprender la buena fe de nosotros, induciéndole en error a nuestro hijo y por esos medios procuró la referida persona un provecho injusto, la compra del inmueble por una fracción insignificante de su valor real, en perjuicio de nuestro hijo y de nosotros como dueños en cuestión…

   …omissis…

   Ahora bien, de los hechos narrados en este libelo, enteramente conforme a la verdad, y aun sin las maquinaciones por las que obtuvieron el consentimiento de nuestro hijo, se desprende de que el supuesto comprador perseguía finalidad del contrato de venta con pacto de retracto, apoderándose de un bien ajeno por una fracción de su valor venal, supuesto que configura una intención o causa ilícita establecida en forma general por el artículo 108 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario que textualmente dice: “Quien por medio de un acuerdo o convenio, cualquiera que sea la forma utilizada para hacer constar la operación, ocultarla o disminuirla, obtenga para sí o para un tercero, directa o indirectamente, una prestación que implique una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que por su parte realiza, será sancionado con prisión de seis (6) meses a dos (2) años y multa, equivalente en bolívares de seiscientos (600) a dos mil (2000) días de salario mínimo urbano…”, con núcleo del delito de usura, ilicitud que priva al aparente contrato de todo efecto, debiendo calificarse como inexistente por falta de causa lícita. Por otra parte, el precio de venta, siendo un precio irrisorio, no serio, no puede constituir el objeto de un contrato de venta de un inmueble como el supuestamente vendido, faltando al contrato el objeto que puede ser esencia del mismo, por lo que el contrato sería así, manifiestamente inexistente…”.

   La exposición transcrita revela con claridad que la acción incoada está soportada en la consideración de que a los demandantes se les causó una lesión patrimonial.

   Sobre esta figura jurídica, el doctor J.M.-Orsini, ha escrito:

   Nuestro Código Civil reduce las posibilidades de impugnación del contrato por vicios del consentimiento a las hipótesis de error, dolo y violencia. Sólo excepcionalmente, en el caso de que un texto legal lo consagre en forma expresa, admite una cuarta hipótesis: la lesión. La lesión es la pérdida patrimonial que uno de los contratantes sufre por causa del desequilibrio o defecto de equivalencia entre la prestación que cumple y la que recibe.

   …omissis…

   la lesión postula un desequilibrio existente en el momento mismo del perfeccionamiento del contrato.

   …omissis…

   El Código Civil trae todavía otro supuesto de lesión: la usura (Art. 1.746), el cual ha sido desarrollado por nuestra legislación especial. En efecto, primero a través del Decreto Nº 247 del 09-04-46, luego a través de la Ley de Protección al Consumidor en su versión del 02-09-74 (Art. 6°); en la posterior versión del 18-04-95 (G.O. Nº 4.898 Extraordinario del 18-05-95) en su artículo 108, y en su más reciente versión, publicada en la G.O. Nº 37930 del 04-05-04 en su artículo 126, nuestro legislador ha tipificado el “delito de usura” que resultaría de todo acuerdo o convenio mediante el cual una de las partes obtenga para sí o para un tercero, directa o indirectamente, una prestación que, en atención a las circunstancias de la operación, implique una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que de su parte realiza. La atención del legislador en estos últimos casos se ha dirigido principalmente al aspecto criminal de la situación, de modo que se ha limitado a prever sanciones penales, sin desarrollar claramente en qué forma influye ello en la suerte del contrato.

   …omissis…

   El remedio contra la lesión puede ser la modificación del contrato para hacer desaparecer la injusta desproporción entre las prestaciones recíprocas, que es lo que se entiende en rigor bajo el término “rescisión”; pero puede ser en otros casos la nulidad del contrato.

   …omissis…

   pero cuando no se prevea en la norma la posibilidad de imponer a la contraparte una modificación del contrato lesivo para restablecer el roto equilibrio contractual, la solución sólo podría ser una acción de nulidad, bien por ilicitud del objeto, por deficiencia parcial de la causa…

   . (J.M.-Orsini, “Doctrina General del Contrato” 4a Edición, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Caracas 2006, páginas 145 a la 147).

   La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha precisado, refiriéndose a la usura, lo siguiente:

   … La usura es una conducta inconstitucional, contraria al artículo 114 constitucional, independiente de que sea delictiva, y su persecución como inconstitucional puede hasta ser ajena a la actuación de los Tribunales Penales.

   El artículo 108 transcrito prevé dos tipos de usura, la primera puede ser cometida por cualquiera, lo que incluye a los prestamistas, mientras que la segunda, a que se refiere el último párrafo del artículo, sólo por éstos.

   El primer tipo de usura se refiere a una inconformidad contractual donde una parte obtiene de otra una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que por su parte realiza. Es la desproporción o inequivalencia lo que causa la inconformidad y la que tiene que ser ponderada en cada caso, con independencia de la aceptación del perjudicado. Se trata del contrato leonino a favor de un contratante, el cual puede constituir una lesión objetiva

   . (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Nº 85, Expediente Nº 01-1274, de fecha 24 de enero de 2002).

   En la situación de especie, es cierto que los accionantes no promovieron ningún avalúo para comprobar que el precio pagado por el demandado para hacerse con la titularidad del inmueble de marras (Bs. 62.000.000.oo) no representó siquiera, como ellos lo afirman, el 25% del valor de mercado del bien; no obstante, no pasa desapercibido el juzgador que el Registrador Subalterno en la oportunidad de inscribir el instrumento mediante el cual el ciudadano O.G.L.A., en nombre de los actores, vendió al demandado la parcela y la casa sobre ella edificada (27 de julio de 1998), valoró ambos rubros en CIENTO OCHENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 182.000.000.oo), de conformidad con el ordinal 2° del artículo 52 de la Ley de Registro Público de la época, norma ésta que le concedía tal licencia cuando se expresare un valor manifiestamente inferior al que en realidad tuviere la cosa, previos los informes del caso, a los solos efectos del cobro de los derechos o impuestos.

   El tribunal conoce, por máximas de experiencia, que el valor determinado por el Registrador Subalterno a los simples fines del cálculo de los derechos registrales, generalmente es inferior a los precios de los bienes respectivos en el mercado inmobiliario, por lo tanto da por sentado que efectivamente para la fecha de la protocolización de la escritura de venta con pacto de rescate (27 de julio de 1998), la descrita propiedad (parcela y casa quinta) valía, al menos, el monto determinado por el Registrador (Bs. 182.000.000.00), valor éste aceptado pacíficamente por ambas partes, especialmente por el demandado, por ser de su cargo los gastos de escritura, entre los que se incluyen normalmente los derechos de protocolización. Esto nos hace ver que el inmueble fue transmitido al demandado apenas por un poco más de la tercera parte de su costo real, de donde se sigue que en la transacción negocial in commento hubo una notoria desproporción en el cruce de prestaciones, que de permitirse se traduciría para el demandado en una ventaja o beneficio antijurídico, lo que estructura, a no dudarlo, como lo enseña la doctrina, una “deficiencia parcial de la causa”, por consiguiente, el contrato de venta objeto de estudio debe reputarse inexistente por carecer de una condición necesaria, o lo que es lo mismo, absolutamente nulo, ya que aunque algunos distinguen entre inexistencia y nulidad radical, para sugerir la idea de que la inexistencia del contrato es una modalidad de nulidad más acentuada, lo inequívoco es que ambas nociones conducen al mismo resultado práctico: una y otra son comparables con la nada, es decir, están desprovistas de toda relevancia o significación jurídica. Así se decide.

   Habiendo quedado establecido que la venta con pacto de retracto es inexistente por el motivo señalado, debe estimarse la demanda, de acuerdo con lo prescrito en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se resolverá en el dispositivo de este fallo, lo que hace innecesario el examen y juzgamiento del resto de las pretensiones deducidas.

   Se deja establecido, a todo evento, que una vez firme esta sentencia, las partes deben proceder a la liquidación de las prestaciones recibidas.

   Para cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, se hace constar que no se le asigna ninguna virtud probatoria a los informes rendidos por la División contra la Delincuencia Organiza.d.C.T.d.I.C., Penales y Criminalísticas cursante al folio 505, en el cual se comunica al juzgado a quo que ante ese Despacho cursa averiguación por la presunta comisión de uno de los delitos Contra la F.P., donde aparece como víctima el ciudadano E.J.G.T. y como investigados los ciudadanos ASMA A.H.d.L. y L.A.L.R.; al oficio FMP-29-1104-2004 dirigido por el Ministerio Público al juzgado de conocimiento (folio 506), a través del cual le informa que la causa seguida en contra del ciudadano E.G. se encuentra en la División Nacional contra la Delincuencia Organizada del señalado Cuerpo Policial; a los oficios números RIIE-1.0601 y RIIE-1-0501 2300 remitidos al tribunal de la causa por el Director de Migración y Zonas Fronterizas del Ministerio del Interior y Justicia y por el Director (E) de Dactiloscopia y Archivo Central respectivamente, el primero acompañado del movimiento migratorio del ciudadano O.L.A. y el segundo de los datos filiatorios de éste, recaudos cursantes a los folios (508 al 512) ni al oficio que riela al folio FMP-29-1437-2004, emanado de la Fiscalía Vigésima Novena del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas (folios 514), donde se le informa al juzgado a quo que la causa motivo del juicio de nulidad de venta donde aparece como víctima el ciudadano E.G. se encuentra en etapa de investigación por ese Despacho; por cuanto ninguna de estas probanzas guarda pertinencia con los hechos relevantes controvertidos en este proceso.

   En lo referente a los recaudos producidos por el demandado con su escrito de fecha 25 de mayo de 2004 marcados “A” (folios 94 al 337), “B” (folios 338 al 395), “C” (folios 396 y 398), “D” y “D1” (folios 399 al 460), “E” (folios 461 al 468), “F” (folios 470 al 476), “G” (folios 477 al 483) y “H” (folio 484); se observa:

   El legajo acompañado marcado “A”, fue producido para demostrar que se dio cumplimiento a todo lo preceptuado en la ley para tomar posesión del inmueble y que los actores tenían conocimiento de la venta, aceptaron los términos y acordaron entregar el inmueble sin ningún tipo de objeción. El mismo contiene las actuaciones relativas a la solicitud de entrega material del inmueble negociado entre las partes, realizadas ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de las que se desprende:

   1. Que en fecha 1° de febrero de 2000 los actores hicieron oposición a la entrega material solicitada por el ciudadano E.J.G.T., conforme a la siguiente exposición:

      …en virtud de que la venta fue simulada ya que lo que ocurrió fue que bajo la presión de una imperiosa necesidad económica, solicitamos un préstamo al ciudadano E.G.T., identificado en autos, el cual, solo era concedido si se hacía bajo la figura de un pacto de retracto. Nunca fue nuestra intención vender el inmueble, ya que representa nuestro único hogar, en donde hemos vivido los últimos veinticuatro años, y donde queremos pasar nuestra vejez. De todas formas nuestra intención es cumplir con las obligaciones asumidas con el solicitante, para lo cual nos encontramos en este momento, tramitando préstamos hipotecarios ante la Banca Comercial y otros entes privados, para así darle una solución a este problema que de forma preocupante nos afecta considerablemente a nosotros y a nuestra familia

      .

   2. Igualmente, que el día 19 de mayo de 2000, cuando se constituyó en el inmueble el Juzgado Décimo Quinto de Municipio para practicar la entrega material, los actores estuvieron presentes, se dieron por notificados y solicitaron se les concediera una prórroga de quince días para hacer la entrega efectiva del bien inmueble y a objeto de garantizar al solicitante los gastos y honorarios de abogado, le entregaron en cheque de gerencia CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000.00), comprometiéndose a entregar a los apoderados del solicitante, el día 22 de mayo de 2000, DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000.00), y c) Que el día 15 de noviembre de 2000 se llevó a cabo la entrega del inmueble, acto en el cual los actores expusieron que retiraban por su propia cuenta, responsabilidad y riesgo, bienes muebles de su propiedad.

      Como podrá apreciarse, no es cierto que los demandantes hayan convenido en la entrega de la cosa sin contradicción o resistencia; en todo caso, la usura se consuma, como lo dijera la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, “con independencia de la aceptación del perjudicado”, por comprometer el orden público y las buenas costumbres, por lo tanto, es evidente que el legajo acompañado marcado “A” nada aporta en beneficio del demandado; lo mismo hay que decir del legajo producido marcado “B”, por cuanto las actuaciones que lo integran simplemente patentizan que los demandantes incoaron acción de amparo constitucional contra la orden de entrega material del inmueble proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y que esta demanda fue declarada sin lugar por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 20 de diciembre de 2001 e inadmisible por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 30 de abril de 2002, sin juzgamiento alguno sobre el mérito de los hechos discutidos en este juicio, por lo que dicho legajo tampoco prueba nada relevante en beneficio de la posición procesal del demandado.

      En relación con el recaudo acompañado marcado “C”, se constata que los ciudadanos E.J.G.T. y O.G.L.A., éste último actuando en su calidad de apoderado especial de los actores, suscribieron un documento autenticado en fecha 4 de febrero de 1999, en el que las partes se refirieron a la operación y términos del contrato de compra venta, aceptando que los vendedores no ejercieron el derecho de retracto dentro del plazo estipulado, por lo que operó a favor del comprador lo establecido en el artículo 1.356 del Código Civil, “adquiriendo éste último irrevocablemente la propiedad del bien”, comprometiéndose O.G.L.A. a hacer entrega formal del inmueble el 4 de junio de 1999, y los señores ASMA A.H.d.L. y L.A.L. a ocupar el mismo en forma provisional y a título precario, lo que denota que lo convenido en este instrumento no enerva la declaratoria de inexistencia del contrato, puesto que este convenio en nada corrigió la desproporción en las prestaciones, lo que motivó la declaratoria de inexistencia.

      En relación con los documentos marcados “D” y “D1”, éstos se refieren a la copia del acta de entrega material de fecha 19 de mayo de 2000 y actuaciones relacionadas, en las que aparece la solicitud de prórroga por parte de los demandantes, lo que tampoco tiene incidencia directa sobre la cuestión de fondo controvertida.

      Los recaudos acompañados marcados “E” y “F” se contraen al documento de venta y al poder con que actuó el ciudadano O.G.L.A., respectivamente, hechos éstos, como ya se expresó, que no han sido objeto de contención alguna, por lo que ellos simplemente acreditan el negocio de compra venta, pero por un precio apenas ligeramente superior a una tercera parte del valor real de la propiedad, lo que ha servido justamente para declarar la insuficiencia de la causa.

      En cuanto al documento acompañado marcado “G”, el mismo demuestra que el ciudadano E.J.G.T. mediante escritura protocolizada en fecha 26 de febrero de 1999, dio en venta al ciudadano J.J.A.Y. un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa y el terreno sobre el cual está construida, ubicado en Catia, Parcelamiento J.V.R., Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Federal, con un área de ciento cincuenta y cinco metros cuadrados (155 M2), por el precio de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000.00), operación ésta que en modo alguno está conectada con lo esencial de los hechos debatidos; en todo caso, si algo pone de manifiesto este instrumento es que pese a que el área del terreno era menos de una tercera parte de la parcela adquirida por el hoy demandado, sin embargo el precio obtenido por éste casi iguala al precio pagado por la parcela y la casa quinta sobre ella edificada ubicada en la Urbanización Macaracuay, jurisdicción del Municipio Petare del Estado Miranda, lo cual corrobora o reafirma la convicción de este juzgador de que el precio establecido por el Registrador (Bs. 182.000.000.00) en modo alguno fue arbitrario.

      En lo concerniente al documento acompañado marcado “H”, éste consiste en el Registro de Vivienda Principal de la mencionada parcela y casa quinta de la Urbanización Macaracuay, en el que se indica como valor del inmueble SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000.00) y como fecha de adquisición el 27 de julio de 1998, inscripción ésta que tampoco forma parte del fondo del pleito, por lo que nada prueba en beneficio de la causa del demandado. Así se decide.

      DECISIÓN

      Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO.- INEXISTENTE la convención celebrada entre los ciudadanos O.G.L.A. y E.J.G.T., el primero procediendo como representante de los demandantes, mediante la cual dio en venta al último, con pacto de retracto, y por el precio de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000.00), la parcela y la casa quinta sobre ella construida, distinguida la parcela con el Nº 67, Zona “C”, ubicada en la Calle Urimare de la Urbanización Macaracuay, Municipio Petare del Estado Miranda, con una superficie de quinientos veinte metros cuadrados (520 M2), negociación ésta contenida en el documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda el 27 de julio de 1998, bajo el Nº 38, Tomo 10, Protocolo Primero. SEGUNDO.- CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 26 de septiembre de 2006 por el abogado FAIEZ A.H. B. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia desestimatoria dictada el 18 de abril de 2006 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

      Queda REVOCADA la sentencia apelada.

      De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del proceso a la parte demandada.

      Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

      Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de marzo del año dos mil siete (2007). Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.-

      EL JUEZ,

      DR. J.D.P.M.

      LA SECRETARIA,

      ABG. E.R.G.

      En la misma fecha, 15/03/2007, se registró y publicó la anterior decisión constante de diecisiete (17) folios útiles, siendo las 9:45 a.m.-

      LA SECRETARIA,

      ABG. E.R.G.

      Expediente Nº 5.452

      JDPM/ERG/cs.