Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 26 de Octubre de 2012

Fecha de Resolución26 de Octubre de 2012
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil
PonenteImelda Rincón Ocando
ProcedimientoCumplimiento De Prorroga Legal

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE No. 13.363

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Estado Zulia, Sede Edificio Torre Mara, ubicada en ésta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha diez (10) de febrero de dos mil once (2011), en virtud de la apelación interpuesta de fecha dieciocho (18) de enero del mismo año por el ciudadano DEGNY F.D.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.833.068, debidamente asistido por los profesionales del derecho M.G.R. y ALESKA CALIMÁN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-15.524.871 y V-14.658.925, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 112.234 y 81.805, respectivamente, domiciliados en ésta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia; recurso intentado contra la sentencia dictada por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha doce (12) de enero de dos mil once (2011), en el juicio que por CUMPLIMIENTO (OTORGAMIENTO) DE PRÓRROGA LEGAL sigue el ciudadano J.A.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.203.863, domiciliado en ésta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra del ciudadano DEGNY F.D.M., ya identificado.

II

NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional en fecha quince (15) del mismo mes y año, respectivamente, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Tomando en consideración que dicha sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

Con relación a lo anterior, de actas se evidencia que en fecha tres (03) de marzo de dos mil once (2011), la parte actora consignó escrito argumentativo; y la parte demandada en la misma fecha, consignó escrito exponiendo los fundamentos de su apelación, y mediante el cual promovió prueba de instrumento público consistente en copia certificada por el Registro Mercantil Cuarto del Estado Zulia, del expediente perteneciente a la sociedad mercantil INVENMA, S.A., constante de treinta y siete (37) folios útiles; sin embargo en el procedimiento breve, específicamente en segunda instancia, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, toda vez que el artículo 893 ejusdem dispone que, en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho término, que resulta improrrogable.

Pero, como quiere que sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la oportunidad señalada en la norma; lo que se evidencia del escrito de la parte actora; este Juzgado Superior admite la prueba promovida cuanto a lugar en derecho, a reserva de valorarla en las motivaciones para decidir de este fallo.

Entonces, a pesar de lo antes expuestos, y considerando que, se han argumentado vicios de orden público en los que supone la parte recurrente incurrió el Juez a quo, este Tribunal procede a transcribir los escritos presentados en esta Instancia.

La apoderada de la parte actora, ciudadana B.C.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.820.448, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número 25.788, y domiciliada en ésta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, consignó ante esta Alzada, escrito constante de tres (03) folios útiles, mediante el cual expuso lo siguiente:

(…) Si bien, el título XII del Capítulo IV del procedimiento que se sigue en los juicios Breves no dispone un término para que las partes presenten sus respectivos escritos de informes, también es cierto que de manera expresa no lo prohíbe (…) estando en tiempo hábil, presento en nombre de mi representado, y antes que el Tribunal dicte el fallo correspondiente, los informes de su defensa en ésta segunda instancia y en los términos que a continuación señalo:

En fecha 9 de Febrero de 2.010, el ciudadano J.J.M.B. (…) actuando en representación del ciudadano Arrendatario J.A.M.R. (…) y con la asistencia de la suscrita, interpuso formal demanda de CUMPLIMIENTO (OTORGAMIENTO) DE PRÓRROGA LEGAL, por el término de Tres (03) años, contados a partir del Once (11) de Agosto de Dos Mil Nueve (2.009); contra el ciudadano DEGNY F.D.M. (…) en su carácter de ARRENDADOR-PROPIETARIO del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario mi mandante desde el día Diez (10) de Agosto de Mil Novecientos Noventa y Ocho (1.998); por los acosos constantes de EL ARRENDADOR en despedir del inmueble de su propiedad a mi representado.-

El fundamento de la acción propuesta obedece al hecho de que mi representado, ciudadano JOSE (sic) A.M. (sic) ROA, el 30 de Octubre de 1.998, suscribió Contrato de Arrendamiento con el Arrendador, ciudadano DEGNY F.D.M. (…) acordándose en la “CLÁUSULA SEGUNDA” del Contrato de Arrendamiento de la referencia; que la RELACIÓN INQUILINARIA sobre el inmueble propiedad del Demandado (…) SE INICIÓ por haberlo así acordado las partes en el referido Contrato (…) a partir del día Diez (10) de Agosto del año Mil Novecientos Noventa y Ocho (1.998); ) (sic) y si bien, vencido como fue el término fijo de Un (01) año (…) mi representado, no cumplió con la condición contenida en el Contrato para que éste se renovara convencionalmente; es decir; dentro de los noventa (90) días previos al vencimiento del referido Contrato, NO CELEBRÓ con el “ARRENDADOR-DEMANDADO” nuevo contrato en el que se fijarían las nuevas condiciones que lo regiría, por una parte; y habiendo quedado DESAHUCIADO por lo acordado en la Cláusula Tercera del referido contrato de la entrega del inmueble (…) no obstante, AMBAS PARTES CONTINUARON LA RELACIÓN INQUILINARIA; esto es: mi representado (…) continuó ocupando el inmueble en su condición de tal y dando cumpliendo (sic) con todas sus obligaciones legales y contractuales, y al mismo tiempo convenidas con EL ARRENDADOR; y “EL ARRENDADOR”, continuó percibiendo el pago de los cánones arrendaticios; LO CUAL DEMUESTRA QUE SU VERDADERA INTENCIÓN FUE CONTINUAR CON EL ARRENDAMIENTO POR UN PLAZO FIJO; toda vez que desde la fecha de vencimiento del primer Contrato (…) NO EJERCICIÓ NINGUNA DE LAS ACCIONES PERTINENTES PARA PONERLE FIN AL CONTRATO; MUY POR EL CONTRATO; CONSINTIÓ LA PERMANENCIA EN EL INMUEBLE POR PARTE DE MI REPRESENTADO, AL PUNTO DE SOLICITARLE LA FORMA DE UN NUEVO CONTRATO, el cual se firmó diez (10) años después.-

(…) con la firma (…) de mi representado, en su condición de ARRENDATARIO y el ciudadano DEGNY F.D.M. (…) del Segundo Contrato de Arrendamiento; se reafirma, por un lado, que mi mandante de manera ininterrumpida ha venido ejerciendo la Relación Arrendaticia sobre el inmueble propiedad de EL ARRENDADOR; no sólo desde el mismo momento en que esta nació en el mundo contractual (…) sino que por demás, ésta continuó una vez que llegó la fecha de su vencimiento del primer contrato; sin NINGUNA OPOSICIÓN POR PARTE DE EL ARRENDADOR; y al otorgar ambas partes el segundo contrato de Arrendamiento; el cuál (…) se autenticó en fecha Dieciséis (16) de Diciembre de dos mil Ocho (2.008); y empezó a regir (…) a partir del Diez (10) de Agosto del Dos Mil Ocho (2.008) hasta el Diez (10) de Agosto del Dos Mil Nueve (2.009) ambas fechas inclusive; OPERÓ una continuidad en el término del Contrato de Arrendamiento; de manera, que aún y llegada la fecha de vencimiento del segundo Contrato; y muy a pesar de haber sido este segundo Contrato a TIEMPO DETERMINDADO (sic) de UN (01) AÑO; a partir de la fecha de vencimiento de éste segundo Contrato se comienza a computar a favor de EL ARRENDATARIO, el término de LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA (…) en razón de que mi representado ha mantenido el ejercicio de la Relación Arrendaticia de manera ininterrumpida por más de Diez (10) años, se encuentra SOLVENTE de todas sus obligaciones Legales y Contractuales (…) y el segundo Contrato (…) es a tiempo determinado, correspondiéndole en consecuencia a mi mandante los Tres (03) años de Prórroga Legal, como bien fue decidido (…) decisión ésta que muy respetuosamente solicito a esta Segunda Instancia sea confirmada; toda vez, que mi mandante ha dado cumplimiento con todos los supuesto (sic) para que en derecho y a su favor proceda la Prórroga legal que se demanda, y la misma sea cumplida por parte de EL ARRENDADOR.

(…)

En el mismo sentido, la Doctrina (…) es coincidente en que para que los Arrendatarios puedan ejercer su derecho a la Prórroga legal deben además de cumplir con los supuestos contenido (sic) en el Artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben por imperio de la Ley (…) ENCONTRARSE SOLVENTE CON TODAS LAS OBLIGACIONES A SU CARGO ESTABLECIDAS EN EL CONTRATO Y EN LA LEY entendiéndose por tales, no sólo el mantenimiento del inmueble en las mismas condiciones en que le fue arrendado, o solvente con el pago de los servicios y demás cargas acordadas por las partes; sino además en el mantenimiento de su SOLVENCIA EN EL PAGO DE LOS CÁNONES ARRENDATICIOS y EN LA FORMA EN QUE FUERON PACTADOS SU PAGO.-

Como quedara establecido con las pruebas que fueron traídas a juicio, y las cuales les fue dado pleno valor probatorio en la primera instancia; mi mandante no solo produjo LOS INSTRUMENTOS DEMOSTRATIVOS de que su Contrato SE DETERMINÓ EN EL TIEMPO EN UNA FORMA CONCRETA Y ESPECÍFICA CON LA FIRMA DEL SEGUNDO CONTRATO; sino además demostró su ESTADO DE SOLVENCIA de las pensiones arrendaticias; su solvencia con todos los servicios públicos por el disfrutados; así como el mantenimiento de las buenas condiciones de uso, aseo y conservación del inmueble (…) por lo cual quedó demostrado que mi representado HA DADO CUMPLIMIENTO CON LOS SUPUESTOS DE PROCEDENCIA para hacerse ACREEDOR de su derecho LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA; y si bien tal derecho es potestativo para EL ARRENDATARIO; una vez que se acoge a él, ES OBLIGATORIO para EL ARRENDADOR acordarlo y respetar su ejercicio (…)

(…) es por lo que solicito a este d.T., DECLARE SIN LUGAR la infundada Apelación propuesta por la Demandada Reconviniente; y CONFIRME la Decisión dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; solicitando igualmente sea condenada la parte Demandada Reconviniente en costas y costos procesales (…)

El escrito presentado por el ciudadano DEGNY F.D.M., anteriormente identificado, y asistido por la abogada ALESKA CALIMÁN, igualmente identificada, reza lo siguiente:

(…)

Se configura en la recurrida del vicio de incongruencia, al no pronunciarse en relación a la reconvención interpuesta por mi representado; en este sentido la Sala Constitucional del Maximo (sic) Tribunal de Justicia, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, de fecha 20 de febrero de 2008, estableció:

(…)

Igualmente (…) incurre el Juzgador Ad-quo (sic) en FALSO SUPUESTO DE DERECHO al sentenciar la causa y ponerle fin basándose en razonamientos no contemplados en la norma, al declarar “… SI UN CONTRATO EN PRINCIPIO ES A TIEMPO INDETERMINADO Y LAS PARTES SUSCRIBEN POSTERIORMENTE UN CONTRATO PARA FIJAR LA FECHA DE DESOCUPACION (sic) DEL INMUEBLE, LA RELACION (sic) ARRENDATICIA COMPRENDERA (sic) AMBOS PERIODOS (sic), SIN EMBARGO, PARA EFECTOS JUDICIALES SERA (sic) CONSIDERADA A TIEMPO DETERMINADO, POR LA VOLUNTAD DE LA ULTIMA (sic) CONVENCION (sic)…”, pues no existe norma alguna en ley (sic) de arrendamientos (sic) inmobiliarios (sic) que contemple tal situación, en efecto, en el caso que nos ocupa SE TRATA DE UNA RELACIÓN A TIEMPO INDETERMINADO, la cual continuó en el tiempo, y aún después de firmarse un nuevo contrato el mismo se prolongo (sic) en el tiempo, convirtiéndose en indeterminado al seguirse ejecutando conforme a lo pactado sin haber el arrendatario desocupado el inmueble en cuestión, y por su parte mi representado en su carácter de arrendador percibiendo los cánones respectivos, y por ende carece del derecho a la prorroga (sic) legal por disposición expresa de la ley (sic), por lo cual sobra materia sobre la cual decidir en la presente causa, tanto en los argumentos esgrimidos en la reconvención, como acerca de la naturaleza del contrato suscrito por las partes, lo cual es totalmente violario de los derechos fundamentales de mi representado (…)

(…) en el caso hoy planteado se desecha una causa, basándose el criterio del Juzgador en un error, en falsos supuestos, incurriendo en ERROR IN IUDICANDO e igualmente en un ERROR IN PROCEDENDO.

(…)

En este mismo orden de ideas, el Juez A-quo (sic) sustenta su decisión en que el arrendatario se encontraba solvente con sus obligaciones, y que cumplió a cabalidad el contrato, por lo cual me permito promover de conformidad con el 52° (sic) del Código de Procedimiento Civil, copia debidamente certificada por el Registro Mercantil Cuarto del Estado Zulia, del expediente de la sociedad mercantil INVENMA, S.A. (…) siendo la oportunidad para presentarlas ante esta alzada por tratarse de documento público, con el objeto de demostrar los usos indebidos de los que hace el arrendatario del inmueble de mi propiedad, contrariando las obligaciones de la contratación, pues del análisis de las mismas, puede evidenciarse en el acta de asamblea del día 01 de Noviembre de 2006, que el inmueble objeto de esta causa esta siendo utilizado como oficinas para dicha sociedad; a este documento debe otorgársele todo el valor probatorio que se desprende del mismo (…)

Razones suficientes, tanto de carácter jurisprudencial como doctrinario y legal para DECLARAR NULA la Sentencia hoy recurrida violatoria de los derechos fundamentales de mi representado (…) solicito asi (sic) sea declarado (…) al momento de dictar la sentencia definitiva en el presente proceso, declarando CON LUGAR la apelación interpuesta por esta representación judicial

(…)

En fecha cinco (05) de junio de dos mil doce (2012), el abogado MERWING ARRIETA MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.308.457, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número 74.594, domiciliado en ésta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano DEGNY F.D.M., anteriormente identificado, presentó escrito por ante esta Superioridad, en donde expone:

(…) En atención a que se encuentran vistos los escritos de informes (…) correspondientes en el presente procedimiento, por lo que solo (sic) estamos a la espera del proferimiento de la sentencia definitiva, no obstante, a pesar de haber transcurrido mas (sic) de Un año, la misma por el incesante y complicado trabajo de este jurisdicente (sic) no ha sido efectuada, es necesario insistir en la necesidad perentoria de dicha Sentencia (…) es menester establecer e indicar que existen situaciones que modifican ostensiblemente el fondo de la presente causa, al existir nueva legislación reguladora de los supuestos de hecho aquí controvertidos (…)

En este orden de ideas, los vínculos y relaciones obligacionales que caracterizaban las relaciones arrendaticias en el país son distintos y en algunos casos, discordantes totalmente con la regulación anterior sobre la materia, y constituyen lo que en la teoría de las obligaciones sobre El (sic) incumplimiento Involuntario y la causa extraña no imputable se denomina el hecho del príncipe, vale decir que existe una nueva ley (sic) sobre la materia que le da nuevas consecuencias jurídicas a los supuestos de hecho de esta controversia, lo que se encuentra establecido en el artículo 1.271 del Código Civil.

Pues bien, es el caso que la institución de la prorroga (sic) legal arrendaticia no existe y no se encuentra contemplada en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por lo que su procedencia en un primer análisis sobre el tema no puede ser acordada, básicamente podemos concretar la expresión en que sino existe la institución de la prorroga (sic) legal la misma no puede ser acordada por ningún tribunal (sic).

(…)

Por ende, ineludiblemente pertinente a esta causa es la causal demandada y reconvenida y que persiste hoy en día en el artículo 91 numeral 2, referente a la necesidad de utilización del inmueble para su vivienda personal y familiar por parte de la hija y la nieta de mi poderdante, la cual se encuentra plenamente demostrada en el presente expediente (…) como en la necesidad que produce el hacinamiento fehacientemente demostrado con la inspección judicial intra-litem evacuada por el A quo, todo en las actas de procedimiento y ciertamente no valoradas en la Sentencia recurrida.

(…) con los argumentos explanados y los nuevos supuestos de hecho indicados en la presente Ley, solicitamos sea así acordado con la premura y perentoriedad posible por este d.T., manifestando mis representados atenerse completamente al mandato de la Ley y poder habitar ellos mismos dicho inmueble, con el compromiso de no arrendarlo o utilizarlo con fines diversos a su hogar o vivienda principal por el periodo (sic) de Ley de tres años.

(…) vale decir, que desde el día Diez de Agosto del Dos Mil Nueve (10/08/.2009), hasta el día de hoy han discurrido en forma continua casi la totalidad de la cuestionada aquí prorroga (sic) legal de tres años, es decir, un tiempo casi idéntico al que fue demandado infundadamente por los Actores-Reconvenidos.

(…)

(…) por lo que sigue siendo imperiosamente necesaria la resolución y desalojo reconvenido por mi representado en esta controversia, ya que la consecución en el tiempo de la permanencia de los actores reconvenidos le sigue proporcionando un daño irreparable y agravado en el discurrir del tiempo a mi poderdante, y por ende imploramos en ese sentido el pronunciamiento favorable a mis mandantes con la prontitud que el caso amerita.

(…)

No constando en actas más actuaciones ante esta Instancia Superior, pasa este Órgano Jurisdiccional a narrar el resto de las actas constitutivas del presente expediente en orden cronológico.

En fecha nueve (09) de febrero de dos mil diez (2010), el ciudadano J.J.M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-18.516.745, y domiciliado en ésta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su carácter de apoderado del ciudadano, J.A.M.R., anteriormente identificado, y debidamente asistido por la profesional del derecho B.C.D.M., igualmente identificada, introdujo ESCRITO LIBELAR, mediante el cual expuso:

”(…) la presente demanda tiene por objeto, obtener a favor de mi representado, ciudadano J.A.M.R. (…) en su condición de Arrendatario, un pronunciamiento judicial que declare EL CUMPLIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, por el término de Tres (03) años, contados a partir del Once (11) de Agosto de Dos Mil Nueve (2.009); contra el ciudadano: DEGNY F.D.M. (…) en su carácter de ARRENDADOR-PROIPETARIO (sic) del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario mi mandante desde el día Diez (10) de Agosto de Mil Novecientos Noventa y Ocho (1.998).-

(…)

FUNDAMENTOS DE DERECHO Y CONCLUSIONES

Sucede (…) que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) con relación a la Institución de la Prórroga Legal Arrendaticia, establece no solo los Supuestos para su procedencia; sino también los términos de la misma en base a la duración de la Relación Arrendaticia (…)

(…)

Del contenido de las disposiciones se infiere: PRIMERO: Que a partir del día siguiente del vencimiento del Segundo Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, suscrito entre mi representado, y EL ARRENDADOR-DEMANDADO; es decir, del Diez (10) de Agosto de Dos mil Nueve (2.009); y según lo establecido en los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le nació a mi poderdante Arrendatario el derecho a disfrutar de la Institución de la Prórroga Legal Arrendaticia; SEGUNDO: Que por cuánto desde el momento en que nació la Relación Inquilinaria de mi mandante ARREDATARIO, con el ARRENDADOR-DEMANDADO (…) es decir, Diez (10) de Agosto de Dos mil nueve (2.009), transcurrieron más de DIEZ (10) AÑOS; le corresponden en base a lo dispuesto en el Literal “D” del artículo 38 eiusdem Tres (03) años de Prórroga Legal; TERCERO: Por interpretación en contrario del artículo 40 eiusdem; y encontrándose mi mandante ARRENDATARIO solvente con todas y cada una de sus obligaciones legales y contractuales no sólo desde el momento de la finalización del Segundo Contrato de Arrendamiento; sino desde el inicio de la Relación Inquilinaria con el Arrendador; vale decir, desde el Diez (10) de Agosto de Mil Novecientos Noventa y Ocho (1.998); mantiene incólume el Derecho de GOZAR Y DISFRUTAR DEL BENEFICIO DE LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA.-

Tal pedimento fundamentado en los Artículos precedentemente explanados, y de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliarios, lo formulo en virtud de que el ciudadano DEGNY FRANCISCO DÍAZ MOLLEDO, ARRENDADOR-DEMANDADO; desde mediados del mes Enero del año en curso; ha insistido en reiteradas oportunidades (…) y en la persona de nuestro representante legal; en que debemos hacerle entrega del inmueble de su propiedad el día Diez (10) de Febrero del año 2.010; pretendiendo respetarle a mi mandante sólo Seis (06) de su prórroga Legal; y no los TRES (03) años que como ha quedado demostrarme realmente le corresponden; con lo cuál se VIOLENTARÍAN NORMAS EXPRESAS DE ESTRICTO ORDEN PÚBLICO.-

(…) por lo que vengo ante la Autoridad Competente de este Tribunal, para DEMANDAR como en efecto formalmente DEMANDO y de conformidad con lo establecido en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a ciudadano DEGNY F.D.M. (...) para que convengan (sic) o en su defecto, a ello sea condenado por el Tribunal a su digno cargo, a lo siguiente:

PRIMERO

EN EL CUMPLIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA a favor de mi mandante (…) por el término de Tres (03) años, contados a partir del día once (11) de Agosto de Dos Mil Nueve (2.009) hasta el Once (11) de Agosto de Dos mil Doce (2.012), ambos inclusive.-

SEGUNDO

Para el caso en que (…) no diere cumplimiento voluntario de Beneficio a la Prórroga Legal Arrendaticia por parte de mi poderdante (…) solicito a este Despacho sea condenado EL ARRENDADOR-DEMANDADO, A QUE LE RESPETE DE MANERA PACÍFICA EL EJERCICIO DE SU PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA POR EL TÉRMINO DE TRES (03) AÑOS (…)

(…) estimo la presente acción en la cantidad de UN ML QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,00), equivalentes a 27,28 UNIDADES TRIBUTARIAS.

(…)”

Consta en Actas que en fecha once (11) del mismo mes y año, el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMITIÓ la presente demanda, y en consecuencia ordenó emplazar al ciudadano DEGNY F.D.M., anteriormente identificado, a los fines de que comparezca ante dicho Tribunal, a efectuar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil diez (2010), es consignada diligencia por el apoderado de la parte actora, ciudadano J.J.M.B., anteriormente identificado, debidamente asistido por la abogada B.C.D.M., igualmente identificada, en donde SUSTITUYE PARCIALMENTE PODER en la citada abogada en ejercicio.

En la misma fecha, la apoderada judicial de la actora, abogada B.C.D.M., estampó diligencia, mediante la cual manifestó la consignación de los emolumentos suficientes, así como las copias fotostáticas del escrito libelar y los medios de transporte necesarios al Alguacil del Juzgado a quo, a los fines de ser efectuada la citación del demandado de autos. Siendo en la suscrita fecha ordenado por el Juzgado de la causa, se librase los correspondientes recaudos de citación.

Seguidamente en fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil diez (2010), es recibida diligencia de la apoderada de la demandante de autos, abogada B.C.D.M., en donde hace manifiesto la dirección del domicilio del demandado.

Ahora bien, el día dieciséis (16) de abril del citado año, es recibida exposición del Alguacil del Juzgado a quo, donde manifestó la infructuosidad de la citación personal en fecha quince (15) del mismo mes y año, del demandado de autos, ciudadano DEGNY F.D.M., quien recibiendo la compulsa, manifestó él no firmarla.

Por lo que, en el día veintitrés (23) de abril de dos mil diez (2010), es consignada diligencia de la apoderada de la parte actora, abogada B.C.D.M., donde solicita al Tribunal de la causa, se librase Boleta de Notificación, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de perfeccionar la citación. Siendo esta solicitud proveída de conformidad en fecha diez (10) de mayo del suscrito año por el Juzgado a quo.

Consta en actas que en fecha dieciocho (18) de mayo del referido año, el demandado de la causa, ciudadano DEGNY F.D.M., anteriormente identificado, y debidamente asistido por la abogada en ejercicio A.G.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.296.232 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número 109.530, y domiciliada en ésta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, estampó diligencia mediante la cual se dio por citado en la presente causa.

Consecuencialmente, consta en actas que en fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil diez (2010), el ciudadano DEGNY F.D.M., anteriormente identificado, y debidamente asistido por la abogada en ejercicio A.G.C., igualmente identificada, presentó escrito de CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN, el cual presentó bajo los siguientes términos:

(…) Niego, rechazo y contradigo la temeraria demanda intentada en mi contra por el identificado ciudadano (…) por cuanto es absolutamente improcedente en derecho por las siguientes razones: El Contrato de Arrendamiento (Primer contrato) que sirve de fundamenta (sic) a la acción incoada (…) quedó extinguido con el consentimiento valido (sic) de las partes, otorgado mediante un nuevo contrato autenticado (…) tal como lo señala la parte actora el contrato Extinguido, con el devenir del tiempo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, pero el mismo feneció definitiva e irreversiblemente el día 16 de diciembre del 2008, fecha en que se firmó el nuevo contrato.

Ahora bien (…) pretende el avezado arrendatario, a través de esta acción, procurarse una prorroga (sic) legal de Tres (03) años, aduciendo que se debe tomar en cuenta la fecha de inicio del contrato extinguido, olvidando el temerario actor, que los contrato a tiempo indeterminado, no gozan de la garantía de la prorroga (sic) legal, sería absolutamente ilegal computar el periodo de Diez (10) años desde el Primer contrato asumiendo que es a tiempo determinado (…)

(…) Tal y como se evidencia de la confesión espontanea (sic) hecha por el demandante en su escrito libelar, este no cumplió con la condición contenida en el contrato de arrendamiento (Primer Contrato), para que este se renovara convencionalmente, por lo que de acuerdo a lo señalado en la norma antes transcrita y de acuerdo a la doctrina opero (sic) la tácita reconducción, pasando el primer contrato de arrendamiento a ser a tiempo indeterminado (…)

(…) mal podría el avezado arrendatario alegar que el nuevo contrato de arrendamiento (…) es un contrato a tiempo determinado, muy por el contrario, el segundo contrato sigue la suerte del primero y no a la inversa, por consecuencia la relación arrendaticia al no cumplirse con la condicionante establecida en el primer contrato de arrendamiento en su clausula (sic) tercera, opero (sic) la tacita (sic) reconducción y por consecuente paso (sic) a ser un contrato (…) a tiempo indeterminado (…) Por tales razones, niego, rechazo y contradigo que el nuevo contrato de alquiler identificado en el libelo de demanda, se haya convertido por tiempo determinado.

Niego, rechazo y contradigo que sea la fecha del Diez (10) de Agosto de Mil novecientos noventa y ocho (1998), el momento en que nació la Relación Inquilinaria a Tiempo determinado hasta la fecha de vencimiento del Segundo contrato de Arrendamiento, ósea el Diez (10) de agosto del Dos Mil Nueve (2009), ambas fechas inclusive, manipuladas y computadas por el avezado arrendatario, como un lapso de más de Diez (10) años, para procurarse una supuesta Prorroga (sic) Legal de Tres (03) años.

(…)

Niego, rechazo y contradigo expresamente que mi representado tenga la obligación de aceptar y respetar que ha quedado demostrado en este procedimiento; que el avezado demandante le correspondiere Tres (03) años de Prorroga (sic) Legal, en el inmueble identificado en el libelo de demanda.

Finalmente niego, rechazo y contradigo expresamente que en el supuesto negado y jamás admitido de que (…) al dictar la sentencia de merito, declare con lugar la demanda y le acuerde al actor, la supuesta Prorroga (sic) Legal solicitada de Tres (03) años, respetuosamente solicito que en aras de igualdad procesal (…) se deben computar a la misma, el tiempo de duración de Un (01) año, más la prorroga (sic) legal de Seis (06) meses, y todo el tiempo que transcurra hasta la sentencia definitiva.

(…)

Por todas las razones desarrolladas, solicito del tribunal (sic), se sirva declarar SIN LUGAR, la temeraria demanda intentada en contra de mi representado y a través del presente procedimiento (…) por no ser cierto los hechos allí narrados y previamente rechazados en la presente contestación y no estar ajustada la acción al derecho invocado; sean condenados en costas y costos en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley

(…)

RECONVENCIÓN

(…) como corolario de los argumentos de hecho y de Derecho, esgrimidos que me asisten y actuando de conformidad con la norma contenidas (sic) en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedemos a RECONVENIR, al ciudadano: JOSE (sic) A.M.R. (…) para que convenga al desalojo del inmueble plenamente identificado en autos o en su defecto sea condenada (sic) por este Tribunal.

Como quiera que, durante todo este tiempo que el arrendatario del inmueble de mi propiedad ha venido ocupando el mismo, yo no había tenido la necesidad de ocuparlo personalmente, ni ninguno de mis familiares dentro del segundo grado de consanguinidad, pero ahora, es el caso que mi hija: DEGNILDA M.D.B. (…) necesita un espacio acorde para ella y el desarrollo integral de su hija, la niña: O.P.D. (sic) de 1 año de edad, puesto que vive bajo mi techo y no hay suficiente espacio para un integrante más (…)

Ahora bien, si bien es cierto que el arrendatario (…) ha cumplido con todas y cada uno de las obligaciones, también es cierto que en diversas oportunidades le he solicitado verbalmente y en ocasiones a través de las misivas, la entrega del inmueble objeto de esta demanda.

(…) en virtud de la urgencia que lo amerita y que DE CONFORMIDAD CON LO PRECEPTUADO EN EL LITERAL B DEL ARTICULO (sic) 34 DEL DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, SOLICITO EL DESALOJO DEL INMUEBLE DE MI PROPIEDAD (…)

Por todo lo antes expuesto, en total y estricto apego a lo previsto en la Ley que rige la materia, así como tomando en cuenta la corresponsabilidad de garantía de la protección integral de mi nieta (…) es por lo que acudo a su competente autoridad para reconvenir como en efecto reconvengo el desalojo del inmueble de mi propiedad por las razones antes señaladas y de conformidad con el derecho invocado.

(…)

(…) estimamos esta acción en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), equivalentes a Doscientas Setenta y Seis con Noventa y Dos Unidades Tributarias Vigentes (276,92) (...)

Ahora bien, en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010) el Tribunal de la causa, admite cuanto ha lugar a Derecho la Reconvención propuesta, en tal sentido fijando el segundo día de Despacho siguiente para que la parte demandante dé contestación a la citada reconvención.

Por lo que el día veintiséis (26) del mismo mes y año, es efectuada contestación por la abogada B.C.D.M., apoderada de la parte actora, a la reconvención presentada por el demandado, bajo los siguientes términos:

(…)

PRIMERO:

Con fundamento en lo dispuesto en los Artículos 38 literal “d”, 39 y 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios RATIFICO que a mi representado, ciudadano: JOSE (sic) A.M.R. (…) le corresponde en derecho TRES (03) años de PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA; por las razones siguientes: PRIMERO: Por que desde que la Relación Inquilanaria nació con la firma del Primer Contrato de Arrendamiento; es decir, desde el día Diez (10) de Agosto de Mil novecientos Noventa y Ocho (1.998) hasta la fecha de vencimiento del Segundo Contrato; el Diez (10) de Agosto de Dos mil Nueve (2.009), TRANSCURRIERON MAS (sic) DE DIEZ (10) AÑOS, subsumiéndose esta situación de hecho en lo dispuesto en el literal “d” del Artículo 38 eiusdem; SEGUNDO: Por que si bien, el primer Contrato se convirtió en un Contrato a tiempo indeterminado; ya que al llegar la fecha de su vencimiento mi representado (…) continuó ocupando el inmueble arrendado, y el ARRENDADOR, continuó percibiendo el pago de los cánones arrendaticios y lo mantuvo en el goce, uso y disfrute de la cosa arrendada sin oposición; con la firma del Segundo Contrato, OPERÓ LA CONTINUIDAD DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA; y al llegar éste a su fecha de vencimiento, por ser un CONTRATO CELEBRADO A TIEMPO DETERMINADO, OPERÓ DE PLENO DERECHO LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA (…) a partir del día siguiente del vencimiento del Segundo Contrato de Arrendamiento (…) TERCERO: por interpretación en contrario del artículo 40 eiusdem; por encontrarse mi mandante ARRENDATARIO solvente con todas y cada una de sus obligaciones legales y contractuales, no sólo desde el momento de la finalización del Segundo Contrato (…) sino desde el inicio de la Relación Inquilinaria con el Arrendador (…) todo lo cuál hace que mantenga incólume el Derecho de GOZAR Y DISFRUTAR DEL BENEFICIO DE LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA (…)

SEGUNDO

CUESTIONES PREVIAS:

(…) promuevo como cuestiones previas, las siguientes:

I.- LA EXISTENCIA DE UNA CONDICIÓN O PLAZO PENDIENTE (Numeral 7° Art. 346 C.PC (sic)):

El artículo 884 eiusdem dispone:

(…)

(…) es el caso (…) que para que prospere en derecho el Desalojo por la causal invocada, es necesario (entre otros), que transcurra el término de la Prórroga Legal Arrendaticia (…) y en el presente caso, mi mandante, no ha consumado el disfrute de su derecho a la Prórroga Legal Arrendaticia; derecho éste que según el Artículo 7° eiusdem, es de orden público; encontrándose en consecuencia UN PLAZO PENDIENTE de cuya consumación depende la interposición de la causal invocada.

II.- LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, O CUANDO SÓLO SE PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA.- (Numeral 11° Art. 346 eiusdem).-

En la MUTUA-PETICIÓN propuesta por EL DEMANDADO-RECONVINIENTE (…) no solo (sic) no expresa con toda claridad y precisión el objeto y LOS FUNDAMENTOS de su reconvención; sino que por demás, sólo alega como causal al desalojo incoado: “LA NECESIDAD QUE TIENE EL PROPIETARIO DE OCUPAR EL INMUEBLE, PARA SU HIJA Y NIETA”; sin haber alegado –insisto, en su Escrito de Reconvención-, la otra causal necesaria para la declaratoria con lugar de dicha RECONVENCIÓN; como lo es: Que el Contrato se encontrare indeterminado; o sea verbal”, de manera, que AL NO HABER ALEGADO (…) LAS DOS CAUSALES CONCURRENTES exigidas (…) para que prospere en Derecho La Reconvención por Desalojo; debe en consecuencia tal omisión considerarse SUFICIENTE para que prospere la cuestión previa promovida; y declarada SIN LUGAR la mutua-petición exigida por el DEMANDADO-RECONVIENTE.-

TERCERO

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE.

(…) procedo a hacerlo en los siguientes términos:

A.- (…) expongo la CONTRADICCIÓN a los hechos alegados y al derecho postulado por la parte actora, negando, rechazando y contradiciendo la PRETENSIÓN afirmada en su escrito de Contestación-Reconvención (…)

1.- (…) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que el Contrato de Arrendamiento que suscribiera mi mandante con el DEMANDADO-RECONVINIENTE en fecha: Diez (10) de Agosto del año Mil Novecientos Noventa y ocho (1.998); “HAYA QUEDADO EXTINGUIDO CON EL CONSENTIMIENTO VÁLIDO DE LAS PARTES, OTORGADO MEDIANTE UN NUEVO CONTRATO AUTENTICADO POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA TERCERA DE MARACAIBO, EN FECHA 16 DE Diciembre de 2.008, anotado bajo el No. 12, Tomo 121, de los libros de Autenticaciones” (…) contrario a lo expresado por el DEMANDADO-RECONVIENTE; el primer Contrato de Arrendamiento; si bien se indeterminó en el tiempo; con respecto a sus demás estipulaciones se mantuvo vigente; y al firmarse el Segundo Contrato de Arrendamiento, el tiempo transcurrido se acumuló; es decir, se prolongó en el lapso temporal (…)

2.- NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que el segundo Contrato de Arrendamiento otorgado entre mi mandante y el DEMANDADO-RECONVINIENTE, no sea un CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO; éste segundo Contrato que ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 16/12/2.008, fuera otorgado por las partes en litigio, y cuya fecha de inicio fue establecida el 10/08/2.008; feneció en su término contractual en la misma fecha del año 2.009; vencido el cuál; OPERÓ DE PLENO DERECHO – POTESTATIVAMENTE para mi representado y OBLIGATORIAMENTE para el DEMANDADO-RECONVINIENTE LA PRÓRROGA LEGAL (La cual se encuentra en curso y vence el próximo 10/08/2.012); y así solicito a este ilustre Tribunal sea declarado en la definitiva.-

3.- A todo evento, y en el supuesto de que no sean admitiditas (sic) las cuestiones previas alegadas; NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que el (…) DEMANDADO-RECONVINIENTE, tenga el derecho de interponer por vía de RECONVENCIÓN, el DESALOJO propuesto, y fundamentado en el literal “b” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez, que no cumple con los SUPUESTOS DE PROCEDENCIA que requiere la referida norma.-

(…)

4.- NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que mi mandante junto con su familia (…) no tengan necesidad de seguir ocupando el inmueble propiedad del DEMANDADO-RECONVINIENTE; la necesidad real la tienen; toda vez que contando con que su Derecho a la Prórroga Legal Arrendaticia le iba a ser respetado por el DEMANDADO-RECONVINIENTE, y contando que tienen tiempo suficiente para buscar donde mudarse, no han iniciado las gestiones para buscar para donde mudarse; aunado al hecho de que el ofrecimiento de venta del inmueble por parte del DEMANDADO-RECONVINIENTE a favor de mi mandante, siempre ha estado latente; sólo que cada vez que se ha querido concretar la compra-venta; el precio de venta del inmueble por parte de EL DEMANDADO-RECONVINIENTE, ha sido incrementado.-

5.- NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que el DEMANDADO-RECONVINIENTE no haya intentado cercenarle a mi representado los derechos que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; contrario a lo expuesto en su escrito de Contestación; el pasado Ocho (08) de Abril de 2.010; se presentó en el inmueble arrendado a mi poderdante, el Juzgado Séptimo de los Municipios (…) quien le NOTIFICÓ JUDICIALMENTE no sólo el deseo de no renovar el Contrato de Arrendamiento por parte de EL ARRENDADOR, hoy DEMANDADO-RECONVINIENTE, vencido el pasado Diez (10) de Agosto de 2.009; no sólo que según su criterio se habían vencido los Seis (06) meses de PRÓRROGA LEGAL convenida (…) sino que por demás; informándole como CLÁUSULA PENAL, la entrada en vigencia de un canon especial de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios a partir según su dicho del día Diez (10) de Febrero de 2.010, fecha ésta en que según su criterio venció la Prórroga Legal arrendaticia; por el retardo en la entrega del inmueble (…)

Solicito que el presente escrito (…) sea admitido, sustanciado y tramitado conforme a derecho, y que en la definitiva SEA DECLARADA CON LUGAR con todos los pronunciamiento (sic) de Ley (…) y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por el ciudadano DEMANDADO.-

(…)

Estando la causa abierta a pruebas, consta en actas que en fecha dos (02) de junio de dos mil diez (2010), el ciudadano DEGNY F.D.M., anteriormente identificado, y asistido por la abogada A.G.C., igualmente identificada, presentó ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS.

Siendo en la misma fecha, consignada diligencia por el ciudadano DEGNY F.D.M., anteriormente identificado, y asistido por la abogada A.G.C., igualmente identificada, en donde confiere PODER APUD ACTA, a la suscrita profesional del derecho.

Por lo que el Juzgado de la causa, en la suscrita fecha, dictó auto donde ordena dársele entrada al escrito de promoción de pruebas presentado por el actor de autos, y admitiéndose éste de conformidad cuanto ha lugar a derecho. Fijando en su oportunidad el cuarto día de Despacho siguiente para llevar a efecto la Inspección Judicial promovida en el referido escrito.

Por su parte, la abogada en ejercicio B.C.D.M. en representación judicial del ciudadano J.A.M.R., ambos identificados en actas, en fecha cuatro (04) de junio de dos mil diez (2010) consignó ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS.

Mediante auto de fecha cuatro (04) de junio de dos mil diez (2010), el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por la abogada en ejercicio B.C.D.M., apoderada de la parte actora, salvo las testimoniales promovidas, por tanto son negadas las mismas por ser imprecisas y no señalar e identificar a las personas que declararían sobre los hechos. Ordenando asimismo oficiar lo conducente al: 1) Juzgado Primero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; 2) empresa CANTV; 3) empresa ENELVEN; 4) Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), y, 5) Al condominio de Residencias “Las Carolinas”, Torre Sur, en los términos solicitados.

Seguidamente en fecha ocho (08) de junio de dos mil diez (2010), es presentada AMPLIACIÓN DE ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS, por parte de la abogada en ejercicio A.G.C., quien actúa con el con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente.

En la referida fecha, es presentado asimismo ESCRITO AMPLIACIÓN DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS, por la abogada en ejercicio B.C.D.M., apoderada judicial de la parte actora-reconvenida.

Mediante auto de fecha ocho (08) de junio de dos mil diez (2010), el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por la abogada en ejercicio B.C.D.M., apoderada de la parte actora-reconvenida, y en relación a la testimonial promovida, fija el tercer día de despacho siguiente para que la promovente presente a la ciudadana MELLYXANDRA AGUADO TORRES, a fin que ratifique en su contenido y firma la comunicación de fecha cinco (05) de febrero de dos mil diez (2010), referida a la solvencia de las cuotas de condominio del inmueble objeto de la demanda ocupado por el demandante e igualmente fijándose el segundo día de Despacho siguiente, para llevar efecto la misma. De la misma forma, ordenando dicho Juzgado el oficiar al SERVICIO AUTONÓMO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAMAT), en los términos solicitados.

Seguidamente, en fecha nueve (09) del mismo mes y año, es presentado asimismo ESCRITO AMPLIACIÓN DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS, por la abogada en ejercicio B.C.D.M., apoderada judicial del actor.

Por lo que en fecha doce (12) de enero de marzo de dos mil once (2011), el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó sentencia definitiva, mediante la cuál sentenció:

En efecto, el demandante-reconvenido, en argumento a la aludida cuestión previa, expresa que para que prospere en derecho el desalojo por la causal invocada por parte el demandado-reconviniente, esto es, la del literal “B “ del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento, es necesario que transcurra el término de la prórroga legal, cuyo disfrute es potestativo para El Arrendatario, encontrándose en consecuencia UN PLAZO PENDIENTE, pues bien, esta cuestión previa de condición o plazo pendiente ha sido cuestionada en doctrina, por considerar que en ese supuesto lo que existe es una falta de interés procesal (…) observa este Operador de Justicia de la literatura del Contrato Arrendaticio, objeto de este conflicto de interés, la no existencia de acontecimientos futuros e inciertos que puedan dar lugar a la condición o a un plazo pendiente para que la actora no pueda ejercer su derecho constitucional de tutela jurídica para la declaración en concreto de una decisión bien sea favorable o rechazable, por el contrario, del aludido contrato se desprende que el arrendador y el arrendatario pueden demandar su resolución o cumplimiento en el devenir de cualquier obligación legal o contractual en consideración a las obligaciones de las partes que de no cumplirlas pueden ocasionar perjuicio a las mismas, por lo tanto, no puede plantearse como cuestión previa una condición o plazo pendiente, que en el caso de autos, no existe en derecho, ya que la prórroga legal es una institución autónoma que consagra el propio Legislador en beneficio del arrendatario, la cual fue ejercida por el demandante-reconvenido in causa como pretensión de fondo y que este Tribunal, determinará en la dispositiva del fallo lo conducente, en consecuencia, este Tribunal, Declara Sin Lugar la cuestión previa opuesta y así se decide.

(…)

Con respecto a la Cuestión previa del Ordinal 11° del Artículo 346 ejusdem opuesta, este Sentenciador hace suyo extracto de la sentencia de fecha 18/06/2001dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, la cual establece lo siguiente:

(…)

Observa el Tribunal, que el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le concede potestad a los justiciables para interponer acciones en conformidad a los literales allí establecidos, y el hecho de que el demandado-reconviniente no haya alegado los requisitos o condiciones de procedibilidad de la causal invocada, literal “B” del referido Artículo 34, no por ello, la acción y en fundamento al principio Pro-Actione se tenga que dejar de admitir y mucho menos que esté prohibida, ya que, es el Operador de Justicia quien decidirá la declaratoria con lugar o sin lugar de la pretensión, en base a las pruebas aportadas por las partes, todo lo cual deriva que la reconvención propuesta en los términos que señaló el demandado-reconviniente NO ESTÁ PROHIBIDA POR LA LEY, ni fue interpuesta en violación del orden público y las buenas costumbres, razón por la cual, se declara Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta.- Así Se Declara.-

(…)

La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.

(…) las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.

En este caso concreto, la parte accionante (ARRENDATARIO) incoa la acción de OTORGAMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, alegando que la misma le corresponde por el hecho de que la vinculación arrendaticia que le une con el Arrendador viene dada desde el año 1998 y que al suscribir las partes un nuevo contrato por tiempo determinado en el año 2008 y muy a pesar de que la vinculación arrendaticia desde el año 1999 hasta el año 2008, fecha en la cual se celebró el nuevo contrato se había transformado a tiempo indeterminado, se concretó la voluntad de las partes en el sentido de que la vinculación arrendaticia lo es y ha sido por tiempo determinado en forma concreta y específica.-

(…)

La importancia de determinar si el transcurso de la prórroga convencional comprende la legal, es que de ser así, el lapso que debe entenderse como correspondiente a la duración de la relación arrendaticia será únicamente el de la duración originaria del contrato y en caso contrario la prórroga legal será aplicada en atención a la duración de la relación arrendaticia incluyendo la prórroga convencional.-

(…)

El Artículo siete (07) de la Ley Especial de la Materia señala que: (…)

La acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la Ley, como es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado.

En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la Ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: Debido a que en los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien, no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su Artículo 34; SI UN CONTRATO EN PRINCIPIO ES A TIEMPO INDETERMINADO Y LAS PARTES SUSCRIBEN POSTERIORMENTE UN CONTRATO PARA FIJAR LA FECHA DE DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE, LA RELACIÓN ARRENDATICIA COMPRENDERÁ AMBOS PERÍODOS, SIN EMBARGO, PARA EFECTOS JUDICIALES SERÁ CONSIDERADA A TIEMPO DETERMINADO, POR LA VOLUNTAD DE LA ÚLTIMA CONVENCIÓN; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales.

En consecuencia, al haber las partes suscrito un nuevo contrato por tiempo determinado en regulación del anterior contrato que se había transformado a tiempo indeterminado, se concretiza la voluntad de las mismas en mantener la vinculación arrendaticia como se originó en el año 1998, esto es, a tiempo determinado, por lo tanto, la NATURALEZA JURÍDICA DE LA VINCULACIÓN ARRENDATICIA QUE OCUPA NUESTRA ATENCIÓN ES LA DE SER UN CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO QUE PRECLUYÓ POR LA EXPIRACIÓN DE SU TÉRMINO, razón por la cual, el Tribunal, declarará en la dispositiva del fallo con lugar la acción propuesta y sobrevenidamente sin Lugar o improcedente la Reconvención, tomando en consideración que la Prórroga Legal sólo procede o aplica a los contrato a tiempo determinado y al hecho de encontrarse solvente el arrendatario con sus obligaciones principales y a que la necesidad de vivienda solo aplica a los contratos verbales a tiempo indeterminado.- Así se Declara.-

(…)

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal (…) declara:

PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas, que refieren los Ordinales 7 y 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: CON LUGAR, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por OTORGAMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL sigue el ciudadano J.J.M.B. contra DEGNY F.D.M., en consecuencia:

a.- Se otorga la Prórroga Legal solicitada por la parte actora, de conformidad con el Literal “D” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual tendrá vigencia hasta el día once (11) de agosto de 2012.

TERCERO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado-reconviniente.-

CUARTO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandada reconviniente por haber sido vencida totalmente, conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

(…)

Del precitado fallo, el ciudadano DEGNY F.D.M., anteriormente identificado, debidamente asistido por los profesionales del derecho M.G.R. y ALESKA CALIMÁN, igualmente identificados, ejerció el recurso de apelación bajo estudio, en fecha dieciocho (18) de enero de dos mil once (2011).

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Es de importancia para ésta Juzgadora destacar que, en fecha once (11) de febrero de dos mil diez (2010) fue admitido, por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, escrito libelar, introducido por el ciudadano J.J.M.B., previamente identificado, actuando en su carácter de apoderado del ciudadano, J.A.M.R., anteriormente identificado, y debidamente asistido por la profesional del derecho B.C.D.M., igualmente identificada, en contra del ciudadano DEGNY F.D.M., ya identificado, todo esto con fundamento al cumplimiento de la prórroga legal derivada de una contratación arrendaticia celebrada entre ambas partes.

En consecuencia siendo ordenado el emplazamiento del ciudadano DEGNY F.D.M., previamente identificado, a los fines de que compareciera ante dicho Juzgado de Municipios, a dar contestación, en razón de la demanda incoada en su contra por CUMPLIMIENTO (OTORGAMIENTO) DE PRÓRROGA LEGAL.

Por lo que en la oportunidad correspondiente a la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos narrados. Asimismo presentó reconvención, solicitando el desalojo del inmueble circundante de la presente causa, en razón de necesidad familiar, promoviendo y ratificando en su oportunidad, cada parte, elementos probatorios atenientes a su pretensión

Siendo ulteriormente, dictada sentencia definitiva, por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en donde declara sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, dictaminando con lugar a la pretensión y el derecho material de la parte actora, otorgándose en consecuencia la Prórroga Legal solicitada por la actora, de conformidad con el Literal “D” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual tendrá vigencia hasta el día once (11) de agosto de dos mil doce (2012). Condenando ulteriormente a la parte demandada-reconviniente, en costas y costos procesales, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con la Ley Adjetiva Civil.

Dictamen contra el cual, eventualmente, fue ejercitado el presente recurso de apelación bajo estudio.

• De las pruebas presentadas por la parte actora en el escrito libelar.

1.- Copia Certificada de Documento de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, de fecha treinta (30) de octubre de mil novecientos noventa y ocho (1998), anotado bajo el número 21, tomo 52, de los libros de autenticaciones. Constante en los folios diez (10) al quince (15) del presente expediente.

El anterior documento, al ser Copia Certificada de un instrumento autenticado el cual no fue ni tachado ni impugnado por la contra parte, se toman como ciertos los hechos indicados en ellos y por lo tanto adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-

Del referido instrumento se desprende, que en fecha treinta (30) de octubre de mil novecientos noventa y ocho (1998), los ciudadanos DEGNY F.D.M. y J.A.M.R., debidamente identificados, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble situado en las Residencias Las Carolinas, torre sur, apartamento 3-D, en la avenida 8 y entre calles 81 y 82, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad del primero de estos. En las cláusulas expresamente establecidas en dicha documentación.

2.- Copia certificada de documento de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil ocho (2008), anotado bajo el número 12, Tomo 121, de los libros de autenticaciones. Constante en los folios dieciséis (16) al veintidós (22) del presente expediente.

El anterior documento, al ser copia certificada de un instrumento autenticado el cual no fue ni tachado ni impugnado por la contra parte, se toman como ciertos los hechos indicados en ellos y por lo tanto adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-

Del referido instrumento se desprende, que en fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil ocho (2008), los ciudadanos DEGNY F.D.M. y J.A.M.R., debidamente identificados, celebraron entre si, un contrato de arrendamiento, sobre inmueble situado en las Residencias Las Carolinas, torre sur, apartamento 3-D, en la avenida 8 y entre calles 81 y 82, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad del primero de estos. En las cláusulas expresamente establecidas en dicha documentación, cabe destacar que en la misma, ambos contratantes, manifestaron que la duración de un (01) año, contado a partir del diez (10) de agosto del dos mil ocho (2008) al diez (10) de agosto de dos mil nueve (2009), ambas fechas inclusive, destacando a su vez que dicha duración sería improrrogable, por lo cual una vez vencido este contrato automáticamente comenzaría a correr la prorroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin necesidad de notificación alguna de dicho diferimiento legal.

3.- Promovió, recibos de pago, constantes de treinta (30) folios útiles, marcados con los literales “D.1”, “D.2”, “D.3”, “D.4”, “D.5”, “D.6”, “D.7”, “D.8”, “D.9”, “D.10”, “D.11”, “D.12”, “D.13”, “D.14”, por un monto cada uno de ellos de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.500,00), correspondientes a la cancelación de los cánones de Arrendamientos de los meses de: Enero de dos mil nueve (2009), hasta el mes de Enero del año dos mil diez (2010), emitidos algunos de ellos directamente por el mismo arrendador y otros por sus hijas, asimismo, cada recibo llevando adjunto copia del cheque identificado en dicho recibo. Constante en los folios veintitrés (23) al cincuenta y tres (53) del presente expediente.

Ahora bien, dichos recibos de pago y sus adjuntos, en el procedimiento en cuestión, constituyen un encadenamiento del sucesivo cumplimiento del arrendatario, y al no ser desconocidos o impugnados por la parte demandada-reconviniente, este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio, en la certeza de las recibos inquilinarios por parte del arrendatario en razón de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-

4.- C.d.S., constante de un (01) folio útil; marcado “E”, debidamente suscrita por la presidenta, ciudadana A.D.B., y vice-presidente, ciudadano H.L., de la Junta de Condominio, de la Torre “Sur” del Condominio “Las Carolinas”, y asimismo por la representante legal, de la empresa administradora INVERSIONES ROALCA, ciudadana MELLYXANDRA AGUADO, con fecha cinco (05) de Febrero de dos mil diez (2010). Constante en el folio cincuenta y cuatro (54) del presente expediente.

Por lo que es deber de esta Sentenciadora, mencionar que los terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las partes, pueden originar documentos privados que interesen a alguna las partes, la cual podrá presentar en juicio dicho documento, como se evidencia en la presente c.d.s. promovida. Valiendo destacar que dicha promoción probatoria no tendrá validez si no es ratificada por el tercero, en virtud de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a través de la prueba testimonial. ASÍ SE ESTABLECE.-

5.- Facturas números 00023788, 93.101, 93.097 y 93084, de la cuenta contrato número 100000234394, de fechas diez (10) de julio de dos mil nueve (2009), la primera, y veintiocho (28) de febrero de dos mil diez (2010) las restantes, respectivamente, emitidas por el SERVICIO AUTONOMO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAMAT), marcadas con los literales “F.1”, “F.2”, “F.3”, “F.4”; las cuáles demuestran la cancelación de los servicios públicos especificados en las mismas lo cual demuestra el pago de los servicios expresados en las mismas hasta el mes de marzo del año dos mil diez (2010). Constante en los folios cincuenta y cinco (55) al cincuenta y ocho (58) del presente expediente.

Esta Sentenciadora le asigna a los documentos públicos administrativos antes señalados, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, hace fe hasta prueba en contrario, atribuyéndole valor probatorio en cuanto al contenido de su lectura y certeza de las solvencias de tales servicios. ASÍ SE DECIDE.-

En consecuencia, esta Juzgadora, de la revisión hecha a las referidas facturas, observa que las mismas se encuentran a los folios cincuenta y cinco (55) a cincuenta y ocho (58) del presente expediente y se consideran como documentos públicos administrativos, los cuales no fueron impugnados por la contraparte, emanado debidamente de la Administración Pública Municipal y que este Tribunal lo valora como tal, es decir, como documento administrativo. Sobre este particular el Juzgado observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba.

6.- Estados de cuenta, constantes de dieciocho (18) folios útiles, y signados con las letras “G.1”, “G.2”, “G.3”, “G.4”, “G.5”, “G.6”, “G.7”, “G.8”, emitidos por C.A. ENERGIA ELECTRICA DE VENEZUELA (ENELVEN)-CORPORACION ELECTRICA NACIONAL (CORPOELEC) en fecha cinco (05) de febrero de dos mil diez (2010), sobre la Cuenta Contrato número 100000234394, del cual se desprenden los montos compensados, las fechas de compensación, monto facturado y la fecha de emisión de las facturas correspondientes a electricidad; así como las facturas de los servicios mensuales y sus respectivos comprobantes de pago desde el mes de Julio dos mil nueve (2009), hasta el mes de Febrero de dos mil diez (2010). Constante en los folios cincuenta y nueve (59) al folio setenta y cinco (75) del citado expediente.

Por lo que, visto el análisis detallado ut supra con respecto a los documentos administrativos promovidos, esta Superioridad le asigna a los mismos antes señalados, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, hace fe hasta prueba en contrario, atribuyéndole valor probatorio en cuanto al contenido de su lectura y certeza de las solvencias de tales servicios. Y ASÍ SE DECIDE.-

7.- Estados de cuenta y recibos de recaudación, constante de sesenta y nueve (69) folios útiles y marcados con las letras “H.1”, “H.2” “H.3” “H.4” “H.5” “H.6” “H.7” “H.8”, emitidos por la COMPAÑÍA ANÓNIMA TELÉFONOS DE VENEZUELA (CANTV) desde el mes de junio de dos mil nueve (2009) hasta el mes de febrero de dos mil diez (2010). Constante en los folios setenta y seis (76) al ciento cuarenta y dos (142) del expediente bajo estudio.

Siendo el carácter de documento administrativo que revisten las pruebas promovidas bajo análisis, esta Superioridad le determina a las mismas antes destacadas, asimismo, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, por lo que se le atribuyen valor probatorio de las solvencias de tales servicios en cuanto al contenido de su apreciación y certeza. Y ASÍ SE DECIDE.-

• De las pruebas presentadas por la parte actora en el lapso probatorio.

Por su parte, la abogada en ejercicio B.C.D.M. en representación judicial del ciudadano J.A.M.R., anteriormente identificado en actas, en fecha cuatro (04) de junio de dos mil diez (2010) consignó ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS, según se detallan a continuación:

PRUEBAS INSTRUMENTALES

  1. Ratificó los Contratos de Arrendamiento producidos con el escrito libelar, los cuáles rielan a los folios once (11) al quince (15); y de dieciséis (16) al veintidós (22); en los términos siguientes:

    1. Ratificó y promovió para demostrar que la relación inquilinaria de su representado se inició el día diez (10) de Agosto de mil novecientos noventa y ocho (1998), la copia certificada del Contrato de Arrendamiento, que fue acompañado en el escrito libelar, el cual fue suscrito por su mandante por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha treinta (30) de octubre de mil novecientos noventa y ocho (1998), y formalmente autenticado bajo el número 21 del tomo 52 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; de cuya cláusula segunda se evidencia, que las partes acordaron como fecha inicial del término contractual, el día diez (10) de agosto de mil novecientos noventa y ocho (1998) hasta el día diez (10) de agosto de mil novecientos noventa y nueve (1999).

    El anterior medio probatorio, al haber sido valorado con anterioridad, esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

    2. Ratificó y promovió para demostrar que en la relación inquilinaria operó una continuidad en el término del primer contrato de arrendamiento por el suscrito, el segundo contrato de arrendamiento que en original fue adjuntado en la demanda. El cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil ocho (2008), bajo el número 12, del tomo 121.

    Dicho medio probatorio por haber sido apreciado y valorado por esta sentenciadora con anterioridad en el texto de la presente sentencia, razón por la cual se abstiene de pronunciarse nuevamente al respecto. ASÍ SE ESTABLECE.-

    3. Ratificó y promovió para demostrar que a su representado le corresponde el ejercicio de su prórroga legal de tres (03) años, el original del identificado segundo contrato de arrendamiento, de cuya cláusula segunda se evidencia con respecto a su temporalidad su carácter de determinado, que el tiempo de duración sería de un (01) año improrrogable; y que llegada la fecha de su vencimiento “empezaría a correr la PRÓRROGA LEGAL establecida en el artículo 38 del decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, sin necesidad de notificación alguna de la prórroga Legal, sin que pueda entenderse éste período como la tácita reconducción del contrato”, presuntamente encontrándose su representado actualmente en el ejercicio de su derecho de prórroga legal.

    Asimismo el anterior medio probatorio, al haber sido valorado con anterioridad, esta Superioridad se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

    4. Ratificó el segundo contrato de arrendamiento que riela a las actas, a los fines de demostrar que su representado se encuentra en el ejercicio de su prórroga legal obligatoria; de cuya cláusula segunda de manera expresa se estableció: “que vencido como fuera el término contractual, AUTOMÁTICAMENTE comenzaría a correr la Prórroga Legal, establecida en el Artículo 38 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, SIN NECESIDAD DE NOTIFICACIÓN ALGUNA DE LA PRÓRROGA LEGAL, SIN QUE PUEDA ENTENDERSE ESTE PERÍODO COMO LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO”.

    El narrado medio probatorio, al haber sido valorado con anterioridad, esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

    5. Promovió y ratificó los recibos de pago que en originales fueron acompañados al escrito libelar, a los fines de demostrar la solvencia de su mandante con respecto al pago de las pensiones arrendaticias hasta el mes de enero de dos mil diez (2010).

    Estos medios probatorios fueron valorados con anterioridad, por lo que esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse nuevamente al respecto. ASÍ SE ESTABLECE.-

    6. Consignó en original notificación judicial, constante de un (01) folio útil, que riela en el folio ciento ochenta y uno (181), practicada en fecha ocho (08) de abril de dos mil diez (2010), practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los efectos de demostrar que su mandante, ha sido perturbado por el ciudadano DEGNY F.D.M., anteriormente identificado, en su carácter de arrendador en el ejercicio pacífico de su relación inquilinaria.

    Esta Operadora de Justicia, en virtud de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, valora la mencionada documental al no haber sido tachada ni impugnada en el proceso, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, en el sentido del hecho en ella constatado. ASÍ SE ESTABLECE.-

    PRUEBAS DE INFORMES:

  2. Al JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los fines de que informe dicho Tribunal sobre los siguientes particulares:

    1. Si reposa en el archivo de ese Tribunal, el expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias que a favor del ciudadano DEGNY F.D.M., se están efectuando en nombre de su mandante, sobre el referido inmueble sobre el cual circunda la presente causa.

    2. Que informe, a partir de que mes y año se comenzaron a efectuar dichas consignaciones a favor del ciudadano DEGNY F.D.M., y asimismo que informe sobre todas las consignaciones que se han efectuado y reposan en el expediente contentivo de las mismas.

    3. Que informe al Juzgado de la causa, el monto de cada consignación.

    4. Que remita al Tribunal a quo, copia certificada del expediente integro de consignaciones de arrendamiento a favor del ciudadano DEGNY F.D.M..

    En tal sentido, el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, envió respuesta mediante oficio fechado diez (10) de junio de dos mil diez (2010), el cual corre inserto en actas en el folio doscientos cincuenta y ocho (258) del expediente.

    Por ser copia debidamente certificada de un expediente de consignación arrendaticia, otorgado por el funcionario competente e investido de la autoridad suficiente para proporcionar fe pública de la actuación realizada, esta Sentenciadora le otorga todo el valor probatorio formal que de ella se desprende de acuerdo a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, atendiendo al carácter público de éste tipo de actos; no obstante son desechadas por esta Sentenciadora tomando en consideración que la consignación legítimamente efectuada a que alude el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no conforman hechos controvertidos en la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.-

  3. A la empresa de telefonía fija COMPAÑÍA ANONIMA NACIONAL TELEFONOS DE VENEZUELA (CANTV), para que informe al Tribunal a quo:

    1. Si la línea telefónica fija número 261-7982146, con número de cuenta: 1004332619, a nombre de DEGNY F.D.M., asignada al inmueble en el cual circunda la presente causa, se encuentra solvente con los pagos y hasta que fecha.

    Esta Sentenciadora, valora los datos e informaciones plasmados en la citada prueba de informe, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en lo que puede evidenciarse de la lectura y apreciación de los datos señalados en la misma. ASÍ SE ESTABLECE.-

    Por lo que se desprende de comunicación emitida por la Coordinación de Certificación y Comunicaciones Oficiales de dicha Compañía Anónima en fecha dos (02) de julio de dos mil diez (2010), que riela en el expediente bajo estudio bajo el folio trescientos cincuenta y tres (353), donde aporta la siguiente información:

    (…)

    NOMBRE: DIAZ (sic) M (sic) DEGNY F (sic)

    CEDULA (sic) / RIF: V-003833068

    NRO (sic) SERV: 261 7982146

    CONDICION: A

    DIRECCION (sic): AV 8 (sic) ENT (sic) CLLES (sic) 81Y82 (sic)

    CIUDAD: ED (sic) L (sic) CAROLINAS T (sic) SUR P3 (sic) AP (sic)

    (…)

  4. A la empresa prestataria del servicio de electricidad, C.A. ENERGIA ELECTRICA DE VENEZUELA (ENELVEN)-CORPORACION ELECTRICA NACIONAL (CORPOELEC), para que informe al Tribunal conocedor de la causa sobre el estatus del número de cuenta del contrato 100000234394, medidor número 372346, a nombre de EGLEE URDANETA DE ROJAS, indicando igualmente, la fecha del último pago efectuado a dicha cuenta y el mes al que corresponde dicha cancelación.

    Es por ello que esta Sentenciadora, valora los datos e informaciones plasmados en la citada prueba de informe, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en lo que puede evidenciarse de la lectura y apreciación de los datos señalados en la misma. ASÍ SE ESTABLECE.

    Constando en actas, bajo los folios trescientos cincuenta y ocho (358) al trescientos sesenta (360), correspondencia suscrita por la ciudadana C.S., Gerente de Asuntos Legales de C.A. ENERGIA ELECTRICA DE VENEZUELA (ENELVEN) - CORPORACION ELECTRICA NACIONAL (CORPOELEC), donde informa que en su Sistema SAP CCS (Sistema de Atención al Cliente), aparece registrada con el número de cuenta contrato señalada en la solicitud de información emanada del Juzgado de la causa, señalando como titular de la cuenta contrato del servicio de electricidad a la ciudadana EGLEE URDANETA DE ROJAS. Informando asimismo dicha gerente, que el último pago realizado fue por la cantidad de CIENTO VEINTISIETE BOLÍVARES CON 21/100 (Bs.127,21), correspondiente al período del mes de mayo del año dos mil diez (2010).

  5. Al SERVICIO AUTÓNOMO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAMAT) para que informe sobre el estatus en que se encuentra la cuenta número 100000234394, a nombre de EGLEE URDANETA ROJAS, titular de la cédula de identidad número V-1.822.077.

    Del examen de las actas contentivas del presente expediente, queda demostrado que el anterior medio probatorio no fue evacuado en el transcurso del proceso, razón por la cual nada puede afirmar esta Juzgadora respecto su valoración.-ASÍ SE ESTABLECE.

  6. Al condominio de las residencias “Las Carolinas”, Torre Sur, para que informe:

    1. Del nombre de la persona que efectúa los pagos de las cuotas ordinarias del condominio del apartamento 3D, del tercer piso, de la torre sur, de las residencias “Las Carolinas”, ubicado en la Avenida 8 (Santa Rita) entre calles 81 y 82, en jurisdicción de la parroquia B.d.M.M.d.E.Z..

    2. De la fecha del último pago efectuado, indicando además la mensualidad a la que corresponde el mismo.

    Del examen de las actas contentivas del presente expediente, queda demostrado que el anterior medio probatorio no fue evacuado en el transcurso del proceso, razón por la cual nada puede afirmar esta Juzgadora respecto su valoración. ASÍ SE ESTABLECE.-

    PRUEBAS DE TESTIMONIAL

    Promovió las testimoniales de cualesquiera de los ciudadanos que suscriben la comunicación de fecha cinco (05) de febrero de dos mil diez (2010), y referida a la c.d.s. de las cuotas de condominio por parte del inmueble que en calidad de arrendatario, ocupa su mandante, y emitida por el condominio “Las Carolinas”, torre sur, para que sean ratificadas en su contenido y firma la referida comunicación, siendo todo lo narrado a fin de demostrar el cumplimiento por parte de mi representado de sus obligaciones contractuales, como lo es el pago de las cuotas ordinarias de condominio.

    Esta Sentenciadora se abstiene de valorar la citada prueba por cuanto es imprecisa, al no existir señalamiento ni identificación concerniente a las personas que se prestarían como testigos, en razón de la promoción probatoria señalada. ASÍ SE ESTABLECE.-

    En fecha, ocho (08) de junio de dos mil diez (2010), es presentado asimismo ESCRITO AMPLIACIÓN DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS, por la abogada en ejercicio B.C.D.M., apoderada judicial de la parte actora, mediante el cual:

    1. Ratificó la prueba testimonial solicitada en el escrito de pruebas que fue negada por ser imprecisa y no señalar o identificar a las personas que declararían sobre los hechos o circunstancias que ocupan este proceso. Por lo que promovió la testimonial de la ciudadana, MELLYYXANDRA AGUADO TORRES, en su condición de representante legal de la empresa INVERSIONES ROALCA; administradora del condominio “Las Carolinas”, Torre Sur, para que ratifique en su contenido y firma la comunicación de fecha cinco (05) de febrero de dos mil diez (2010), referida a la c.d.s. de las cuotas de condominio por parte del inmueble que en calidad de arrendatario ocupa su mandante.

    Siendo la anterior testimonial enmarcada en los requisitos de procedencia como medio probatorio emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ratificando de tal manera la valoración que al respecto hiciera el Juzgado a quo. ASI SE ESTABLECE.-

    La referida testimonial fue evacuada el día once (11) de junio de dos mil diez (2010), y su transcripción se encuentra anexada en el folio doscientos cincuenta y uno (251) del presente expediente y de cuya declaración se destaca lo siguiente:

    (…) Certifico la c.d.s. emitida por la empresa que represento en calidad de administradora, de fecha 05 de febrero de 2010, donde hago o hice constar que el apartamento 3D de la Torre Sur del Conjunto Residencial Las Carolinas, se encuentra solvente el pago de cutas ordinarias hasta el mes de enero del año en curso. La firma es mía, complemente mía (…)”.

    Del examen realizado de la anterior testimonial, esta Sentenciadora Superior observa que la misma fue conteste con los hechos narrados y anexos al libelo de la demanda respecto al estado de solvencia discurrido del inmueble en relación a las cuotas ordinarias de condominio hasta el mes de enero de dos mil diez (2010), razón por la cual adquieren pleno valor probatorio de los hechos por ellos narrados. ASÍ SE ESTABLECE.-

    2. Solicitó la prueba de informes al SERVICIO AUTONÓMO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAMAT), para que informe, sobre el estatus en que se encuentra el contrato número 100000234394, a nombre de EGLEE URDANETA ROJAS, titular de la cédula de identidad número V-1.822.077, indicando igualmente la fecha del último pago efectuado a dicha cuenta contrato, los meses cancelados, y los servicios públicos municipales igualmente cancelados.

    En consecuencia, esta Sentenciadora le asigna a los documentos administrativos antes señalados, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, hace fe hasta prueba en contrario, atribuyéndole valor probatorio en cuanto al contenido de su lectura y certeza de las solvencias de tales servicios. ASÍ SE DECIDE.-

    Por lo que con respecto a esta prueba, afirma el Intendente Municipal Tributario del municipio Maracaibo, ciudadana M.M.D.M., según oficio signado TMT-CJSP-1336-2010, de fecha veintiuno (21) de junio de dos mil diez (2010) con respecto a lo solicitado, que efectivamente existe registrado en el sistema automatizado llevado por esa Institución, una cuenta contrato con los datos aportados por el promoviente de la presente prueba de informe. De la misma forma, se indicó que el último pago efectuado con relación a dicha cuenta, fue el día cuatro (04) de junio de dos mil diez (2010) y se pagó el segundo semestre del año dos mil diez (2010), de los servicios de gas, aseo urbano domiciliario y el porcentaje correspondiente de impuesto sobre inmuebles urbanos.

    Asimismo, expresó dicha funcionaria municipal que dicho inmueble se encuentra solvente hasta diciembre de dos mil diez (2010), en lo que respecta a los pagos de los servicios municipales de gas y aseo urbano domiciliario, y que con el pago del porcentaje que se cobra a través de la factura de dichos servicios, del impuesto sobre inmuebles urbanos. Por último señalándose en dicho oficio institucional que el pago realizado por concepto del impuesto sobre inmuebles urbanos, corresponde a un adelante del mismo y no implica solvencia alguna en el pago del referido inmueble. Adjuntando a la citada respuesta de los correspondientes Estados de cuenta de los servicios cancelados del referido inmueble.

    3. Solicitó inspección judicial en el inmueble que actualmente ocupa su representado en calidad de arrendatario; en tal sentido solicitó el traslado del Tribunal de la causa a la siguiente dirección: Avenida 8 (Santa Rita), entre calles 81 y 82, edificio Las Carolinas, Torre Sur, Piso 3°, Apartamento D, en jurisdicción de la parroquia Bolívar, municipio Maracaibo del estado Zulia. Asimismo, se levantase al efecto constancia de:

  7. De la identificación de las personas que lo habitan y su parentesco con el demandante, ciudadano J.M.R., y el número de ellos.

  8. De las condiciones de uso, aseo y conservación en que se encuentra el inmueble, muy especialmente con relación al estado de aseo y conservación de pisos, paredes, techos, puntura de todas las áreas y dependencias, así como de puertas, ventanas y salas sanitarias.

  9. Cualquier otro particular que tenga a bien señalar al momento mismo de practicar esta inspección con relación a las condiciones de uso, aseo y conservación.

    Igualmente solicitando, la designación de un práctico-fotógrafo para la mejor realización de esta diligencia.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, este medio probatorio adquiere pleno valor probatorio de los hechos observados por el Tribunal que evacuó la referida inspección en fecha diez (10) de junio de dos mil diez (2010) y que fueron plasmados en la respectiva acta levantada a tal efecto, por lo que quedó demostrado según lo peticionado por el promovente de la presente prueba, el número de personas que habitan en el señalado inmueble, los cuales se encuentran plasmados en actas; observando el Juzgado a quo, en términos generales que el referido inmueble se encontraban en buen estado de mantenimiento, señalando deterioro en unas puertas, señaladas a detalle en el acta levantada por el Tribunal inspector.

    De la misma forma, se contempla en actas la constancia de reproducciones del acto, por medios fotográficos, debidamente presentados por el práctico designado por el Tribunal a quo, de conformidad con los artículos 475, 476 y 502 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal las otorga pleno valor probatorio por constituir complemento de la citada inspección judicial. ASÍ SE ESTABLECE.-

    Seguidamente, en fecha nueve (09) del mismo mes y año, es presentado asimismo ESCRITO DE AMPLIACIÓN DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS, por la abogada en ejercicio B.C.D.M., apoderada judicial del actor, mediante el cual:

    1. Ratificó y promovió pruebas instrumentales, entiéndase por los recibos de pago acompañados con la demanda, en los términos siguientes:

  10. Promovió y ratificó la factura número 00023788, afiliada al número de cuenta contrato 100000234394, a nombre de EGLEE URDANETA DE ROJAS, anteriormente identificada, del inmueble propiedad del demandado, debidamente emanada del SERVICIO AUTONÓMO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAMAT). Del cual se desprende y evidencia los trimestres cancelados y solventes, quedado demostrados la cancelación de los servicios mencionados hasta el mes de noviembre de dos mil nueve (2009); factura que afirma ser un documento público, en razón de la tenencia de sello húmedo estampado de dicho órgano y firma del funcionario actuante, siendo ésta emitida en fecha diez (10) de julio de dos mil nueve (2009).

    La prueba bajo análisis, al haber sido valorado con anterioridad, esta Superioridad se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

  11. Promovió y ratificó facturas números 93101, 93097 y 93084 de la cuenta contrato número 100000234394, emitida el veintiocho (28) de enero de dos mil diez (2010) a nombre de EGLEE URDANETA DE ROJAS, anteriormente identificada, afirmando la validación mediante sello y firma del funcionario actuante. Para demostrar que su representado ha mantenido la solvencia de los servicios públicos municipales de aseo urbano, gas doméstico el impuesto inmobiliario.

    Por lo que el suscrito medio probatorio, al haber sido valorado con anterioridad, esta Superioridad se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

  12. Ratificó constantes de dieciocho (18) folios, estado de cuenta y facturas en originales, emitidas por la empresa pública prestataria del servicio de electricidad CORPOELEC – ENELVEN, para demostrar que su representado ha mantenido la solvencia del servicio público de electricidad, que fueron acompañadas con el escrito de demanda. Todo esto para demostrar que su representado ha mantenido la solvencia del servicio público de electricidad.

    Por lo que el suscrito medio probatorio, al haber sido valorado con anterioridad, esta Superioridad se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

  13. Ratificó y promovió las facturas y recibos validados que corren insertos en los folios setenta y nueve (79) hasta el ciento cuarenta y siete (147), debidamente emanados de la empresa COMPAÑÍA ANÓNIMA TELÉFONOS DE VENEZUELA (CANTV), con el fin de demostrar el estado de solvencia que ha mantenido su representado, para la fecha de finalización del segundo contrato de arrendamiento, en el servicio de telefonía fija COMPAÑÍA ANÓNIMA TELÉFONOS DE VENEZUELA (CANTV), con la línea número 261-7982146, con número de cuenta 1004332619, a nombre de DEGNY DÍAZ.

    Por lo que consta en actas, comunicación emitida por la Coordinación de Certificación y Comunicaciones Oficiales de dicha Compañía Anónima en fecha dos (02) de julio de dos mil diez (2010), que riela en el expediente bajo estudio bajo el folio trescientos cincuenta y cuatro (354), donde aporta, detallada de la misma forma en solicitud de información anterior la siguiente información:

    (…)

    NOMBRE: DIAZ (sic) M (sic) DEGNY F (sic)

    CEDULA (sic) / RIF: V-003833068

    NRO (sic) SERV: 261 7982146

    CONDICION: A

    DIRECCION (sic): AV 8 (sic) ENT (sic) CLLES (sic) 81Y82 (sic)

    CIUDAD: ED (sic) L (sic) CAROLINAS T (sic) SUR P3 (sic) AP (sic)

    (…)

    Siendo reiterada esta comunicación por dicha Coordinación en fecha trece (13) de agosto del citado año, que riela en el expediente bajo los folios trescientos sesenta y uno (361) y trescientos sesenta y dos (362) en razón de oficio número 0408-2010 de fecha doce (12) de julio de dos mil diez (2010), donde ratifica el Tribunal de la causa lo ordenado, dado impulso de la parte promovente. Es por ello que esta Sentenciadora, valora los datos e informaciones plasmados en la citada prueba de informe, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en lo que puede evidenciarse de la lectura y apreciación de los datos señalados en la misma. ASÍ SE ESTABLECE.-

    El narrado medio probatorio, al haber sido valorado con anterioridad, esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

  14. Promovió las facturas en originales, debidamente selladas y firmadas por el SERVICIO AUTONÓMO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAMAT), números 158973 y 138722, de la cuenta contrato número 100000234394, que rielan en los folios doscientos treinta y tres (233) y dos doscientos treinta y cuatro (234) del presente expediente, las cuales demuestran la cancelación de los servicios en ellas especificados hasta el mes de diciembre de dos mil diez (2010).

    Por lo que, visto el análisis detallado ut supra con respecto a los documentos administrativos promovidos, esta Superioridad le asigna a los mismos antes señalados, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, hace fe hasta prueba en contrario, atribuyéndole valor probatorio en cuanto al contenido de su lectura y certeza de las solvencias de tales servicios. ASÍ SE DECIDE.-

  15. Asimismo promovió constante de dos (02) folios recibo de cancelación, en original, con código de validación y solvencia emitida por el Servicio al cliente de COMPAÑÍA ANÓNIMA TELÉFONOS DE VENEZUELA (CANTV), que rielan en los folios doscientos treinta y cinco (235) y dos doscientos treinta y seis (236) los cuales demuestran igualmente la cancelación y consecuente solvencia del servicio telefónico.

    Siendo el carácter de documento administrativo que revisten las pruebas promovidas bajo análisis, esta Superioridad le determina a las mismas antes destacadas, asimismo, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, por lo que se le atribuyen valor probatorio de las solvencias de tales servicios en cuanto al contenido de su apreciación y certeza. Y ASÍ SE DECIDE.-

  16. Promovió constante de dos (02) folios, recibo de pago en original, que rielan en los folios doscientos treinta y siete (237) y dos doscientos treinta y ocho (238) que demuestra que su mandante el tres (03) de junio de dos mil diez (2010) efectuó pago del servicio de electricidad por el monto especificado en el mismo, así como estado de cuenta, igualmente en original, sellado y firmado que evidencia que el servicio de electricidad del contrato número 100000234394, se encuentra solvente hasta el día diez (10) de junio de dos mil diez (2010), todo lo cual demuestra que su mandante ha dado fiel cumplimiento con sus obligaciones.

    Por lo que dado la naturaleza de los documentos, que de forma administrativa, revisten las pruebas promovidas bajo análisis, esta Superioridad le determina a las mismas antes destacadas, asimismo, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, por lo que se le atribuyen valor probatorio de las solvencias de tales servicios en cuanto al contenido de su apreciación y certeza. Y ASÍ SE DECIDE.-

    2. Promovió prueba de informes, para demostrar que su mandante es acreedor del derecho de prórroga legal arrendaticia, una vez como llegó a su término el segundo contrato de arrendamiento, en los siguientes términos:

  17. A las empresas prestatarias de los servicios públicos de electricidad y telefonía fija, para que informen la fecha en que fue cancelado el consumo del mes de julio y agosto de dos mil nueve (2009).

    Dada la naturaleza de los documentos, que de forma administrativa, revisten las pruebas promovidas bajo análisis, esta Superioridad le determina a las mismas antes destacadas, asimismo, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, por lo que se le atribuyen valor probatorio de las solvencias de tales servicios en cuanto al contenido de su apreciación y certeza. Y ASÍ SE DECIDE.-

  18. Al condominio de las residencias “Las Carolinas” torre sur, para que informe a este Tribunal, las fechas en que fueron canceladas las cuotas ordinarias del condominio, del apartamento 3D, del tercer piso, de la torre sur, de las referidas residencias, por parte de su mandante.

    Esta Sentenciadora, valora los datos e informaciones plasmados en la citada prueba de informe, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en lo que puede evidenciarse de la lectura y apreciación de los datos señalados en la misma. ASÍ SE ESTABLECE.-

    Por lo que, se aprecia por medio de correspondencia de fecha quince (15) de octubre de dos mil diez (2010), debidamente suscrita por la representante legal, de la empresa administradora INVERSIONES ROALCA, ciudadana MELLYXANDRA AGUADO, da constancia de que el ciudadano J.M.R. ha cancelado vía transferencia electrónica, por concepto de cuotas ordinarias del condominio del apartamento distinguido con el número 3-D del conjunto residencial-comercial Las Carolinas, Torre Sur, a la sociedad mercantil INVERSIONES ROALCA, en las fechas y cuotas constantes en el folio trescientos sesenta y cuatro (364). Anexando a dicha correspondencia, los comprobantes de los pagos mencionados.

    • De las pruebas presentadas por la parte demandada-reconviniente en el escrito de contestación-reconvención

    1. Promovió constante de un (01) folio útil, copia certificada de partida de nacimiento de la ciudadana DEGNILDA M.D.B., anteriormente identificada, emanada de la Prefectura del Municipio Coquivacoa, del distrito Maracaibo del estado Zulia, de fecha veintiocho (28) de septiembre de mil novecientos noventa y cuatro (1994).

    2. Promovió constante de un (01) folio útil, copia certificada de partida de nacimiento de la menor O.P.D., emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia O.V., de fecha diecisiete (17) de diciembre de dos mil ocho (2008).

    Esta Operadora de Justicia, en virtud de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, valora las mencionadas documentales al no haber sido tachadas ni impugnadas en el proceso, se les otorga pleno valor probatorio en el sentido de demostrar el grado de filiación entre las mismas y el ciudadano DEGNY F.D.M., igualmente identificado. ASÍ SE ESTABLECE. –

    • De las pruebas presentadas por la parte demandada-reconviniente en el lapso probatorio

    Estando la causa abierta a pruebas, consta en actas que en fecha dos (02) de junio de dos mil diez (2010), el ciudadano DEGNY F.D.M., anteriormente identificado, y asistido por la abogada A.G.C., igualmente identificada, PROMOVIÓ LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

    1. Invocó a favor de su conferente, el mérito favorable de las pruebas que arrojen las actas.

    Al respecto, considera esta Juzgadora Superior, que tal como ha sido doctrina reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, la solicitud de “apreciación del mérito favorable de las actas” no es un medio de prueba per se, sino es la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en la obligación de emplear, de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual esta Sentenciadora no puede otorgarle valoración alguna a la referida invocación. ASÍ SE ESTABLECE.-

    2. Promovió como prueba documental, todos y cada uno de los documentos incorporados con el escrito de contestación de la demanda.

    Esta Operadora de Justicia, en virtud de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, valora la mencionada documental al no haber sido tachadas ni impugnadas en el proceso, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, en el sentido del hecho en él constatado. ASÍ SE ESTABLECE.-

    3. Promovió inspección judicial, por cuanto solicitó el traslado y constitución del Tribunal de la causa, a la siguiente dirección: Urbanización La California, avenida 15D, entre calle 48 y 45, casa signada con el número 48-45, parroquia J.d.Á.d. esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, a los fines de que proceda a practicar una Inspección Ocular, con el objeto de dejar constancia en el Acta que ha de levantarse al efecto, de los siguientes particulares:

  19. De la cantidad de personas que habitan la vivienda antes identificada, así como, la identificación de las mismas y el parentesco entre ellas.

    ii. Del espacio físico de la vivienda antes descrita, así como la cantidad de habitaciones, salas sanitarias y la cantidad de personas que ocupan cada habitación.

    iii. De las condiciones y el espacio físico donde duerme y se desenvuelve la ciudadana DEGNILDA M.D.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-15.044.665 y su menor hija, O.P.D. de un (01) año de edad.

    iv. Cualquier otro particular que tenga a bien señalar el momento mismo de practicarse dicha inspección, muy específicamente en relación a la ciudadana DEGNILDA M.D.B. y su menor hija O.P.D., ambas identificadas previamente.

    El citado acto probatorio, constante en actas, bajo los folios doscientos veintiuno (221) al doscientos veintitrés (223), por ser claramente inteligible debe tenerse como fidedigna, y cuyo mérito es valorado por esta Sentenciadora en principio de los efectos valorativos que le proporcionan los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-

    En tal sentido, de dicha Inspección Judicial evacuada se determinó que el número de personas que habitan en el suscrito inmueble, asimismo la identificación de estos que corre en el acta levantada al efecto, como de las dependencias del inmueble bajo inspección, notando que la habitación de servicio del inmueble es ocupado por la ciudadana DEGNILDA M.D.B., su esposo D.P.D.M. y su menor hija O.P.D., todos identificados en el acta pertinente. Así mismo el Tribunal dejó constancia de las dimensiones aproximadas del cuarto habitado por los señalados ciudadanos y su menor hija.

    Seguidamente en fecha ocho (08) de junio de dos mil diez (2010), es presentada AMPLIACIÓN DE ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS, por parte de la abogada en ejercicio A.G.C., quien actúa con el con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, mediante el cual:

  20. Promovió la prueba documental, mediante la consignación de notificación judicial realizada por el Juzgado Séptimo de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conjuntamente con:

    1. Documento de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, de fecha treinta (30) de octubre de mil novecientos noventa y ocho (1998), anotado bajo el número 21, tomo 52. Siendo el mismo promovido con el fin de demostrar la fecha de inicio de la relación arrendaticia a tiempo determinado, que con el devenir del tiempo pasó a ser a tiempo indeterminado, por no haberse cumplido con la condición establecida en el documento suscrito entre las partes.

    Siendo el suscrito medio probatorio, valorado con anterioridad, esta Superioridad se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

    2. Misivas cruzadas y aceptadas entre los ciudadanos DEGNY F.D.M. y J.A.M.R., debidamente identificados, con el fin de demostrar, las solicitudes de desocupación del inmueble realizadas al ciudadano J.A.M.R., así como la declaración de este último, donde confiesa que posee un apartamento que a su vez pidió que se desocupara, con los respectivos anexos por el y enviados a su inquilino.

    Por lo que es interés de esta Superioridad, traer a colación, lo contemplado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente:

    La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

    Por lo tanto al no haber sido negadas o impugnadas por la contra parte, se toman por reconocidas las referidas correspondencias y por lo tanto adquieren pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.-

    3. Documento de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil ocho (2008), anotado bajo el número 12, tomo 121, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a fin de demostrar el plazo definitivo de desocupación del inmueble, otorgado al ciudadano J.A.M.R., en virtud de las constantes y consecutivas prórrogas por él solicitadas.

    Siendo el suscrito medio probatorio, valorado con anterioridad, esta Superioridad se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

    4. Las resultas de la notificación judicial, a fin de dejar constancia de la intención que ha tenido el ciudadano DEGNY F.D.M., la cual se reduce en la entrega real y efectiva del inmueble objeto de esta controversia.

    El citado acto tribunalicio, constante en actas, por ser claramente inteligible debe tenerse como fidedigna, y cuyo mérito es valorado por esta Sentenciadora en principio de los efectos valorativos que le proporcionan los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil.

    • De las pruebas presentadas por la parte recurrente en esta Segunda Instancia:

    1. Copias fotostática certificada del expediente de la sociedad mercantil INVENMA, S.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto del Estado Zulia, signada con el número de expediente 35036, tomo 1-A-2006 RM 4TO., de fecha diecinueve (19) de enero de dos mil seis (2006), constante de treinta y cinco (35) folios.

    Por ser copia debidamente certificada de un documento registrado, otorgado por el funcionario competente e investido de la autoridad suficiente para proporcionar fe pública de la actuación realizada, este Sentenciador le otorga todo el valor probatorio formal que de ella se desprende de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, atendiendo al carácter público de éste tipo de actos; no obstante son desechadas por esta Juzgadora tomando en consideración que las mismas no conforman hechos controvertidos en la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.

    IV

    MOTIVOS PARA DECIDIR

    Vistas y a.c.u.d.l. actas procesales que conforman el presente expediente, pasa este Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

    • De la incongruencia negativa y falso supuesto de derecho:

    En lo que respecta a los supuestos vicios de la sentencia objeto del recurso de apelación, denunciados en el escrito de presentado por la parte demandada; bajo una rápida perspectiva, pareciera que este defecto denunciado por el recurrente, debe únicamente denunciarse a través del recurso de casación, empero de acuerdo a lo previsto en el artículo 209 del texto adjetivo civil, observa este Órgano Jurisdiccional que efectivamente el Juzgado Superior que le corresponda conocer del recurso de apelación que se formule en contra de la sentencia que supuestamente incurre en una de estas violaciones legales, puede y debe decidir sobre este tipo de denuncia, además de contemplar el deber de resolver sobre el litigio en si; y en este sentido esta Sentenciadora cita los siguientes artículos del Código de Procedimiento Civil:

    Artículo 208.- Si la nulidad del acto la observare y declarare un Tribunal Superior que conozca en grado de la causa, repondrá ésta al estado de que se dicte nueva sentencia por el Tribunal de la instancia en que haya ocurrido el acto nulo, disponiendo que este Tribunal antes de fallar, haga renovar dicho acto conforme a lo dispuesto en el artículo anterior.

    Artículo 209.- La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciado por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo de litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246.

    Parágrafo Único.- Los Tribunales Superiores que declaren el vicio de la sentencia de los inferiores, apercibirán a éstos de la falta cometida y en casos de reincidencia, les impondrán una multa que no sea inferior a dos mil bolívares ni exceda de cinco mil.

    Artículo 210.- Cuando los defectos a que se contrae el artículo 244 ocurrieren en la sentencia de la última instancia de un juicio en que fuere admisible y se anunciare y formalizare el recurso de casación, corresponderá decretar la reposición de la causa, al estado de dictar nueva sentencia, a la Corte Suprema de Justicia al decidir el recurso y se seguirá el procedimiento indicado en el artículo 322.

    La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha sostenido el criterio, según el cual para que una sentencia se considere inficionada de inmotivación, debe presentarse huérfana totalmente de argumentos o motivos que la apuntalen; no sucede así en los casos en los cuales se aprecia fundamentación aunque ella pueda catalogarse exigua, pues el propósito de la motivación de la sentencia es permitir a las partes conocer el por qué de lo decidido así como permitir el control de la legalidad de ello.

    La incongruencia puede configurarse bajo dos formas diferentes, la Negativa, se produce cuando el Juez deja de pronunciarse sobre alguna petición o defensa de las partes formuladas en el libelo, la contestación de la demanda y los informes; y la Positiva, cuando su pronunciamiento va mas allá de lo alegado y probado por las partes, vale decir, exorbita el thema decidemdum.

    Aunado a ello, y para que una sentencia sea declarada nula debe, entre otros aspectos, omitir alguno de los elementos señalados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y de una lectura exhaustiva de la sentencia proferida por el a quo, se observa que el Juzgado conocedor en Primera Instancia plasmó claramente los límites sobre los cuales debía resolver, consideró los elementos de hecho y de derecho que arrojaron las actas procesales, con argumentos que lógicamente difieren a los expuestos por la recurrente, llegando a sus propias conclusiones, valorando y desechando los medios de pruebas que consideró pertinentes, y en los cuales fundamentó su fallo, para luego proferir la sentencia que hoy es objeto del recurso de apelación.

    Igualmente, en el caso que efectivamente haya una omisión por parte del Juzgado a quo, en lo que respecta al análisis y/o valoración de los medios de pruebas promovidos y evacuados en el transcurso del proceso; no hay lugar a la reposición de la causa, por disposición expresa de la parte final del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil; pues le corresponde a este Juzgado Superior resolver el fondo del asunto controvertido, pudiendo subsanar esta omisión, con el análisis y valoración propia de esta Superioridad; por consiguiente esta solicitud de reposición propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada no es procedente en derecho.

    Además, la sentencia recurrida, especifica claramente en que se fundamentó para tomar esa decisión; por lo que resulta evidente que la intención del Juzgado a quo, era acoger la pretensión de la actora, que pretendió la fijación o el otorgamiento de una prórroga legal arrendaticia; por consiguiente este Juzgado Superior observa que no hubo quebrantamiento del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, así como no hay un evidente quebrantamiento de forma de la sentencia; lo que genera la improcedencia de la presente delación por defecto de actividad. ASÍ SE DECIDE.-

    • De las cuestiones previas:

    Por ser el presente juicio, de lo que deben tramitarse por el procedimiento breve, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; y toda vez que de actas se evidencia que la parte actora-reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, tal como fue antes plasmado, propuso las cuestiones previas 7 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo permite el artículo 888 ejusdem; este Tribunal que ahora conoce de la sentencia definitiva que también resolvió este punto, pasa a revisarlo y resolver lo conducente.

    En primer lugar, es obligación de esta Sentenciadora, reseñar lo destacado por el doctrinario L.C.E., en su libro “LAS CUESTIONES PREVIAS EN EL PROCEDIMIENTO CIVIL ORDINARIO”. 2004. Editorial Jurídica Santana. Segunda Edición. San Cristóbal, Venezuela.

    Según el procedimiento establecido por la Ley, una vez que el demandante, en ejercicio del derecho de acción, a través de la demanda, ha insertado una pretensión contra el demandado, le corresponde a éste ejercer su derecho a al defensa.

    Concretamente, frente al derecho de acción del demandante, está el derecho de contradicción del demandado.

    (…)

    Las excepciones son algunos de los medios de contradicción que la Ley otorga al demandando para resistirse a la pretensión del demandante.

    (p.15)

    De la misma forma, el autor P.A.Z. en su obra “CUESTIONES PREVIAS Y OTROS TEMAS DE DERECHO PROCESAL”. 2004. Sexta edición, Vadell Hermanos Editores. Caracas, Venezuela, señala:

    En el estado actual del juicio civil ordinario venezolano, la contestación es la actuación única que consiste en la respuesta que da el demandado a los planteamientos, reclamaciones, peticiones y pretensiones del demandante, de manera que si no desea responder, hace uso del derecho que le concede el artículo 346: promover las cuestiones previas que allí se consagran.

    (p.10)

    Estipula el Legislador Patrio en artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el catalogo de cuestiones previas oponibles por la parte demandada o bien, tal es el caso que nos ocupa demandante-reconvenida, de la siguiente manera:

    Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

    (…)

    7º La existencia de una condición o plazo pendientes.

    (…)

    De la misma forma, comparte esta Superioridad, lo señalado por el destacado autor R.H.L.R., en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL – TOMO III”, 2006, Tercera Edición, Editorial Liber. Caracas, Venezuela, al respecto:

    La condición o plazo pendiente atañe directamente al interés procesal sobre el cual trata el artículo 16. Esta norma se refiere a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener, con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por le titular de la obligación jurídica, Este interés tiene su causa remota en la prohibición de hacerse justicia por propia mano que ha impuesto el Estado al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar.

    (p. 64)

    Por lo que dado lo narrado, es deber de esta Sentenciadora, el hacer mención que contemplados los presupuestos establecidos por el Legislador atenientes a la cuestión previa opuesta por la parte actora-reconvenida, donde se establece la existencia de “una condición o plazo pendiente”, que en la presente causa, no prospera, dado que la prórroga legal, como a fondo será detallado a posteriori por esta Sentenciadora, es un beneficio acordado por el Legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato.

    Por todo lo presentemente narrado, esta Sentenciadora procede a enunciar SIN LUGAR la citada cuestión previa opuesta por la representación de la demandante-reconvenida de autos. ASÍ SE DECLARA.-

    Por otra parte, en el escrito de oposición de Reconvención, encuentra esta Superioridad, la presencia de alegatos de la parte demandada relativos a la oposición de la excepción y defensa contemplada en el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

    Corresponde a este Juzgado Superior, dilucidar sobre la cuestión previa opuesta por el apoderado de la demandada, debidamente contenida en la discurrida disposición normativa, de la siguiente forma:

    Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

    (…)

    11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

    (…)

    Dicha disposición normativa, no se refiere, a diferencia de las otras cuestiones previas, a la pretensión, ni se produce por parte del Juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; acá la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de la litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la Ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con ella.

    Por lo que es interés de ésta Superioridad en este orden de ideas, compartir el criterio señalado por el doctrinario R.H.L.R., en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL – TOMO III”, 2006, Tercera Edición, Editorial Liber. Caracas, Venezuela, donde hace mención a las cuestiones de inadmisibilidad de la siguiente forma:

    (…) Esta especie de cuestión previa es la que correspondía a las excepciones de inadmisibilidad previstas en el artículo 257 del Código derogado, y comprende la cosa juzgada (ord. 9°), la caducidad de la acción establecida en la ley (sic) (ord. 10°) y la prohibición de la ley (sic) de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (ord. 11°)

    (…)

    De manera que cuando el demandado alega una de esas cuestiones previas de inadmisibilidad, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo. Este impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia a la instrucción y la decisión de la causa.

    (…)

    En la 11° cuestión previa del artículo 346, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa) (…)” (p.65-71) (Subrayado del Tribunal)

    Así mismo es deber de esta Sentenciadora, recalcar lo establecido mediante sentencia número 02597 del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, expediente número 0827 de fecha trece (13) de noviembre de dos mil uno (2001), donde se aluce el elemento común para considerar prohibida la acción, contentiva en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tal como se contempla a continuación:

    (…) entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá -sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas (…)

    (Subrayado del Tribunal)

    Por lo que, del análisis realizado por esta Superioridad de la citada cuestión previa, se puede constatar la existencia de regulación concerniente a los alegados plasmados en la Reconvención presentada, este es la pretensión de Desalojo, este Juzgado Superior considera que la oposición realizada por la apoderada del actor-reconvenido, de la particularidad establecida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, no es procedente en derecho, puesto que la parte demandada-reconviniente no logró demostrar suficientemente la existencia de alguna prohibición taxativa de Ley de admitir la acción incoada o que esta última solo es permitida admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Todo lo cual hace arribar a esta Sentenciadora a enunciar SIN LUGAR la citada cuestión previa opuesta por la representación de la parte demandada-reconvenida de autos. ASÍ SE DECLARA.-

    Tal como se evidencia de la narración realizada por esta Superioridad, fue presentado en su oportunidad, escrito de contestación y reconvención por la parte demandada-reconvenida, donde solicitó al Tribunal de la causa, se convenga al desalojo del inmueble plenamente identificado en autos o en su defecto sea condenada la parte actora-reconvenida a ello.

    • Del fondo de la controversia

    Dilucidado lo anterior y con la finalidad de resolver definitivamente la presente controversia, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos para inteligenciar con precisión el dictamen a ser proferido en ésta Instancia, y al respecto, es menester recalcar:

    Como puede observarse del escrito libelar; la parte actora, en su escrito al hacer su pedimento pretende “EL CUMPLIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA”; y el Juez a quo, en su sentencia califica el motivo de la demanda como CUMPLIMIENTO (OTORGAMIENTO) DE LA PRÓRROGA LEGAL; en el segundo particular de la referida sentencia nuevamente la califica como “demanda que por OTORGAMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL”.

    Sin embargo, la prórroga legal es un beneficio acordado por el legislador al arrendatario, que celebre un contrato a tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse, continúe ocupando el inmueble, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre y cuando al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en la Ley; y este beneficio no puede ser relajado por las partes, razón por la cual toda disposición contraria a ello resultaría nula.

    Así pues, para que proceda este beneficio, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato escrito, y que habiendo concluido el tiempo fijado de duración, el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal; y sus características principales son, que es de orden público, obligatoria para el arrendador, facultativa para el arrendatario, opera de pleno derecho, aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado, cuya norma rectora es el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice:

    En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

    Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

    Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

    Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

    Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

    Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

    (Destacado del Tribunal).

    De lo antes expuestos, se evidencia que la prórroga legal es un beneficio legal, potestativo para el arrendatario, imperativo para el arrendador si el anterior decide hacer uso de su derecho; pero que en ningún caso es una acción propiamente dicha; es decir que para que proceda a hacerse uso de ese derecho deben concurrir los requisitos expuestos en la norma antes citadas, y como opera de pleno derecho no amerita ser objeto de acción principal, que deba ser declarada por un Órgano Jurisdiccional, porque en todo caso lo que se demandaría serían aspectos concernientes al contrato de arrendamiento celebrado, para analizar la procedencia o no del beneficio, o el lapso que sería aplicable; pero nunca la demanda tendría como objeto principal un beneficio que ha sido preestablecido por el Legislador.

    Y en tal sentido, en el presente caso, se observa que ciertamente la parte actora afirmó ser titular de un interés jurídico frente a la parte demandada y pidió al Juez de instancia, dictara una resolución con autoridad de cosa juzgada que lo reconociera; porque ese conjunto de conductas organizadas en el proceso, giran en torno a la pretensión; la del actor consiste en hacer valer su pretensión o plantearla; la del demandado, en oponerse a ella o satisfacerla; y la del Juez en examinarla en su mérito, para acogerla o rechazarla; empero sin lugar a dudas la pretensión debe además comprender dos aspectos; uno de hecho o lo que la doctrina llama afirmativo, y otro de derecho, que es la petición en sí.

    Así en razón a lo anterior, y revisadas las actas procesales, considerando las citas anteriormente realizadas; se observa que la parte actora en su escrito libelar, formuló su pretensión, pero en uno solo de los aspectos antes referidos; pues, solicitó que el Tribunal obligara a su contraparte a cumplir con la prórroga legal arrendaticia, que a su parecer a ella le correspondía, y como consecuencia jurídica de la declaratoria con lugar de su pretensión, solicitó que en caso de resistencia de contraparte, condenara al demandado a “QUE LE RESPETE DE MANERA PÁCIFICA EL EJERCICIO DE SU PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA POR TÉRMINO DE TRES (03) AÑOS”.

    De la exposición de la actora en su libelo, en el cual resalta la condición en cuanto al tiempo del contrato celebrado; lo que consideró pertinente y como un efecto lógico, en el ejercicio de su acción que denominó “CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA”; se observa que esta cuando invoca su derecho, se aparta del contenido de la pretensión en sí; que es en todo caso lo que calificaría, conforme a las leyes adjetivas, el ejercicio de una acción.

    En razón de lo expuesto, era imperioso para el Juzgado de Primera Instancia, hacer uso del principio “IURA NOVIT CURIA”; principio que está sustentado en lo establecido por el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 243 ordinal 5° ejusdem, que a la letra establecen:

    Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

    En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

    (…)

    Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

    (…)

    5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

    Así mismo nuestro Tribunal Supremo de Justicia mediante Jurisprudencia vinculante de fecha tres (03) de octubre de dos mil dos (2002), emanada por la Sala Constitucional, conceptualiza y caracteriza el Principio IURA NOVIT CURIA.

    “…del principio iura novit curia (del Derecho conoce el Tribunal), el cual, encontrándose vinculado con el también brocardo latino Da mihi factum, dabo tibi jus (Dame el hecho y te daré el Derecho), se utiliza para expresar el principio según el cual los jueces pueden aplicar en sus fallos las disposiciones legales y principios de derecho que, aún no habiendo sido invocados por las partes, rigen el conflicto materia de decisión (COUTURE, E.J.V.J. . Buenos Aires. Ed. Depalma. 1976. p. 366)

    De acuerdo con el principio iura novit curia se sigue:

    • 1) Las partes no tienen la carga de probar la existencia del derecho, porque sólo los hechos están sujetos a prueba. Por excepción lo está en determinadas circunstancias el derecho extranjero, y, en algunas legislaciones, las costumbres jurídicas.

    • 2) Los jueces tienen la obligación de conocer el derecho objetivo y de estudiarlo con o sin la colaboración de las partes.

    • 3) Los tribunales no están supeditados al derecho alegado por las partes, de tal modo que aunque ellas no lo hagan valer o invoquen un derecho improcedente cometiendo errores en materia jurídica, los tribunales pueden fundar libremente sus resoluciones en las normas que estimen pertinentes sin que por ello se viole el principio de que los jueces han de sentenciar según lo alegado y probado en autos (PALLARES, Eduardo. Diccionario de Derecho Procesal Civil . México. Ed. Porrúa. 19na ed. 1990. p. 510)

    De hecho, el principio admite tres matices: a) aplicar el derecho no alegado por las partes, si es el que corresponde a la relación litigiosa y es congruente con lo pedido; b) aplicar el derecho correcto, cuando fue erróneamente invocado por las partes; y c) contrariar la calificación jurídica de los hechos efectuada por los propios interesados (DÍAZ, Clemente. Instituciones de Derecho Procesal . Buenos Aires. Abeledo-Perrot. 1972. Tomo II. Jurisdicción y competencia. Volumen A. Teoría de la jurisdicción. p. 218-220; A.V., Adolfo. El Juez sus Deberes y Facultades . Los derechos procesales del abogado frente al juez. Buenos Aires. Depalma. 1982. p. 181).

    Así el Tribunal Supremo de Justicia en decisión de su Sala de Casación Civil de fecha catorce (14) de octubre de dos mil cuatro (2004), realiza un breve análisis jurisprudencial que sobre la materia ha emitido en reiteradas oportunidades, mediante el cuál establece:

    “A este respecto, esta Sala en sentencia de fecha 24 de abril de 1998 en el juicio de J.I.G.T. c/ Fábrica de Vidrios Los Andes C.A., estableció respecto al vicio de incongruencia del fallo y la calificación jurídica que efectúa el sentenciador sobre la demanda, lo siguiente: “...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos” (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pag. 474). Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración...”. Posteriormente, en fecha 10 de agosto de 2001, en el juicio de R.E.B.G. c/ M.R.B., este Alto Tribunal estableció: “... Este argumento pone de manifiesto el desacuerdo del recurrente con la calificación jurídica hecha por el juez respecto de las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión de cobro. Al respecto, cabe precisar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al principio iura novit curia , que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes. Si el recurrente no comparte el razonamiento seguido por el juez para calificar el crédito exigido y establecer que el mismo no es líquido ni exigible, ha debido formular la respectiva denuncia por error de juzgamiento (...)”

    En atención a los criterios jurisprudenciales transcritos que señalan que, el Juez tiene el deber de circunscribirse a lo debatido entre las partes, decidiendo sólo sobre lo alegado y probado, para luego, con base en la máxima iura novit curia, verificar si los alegatos hechos en el juicio, coinciden o no con los supuestos de hecho a que se refiere la norma sobre las cuales sustentan la voluntad de Ley calificando el derecho, lo que puede presentar en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando la calificación que las partes hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto del análisis por él realizado al problema en estudio.

    En tal sentido dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, antes citado que, los Jueces deben atenerse únicamente a lo que conste en actas, en razón de dos reglas fundamentales del sistema procesal, como lo son: quod non est in actis non est in mundo (lo que no está en las actas no está en el mundo), y el de la verdad o certeza procesal, por cuanto el mundo para las partes, como para el Juez, lo constituyen las actas que integran el expediente y el convencimiento y debida ilustración que de ellas se debe desprender, y lo que está fuera de él, es como si no existiera.

    Si el Juzgador interpretara elementos de los hechos no alegados o probados en el juicio, estaría incurriendo en extrapetita, por lo que tal decisión sería viciada de nulidad; y en este sentido, con relación al deber del Juez contenido en el artículo 12 ejusdem, el procesalista R.H.L.R., en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, tomo I, señala lo siguiente:

    (…) el primer párrafo de esta disposición recoge varios principios procesales: el de veracidad, según el cual el juez debe procurar conocer la verdad; que la verdad formal de las actas coincida con la verdad real. (…)

    Luego el principio de legalidad, conforme al cual el juez debe atenderse a las normas de derecho, (…). El principio de congruencia de la decisión con la pretensión: (…). Y el principio de presentación según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo) (…); es decir, desde cuando conste en autos un determinado hecho o acto procesal, lo cual tiene la finalidad de informar al juez –como ductor del proceso- y a las partes y procesos intervinientes, sobre el hecho procesal, sobre el hecho o acto procesal o sobre el estado actual del juicio, garantizando de esta manera la igualdad de los litigantes y la conducción del proceso, sobre la base de una única fuente de información: el expediente judicial. De esta manera se evita, principalmente, que un litigante tenga la opción de retener un instrumento o acta influyente en la sustanciación del juicio y hacer depender de su sola voluntad la suerte o validez del mismo.

    2. Argumentos de hecho y de derecho. El juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. En atención a esta regla, el artículo 12, conviene distinguir entre estos tres aspectos: a) los argumentos de hecho (quaestio facti), son como su nombre lo indica, afirmaciones de hachos ocurridos, fundamentales para la solución de la litis, que no pueden ser suplidos por el juez, en razón de un factor psicológico de imparcialidad antes que puramente jurídico (cfr comentario al artículo 11). Por ello, los argumentos de hecho, es decir, la afirmación de un hecho de relevancia para la causa, deben formularlos las partes, bien en la demanda, bien en la contestación como excepciones en sentido estricto. Ni siquiera os hechos notorios escapan a la carga de la afirmación, según Stein…

    … Omissis…

    > (cfr CSJ, Sent. 1-06-88, en P.T., O.: ob. Cit. número 6, página 193) (…)

    (p. 56) (Subrayado y negrillas del Tribunal)

    El Dr. A.R.R., en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, SEGÚN EL NUEVO CÓDIGO DE 1987”, tomo III, Editorial Arte Caracas, nos indica lo siguiente:

    (…) tampoco la libre convicción o libertad de apreciación del juez significa arbitrio, ni mucho menos arbitrariedad de juez, puesto que esa libertad esta dada para el fin de la formación de la convicción o convencimiento del juez acerca de la verdad de los hechos de la causa: por ello la libre convicción permitida al juez; debe extraerla este, en el sistema legal regido por el principio dispositivo, de la prueba de autos (…)

    (p. 421)

    En este sentido se observa que la doctrina pacífica y reiterada de este Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, muy especialmente de el principio de legalidad de las formas procesales, salvo las situaciones de excepción previstas en la Ley, que caracterizan el procedimiento civil ordinario, es decir, no es relajable por las partes, pues su estructura, secuencia y desarrollo está establecida en la Ley.

    Así pues, que la pretensión de la actora, en su escrito, que a pesar de haberlo fundamentado en la normativa legal vigente; no podría recaer sobre el establecimiento del beneficio legal de la prórroga que establece el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y mucho menos aspirar mediante la acción el respeto pacífico en el ejercicio de su derecho, pues para ello hay acciones interdictales específicas; sino más bien que su acción está dirigida a exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, en lo que respecta a su tiempo de duración; y en base a ese contrato nacerían derecho propiamente derivados de la relación arrendaticia que lo une a la parte demandada, o su contratante.

    En consecuencia, y por los fundamentos antes expuestos, la acción intentada por la parte actora, persigue la determinación de la prórroga legal que le corresponde según el contrato de arrendamiento celebrado, para lo cual previamente habría que analizar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente; obliga al Juzgador a calificar su acción como un cumplimiento de contrato; y no como la acción mero declarativa que pareciera intentar sobre un beneficio legal preestablecido, y así debió haberlo hecho el a quo, de conformidad con el principio IURA NOVIT CURIA. ASÍ SE ESTABLECE.-

    Con relación a lo anterior, el contrato ha de considerarse como un todo coherente, y sus cláusulas han de interpretarse las unas por medio de las otras, atribuyendo a cada una el sentido que resulte del conjunto. Esto significa que cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de cada una y de todas, tomadas en el conjunto. El contrato, en efecto, es según el criterio de esta Superioridad, un conjunto orgánico, no una suma de cláusulas.

    Con respecto a este punto a inteligenciar, el doctrinario G.G.Q. en su obra “LA DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y LA CONSIGNACIÓN INQUILINARIA”. 1990. Tercera Edición. Italgráfica S.R.L. señala:

    En realidad, no resulta necesario el análisis del contrato a través de todas sus cláusulas, de la suma de todas ellas, puesto que la voluntad real integrada de arrendador y arrendatario, se busca allí en esa cláusula o cláusulas del contrato, o sea, en el significado normal y usual de sus declaraciones de voluntad emitidas en el texto escrito. Y aquí se encuentra, indudablemente, la intención común integrada de los sujetos que intervinieron en la celebración del contrato de arrendamiento. Allí está lo que las partes quisieron o se propusieron, en cuanto a la duración temporal de la relación arrendaticia.

    (p. 36) (Subrayado del Tribunal)

    En tal sentido, debe esta Sentenciadora para decidir hacer alusión a las siguientes disposiciones normativas estipuladas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

    Artículo 1.- El presente Decreto Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

    Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

    Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

    a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

    b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

    c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

    d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

    Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

    (Destacado del Tribunal)

    Por lo que es menester de esta Sentenciadora, señalar dadas las citadas disposiciones de la Ley que regula la materia controvertida, que dicha prórroga opera de pleno de derecho, por cuanto la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en los artículos destacados ut supra, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, por lo que vale destacar su indudable carácter de orden público.

    Por su parte, el doctrinario G.G.Q. en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO - VOLUMEN I”. 2006. Publicaciones UCAB, afirma con respecto a la prórroga legal que:

    Se trata de un beneficio establecido por LAI (sic) en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° eiusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros inmuebles dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.

    (p. 267) (Destacado del Tribunal)

    Con relación a la aplicación de la prórroga legal, comenta el referido autor, que:

    Si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, pues según el artículo 38 en comento, el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado. En efecto, la relación arrendaticia por tiempo indefinido, si bien es cierto que tiene un inicio conocible, no obstante su comento conclusivo en orden al tiempo no está previsto, sin que pueda con certeza saberse ese momento, aun cuando no perpetuo, toda vez que tiene un momento extintivo con fundamento en la ley (sic), en cuanto a las partes pueden ponerle término. Y tratándose de su indeterminación temporal, como se ignora ese momento conclusivo, no puede conocerse cuando se iniciaría la prórroga legal y por cuánto tiempo.

    De allí que en el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración del la relación arrendaticia (…)

    (p. 271) (Destacado del Tribunal)

    Por su parte, los autores J.G. y M.G., en su obra “LEY DE ALQUILERES (LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS) – COMENTADA Y CON CASOS PRÁCTICOS”. 2009. Corporación AGR, S.C., Caracas, Venezuela señalan con respecto a la discurrida articulación de la prórroga legal que:

    Como quiera que la relación arrendaticia puede ser considerada por los jueces como una sola a pesar de que se empaten unos contratos de tiempo determinado con otros, resulta que para evitar prórrogas excesivas en caso de querer el propietario terminar el contrato, tendría que cambiar de inquilino cada año con los siguientes trastornos de reparaciones, búsqueda de nuevo inquilino, etc., algo totalmente impracticable. Por estas razones consideramos que el alargamiento de las prórrogas para los contratos de más tiempo que pauta el artículo 38 puede resultar contrario a los intereses del propietario y del inquilino.

    Al emplear la ley (sic) en este artículo la palabra –máximo-, quiere decir que la prórroga legal es obligatoria para el arrendador hasta el total del lapso señalado; pero lógicamente también quiere decir que si el inquilino encuentra una nueva vivienda antes de la terminación de dicho plazo podrá mudarse libremente.

    (p. 32) (Destacado del Tribunal)

    Ahora bien, dado los soportes doctrinales y legales antes citados, esta Superioridad debe clarificar a la prórroga legal, como el beneficio acordado por el Legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y la Ley.

    Por lo tanto, que en el contrato a tiempo determinado, el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, es decir, que el plazo fijo es lo que distingue esa relación; puesto que allí el tiempo, que se estipula para el uso o goce del inmueble, consiste en un lapso medido en el tiempo, que arrendador y arrendatario establecen en el mismo momento de la celebración del contrato. Los sujetos intervinientes conocen ab initio cuando comienza y cuando termina el momento de su duración; sin que surja ninguna duda sobre el inicio del movimiento que se cuantifica en una medida de tiempo, de modo que, la certeza temporal caracteriza esa relación en el orden arrendaticio, pues anticipadamente los contratantes conocen cuando nace la misma así como el momento de su llegada extintiva, incluso por efecto de la prórroga legal.

    En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, indican el término final, es decir, el momento en que esa longitud temporal concluye. En todo contrato de arrendamiento escrito (en el verbal resulta difícil la comprobación) celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.

    En este sentido, es de recalcar que las partes, tal como fue dilucidado en el análisis probatorio, mediante contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil ocho (2008), anotado bajo el número 12, tomo 121, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contemplaron lo atinente a la duración de esta relación arrendaticia, al disponer textualmente:

    (…) SEGUNDA: la duración del presente contrato es de UN (01) año, contado a partir del Diez (10) de agosto del Dos Mil Ocho (2008) hasta el Diez (10) agosto del año Dos Mil Nueve (2009) ambas fechas inclusive; Queda entendido entre las partes que dicho período será improrrogable, por lo cual una vez vencido este contrato automáticamente empezara (sic) a correr la prorroga legal establecida en el artículo 38 del decreto (sic) Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliario (sic), sin necesidad de notificación alguna de la prorroga legal, sin que pueda entenderse este periodo como la tacita reconducción del contrato (…)

    (Subrayado del Tribunal)

    Ahora bien, ambas partes convienen en que vencido el contrato, la arrendataria, hoy parte demandada, permaneció en el inmueble; y al respecto, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, establecen:

    Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

    (…)

    Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

    De allí que, la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 antes citado y a.d.m.q.e. el contrato a plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble, y está solvente con sus obligaciones, sin ninguna oposición del arrendador, el arrendamiento se presume renovado.

    Empero, en la presente causa es este un hecho controvertido toda vez que la parte actora, alega haber manifestado a la parte demandada que debía cumplir con sus obligaciones, para poder seguir en el inmueble o adquirirlo; y la demandada insiste en que ella permaneció en el inmueble con el consentimiento de la arrendadora, toda vez que se encontraba solvente por haber realizado mejoras al inmueble que le permitían descontar de esos gastos los cánones de arrendamiento; por consiguiente los alegatos de ambas partes, debieron ser objeto de prueba en el transcurso del proceso, por lo que los medios de pruebas serán determinantes.

    Además, el Artículo 1.159 ejusdem, establece:

    Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

    . (Negrillas del Tribunal).

    Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, explica:

    “La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

    Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes (…)” (p. 810) (Subrayado del Tribunal).

    De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

    Continuando, con la relación de disposiciones del Código Civil Venezolano pertinentes al caso, corresponde ahora citar el contenido del artículo 1.167 ejusdem, del cual se lee:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    .

    El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

    Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:

    Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

    Ahora, en lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, establece el artículo 1.271 del Código Civil lo siguiente:

    El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe

    En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de éste es imputable al deudor; por lo que necesariamente es el deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter Iuris Tantum; y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras).

    En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

    .

    Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable.

    Ahora, establecidos los aspectos doctrinarios y legales anteriores; este Superior Jerárquico una vez analizadas las pruebas promovidas por las partes, a los efectos de verificar cuales de los hechos fundamentos de su pretensión fueron demostrados; o cuales de aquellas lograron desvirtuar lo alegado por su respectiva contraparte; para lo cual se dan por reproducidos los medios de pruebas especificados en el tercer capítulo de este fallo, dando cumplimiento a lo previsto en artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por lo que arriba esta Sentenciadora a realizar las siguientes consideraciones y conclusiones:

    Es de acotar por esta Superioridad, que si bien no es procedente la prórroga legal, cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, por cuanto la misma se otorga en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, tal como lo dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como se evidencia en el caso bajo estudio, por cuanto, las partes mediante el ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, así lo establecieron mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil ocho (2008).

    Manifestando a su vez mediante la citada contratación, el carácter improrrogable del mismo, dada la finalización de su duración, comenzando de inmediata aplicación, la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley especial de la materia, sin necesidad de notificación. Dado el haber probatorio examinado y la extensión temporal de la relación arrendaticia bajo estudio, conduce a esta Sentenciadora a enunciar SIN LUGAR la pretensión reclamada por la parte actora. ASÍ SE DECLARA.

    En vista de lo anterior, éste Juzgado Superior considera pertinente declarar CON LUGAR la apelación interpuesta de fecha dieciocho (18) de enero de dos mil once (2011), por el ciudadano DEGNY F.D.M., debidamente asistido por los profesionales del derecho M.G.R. y ALESKA CALIMÁN, todos anteriormente identificados, en consecuencia se REVOCA PARCIALMENTE la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha doce (12) de enero de dos mil once (2011). ASÍ SE ESTABLECE.

    En relación a lo anterior, se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas, que se refieren los ordinales 7 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato intentó el ciudadano J.A.M.R., en contra del ciudadano DEGNY F.D.M., ya identificado; CON LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano DEGNY F.D.M., contra el ciudadano J.A.M.R.; en consecuencia deberá desocupar el inmueble objeto del contrato.

    V

    DISPOSITIVA

    Por los fundamentos expuestos, éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación de fecha dieciocho (18) de enero de dos mil once (2011) interpuesta por el ciudadano DEGNY F.D.M., debidamente asistido por los profesionales del derecho M.G.R. y ALESKA CALIMÁN, todos anteriormente identificados, contra el fallo dictado por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha doce (12) de enero de dos mil once (2011).

SEGUNDO

REVOCA PARCIALMENTE la sentencia definitiva dictada por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha doce (12) de enero de dos mil once (2011). Se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas, que se refieren los ordinales 7 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato intentó el ciudadano J.A.M.R., en contra del ciudadano DEGNY F.D.M., ya identificado; CON LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano DEGNY F.D.M., contra el ciudadano J.A.M.R.; en consecuencia deberá este último desocupar el inmueble objeto del contrato, debidamente situado este en las Residencias Las Carolinas, torre sur, apartamento 3-D, en la avenida 8 y entre calles 81 y 82, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad de ciudadano DEGNY F.D.M., plenamente identificado.

TERCERO

Se condena a la parte demandante-reconvenida, en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, el día veintiséis (26) de octubre de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación

LA JUEZ SUPERIOR,

DRA. I.R.O..

EL SECRETARIO,

ABOG. M.F.Q..

En la misma fecha anterior, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO,

ABOG. M.F.Q..

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR