Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 20 de Mayo de 2010

Procedimiento:Resolución De Contrato De Arrendamiento
Ponente:Juan Antonio Mostafa Perez
Número de Expediente:12.762
Fecha de Resolución:20 de Mayo de 2010
Emisor:Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito
RESUMEN

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la parte actora, ciudadanos José Aniceto Torrealba y Aura Marina Quero de Torrealba; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 19 de marzo de 2010, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo;; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos José Aniceto Torrealba y Aura Marina Quero de Torrealba en contra del ciudadano Marcos José Sarmiento y en consecuencia: 1.- se declara CON LUGAR la pretensión de reconocimiento de haberse suscrito entre las partes un contrato de arrendamiento por el cual los demandantes dieron en arrendamiento al ciudadano Marcos José Sarmiento el inmueble distinguido con el número 07 del lote "Q" de la Urbanización Rafael Urdaneta, Calle Las Trincheras, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo, comprometiéndose el..... (ver resumen completo)

 
CONTENIDO

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niños, Niñas y Adolescentes de la

Circunscripción Judicial del estado Carabobo

Valencia, 20 de mayo de 2010

200º y 151º

EXPEDIENTE Nº: 12.762

SENTENCIA: DEFINITIVA.

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEMANDANTES: JOSE ANICETO TORREALBA y AURA MARINA QUERO DE TORREALBA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.-7.277.755 y V-7.302.100.

APODERADOS JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI y MARIA DEL CARMEN FERREIRA ANTUNES, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.615 y 71.445, respectivamente.

DEMANDADO: MARCOS JOSE SARMIENTO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-12.482.901.

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: No acreditado en autos

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por el abogado Marco Román Amoretti, procediendo en su carácter de apoderado de la parte actora, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 19 de marzo de 2010, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; en la cual se declaró sin lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento, incoaran los ciudadanos José Aniceto Torrealba y Aura Marina Quero de Torrealba, en contra del ciudadano Marco José Sarmiento.

Cumplidas como han sido las formalidades legales, entra esta instancia a decidir, previas las siguientes consideraciones:

I

ANTECEDENTES DEL CASO

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 17 de junio de 2009, por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; correspondiéndole al Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, previa su distribución, admitiendo la demanda por auto de fecha 06 de julio de 2009, en el cual ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

En fechas 04 de agosto, 23 de septiembre y 09 de octubre de 2009, el Alguacil del Tribunal de Municipio deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la demandada.

Por auto del 20 de octubre de 2009, el Tribunal de Municipio, previa solicitud de la parte actora, acuerda practicar la citación de la demandada, a través de cartel publicado en la prensa.

Practicada la citación de la parte demandada, en fecha 05 de febrero de 2010, el Tribunal de Municipio acuerda, previa solicitud de la parte demandante, designar defensor ad-litem al demandado, en la persona de la abogada Marianella Godoy, ordenando su notificación, a los fines que manifestara su aceptación o excusa al cargo a que fue designada.

Len fecha 22 de febrero de 2010, el demandado presenta escrito de contestación a la demanda.

Mediante escritos presentados el 25 de febrero de 2010 y el 04 de marzo de 2010, ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por autos separados del 08 de marzo de 2010.

Mediante sentencia dictada en fecha 19 de marzo de 2010, el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró sin lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoaran los ciudadanos José Aniceto Torrealba y Aura Marina Quero de Torrealba, en contra del ciudadano Marco José Sarmiento. Contra dicha decisión la parte demandante ejerció el recurso procesal de apelación, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos mediante auto de fecha 06 de abril de 2010.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 05 de mayo de 2010, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia en el presente juicio.

En fecha 11 de mayo de 2010, la representación de la parte actora consigna ante esta alzada escrito de alegatos.

Estando en la oportunidad procesal correspondiente, entra esta instancia a decidir, lo cual hace en los términos siguientes:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Parte Demandante:

Narra en su escrito libelar que en fecha 07 de agosto de 2002, firmó un contrato de arrendamiento con el ciudadano Marcos José Sarmiento, autenticado ante la Notaría Sexta de Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nº 09, Tomo 50, mediante el cual dieron en arrendamiento un inmueble distinguido con el Nº 07, ubicado en el lote “Q” de la Urbanización Rafael Urdaneta, Calle Las Trincheras, parroquia Rafael Urdaneta, municipio Valencia del estado Carabobo.

Que en el referido contrato de arrendamiento se comprometió el ciudadano Marcos José Sarmiento a pagar un canon de arrendamiento mensual de Bs. 130.000,00, hoy Bs. 130,00.

Que en la cláusula cuarta se estableció que el contrato tendría una duración de un (1) año fijo, constado a partir de la fecha de la firma del mismo, y se prorrogaría automáticamente por igual periodo si alguna de las partes no manifestara su decisión de darlo por terminado con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de prórroga en cuestión si la hubiese para los efectos legales consiguientes y que la prórroga se consideraría como un nuevo contrato por un (1) año fijo, pero quedando siempre sujeto a la condición del aviso posterior al previsto.

Que en la cláusula novena se dispuso que serían por cuenta del arrendatario las reparaciones menores que necesitara el inmueble y en la cláusula décima, se estatuyó la obligación del arrendatario de comunicar a los arrendadores la necesidad de cualquier reparación mayor.

Señala que en fecha 22 de mayo de 2009, se constituyó el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el inmueble arrendado, siendo recibido por el ciudadano Marcos Sarmiento, a los fines de realizar una inspección judicial, dejando constancia la juez de una serie de particulares que menciona el demandante y de lo cual se desprende, en su decir, que la pared pintada de azul claro está en mal estado de conservación, que hay una puerta rota y dañada, otra puerta rota y otra dañada.

Cita el contenido de los artículos 1.592, 1.595 y 1.596 del Código Civil Venezolano.

Explica que el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, lo que significa que deberá conservar el inmueble en el perfecto estado en que lo recibe, y que en el presente caso se pudo constatar de la inspección judicial que no se conservó las puertas del inmueble, que existe una losa del segundo piso rota, que existen grietas en una pared y en el techo y que todas las puertas están dañadas, incumpliendo así con su obligación de buen padre de familia.

Que por las razones antes expuestas, demanda al ciudadano Marcos José Sarmiento, en su carácter de arrendatario, para que convenga, o en su defecto sea condenado a ello, en lo siguiente:

Primero: Que entre él y los demandantes firmaron un contrato de arrendamiento por el cual dieron en arrendamiento el inmueble distinguido con el número 07 del lote “Q” de la Urbanización Rafael Urdaneta, Calle Las Trincheras, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo, comprometiéndose el arrendatario a pagar un canon mensual de CIENTO TREINTA BOLIVARES (Bs. 130,oo), que el mencionado contrato de arrendamiento se ha renovado seis (6) veces, siendo el último periodo comprendido del 07 de agosto de 2008 al 7 de agosto de 2009.

Segundo: Que ha incumplido con su obligación de buen padre de familia en relación a la conservación del inmueble, en realizar las reparaciones menores y comunicar las reparaciones mayores que necesita el inmueble, en tal sentido convenga que le es imputable: Las grietas en el techo de cemento, del tirador de una de sus puertas rotas y desprendimiento de parte “en la compone”, de los bombillos fluorescentes que guindan del baño y la cocina; de las grietas de la pared del balcón que da hacía la escalera de la segunda planta, de las grietas y roturas del piso de granito en la parte superior; y del mal estado de las puertas del inmueble y como consecuencia de ello convenga en la resolución del contrato de arrendamiento por haber incumplido una de sus obligaciones contractuales o en su defecto a ello sea condenado y por ello haga la entrega del inmueble debidamente desocupado.

Fundamenta su acción en los artículos 1.160, 1.166, 1.167 y 1.596 del Código Civil.

Estima la presente acción en la cantidad de Cien Unidades Tributarias (100 UT), es decir, cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500,oo).

Parte demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada sostiene que es cierto que es arrendatario de un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 07, Lote “Q” de la Urbanización Rafael Urdaneta, Calle Las Trincheras, parroquia Rafael Urdaneta del municipio Valencia del estado Carabobo.

Que está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pero no es cierto que sea el canon de arrendamiento Bs. 130,oo, como dice la parte actora, sino la suma de Bs. 260,oo, mensuales, dinero que paga a cabalidad como una de sus obligaciones locatarias.

Que niega, rechaza y contradice que el inmueble objeto de arrendamiento está deteriorado y que no haya cumplido con su obligación de conservarlo en el estado en que se le entregó al momento de suscribir el contrato de arrendamiento; que no fue en el año 2002, como quiere hacer ver el demandante, sino hace exactamente dieciséis (16) años que su familia y él son arrendatarios del inmueble objeto de la presente acción.

Que por el contrario a lo dicho por la parte actora, el inmueble arrendado se encuentra actualmente en un buen estado físico y material que supera con creces el estado que tenía al momento del inicio de la relación arrendaticia, por lo que niega, rechaza y contradice que no haya hecho las reparaciones menores a las cuales está obligado y que no se ha comportado como un buen padre de familia.

Que en todo momento, desde hace dieciséis (16) años, cada vez que el inmueble ha presentado alguna novedad dañosa, la ha participado a sus propietarios y ellos lo saben, tanto es así que por razones de ingeniería y arquitectura, y a juicio del constructor, el inmueble arrendado está apareado a otro inmueble colindante, y en una oportunidad hubo una filtración entre las paredes contiguas y adosadas de los inmuebles vecinos, lo que produjo en su momento daños a la pintura y al friso interno del inmueble que ocupa, siendo ese hecho notificado a los propietarios y se tomaron los correctivos necesarios en su momento y que así como ese ejemplo, hay varios, y en cada oportunidad que el inmueble necesita una reparación, se le hizo y se les notificó en todo momento a los propietarios.

En ese sentido explica que el daño que pueda tener el inmueble, en caso de que un experto así lo determine, no ha sido imputable a él, por el contrario, de no haber cuidado esa casa, como efecto la ha cuidado y conservado todo ese tiempo, no estuviera en el buen estado en que está, dieciséis (16) años después de que se le entregó.

Sostiene que los detalles señalados en la inspección judicial previa a la trabazón de la litis, y calificados como irregulares, constituyen una presunción por apreciación de la ciudadana Juez que la realizó; que conforme a derecho no es plena prueba y, en consecuencia dichas apreciaciones no constituyen causal de desalojo ni de resolución de contrato.

Señala que el uso de un inmueble dentro del marco de la naturaleza para la cual fue construido, que en este caso sirve de asiento a vivienda familiar, comprende un desgaste por el uso normal del mismo, vale decir, el estado de las paredes en general, acondicionamiento de sanitarios, cocina, entre otros, pueden perder calidad con el tiempo y con el uso, y más cuando se trata de 16 años de arrendamiento, y aún así a pesar del tiempo el inmueble no está deteriorado y por el contrario se encuentra en perfecto estado de habitabilidad físico y material.

Expresa que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, ha sido renovado anualmente durante 16 años, y que se encuentra solvente en el pago y cumplimiento de todas sus obligaciones como arrendatario y no está deteriorado el inmueble arrendado, por lo que no procede la causal de desalojo solicitado y así pide sea establecido por el tribunal en la sentencia definitiva.

Asimismo solicita que de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba, establezca a su favor el hecho que la inspección ocular practicada antes de la trabazón de la litis, no contiene elementos probatorios que demuestren la pretensión de la parte actora.

III

ANALISIS DE PRUEBAS

Pruebas de la parte demandante:

Produjo junto al libelo de demanda marcado con la letra “A”, folios del 3 al 27 de la primera pieza del expediente, solicitud signada con el Nº 5901, contentiva de la inspección judicial practicada el 22 de mayo de 2009, por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

En su escrito de alegatos presentado en esta alzada, la representación judicial del recurrente alegó que el Juez declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento porque la inspección judicial no se realizó conforme a lo previsto en el artículo 1429 del Código Civil, el cual establece que se podrá promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso el tiempo, alegando el apelante que del propio escrito se puede observar que ella tenía por objeto dejar constancia del inmueble objeto del contrato a los fines de incoar una acción judicial contra el demandado, señalando que además este último estuvo presente y no hizo ninguna observación sobre los hechos constatados por el tribunal.

Afirma que es obvio que la solicitud cumplió con el objeto de dejar constancia de hechos que podían desaparecer o modificarse con el tiempo y que el retardo en la inspección podía ocasionar que se pudiera demostrar que el demandado no cumplía con su obligación de realizar las reparaciones menores y notificar de las mayores, señalando asimismo que al realizar la inspección judicial no era obligante manifestar que se hacía al amparo del artículo 1429 del Código Civil.

Para decidir se observa que el artículo 1.429 del Código Civil establece la posibilidad que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

Sobre la valoración de este medio de prueba, ha sido reiterado y pacífico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerarlo válido y eficaz, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia.

En este sentido, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sinnúmero de sentencias, entre otras se citan las siguientes, a saber:

• Nº 367 de fecha 15 de noviembre de 2000: “La inspección ocular extra litem, practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada. En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración. Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de la circunstancia así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente o con regularidad."

• Nº 1244 del 20 de octubre de 2004: “…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.

• Nº 360 de fecha 22 de mayo de 2007: “El formalizante expresa:

(…) Igualmente al estar presente la parte demandada en la evacuación de la inspección ocular, no se infringe el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, porque pudo ejercer el control de la prueba y no se produjo la indefensión invocada por la recurrida.

Esta falta de aplicación de las normas delatadas, tiene influencia en el dispositivo del fallo, porque de los hechos constatados por el juez en la inspección ocular, se evidencia que la cerradura de acceso al hogar conyugal, fue modificada por la parte demandada quien abrió la puerta con la llave respectiva, lo cual evidencia la conducta antijurídica de la parte demandada y verifica el abandono en que incurrió la parte demandada, al impedir que su cónyuge tuviera acceso al domicilio conyugal. Comprobándose así los hechos alegados en el libelo de la demanda.

Para decidir, la Sala observa:

(…) Así las cosas, del estudio de las actas se observa que la formalizante al momento de la solicitud y evacuación de la inspección extra litem, no demostró los requisitos previstos en los artículos 1.429 del Código Sustantivo y 938 del Código Adjetivo, es decir, como lo es el hecho de , ni la urgencia de la inspección judicial.

Con respecto a la infracción del artículo 1.430 del Código Civil, esta Sala observa que el juez de la recurrida le otorgó el justo valor probatorio a la misma, por cuanto al no reunir los requisitos antes señalados mal podía este apreciar dicha prueba. Así se decide.”

(Subrayados de esta sentencia)

Al momento de solicitar la inspección como prueba anticipada, el recurrente expuso ante el tribunal que la practicó:

“Para fines que interesan a mi representado, solicito que constituya el Tribunal que Ud. Dignamente dirige, al inmueble distinguido con el Nº 7 del lote Q de la Urbanización RAFAEL URDANETA, ubicada en la Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, del Municipio Valencia del estado Carabobo, a los fines de dejar constancia de los siguientes hechos…”

En el caso de marras, el promovente de la prueba no acreditó en forma alguna la necesidad de evacuar la inspección judicial fuera del juicio, razón por la cual, en atención a la doctrina inveterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no se le concede valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no se demostró la necesidad de la práctica de la inspección ni ante el juez que la practicó ni en la presente casusa, lo que pudo hacerse a través de una inspección intra liten, pero mas aún, si quiera se alegó las circunstancias de hecho que determinaban la necesidad de su práctica, omisión que este juzgador está impedido de suplir, conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Marcada con la letra “B”, cursante del folio 28 al 31 de la primera pieza del presente expediente, produjo la parte actora junto con su libelo de demanda, copia fotostática certificada de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, de fecha 07 de agosto de 2002, inserto bajo el Nº 09, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigio, documento que se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se considera demostrado que en el día 07 de agosto de 2002, los ciudadanos José Aniceto Torrealba Torrealba y Aura Mariana Quero de Torrealba, dieron en arrendamiento al ciudadano Marcos José Sarmiento, un inmueble único y exclusivamente para residencia de habitación, distinguido con el Nº 0-7, ubicado en el lote “Q” de la Urbanización “Rafael Urdaneta”, Calle “Las Trincheras”, parroquia Rafael Urdaneta, municipio Valencia, estado Carabobo.

En dicho contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula novena que sería del exclusivo cargo del arrendatario las reparaciones menores que necesitare el inmueble durante la vigencia del contrato y que serían a cargo de los arrendadores las reparaciones mayores, y que se entendía por reparaciones menores las que no excedieran de Bs. 100.000,oo (hoy Bs. F. 100,oo) y en la cláusula décima del contrato se dispuso que el arrendatario quedaba obligado a poner en conocimiento a los propietarios arrendadores de cualquier novedad o indicio de que el inmueble pudiera requerir alguna reparación mayor, por escrito y a la brevedad posible y que de no hacerlo sería responsable por los perjuicios que ocasionare su negligencia, incluyendo el pago de la reparación mayor.

Asimismo, se pactó en la cláusula décima primera que el arrendatario declaraba conocer el inmueble que recibe en alquiler, por haberlo examinado y comprobado que se encuentra en buen estado, obligándose el arrendatario a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibe, especialmente en cuanto se refiere a sanitarios, cañerías, instalaciones de agua, electricidad, gas, calentador de agua, así como lámparas, y todos los compartimientos del inmueble, por tanto sería de su exclusiva cuenta todo lo relacionado al perfecto funcionamiento y el buen estado de los aparatos, instalaciones de agua, luz, cañería, teléfono, lámparas y conservación de paredes, puertas, cerraduras, ventanas, debiendo conservar el mismo color de pintura como lo recibe; y que a los fines de la vigilancia e inspección del buen estado y funcionamiento del inmueble, los propietarios arrendadores se reservaban el derecho de visitar directamente o por medio de la persona que designen para tal efecto al inmueble en el momento y oportunidad que lo juzguen conveniente y dentro de las horas razonables y previo aviso al arrendador.

Durante el lapso probatorio la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, manifiesta que promueve la inspección judicial que acompañó junto al libelo de libelo, la cual ya fue objeto de análisis por parte de este sentenciador.

Pruebas de la parte demandada:

La parte demandada durante el lapso probatorio, reprodujo el mérito favorable de autos, el cual no constituye medio de prueba alguno en el elenco probatorio venezolano, razón por la cual no existe nada que analizar al respecto.

Promovió cursantes del folio 62 al 67 de la primera pieza del expediente, marcados con las letras “A”, “B”, “C”; “D”, “E” y “F”, legajo de fotografías, de conformidad con lo previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil.

Sobre el modo de promover este tipo de medios probatorios, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 19 de julio de 2005, sentencia Nro. RC00472, con ponencia de la Magistrada Isbelia Josefina Pérez Velásquez, ha señalado:

“Como puede observarse, la doctrina es conteste al considerar respecto a la tramitación de las pruebas libres que no se asimilan a los medios probatorios tradicionales, lo siguiente:

1.- El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías , películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio. 2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba; pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna, al mismo tiempo, se garantiza el debido proceso y derecho de defensa de las partes. 3.-Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva -previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario , desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica”.

Del criterio jurisprudencial antes transcrito se desprende que es carga del promovente de la prueba libre indicar los elementos necesarios para ratificar su autenticidad, tales como indicar la persona que tomó las impresiones fotográficas y de ser posible que rinda declaración; la datos técnicos, así como marca y seriales de la cámara con que fueron tomadas las fotografías; el laboratorio o persona que las reveló; las personas que estuvieron presentes en el momento que las mismas fueron tomadas y de ser posible que rindan declaración; así como acompañar los negativos de las mismas.

En el caso de marras, el demandado no indicó ni promovió ningún elemento capaz de demostrar la credibilidad y autenticidad de las fotografías promovidas como prueba libre, por consiguiente, resulta forzoso para esta alzada no concederle valor probatorio a las fotografías promovidas.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La primera pretensión de la parte demandante consiste en que el demandado convenga o, en su defecto, sea condenado por el tribunal en que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento por el cual los demandantes le dieron en arrendamiento el inmueble distinguido con el número 07 del lote “Q” de la Urbanización Rafael Urdaneta, Calle Las Trincheras, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo, comprometiéndose el arrendatario a pagar un canon mensual de CIENTO TREINTA BOLIVARES (Bs. 130,oo), así como que el mencionado contrato de arrendamiento se ha renovado seis (6) veces, siendo el último periodo comprendido del 07 de agosto de 2008 al 7 de agosto de 2009.

El demandado por su parte admitió parcialmente la anterior pretensión al señalar como cierto que es arrendatario del inmueble objeto de la presente controversia, ya identificado pero niega que el canon de arrendamiento sea la cantidad de ciento treinta bolívares (Bs. 130,00), sino que el mismo asciende a la cantidad de doscientos sesenta bolívares (Bs. 260,00) mensuales y que el mismo no se suscribió en el año 2002, sino hace exactamente dieciséis años.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Por su parte, el artículo 1354 del Código Civil dispone:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al Juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.

En el presente caso, la parte demandada alegó hechos modificativos de la pretensión de los demandantes, por cuanto contradijo la duración del contrato, señalando un período distinto, y el monto del canon, afirmando que el mismo era superior al señalado en la demanda, por lo que correspondía al demandado probar tales hechos modificativos de la pretensión y al no hacerlo, deben tenerse como cierto los alegatos esgrimidos por la parte demandante, siendo por ello procedente la pretensión formulada por la parte demandante en este sentido, ASÍ SE DECIDE.

La otra pretensión del actor se circunscribe a la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 07 de agosto de 2002 por cuanto en su decir, el arrendatario ha incumplido con su obligación de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, al no realizar las reparaciones menores y no comunicar las reparaciones mayores que necesita el inmueble y que no conservó el inmueble en el perfecto estado en que lo recibió, ya que en el inmueble existe una losa del segundo piso rota, que existen grietas en una pared y en el techo y que todas las puertas están dañadas.

Respecto a esta pretensión el demandado niega, rechaza y contradice que el inmueble objeto de arrendamiento está deteriorado y que no haya cumplido con su obligación de conservarlo en el estado en que se le entregó al momento de suscribir el contrato de arrendamiento.

En sintonía con las normas citadas ut supra, relativas a la distribución de la carga de la prueba, resulta concluyente que al actor le corresponde probar su alegato de deterioro del inmueble arrendado, siendo que la única prueba de la parte actora tendente a demostrar el alegado deterioro del inmueble arrendado, fue la inspección extra litem, que este juzgador está impedido de valorar; habida cuenta que durante el iter procesal la parte actora no promovió ningún medio de prueba tendente a demostrar, ni la necesidad de haber evacuado la inspección de manera anticipada, así como tampoco algún otro medio de prueba dirigido a demostrar el alegado deterioro del inmueble, verbi gratia testigos, experticia, inspección judicial; por lo que esta alzada se ve forzada a declarar improcedente la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento, Y ASI SE DECIDE.

V

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la parte actora, ciudadanos José Aniceto Torrealba y Aura Marina Quero de Torrealba; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 19 de marzo de 2010, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo;; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos José Aniceto Torrealba y Aura Marina Quero de Torrealba en contra del ciudadano Marcos José Sarmiento y en consecuencia: 1.- se declara CON LUGAR la pretensión de reconocimiento de haberse suscrito entre las partes un contrato de arrendamiento por el cual los demandantes dieron en arrendamiento al ciudadano Marcos José Sarmiento el inmueble distinguido con el número 07 del lote “Q” de la Urbanización Rafael Urdaneta, Calle Las Trincheras, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo, comprometiéndose el arrendatario a pagar un canon mensual de CIENTO TREINTA BOLIVARES (Bs. 130,oo), así como que el mencionado contrato de arrendamiento se ha renovado seis (6) veces, siendo (hasta la fecha de interposición de la demanda) el último periodo desde el 07 de agosto de 2008 al 7 de agosto de 2009 y; 2.- se declara SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 7 de agosto de 2002.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los veinte (20) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.762.

JM/DE/mrp. .-