Decisión nº 2 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 12 de Junio de 2014

CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios interpuesta por INMOBILIARIA ANDINA, C.A. …, contra la sociedad de comercio EXPRESOS FLAMINGO, C.A., … .

Se declara definitivamente resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por INMOBILIARIA ANDINA, C.A., con la sociedad mercantil EXPRESOS FLAMINGO C.A., el cual se encuentra contenido en el documento autenticado ante la Notaría Quinta de San Cristóbal, el día 12 de abril de 2000, bajo el N° 81, Tomo 23, sobre un inmueble ubicado en la avenida Libertador de esta ciudad.

Se condena a la demandada EXPRESOS FLAMINGO C.A., a pagar a la demandante INMOBILIARIA ANDINA, C.A., las sumas de dinero y por los conceptos que se indican a continuación:

1) La cantidad de OCHENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. F 89.250,00) como compensación de los daños y perjuicios sufridos por INMOBILIARIA ANDINA, C.A., como consecuencia de no haber percibido los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado desde la fecha en que la arrendataria dejó de pagar los referidos cánones hasta la fecha en que el inmuebles (sic) estuvo en condiciones de ser nuevamente arrendado, es decir, desde el 01 de octubre de 2003 hasta el 23 de marzo de 2006, a razón de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) mensuales.

Por cuanto los daños y perjuicios que se ordenó indemnizar en el numeral anterior se causaron a la demandante INMOBILIARIA ANDINA, C.A. mes por mes, se ordena practicar una experticia complementaria del fallo para que los expertos designados determinen la corrección monetaria de cada mensualidad, tomando como referencia el “índice de precios del consumidor” (IPC) registrado por el Banco Central de Venezuela; la indexación aquí acordada deberá calcularse mes por mes, sobre la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) la primera desde el 31 de Octubre de 2003 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo y las subsiguientes mensualidades, desde el último día de cada mes hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

2. - La cantidad de NOVENTA Y OCHO MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLIVARES (sic) (Bs. 98.437.915,00) como compensación de los daños y perjuicios sufridos por el inmueble objeto del arrendamiento y cuyo monto resulta al descontar la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 9.000.000,00) que recibió la demandante INMOBILIARIA ANDINA, C.A. de la demandada EXPRESOS FLAMINGO, C.A. como depósito en garantía, de la suma de CIENTO SIETE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLIVARES (sic) (Bs. 107.437.915,61), que los expertos establecieron como valor de las reparaciones requeridas para restablecer el inmueble arrendado, a las condiciones en que se inició la relación contractual con la demandada.

De acuerdo con lo solicitado por la parte actora se ordena practicar una experticia complementaria del fallo para que los expertos designados determinen la corrección monetaria de la suma indicada en el numeral 2 del dispositivo de este sentencia, es decir la cantidad de NOVENTA Y OCHO MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLIVARES (sic) (Bs. 98.437.915,00) para lo cual deberá tomarse como referencia el “índice de precios del consumidor” (IPC) registrado por el Banco Central de Venezuela durante el período comprendido entre mes de octubre de 2003 y el 23 de marzo de 2006, fecha en la cual éste (sic) Tribunal autorizó al propietario del inmueble para arrendarlo nuevamente por encontrarse totalmente reparado, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

Se declara sin lugar la reconvención propuesta EXPRESOS FLAMINGO, C.A., … contra INMOBILIARIA ANDINA, C.A. … para que conviniera en reintegrarle la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 15.000.000,00) que recibió en calidad de depósito, más los intereses generados desde la fecha de la entrega del depósito, hasta la fecha de reintegro del dinero, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros.

Se condena a la demandada EXPRESOS FLAMINGO, C.A. a pagar las costas procesales, tanto de la demanda principal, como de la reconvención, por haber resultado totalmente vencida en ambos procesos. (fs. 702 al 730, pieza 3)

La presente causa se inició por demanda interpuesta por el ciudadano P.C.C., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Inmobiliaria Andina C.A., asistido por los abogados F.R.N. y A.K.B.G., contra la sociedad mercantil Expresos Flamingo C.A., en la persona de su presidente M.Á.D.L.D., por resolución del contrato del arrendamiento celebrado entre las partes mediante documento autenticado por ante la Notaría Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 12 de abril de 2000, bajo el N° 81, Tomo 23 de los libros de autenticaciones, así como por daños y perjuicios causados por la arrendataria con ocasión de dicho contrato. Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.592, 1.594, 1.597, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

Alega la parte demandante que en su condición de administradora del inmueble consistente en un terreno con un área aproximada de 7000 mts2 y tres galpones, ubicado en la Avenida Libertador, Sector Palermo, San Cristóbal, celebró sobre el mismo contrato de arrendamiento con la demandada, en el cual se estableció una duración original de tres (3) años contados a partir del 1° de mayo de 2000, pero a su vencimiento las partes aceptaron tácitamente que la arrendataria continuara ocupando el inmueble como efectivamente ocurrió. Que el canon de arrendamiento pactado fue la cantidad de Bs. 3.000.000,00 mensuales, equivalente actual a Bs. 3.000,00, durante su vigencia original desde el 1° de mayo de 2000 al 30 de abril de 2003, más los porcentajes inflacionarios para los años 2002 y 2003, conforme a los cuales sería aumentado en la misma proporción para el respectivo año. Que el último canon de arrendamiento pagado voluntariamente por la arrendataria corresponde al mes de contrato que va desde el 1° de marzo de 2003 hasta el 31 de marzo de 2003, según comprobante de pago de fecha 10 de abril de 2003, agregado original en el Expediente de Consignaciones N° 356 de la nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Que después del mencionado pago habían quedado pendientes los cánones a partir del mes de abril de 2003 inclusive, pero la arrendataria en fecha 21 de enero de 2004 consignó ante el precitado Juzgado Tercero de Municipios la suma de Bs. 18.000.000,00, equivalente actual a Bs. 18.000,00, para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril de 2003 hasta septiembre del mismo año, quedando pendientes de pago los cánones de arrendamiento a partir del mes de octubre de 2003 inclusive, hasta la fecha en que la arrendataria entregara formalmente el inmueble.

Manifiesta que la arrendataria abandonó el inmueble arrendado e incumplió con su obligación legal y contractual de entregarlo en las mismas condiciones óptimas de conservación y de mantenimiento en que lo recibió. Que el inmueble arrendado ha sufrido gravísimos daños causados por la arrendataria y de ellos se dejó constancia mediante una inspección ocular practicada el 16 de diciembre de 2003 por el Notario Público Quinto de San Cristóbal.

En consecuencia, demanda a la sociedad mercantil Expresos Flamingo, C.A. para que convenga o en su defecto el Tribunal así lo declare, en resolver el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes, sobre el inmueble cuya descripción se hizo en el capítulo II del libelo; contrato este que se encuentra contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal el 12 de abril de 2000, bajo el N° 81, Tomo 23 de los libros de autenticaciones, el cual, por obra de la permanencia del inmueble en posesión de la arrendataria, se convirtió en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado; y para que como consecuencia de la resolución del contrato, convenga en poner a la arrendadora Inmobiliaria Andina, C.A., en posesión del inmueble arrendado, así como en pagar ésta los cánones de arrendamiento no pagados desde el mes de octubre de 2003 y los daños y perjuicios derivados del incumplimiento por parte de la arrendataria de sus obligaciones legales y contractuales, que fueron relacionados anteriormente.

La representación judicial de la parte demandada admitió que entre Inmobiliaria Andina, C.A. y Expresos Flamingo, C.A. se celebró un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble descrito en el libelo de demanda, cuya duración fue de tres (3) años contados a partir del 1° de mayo de 2000, con vencimiento el 30 de abril de 2003, acordándose en su cláusula cuarta que el mismo sería improrrogable y que no podría oponerse la tácita reconducción. Sin embargo, rechazó, negó y contradijo que después de la fecha de vencimiento del plazo establecido, su representada hubiera aceptado tácitamente continuar ocupando el inmueble, ya que a solicitud escrita formulada por el ciudadano P.C. como representante de Inmobiliaria Andina, C.A., fechada 21 de abril de 2003, se efectuó una reunión a los fines de determinar el tiempo de permanencia en el inmueble, así como acordar un nuevo monto por concepto de canon de arrendamiento sobre el cual no pudieron ponerse de acuerdo las partes, por lo que optaron de mutuo acuerdo por hacer uso de la prórroga legal a que se contrae el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la salvedad de que la entrega del inmueble se efectuaría a finales del mes de noviembre de 2003. Que igualmente, las partes acordaron que el monto de los cánones de arrendamiento durante la vigencia de la prórroga sería pagado en el mes de enero del 2004 y se harían las compensaciones necesarias de la suma de Bs. 15.000.000,00, equivalente actual a Bs. 15.000,00, entregada en depósito. Que este acuerdo fue peticionado por el propio actor, quien manifestó a su representada que no estaba en condiciones económicas de devolver el depósito entregado y necesitaba tiempo para honrar sus compromisos con los propietarios, por lo que es totalmente falso lo expresado por el representante legal de la actora cuando manifiesta que el contrato a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado por la ocupación del mismo por parte de su mandante. Que la empresa demandada le manifestó al arrendador que no estaba dispuesta a seguir ocupando el inmueble por el precio del canon sugerido por el arrendador y que en tal virtud le harían entrega del mismo al vencimiento del plazo fijo estipulado, siendo que a solicitud del arrendador se convino en seguir ocupándolo hasta que se consumiera el depósito, dada su indisponibilidad de devolver tal suma de dinero, para el caso de la entrega del inmueble arrendado por parte de su mandante. Que llegado el mes de noviembre y lista la nueva sede de su representada, se le hizo entrega del inmueble al ciudadano P.C.C., después de pintarse y de efectuar algunas reparaciones menores. Que luego de haber efectuado la entrega, su representada tuvo noticias de que el ciudadano P.C. había trasladado un tribunal para practicar una inspección ocular en el mismo y que el inmueble había sido deteriorado por personas llevadas por el mismo arrendador, lo que obligó a su mandante a localizarlo a los fines de compensar y finiquitar el compromiso acordado entre ellos sobre el dinero entregado en depósito y los cánones de arrendamiento, recibiendo como respuesta del arrendador que ello no era posible en virtud de que después de haber recibido el inmueble se había dado cuenta que estaba deteriorado. Que posteriormente, su representada decidió realizar la consignación respectiva de los cánones de arrendamiento según consta en el Expediente N° 356, nomenclatura del Juzgado Tercero de de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, conforme al canon pactado de Bs. 3.000.000,00, equivalente actual a Bs. 3.000,00, tanto para la vigencia del contrato original como para su prórroga legal, ya que en ninguno de los años referidos en el contrato hubo acuerdo o aumento del monto original establecido como canon de arrendamiento. Rechazó, negó y contradijo que su representada convenga en pagarle a la actora los cánones de arrendamiento no pagados desde el mes de octubre del año 2003, en virtud de que la prórroga legal acordada de mutuo acuerdo venció en el mes de noviembre de 2003 y terminó el contrato con la entrega del inmueble al arrendador, materializada con el recibo de las llaves. Asimismo, rechazó, negó y contradijo que su representada deba pagarle a la actora los daños y perjuicios relacionados en el libelo de demanda.

De conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios interpuso reconvención contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Andina C.A., para que ésta convenga o sea condenada por el Tribunal en el reintegro del depósito dado en garantía que alcanza la suma de Bs. 15.000.000,00, equivalente actual a Bs. 15.000,00, así como los intereses que se hayan generado desde la fecha de la entrega del mismo hasta la fecha en que se verifique el total reintegro de la suma dada en depósito, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

Los apoderados judiciales de la parte actora rechazaron y contradijeron la reconvención, por considerarla contraria a la verdad tanto en los hechos como en el derecho, aduciendo que la cantidad recibida como depósito por Inmobiliaria Andina, C.A., en condición de arrendadora, fue de Bs. 9.000.000,00, equivalente actual a Bs. 9.000,00, y no de Bs. 15.000.000,00, equivalente actual a Bs. 15.000,00, tal como emana, a su decir, de los propios documentos citados por la demandada reconviniente. Que tampoco es cierto que Inmobiliaria Andina, C.A. deba reintegrar la suma recibida a título de depósito, ya que la finalidad de éste era responder por los daños que la arrendataria causara al inmueble, daños estos por más de Bs. 90.000.000,00, equivalente actual a Bs. 90.000,00, por lo que la arrendadora tiene pleno derecho a compensar el monto recibido en depósito de garantía con la obligación de la arrendataria de reparar los daños que causó al inmueble.

PUNTO PREVIO I

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

A los efectos de la decisión que ha de dictarse en la presente causa, resulta indispensable determinar en primer lugar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la resolución pretendida por la parte demandante, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal el 12 de abril de 2000, bajo el N° 81, Tomo 23 de los libros de autenticaciones, junto con los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la arrendataria de sus obligaciones legales y contractuales que fueron discriminados en el escrito libelar, a cuyo efecto aduce la parte actora que por obra de la permanencia de la arrendataria en posesión del inmueble al finalizar el contrato, éste se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada manifiesta que es totalmente falso lo expresado por la parte actora en cuanto a que el contrato se convirtió en a tiempo indeterminado por la ocupación del mismo por parte de la arrendataria, pues ambas partes optaron de mutuo acuerdo en hacer uso de la prórroga legal a que se contrae el liberal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la salvedad de que la entrega del inmueble se efectuaría en el mes de noviembre de 2003, es decir, antes de finalizar la misma y con el acuerdo entre las partes de que el monto de los cánones de arrendamiento durante la vigencia de la prórroga sería cancelado en el mes de enero de 2004, haciendo las compensaciones necesarias con la suma entregada en calidad de depósito.

Así las cosas, a los fines de establecer la naturaleza del referido contrato de arrendamiento, pasa esta alzada a la valoración de las pruebas promovidas por las partes bajo los principios de comunidad de la prueba y exhaustividad de la sentencia.

A.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

a.- Pruebas acompañadas junto con la demanda:

1. - Acta constitutiva de Inmobiliaria Andina C.A. “INANCA”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 27 de abril de 1978, bajo el N° 8, Tomo 6-A, corriente en copia simple marcada “A” a los folios 18 al 23 y en copia certificada a los folios 136 al 141, pieza 1. Dicha probanza se valora como documento autenticado, evidenciándose de la misma la constitución e inscripción de la mencionada compañía en el Registro Mercantil, así como la representación que de la misma ejerce el ciudadano P.C.C. con el carácter de presidente y sus facultades para celebrar toda clase de contratos en nombre de la compañía.

2. - Documento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 12 de abril de 2000, anotado bajo el N° 81, Tomo 23 de los libros de autenticaciones el cual riela en original marcado “B” a los folios 24 al 26 de la pieza N° 1. Se valora como documento autenticado a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, sólo a los efectos de establecer la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada Inmobiliaria Andina C.A. con el carácter de arrendadora, representada por su presidente P.C.C., celebró con la empresa demandada Expresos Flamingo C.A., en su condición de arrendataria, representada por su presidente M.Á.D.L.D., contrato de arrendamiento, estableciendo en la cláusula cuarta del mismo lo relativo a su vigencia en los términos siguientes:

El término de duración del presente contrato será de tres (03) años a partir del 1° de Mayo del 2.000 finalizando el 30 de Abril del 2.003, por ende el término de duración es improrrogable sin que pueda oponer el arrendatario por ninguna circunstancia la tácita reconducción.

Como puede observarse, las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, al establecer expresamente como plazo de duración tres (3) años, que comenzaría el 1° de mayo de 2000 y finalizaría el 30 de abril de 2003, fecha en que se daría inicio a la prórroga legal, cuyo uso era potestativo para la arrendataria y obligatorio para la arrendadora conforme a lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al presente caso por ser el vigente para la fecha de celebración del contrato y de la interposición de la demanda.

3. - Recibo de pago N° 01543 de fecha 10 de abril de 2003, suscrito por el ciudadano P.C.C. y por la cobradora autoriza.d.I.A. C.A., R.A., cursante en copia simple marcada “C” al folio 27 de la pieza 1 y en copia certificada al folio 123 de la misma pieza, formando parte del Expediente N° 356 corriente marcado “G”. Dicha probanza, aún cuando proviene de la parte promovente, recibe valoración probatoria por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, sirviendo para evidenciar que el 10 de abril de 2003, la demandada Expresos Flamingo C.A. pagó mediante cheque N° 42197364 de Banesco, la cantidad de Bs. 3.000.000,00, equivalente actual a Bs. 3.000,00, correspondiente al alquiler del mes de marzo de 2003 del local comercial objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.

4. - Constancia de fecha 12 de abril de 2000, corriente al folio 28 de la pieza 1 marcada “D”, en la cual se hace referencia a la cantidad de bolívares entregados a la demandante para responder y garantizar el buen mantenimiento de las estructuras del inmueble arrendado. Dicha probanza no aporta dato alguno para establecer la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que la misma guarda relación con la pretensión de daños y prejuicios, la cual sólo puede ser objeto de análisis en este fallo, una vez se determine previamente la naturaleza de la relación arrendaticia y se emita pronunciamiento sobre el incumplimiento y la resolución del contrato alegados por la parte actora.

5. - Inspección extra litem practicada en fecha 16 de diciembre de 2003 en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por el Notario Público Quinto de San Cristóbal, que corre inserta marcada “E” a los folios 29 al 46 de la pieza 1, la cual fue producida por la parte demandante con el objeto de dejar constancia de los daños existentes en dicho inmueble, los cuales aduce fueron causados por la arrendataria y en los que sustenta su pretensión para el cobro de la indemnización por tales daños.

   Dicha inspección fue impugnada por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegando que la misma resulta en contravención al fin de la prueba preconstituida de inspección que, a su entender, debe dejar constancia de lo que se observa y constata y no hacer presunciones que no pueden ser verificadas en ese momento.

   La referida inspección sólo será apreciada a los efectos de establecer la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, es decir, para determinar si en el momento de su práctica el inmueble se encontraba aun en posesión de la arrendataria. Al respecto, debe puntualizarse lo dispuesto en el artículo 1.429 del Código Civil que establece:

   Artículo 1.429.- En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

   La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº 300 de fecha 22 de mayo de 2008, señaló sobre ese punto lo siguiente:

   También es de observar sentencia de esta Sala, de fecha 15 de noviembre de 2000, Fallo Nº RC 99-1039, en el juicio incoado por AMERICAN SUR, S.A., contra P.A.S., que estableció:

   ...En materia de inspección judicial evacuada antes del juicio, la Sala de Casación Civil en reiteradas decisiones, entre otras, en sentencia de fecha 13 de junio de 1973, ha sostenido:

   …La inspección ocular extra litem, practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada.

   …En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración.

   …Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo…Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de la circunstancia así lo acuerde.

   Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente o con regularidad…

   .

   De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció:

   …Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.

   Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

   Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

   Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada…

   . (Negrillas de la decisión citada).

   La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia. (Resaltado propio).

   (Expediente N° AA20-C-2006-000826).

   Conforme a lo expuesto, aprecia esta sentenciadora que la referida inspección judicial extra -litem fue practicada a solicitud de la actora Inmobiliaria Andina C.A., con el objeto de dejar constancia de las condiciones de conservación de las distintas áreas del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, es decir, de su estado, el cual podía experimentar modificaciones con el transcurso del tiempo, por lo que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.429 del Código Civil, a pesar de que la referida inspección fue evacuada fuera de juicio, resulta procedente su valoración de acuerdo con las reglas de la sana crítica y a tal efecto se observa lo siguiente:

   En la solicitud de la referida inspección, el ciudadano P.C.C. actuando con el carácter de presidente de Inmobiliaria Andina C.A., expresó:

   Para fines legales que le interesan a mi representada y de conformidad con lo establecido en el artículo 74, ordinal 13 de la Ley de Registro Público y de Notariado y artículo 1.428 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil, solicito a ese Despacho, se sirva trasladarse y constituirse hasta la Avenida Libertador, sector Palermo de esta ciudad de San Cristóbal, donde funcionaba el terminal de pasajeros, los talleres de autobuses y estacionamiento de la empresa EXPRESOS FLAMINGO, C.A., a fin de practicar una INSPECCIÓN OCULAR, para que deje constancia de los siguientes particulares: … . (f. 29 de la pieza 1). (Resaltado propio)

   Igualmente, en el auto dictado por el Notario Público Quinto de San Cristóbal, Estado Táchira, mediante el cual providenció la referida solicitud de inspección, corriente al folio 31 de la pieza 1, se indica:

   San Cristóbal 16 de Diciembre de Dos Mil Tres (2003). 193° y 144°. Vista la anterior solicitud, acuérdese de conformidad, trasladándose la Notaría a la Avenida Libertador, Sector Palermo de esta ciudad de San C.E.T. donde funcionó el estacionamiento y las -oficinas de la empresa EXPRESOS FLAMINGO, C.A, para presenciar y dejar constancia de los particulares descritos en la Solicitud: PRIMERO: De las condiciones de conservación en que se encuentran las distintas áreas del inmueble señalando, así como sus paredes, pisos, techos, ventanas, puertas, cañerías, tuberías, vidrios, cerraduras, lámparas, instalaciones eléctricas y sanitarias. SEGUNDO: De cualquier hecho o circunstancia que se señale al momento de practicarse la inspección. A realizarse el dieciséis (16) de Diciembre de dos mil tres, a las 10:45 a.m. (Resaltado propio)

   Asimismo, en el acta de fecha 16 de diciembre de 2003 cursante a los folios 32 al 46 de la misma pieza, levantada con ocasión de la inspección practicada en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, se expresa lo siguiente:

   En el día de hoy dieciséis (16) de Diciembre de Dos Mil Tres (2003) siendo las 10:45 a.m, estando presente en la Avenida Libertador, Sector Palermo de esta ciudad de san C.E.T., donde funcionaba el estacionamiento y las oficinas de la empresa EXPRESOS FLAMINGO C.A, las personas que se mencionan a continuación: Se encuentran presentes: los ciudadanos; I.A.S.G.; P.C.C.; J.G.S.Q. (Notario Público Quinto de la ciudad de San C.E.T.; M.Z.D.C. (Escribiente I. Funcionario de la Notaría Pública Quinta). … (Resaltado propio).

   En orden a lo antes expuesto se aprecia que tanto la parte demandante cuando formula la solicitud para la práctica de la aludida inspección, como el Notario cuando la providencia y acuerda el traslado de la Notaría al inmueble, hacen referencia a que en el mismo era donde funcionaba el estacionamiento y las oficinas de la empresa demandada, expresión de la cual se colige que para el momento de la práctica de la inspección, la empresa Expresos Flamingo C.A. ya no tenía su sede ni el estacionamiento en dicho inmueble. Igualmente, del acta levantada con ocasión de la práctica de la inspección puede evidenciarse que la parte demandada no se encontraba en el inmueble y que en el mismo sólo estaban presentes los ciudadanos I.A.S.G., P.C.C., J.G.S.Q. y M.Z.d.C.. Asimismo, de la referida acta puede constatarse que las instalaciones del inmueble se encontraban vacías, es decir, que para el 16 de diciembre de 2003 la arrendataria ya lo había desocupado. Por otra parte, no existe constancia en dicha acta de que la parte demandante para ingresar al inmueble junto con el Notario, hubiese tenido que contratar un cerrajero; por el contrario, se evidencia que tuvieron acceso libre al mismo, de lo cual puede inferirse que la arrendadora, para esa fecha 16 de diciembre de 2003, se encontraba en posesión del inmueble arrendado.

   6.- Original de cotización y presupuesto realizados por el Ing. J.D.D.V., director de Constructora de Ingeniería C.A., en fecha 26 de enero de 2004 que rielan a los folios 47 al 55 de la pieza 1, marcados “F”.

7. - Presupuesto de fecha 07 de abril de 2004 expedido por el administrador de Cercas A.d.l.A. C.A., T.D. (cursante al folio 56 de la pieza 1 marcado “G”).

8. - Presupuesto de fecha 06 de abril de 2004 expedido por el administrador de Cercas A.d.l.A. C.A., T.D., corriente al folio 57 de la pieza 1, marcado “H”.

   Las anteriores probanzas no reciben valoración probatoria, por cuanto se trata de documentos privados provenientes de un tercero extraño al proceso, que no fueron ratificadps en el juicio conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   b.-En la oportunidad probatoria promovió:

   1. El mérito favorable de los autos. Su promoción en forma genérica no constituye un medio de prueba de los admitidos por la ley. En consecuencia, no es posible otorgarle ningún mérito probatorio para la resolución de la presente controversia.

   2. Documentales:

1. - El mérito que se desprende del documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el día 12 de abril de 2000, bajo el N° 81, Tomo 23, folios 190 al 192 de los libros de autenticaciones, cuyo original riela marcado “B” a los folios 24 al 26 de la pieza 1. Dicha probanza ya recibió valoración al analizar las pruebas acompañadas junto con el libelo de demanda.

2. - Prueba de informes: De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que el Tribunal requiriera al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes copia del Expediente de Consignaciones N° 356. La referida probanza no fue evacuada como informes; sin embargo, se observa que fue producida con las documentales que la parte demandada anexó a la contestación de demanda, por lo que su valoración se hará al analizar dichas pruebas.

   3. Con el objeto de probar que Inmobiliaria Andina, C.A. recibió de Expresos Flamingo, C.A., la suma de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), equivalente actual a nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00), en calidad de depósito que sólo podía ser destinada a garantizar el mantenimiento del local, promovió:

1. - El mérito que se desprende de la cláusula décima del contrato de arrendamiento.

2. - El mérito que se desprende del documento de fecha 12 de abril de 2000 que corre inserto al folio 28 de la pieza 1 marcado “D”.

   4. Con el objeto de probar que el inmueble arrendado fue recibido por la arrendataria en perfectas condiciones de conservación y que posteriormente sufrió gravísimos daños en toda su extensión, promovió:

1. - El mérito que se desprende de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.

2. - El mérito que se desprende de la inspección ocular practicada el 16 de diciembre de 2003 por el Notario Público Quinto de San Cristóbal, que fue acompañada al libelo de demanda marcada “B”.

   La primera de las referidas probanzas no aporta dato alguno para establecer la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que guarda relación con la pretensión de daños y prejuicios, la cual sólo puede ser objeto de análisis en este fallo una vez se determine previamente la naturaleza de la relación arrendaticia y se emita pronunciamiento sobre el incumplimiento y la resolución del contrato alegados por la parte actora. La segunda probanza ya fue objeto de valoración con las pruebas presentadas con el libelo, a los fines de establecer la naturaleza jurídica de la referida relación arrendaticia.

3. - El mérito que se desprende de los presupuestos elaborados por el ingeniero J.D.D., representante de Constructora Ingeniería, C.A., y por la empresa Cercas A.d.l.A. C.A., acompañados al escrito libelar marcados “F”, “G” y “H”. Las referidas probanzas fueron desechadas de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al examinar las pruebas acompañadas junto con el libelo de demanda.

   5. Experticia.

   4. Inspección Judicial.

   7. Testimoniales para ratificación de documento, de los ciudadanos J.D.D. y T.D..

   8. Declaración testimonial: Para probar el estado en que se encontraba el inmueble arrendado promovió como testigos a los ciudadanos G.N.P., G.A.B.N. y W.S.S..

   Las referidas pruebas no pueden ser objeto de valoración por cuanto a pesar de haber sido admitidas por auto de fecha 23 de noviembre de 2004 (fs. 211 al 212 de la pieza 1), su evacuación fue providenciada mediante el auto de fecha 1° de febrero de 2005 (fs. 235 al 236 de la pieza 1), dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial que acordó la reapertura del lapso de evacuación de pruebas, el cual fue revocado por decisión definitivamente firme proferida en fecha 27 de abril de 2005 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil de esta Circunscripción Judicial (fs. 421 al 426 de la pieza 2), que además declaró la nulidad de todas las actuaciones posteriores a dicho auto y ordenó al a quo dictar sentencia en la causa principal en los términos previstos en el procedimiento breve. Contra dicho fallo la parte demandada anunció recurso de casación, el cual fue declarado inadmisible mediante sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 19 de octubre de 2005 (fs. 502 al 511 de la pieza 2), de donde deviene el carácter de cosa juzgada formal de la referida decisión de fecha 27 de abril de 2005 dictada por el Juzgado Superior Cuarto.

   B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

   a.- Acompañadas junto al escrito de contestación de la demanda y reconvención:

1. - Orden de Recibo de Caja signado con el N° 5529 de fecha 29 de marzo de 2000, expedida por Inmobiliaria Andina C.A., INANCA, corriente al folio 146 de la pieza 1 marcado “A”, donde la mencionada empresa deja constancia de haber recibido de Expresos Flamingo, C.A., la cantidad de Bs. 6.000.000,00, equivalente actual a Bs. 6.000,00, por concepto de parte de pago del depósito de alquiler del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende.

2. - Al folio 147 de la pieza 1 corre marcado “B” comprobante de pago signado con el N° 5050 de fecha 29 de marzo de 2000, expedido por Expresos Flamingo, C.A., por concepto de adelanto sobre liquidación de pasajeros mes de marzo 2000, a cargo de los señores D.E., M.G. y M.D.L. por Bs. 2.000.000,00, equivalentes actuales a Bs. 2000,00 cada uno, para depósito del alquiler de local donde funcionarían las oficinas principales de la empresa.

3. -Al folio 148 de la pieza 1 riela marcado “C” comprobante de pago signado con el N° 5067 de fecha 12 de abril de 2000, expedido por Expresos Flamingo, C.A, por concepto de adelanto sobre liquidación de pasajeros mes de abril 2000, a cargo de los señores D.E., M.G. y M.D.L., de Bs. 3.000.000,00 cada uno, equivalentes actuales a Bs. 3.000,00, para compra de mejoras en local que se alquiló para la empresa.

   Las referidas probanzas no aportan dato alguno para establecer la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que al referirse las dos primeras al depósito entregado por la parte demandada a la demandante como garantía y la última a compra de mejoras, guardan relación con la pretensión de reintegro hecha valer en la reconvención.

4. -Al folio 149 de la pieza 1 cursa marcada “D” constancia de fecha 12 de abril de 2000, suscrita por los representantes legales de ambas partes. Sobre dicha probanza ya se emitió pronunciamiento al analizar las pruebas promovidas por la parte demandante.

5. - Al folio 150 de la pieza 1 corre marcada “E” comunicación de fecha 21 de abril de 2003, dirigida por el Lic. P.C. C. en representación de Inmobiliaria Andina C.A., a los ciudadanos D.E.D. y M.J.G.d.E.F., C.A. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por cuanto la misma no fue desconocida por la parte actora, sirviendo para demostrar que la parte demandante, en la fecha indicada, se dirigió a Expresos Flamingo C.A. para informarle que el contrato de arrendamiento sobre el local que ocupaba, ubicado en la Avenida Libertador de esta ciudad de San Cristóbal, propiedad del Ing. E.B., se vencía el 30 de abril de 2003. Y por cuanto en la cláusula décima tercera se establecía que podía renovarse por igual tiempo, por anualidades o por el tiempo que a la arrendataria le conviniera, le manifestaba su deseo de tener una reunión lo más pronto posible, haciéndole el siguiente señalamiento: “Como ustedes saben, nuestro signo monetario ha ido perdiendo valor en forma exagerada, pero pensamos que siempre podremos llegar a un acuerdo para que ustedes sigan ocupando este local”.

6. - Al folio 151 de la pieza 1 corre marcado “F” comprobante de pago signado con el N° 5068 de fecha 12 de abril de 2000, expedido por Expresos Flamingo, C.A. por concepto de adelanto sobre liquidación de pasajeros mes de abril 2000, a cargo de los señores D.E., M.G. y M.D.L.d.B.. 1.000.000,00 cada uno, equivalentes actuales a Bs. 1000,00, por complemento alquiler del local para la empresa. La referida probanza no recibe valoración por cuanto nada aporta para la determinación de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de resolución.

7. - A los folios 105 al 145 de la pieza 1 corre marcada “G” copia certificada del Expediente de Consignaciones Arrendaticias N° 356, nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Dentro de las actuaciones que corren insertas en dicho expediente, se aprecia:

   - Diligencia de fecha 25 de febrero de 2004 suscrita por el consignatario, la juez y la secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial (f. 126). Se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, y de la misma se evidencia que la abogada Jaisi Merilde G.C. actuando con el carácter de apoderada judicial de la demandada Expresos Flamingo, C.A., consignó planilla de depósito N° 5413545 por la cantidad de Bs. 18.000.000,00, equivalente actual a Bs. 18.000,00, a favor de la demandante Inmobiliaria Andina C.A., en la cuenta de ahorros N° 0001180010503403 en Banfoandes, por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del contrato de arrendamiento sobre el que versa el presente litigio, correspondientes a los meses de abril de 2003 a noviembre de 2003.

   - Auto de fecha 09 de marzo de 2004 dictado por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira (f. 142), el cual se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil y del mismo se evidencia que el mencionado órgano jurisdiccional, visto el escrito de fecha 08 de marzo de 2004 presentado por el ciudadano P.C.C. con el carácter de presidente de la sociedad mercantil Inmobiliaria Andina C.A., asistido por el abogado F.R.N., acordó en virtud de lo solicitado hacer entrega de la cantidad correspondiente a los cánones de alquiler del inmueble consistente en un terreno situado en la Avenida Libertador, Sector Palermo, San Cristóbal, más los intereses que hubiera registrado, la cual se encontraba depositada en la cuenta de ahorros N° 0001180010563463, suma de la cual sería deducido el 0.50% por concepto de impuesto al débito bancario establecido en la ley y, a tal efecto, acordó librar la autorización correspondiente por la cantidad de Bs. 17.935.870,00, equivalente actual a Bs. 17.935,87.

   b.-En la oportunidad probatoria promovió:

   I.-Valor y mérito de las actas y actos procesales que favorezcan a su representada. Tal promoción realizada en forma genérica, no constituye un medio de prueba de los admitidos por la ley. En consecuencia, no es posible otorgarle ningún mérito probatorio para la resolución de la presente controversia.

   2. Instrumentales:

1. - Valor y mérito favorable del instrumento que se acompañó en original con el escrito de contestación marcado “A”, orden de recibo a la caja N° 5529, de fecha 29 de marzo de 2000, emitida por Inmobiliaria Andina C.A. .

2. - Valor y mérito del instrumento que marcado con la letra “B” acompañó a la contestación de demanda, consistente en comprobante de pago N° 5090 emitido por la demandada en fecha 25 de marzo de 2000.

3. - El valor y mérito favorable del instrumento marcado “C”, comprobante de pago N° 5067 de fecha 12 de abril de 2000, emitido por la demandada.

4. - Valor y mérito del instrumento que se acompañó signado con la letra “D”, referente a la constancia suscrita por los accionistas de la demandada y el representante de Inmobiliaria Andina C.A., con relación a la entrega de Bs. 9.000.000.00, equivalentes actuales a Bs. 9.000,00.

5. - El valor y mérito favorable del instrumento que se acompañó al escrito de contestación de la demanda marcado con la letra “E”, consistente en la comunicación de fecha 21 de abril de 2003 emitida por Inmobiliaria Andina C.A. y dirigida a Expresos Flamingo C.A.

6. - Valor y mérito favorable del comprobante de pago que signado como “F” se acompaño junto con el escrito de contestación, N° 5068 de fecha 12 de abril de 2000.

7. - El mérito favorable de la copia fotostática certificada del Expediente de Consignaciones signado con el N° 356, nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, acompañado al escrito de contestación de la demanda marcada con la letra “G”.

   Las referidas probanzas ya fueron objeto de examen al analizar las pruebas acompañadas junto con el escrito de contestación de demanda.

   3. Testimoniales: Promovió las siguientes testimoniales:

   - Del señor A.T.. No recibe valoración por cuanto el acto fue declarado desierto, tal como se constata del acta levantada en fecha 29 de noviembre de 2004 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, corriente a los folios 218 al 219 de la pieza 1.

   - De los ciudadanos Á.E.C.P., S.R.A. y M.R.R.C.. No pueden ser objeto de valoración, por cuanto a pesar de haber sido admitidas en fecha 23 de noviembre de 2004 (f. 210), su evacuación fue providenciada mediante el auto de fecha 1° de febrero de 2005 dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial que acordó la reapertura del lapso de evacuación de pruebas (fs. 235 al 236 de la pieza 1), el cual fue revocado por decisión definitivamente firme proferida en fecha 27 de abril de 2005 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil de esta Circunscripción Judicial (fs. 421 al 426 de la pieza 2), que además declaró la nulidad de todas las actuaciones posteriores a dicho auto y ordenó al a quo dictar sentencia en la causa principal en los términos previstos en el procedimiento breve. Contra dicho fallo la parte demandada anunció recurso de casación, el cual fue declarado inadmisible mediante sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 19 de octubre de 2005 (fs. 502 al 511 de la pieza 2), de donde deviene el carácter de cosa juzgada formal de la referida decisión de fecha 27 de abril de 2005 dictada por el Juzgado Superior Cuarto

   Del anterior análisis probatorio puede constatarse que las partes celebraron un contrato de arrendamiento en el que establecieron como plazo de duración tres (3) años, que comenzaría el 1° de mayo de 2000 y finalizaría el 30 de abril de 2003. Que al vencimiento del referido plazo, la arrendataria continuó ocupando el inmueble tal como lo admiten ambas partes. Que la arrendataria pagó a la arrendadora, mediante cheque N° 42197364 de Banesco, la cantidad de Bs. 3.000.000,00, equivalente actual a Bs. 3.000,00, correspondiente al alquiler del mes de marzo de 2003. Que en fecha 25 de febrero de 2004 la arrendataria, a través de su apoderada judicial, consignó en el Expediente de Consignaciones Arrendaticias N° 356, nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la planilla de depósito N° 5413545 por la cantidad de Bs. 18.000.000,00, equivalente actual a Bs. 18.000,00, a favor de la demandante Inmobiliaria Andina C.A., por concepto de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, correspondiente a los meses de abril de 2003 a noviembre de 2003. Que en fecha 09 de marzo de 2004, el mencionado Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira acordó, en virtud de lo solicitado por la arrendadora, hacer la entrega de la cantidad consignada por la arrendataria que se encontraba depositada en la cuenta de ahorros N° 0001180010506463, suma de la cual sería deducido el 0.50% por concepto de impuesto al débito bancario establecido en la ley y, a tal efecto, ordenó librar la autorización correspondiente por la cantidad de Bs. 17.935.870,00, equivalente actual a Bs. 17.935,87. Que de la inspección practicada el 16 de diciembre de 2003 quedó evidenciado que para esa fecha el inmueble ya no se encontraba en posesión de la arrendataria.

   En este orden de ideas se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el mencionado artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

   Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prórrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prórrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

   2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prórrogará por un lapso máximo de un (1) año.

   …Omissis…

   Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Resaltado propio).

   En efecto, el legislador contempló la prórroga legal como un beneficio para el arrendatario que celebra un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con el objeto de que a su vencimiento, el mismo siga ocupando el inmueble durante el tiempo máximo que conforme a la duración del contrato corresponda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 38.

   La prórroga legal procede aun cuando las partes no lo establezcan en el contrato de arrendamiento, puesto que opera de pleno derecho por expresa disposición de ley, por el solo vencimiento del plazo estipulado por las partes como duración de la relación arrendaticia. Por ello, tampoco requiere decreto del órgano jurisdiccional; sólo basta la voluntad del arrendatario de hacer uso de dicho derecho al continuar ocupando el inmueble al vencimiento del lapso de duración establecido en el contrato, siempre que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales

   Así lo dejó sentado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1704 de fecha 15 de julio de 2005, en la cual expresó:

   El artículo 38, letra b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

   …Omissis…

   En este sentido, la prórroga de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, que se encuentren dentro del ámbito de aplicación del artículo que se transcribió de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera por orden de la ley y no por decreto del juez; motivo por el cual la aclaratoria objeto de la demanda de autos no produjo agravio constitucional alguno a la parte actora, en cuanto a que se limitó a hacer mención del otorgamiento, por la Ley, de tal prórroga, a través de un pronunciamiento con efectos declarativos y no constitutivos. Así se declara. (Resaltado propio)

   (Expediente N° 03-2107)

   Igualmente, el artículo 39 del mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

   Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. (Resaltado propio).

   En la norma transcrita el legislador determinó en forma categórica que la prórroga legal opera de pleno derecho, por lo que a su vencimiento el arrendador puede demandar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, que van desde la entrega del inmueble y abarca todas las asumidas por la arrendataria en el mismo.

   En el caso bajo análisis, observa esta sentenciadora que la demandante en su escrito libelar alega el incumplimiento por parte de la arrendataria, de su obligación contractual y legal de entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones óptimas de conservación y funcionamiento en que lo recibió. En razón de tal incumplimiento, la accionante demanda la resolución del contrato de arrendamiento, tal como se señala de manera clara y precisa en el petitorio del libelo de demanda y, en consecuencia, solicita que se le ponga en posesión del inmueble arrendado; el pago de los cánones de arrendamiento no cancelados desde el mes de octubre de 2003, que estima en la suma de Bs. 21.000.000,00, equivalente actual a Bs. 21.000,00, más los porcentajes inflacionarios correspondientes, tal como fue convenido en la cláusula décima segunda del contrato, y los daños y perjuicios derivados del incumplimiento por parte de la arrendataria de sus obligaciones legales y contractuales, de los cuales hace un estimado en la suma de Bs. 96.252.174,20, equivalente actual a Bs. 96.252,17, señalando que de la cantidad que resulte necesario para la reparación de los daños debe deducirse la suma de Bs.9.000.000,00, equivalente actual a Bs. 9.000,00, que la arrendadora recibió de la arrendataria conforme a la cláusula décima del contrato.

   De lo antes expuesto se desprende que la causa petendi de la parte demandante, fue precisamente la resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la parte demandada, hecho éste que de quedar demostrado con las pruebas producidas, consecuencialmente acarrearía la aplicación de las normas legales que fundamentan la pretensión relativa a los daños y perjuicios, es decir, que una vez se determine la procedencia de la resolución del contrato derivada del incumplimiento alegado por la parte actora, es que podría acordarse los daños y perjuicios a que hubiere lugar conforme a las pruebas existentes en autos.

   De la concatenación de los hechos antes mencionados concluye esta sentenciadora que, efectivamente, las partes celebraron un contrato a tiempo determinado cuya vigencia fue establecida a partir del 1° de mayo de 2000 hasta el 30 de abril de 2003; y que al vencimiento de dicho plazo, si bien la arrendataria continuó ocupando el inmueble, no hizo uso de la totalidad de la prórroga legal de un (1) año prevista en el artículo 38 literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que tal como antes se indicó, para el 16 de diciembre de 2003 ya el inmueble arrendado estaba en posesión de la arrendadora y de haber operado la prórroga legal en su totalidad, la misma habría transcurrido del 1° de mayo de 2003 hasta el 1° de mayo de 2004 ambas fechas inclusive.

   Ahora bien, la demanda que da inicio a la presente causa fue interpuesta en fecha 26 de abril de 2004, tal como se constata del sello húmedo de distribución estampado al vuelto del folio 17 de la pieza 1, oportunidad para la cual la arrendataria ya no se encontraba en posesión del inmueble y por tanto, ya no estaba vigente la prórroga legal.

   En consecuencia, terminada la prórroga legal se extinguió la relación arrendaticia existente entre las partes, lo que supone la finalización del contrato de arrendamiento puesto que la arrendataria no continuó ocupando el inmueble luego de vencida la prórroga legal, la cual se vio interrumpida por su propia voluntad, lo que impidió que operara la tácita reconducción. En consecuencia, mal podía interponerse la acción de resolución del contrato cuando éste ya había terminado y, en tal virtud, le era dado a la arrendadora incoar la acción por cumplimiento de contrato, mediante la cual podía exigirle a la arrendataria el cumplimiento de las demás obligaciones asumidas en dicho contrato, relativas al pago de los cánones de arrendamiento, de servicios públicos, de los daños y perjuicios que aduce sufrió el inmueble arrendado en sus instalaciones; en otras palabras, habiendo terminado el contrato de arrendamiento, la pretensión de la parte actora sólo podía impetrarse mediante la acción de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil.

   Así las cosas, no pudiéndose aplicar en este caso el principio iura novit curia para recalificar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida, por la de cumplimiento de contrato, en virtud de que esta sentenciadora se encuentra limitada para ello por las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión, antes señaladas, por lo que tal recalificación supondría modificar el titulo de la pretensión o causa petendi, resulta forzoso declarar inadmisible la demanda por resolución de contrato y daños y perjuicios interpuesta por la empresa Inmobiliaria Andina, C.A. contra la sociedad mercantil Expresos Flamingo, C.A. Así se decide.

   Resuelto lo relativo a la demanda principal, pasa esta alzada a resolver la demanda reconvencional.

   DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA

   La representación judicial de la parte demandada aduce que la reconvención tiene por objeto que Inmobiliaria Andina, C.A., convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en el reintegro del depósito en garantía que asciende a la cantidad de Bs. 15.000,000,00, equivalente actual a Bs. 15.000, así como los intereses que haya generado desde la fecha de su entrega hasta la fecha en que se verifique el total reintegro de la suma dada en depósito, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

   Aduce la representación judicial de la parte demandada que de la orden de recibo de caja N° 5529 de fecha 29 de marzo de 2000, emitida por Inmobiliaria Andina, C.A., se desprende que su representante recibió la suma de Bs. 6.000.000,00, equivalente actual a Bs. 6.000,00, según cheque signado con el N° 843000962, como depósito de alquiler para el local donde funcionaría la oficina principal de Expresos Flamingo C.A., todo lo cual consta también en comprobante de pago N° 5050 de la misma fecha, en donde se emitió cheque por la referida suma signado bajo el N° 84300962. Que posteriormente, el ciudadano P.C. en representación de Inmobiliaria Andina C.A., manifestó a la demandada que los Bs. 6.000.000,00 entregados, equivalentes actuales a Bs. 6.000,00, eran única y exclusivamente como depósito pero que se requería para la firma del contrato la cantidad de Bs. 9.000.000,00, equivalente actual a Bs. 9.000,00, para responder y garantizar el buen mantenimiento de las estructuras, lo cual se acordó en el contrato de arrendamiento en la cláusula décima. Que según cheque del Banco Caracas signado con el N° 40370325 de fecha 12 de abril de 2000, respaldado por el comprobante de pago emitido por la demandada bajo el N° 5067 de fecha 12 de abril de 2000, en donde aparece recibida de manera conforme por el ciudadano P.C. la cantidad de Bs. 9.000.000,00, equivalente actual a Bs. 9.000,00, según lo acordado contractualmente, para lo cual emitió constancia en representación de la demandante en esa misma fecha 12 de abril de 2000. Que a la sociedad mercantil demandante se le entregó la suma de Bs. 15.000.000,00, equivalente actual a Bs. 15.000,00, como depósito, siendo los primeros Bs. 9.000.000,00, equivalente actual a Bs. 9.000,00, únicamente para responder y garantizar el buen mantenimiento de las estructuras según lo expresado en la referida constancia de fecha 12 de abril de 2001; y que los restantes Bs. 6.000.000,00, equivalentes actuales a Bs. 6.000,00, los recibió según comprobante de pago N° 5050.

   La representación judicial de la parte demandante reconvenida, al dar contestación a la reconvención, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la reconvención propuesta y, en tal sentido, alegó que la cantidad recibida por su mandante en su condición de arrendadora fue la suma de Bs. 9.000.000,00, equivalente actual a Bs. 9.000,00 y no de Bs. 15.000.000,00, equivalente actual a Bs. 15.000,000, como falsamente lo indica la demandada en la reconvención. Que la prueba de ello emana claramente de los documentos citados por la demandada reconviniente, a saber: Orden de recibo a la caja N° 5529 emitida por Inmobiliaria Andina C.A. el 29 de marzo de 2000, por la cantidad de Bs. 6.000.000,00, equivalente actual a Bs. 6.000,00, el cual se complementa con el comprobante de pago N° 5050 de fecha 29 de marzo de 2000 emitido por Expresos Flamingo C.A., y comprobante de pago N° 5068 de fecha 12 de abril de 2000 emitido por Expresos Flamingo C.A., por la suma de Bs. 3.000.000,00, equivalente actual a Bs. 3.000,00. Que los dos pagos antes mencionados, son a los que hace referencia el documento fechado el 12 de abril de 2000. Que además de los aludidos documentos que evidencian la recepción por parte de Inmobiliaria Andina C.A., de la suma de Bs. 9.000.000,00, equivalente actual a Bs. 9.000,00, la demandada acompaña a su reconvención un documento denominado comprobante de pago 5067 de fecha 12 de abril de 2000, de cuyo texto se aprecia que el beneficiario del cheque a que se hace alusión en el mismo no es Inmobiliaria Andina C.A., sino el ciudadano P.C. y que el concepto por el cual se hace el pago no es como en los documentos anteriores, para el depósito de alquileres, sino para compra de mejoras en el local. Que no es vedad que Inmobiliaria Andina C.A. haya recibido de Expresos Flamingo C.A., la cantidad de Bs. 15.000,00 en calidad de depósito sino sólo la cantidad de Bs. 9.000,00 y que tampoco es cierto que la demandante reconvenida deba reintegrar la suma recibida a título de depósito, ya que la finalidad de éste era responder por los daños que la arrendataria causara al inmueble, daños estos que son de más de Bs. 90.000.000,00, equivalente actual a Bs. 90.000,00, por lo que el arrendador tiene pleno derecho a compensar el monto recibido en depósito de garantía con la obligación de la arrendataria de reparar los daños que causó al inmueble. Fundamenta la reconvención en los artículos 33 y 25 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Al respecto, debe puntualizarse lo dispuesto en los artículos 25 y 26 del mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son del tenor siguiente:

   Artículo 25: El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

   Artículo 26: Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto-Ley. (Resaltado propio).

   En las normas transcritas el legislador estableció la acción de reintegro que tiene el arrendatario para exigir del arrendador la devolución del depósito dado como garantía de las obligaciones asumidas por él en el contrato de arrendamiento, y sus correspondientes intereses, pretensión que se debe tramitar mediante el procedimiento breve y en única instancia.

   En este sentido, el Dr. G.G.Q. expresa:

   El depósito dinerario constituido para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia, queda limitado a cuatro mensualidades como máximo, en donde se incluyen los intereses que se produzcan como consecuencia de la colocación de aquella garantía en la cuenta de ahorros a que se refiere el artículo 23 de LAI, y que se destinan a ser acumulados a la cantidad dada en garantía para servir también a la misma finalidad de esta, que no puede ser su imputación al pago de los cánones de arrendamiento.

   …Omissis…

   (…) Además y como sanción, si el arrendador no apertura (sic) la referida cuenta de ahorros, queda obligado a pagar al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros durante la vigencia del contrato de arrendamiento, con fundamento a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, y posiblemente pendiente de la sanción que pudiere serle impuesta a tenor de lo dispuesto en el artículo 82 de LAI. Y si el arrendador no realiza el reintegro correspondiente (depósito más intereses), al vencerse el mencionado término de sesenta (60) días, el arrendatario que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias a su cargo, puede solicitar judicialmente el reintegro ante el tribunal competente por la cuantía, en única instancia y por el juicio breve. Sin embargo, el reintegro del depósito y los intereses causados a que alude el artículo 25 de LAI, está sujeto al cumplimiento por el arrendatario de la obligación de encontrarse, luego de concluida o terminada la relación arrendaticia, solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo; vale decir que mientras tal cumplimiento no ocurra, el reintegro no procede pues a tal finalidad el depósito y los intereses han sido destinados; y de solicitar el arrendatario judicialmente el reintegro de encontrarse en ese estado de insolvencia, el arrendador, además de no poder ser sancionado, tiene el derecho a oponer la excepción non adimpleti contractus ex artículo 1.168, según el cual: “en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones” , supuesto este último que no se da en el ámbito arrendaticio referido al reintegro de aquella garantía dineraria, puesto que el artículo regula claramente que el cumplimiento del reintegro tendrá lugar previo el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario al momento de la terminación de esa relación (según las causas o determinaciones establecidas en la ley); por lo cual no existe allí una condición o plazo pendiente (ord. 7° art.346, CPC), pues la condición se refiere a la contenida en el contrato como consecuencia de la voluntad interpartes orientada en general, a un resultado que por el momento es hipotético, incierto si sobrevendrá o no el evento de que se trata. Es el legislador el que impone la obligación y no las partes, en cuanto a que el arrendatario para reclamar aquel reintegro deberá encontrarse en estado de solvencia del modo establecido en el artículo 25 de LAI.

   (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Universidad A.B., Caracas, 2006; Ps. 109 al 111)

   En el caso de autos, la pretensión reconvencional se circunscribe a la exigencia de la arrendataria de demandar a la arrendadora el reintegro de la suma de dinero dada en calidad de depósito, como garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por ella en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; pretensión que de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tramita en instancia única, es decir, que lo resuelto por el Tribunal de la causa en relación a la mencionada pretensión reconvencional no tiene apelación por expresa disposición de ley. En tal virtud, resulta inadmisible la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra lo resuelto en los particulares cuarto y quinto del dispositivo de la sentencia de fecha 16 de junio de 2009 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, respecto a la reconvención propuesta en la presente causa y a la condena en costas a la parte demandada reconviniente, por lo que el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada mediante diligencia de fecha 10 de agosto de 2009 contra la decisión de primera instancia, debe limitarse sólo a la demanda principal, quedando en esos términos modificado el auto de fecha 05 de agosto de 2009, corriente al folio 741 de la pieza 3. Así se decide.

   III

   DECISIÓN

   En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 10 de agosto de 2009, limitada a lo resuelto sobre la demanda principal en el fallo recurrido.

DECLARA INADMISIBLE la demanda por resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, incoada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Andina, C.A. contra la empresa Expresos Flamingo C.A.

DECLARA INADMISIBLE la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra lo resuelto en los particulares cuarto y quinto del dispositivo de la sentencia de fecha 16 de junio de 2009 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, respecto a la reconvención propuesta en la presente causa y a la condena en costas a la parte demandada reconviniente. En consecuencia, queda modificado el auto de fecha 05 de agosto de 2009 que escuchó el recurso de apelación, conforme a lo indicado en este particular.

Queda REVOCADA PARCIALMENTE la sentencia de fecha 16 de junio de 2009 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, sólo respecto a lo resuelto sobre la demanda principal, quedando incólume lo decidido sobre la pretensión reconvencional y la condena en costas a la parte demandada reconviniente.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte demandante.

Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en la oportunidad de ley.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los doce días del mes de junio del año dos mil catorce. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

La Juez Titular,

A.M.O.A.

La Secretaria,

Abg. F.R.S.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las diez y veinte minutos de la mañana (10:20 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 6431