Decisión nº 083-A-30-04-12 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 30 de Abril de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5208.

DEMANDANTE: A.K.R.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 12.180.662.

APODERADOS JUDICIALES: Y.P.S. y H.M.A.R., abogados en ejercicio legal, inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 82.885 y 45.990, respectivamente.

DEMANDADA: M.U.d.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, Nº 7.784.871.

APODERADOS JUDICIALES: P.L.N., M.R., P.T.L.T., P.J.L.T., E.G. y O.G.M.U., abogados en ejercicio legal, inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 2.330, 174.124, 91.417, 117.459, , 95.695 y 174.124, respectivamente.

ASUNTO: DESALOJO.

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado O.G.M.U., abogado en ejercicio legal inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 174.124, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana M.U.d.M., y del recurso de apelación interpuesto por la abogada Y.P., apoderada de la demandante, ciudadana A.K.R.R. contra la sentencia de fecha 15 de marzo de 2012, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón.

Cursa del folio 1 al 5, escrito presentado por la ciudadana A.K.R.R., antes identificada, asistida por la abogada Y.P., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 82.885, mediante el cual formalmente demanda a la ciudadana M.U.d.M. por DESALOJO. Con anexos del folio 6-21. Con motivo del precitado juicio la actora en su demanda alega: 1) Que es propietaria de un local comercial distinguido con el número 2, ubicado en la Calle Colon, signado con el Nro. 28-A, entre las Calles Garcés y Buchivacoa de esta ciudad de S.A.d.C., Municipio Miranda del estado Falcón, según documento público de fecha 28 de diciembre de 2006, inscrito el 7 de julio de 2011, ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, bajo el N° 2011.1819, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 338.9.10.3.316 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011; 2) Que el 1° de enero de 2005, el referido local fue arrendado, para que funcionara una carnicería en la persona de M.U.d.M., mediante relación arrendaticia que mantenía con el antiguo propietario, tal y como se evidencia de contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes, que anexa marcado “B”; 3) Que del referido contrato se evidencia que el lapso de duración era de dos (2) años, desde el día 1° de enero de 2005, hasta el día 1° de enero de 2007, fecha desde la cual la inquilina continuó ocupando el local comercial, para el uso de la carnicería de su propiedad, con su pleno consentimiento, convirtiéndose la relación arrendaticia a tiempo indeterminado; 4) Que los cánones de arrendamiento fueron cancelados previa fijación pactadas por las partes, estipulado para el año 2010; y lo que iba del 2011, por la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (2.850,00), mensuales, los cuales han sido cancelados en forma impuntual, con un retraso de hasta tres (3) meses para su cancelación; 5) Que el último canon de arrendamiento fue el correspondiente al mes de marzo de 2011, cancelado el día 14 de junio de 2011, es decir, con tres (3) meses de retraso; 6) Que caso similar y más grave aún se ha presentado para la cancelación de los servicios públicos, tales como el agua, luz y aseo urbano, ya que previa solicitud del estado de cuenta en las empresas HIDROFALCON y CORPOELEC-CADAFE, generándose una deuda contra su patrimonio; 7) Que los cánones de arrendamiento dejados de cancelar son los siguientes abril, mayo, junio y julio de 2011, a razón de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (2.850,00), mensuales, los cuales ascienden a la suma total de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.11.400,00); y 8) Que por los motivos anteriormente descritos, los cuales constituyen situaciones fácticas que se encuentran consagradas en las leyes adjetivas, enmarcados dentro de los preceptos legales aplicables a las situaciones en la cuales existe una relación contractual, consagrado por el articulo 1.133 del Código Civil; y en la que el arrendatario no cumple con sus obligaciones inherentes a la relación arrendaticia, consagrado en el articulo 1592, ordinal 2 eiusdem, es por lo que solicita el desalojo del local comercial conforme a los artículos 34, literal a), artículo 33 ambos de la Ley de arrendamiento inmobiliario concatenado con lo dispuesto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitando además se declare Primero: la desocupación del inmueble constituido por el local comercial anteriormente descrito, objeto de la relación arrendaticia suscrita entre ella, como arrendadora y la demandada como arrendataria; Segundo: Se decrete la entrega material del inmueble por parte de la arrendataria; Tercero: El pago de los Cánones de Arrendamiento insolutos desde el 1 de abril de 2011, hasta la presente fecha, los cuales asciende a la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.11.400,00); Cuarto: El pago de los servicios básicos generados por concepto de agua y electricidad con las empresas HIDROFALCON y CORPOELEC-CADAFE; y Quinto: el pago de las costas procesales y honorarios profesionales derivados de la presente acción, y estimó la demanda en la suma de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.11.400,00), equivalentes a 86,64 U.T., solicitando que la misma fuera admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

Cursa al folio 23, auto de fecha 26 de julio de 2011, mediante el cual el Tribunal de la causa, admitió la demanda, ordenando la citación de la demandada ciudadana M.U.D.M., para que compareciera en el plazo de Ley, fijado en dicho auto al acto de contestación de la demanda.

Riela al folio 25, diligencia de fecha 21 de septiembre de 2011, suscrita por el alguacil del Tribunal de la causa, mediante la cual consignó boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada (f. 26).

Al folio 28 se evidencia poder apud acta otorgado por la demandada a los abogados P.T.L.T., P.J.L.T., E.G. y O.G.M.U., inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 91.417, 117.459, 95.695 y 174.124, respectivamente. Por auto de fecha 22 de septiembre de 2011, el Tribunal de la causa tuvo como apoderados de la parte demandada a los referidos abogados (f. 29).

Mediante diligencia de fecha 23 de septiembre de 2011, la parte demandada consignó escrito de contestación al fondo de la demanda y reconvención (f. 31-37), con anexos del folio 38 al 41, en el cual expuso: 1) En el Capitulo Primero: negaron, rechazaron y contradijeron lo siguientes hechos: 1.1.- Que ella, haya mantenido una relación arrendaticia sobre el antes descrito local comercial, desde el día 1° de enero de 2005, pues, tal relación se inicio en el mes de enero de 2002; 1.2.- Que haya pagado en forma impuntual (hasta tres meses), los cánones de arrendamiento correspondientes al alquiler del referido local comercial; y concretamente que el último canon de arrendamiento pagado, fuera el correspondiente al mes de marzo de 2011; 1.3.- Que esté insolvente en el pago de los servicios de agua, luz, y aseo urbano desde el año 2010; 1.4.- Que haya dejado de pagar los cánones correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2011, y que en consecuencia le adeude por concepto de cánones de arrendamiento insolutos la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.11.400,00); 1.5.- Que el referido local fuera arrendado para que en él, funcionara una carnicería, ya que lo cierto es, que el referido local, fue arrendado para que sirviera de vivienda a la familia Montero Urdaneta; y que posteriormente, podía utilizar una pequeña porción del mismo, como local de comercio; 2) En el Capitulo Segundo, denominado de los hechos, alegó: 2.2.- Que ella, ha mantenido una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente demanda desde el mes de enero de 2002, fecha en el que el señor C.L., en representación, de la sucesión de D.L., diera en arrendamiento verbal, por tiempo indefinido y mediante el pago de una cuota mensual de ochocientos bolívares (Bs. 800,00), y que con posterioridad en el año 2004, al fallecimiento del administrador del inmueble (C.L.), continuó con la administración el ciudadano A.D.L.C., y que ella, ha sido puntual en el pago de los correspondientes cánones de arrendamientos del inmueble arrendado; 2.3.- Que este último, le propuso a ella, que debido al estado insalubre en que se encontraba el inmueble arrendado, por problemas en el sistema de las aguas negras, dado que había que reemplazar las antiguas tuberías de desagüe y realizar cambio de cachimbo en la red cloacal, que ella, se obligara a realizar las reparaciones de trabajos de cañerías a sus expensas y con cargo a los cánones de arrendamientos que se continuaran a partir del mes de abril del año de 2011; y se efectuara a posteriori el correspondiente ajuste entre los gastos de reparación y los cánones a pagarse tentativamente por los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre, noviembre y diciembre del año 2011; y los meses de enero y febrero del año de 2012, que totalizaría la cantidad de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.28.500,00); 3) En el Capitulo Tercero: opuso como punto previo, como defensa a resolver antes del fondo, la cuestión previa de conformidad con lo dispuesto en el articulo 885 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 346, ordinal 11 eiusdem, alegando la inadmisibilidad de la presente acción, por cuanto presuntamente atenta contra los artículos 5, 6 y siguientes del decreto Ley con rango y fuerza N° 39.666 de fecha 09-05-2011 contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda; 4) En el Capitulo Cuarto, Interpuso ACCIÓN RECONVENCIONAL, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, alegando: 4.1.- Que tuvo conocimiento de la venta realizada en fecha 28 de diciembre de 2006, del inmueble que ella ocupa en calidad de arrendamiento el día 21 de septiembre de 2011, cuando fue citada por el alguacil de este Tribunal; 4.2.- Que no se le notificó de tal venta, ni se efectuó la oferta preferencial como inquilino de conformidad con el articulo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, que se le violentó el derecho de preferencia ofertiva; motivo por el cual reconviene con la demandante por retracto legal arrendaticio, y a tal fin ponen a disposición del Tribunal el precio pactado, en dicho contrato de venta, es decir, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), reconviniendo a la demandante, para que convenga o en su defecto, sea ordenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: Que el referido inmueble dado en venta y que es objeto de la presente demanda de desalojo debió ser ofrecido y vendido con preferencia a la ciudadana M.U.d.M., en la anotada fecha 28 de diciembre de 2006; Segundo: Que ella la sustituye como compradora en dicha venta, autenticada en fecha 28 de diciembre de 2006, y protocolizado en fecha 7 de julio de 2011, por el precio señalado en dicho contrato de venta de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), en dinero efectivo libre de todo gravamen; Tercero: El pago de las costas y costos de la presente reconvención; Cuarto: que en caso de que la demandante reconvenida no convenga en el presente petitorio, solicita que la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, le sirva como titulo supletorio de propiedad y se ordene protocolizar la misma, ante el Registro Inmobiliario correspondiente en cuya oportunidad pagará el señalado precio; y Quinto: solicitó se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, sobre el referido local comercial y estableció la cuantía en la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), por último solicitó que dicho escrito de contestación de demanda así como de la reconvención interpuestas, sean admitidos y declarados con lugar en la definitiva.

Cursa al folio 42, auto de fecha 23 de septiembre de 2011, mediante el cual el Tribunal de la casa, admitió el escrito de contestación-reconvención, fijando oportunidad para que la parte demandante reconvenida de contestación a la reconvención propuesta.

Al folio 44 se evidencia poder apud acta otorgado por la parte demandante, a la abogada Y.P.S., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 82.885. Por auto de fecha 26 de septiembre de 2011, el Tribunal de la causa, tuvo como apoderada de la parte demandante a la referida abogada (f. 45).

Riela del folio 46 al 49, escrito de fecha 27 de septiembre de 2011, mediante el cual la abogada Y.P., antes identificada en representación de la parte demandante reconvenida, dio contestación a la reconvención propuesta, y como punto previo impugnó la cuantía en que fue estimada la reconvención, por considerar la estimación hecha por la parte demandada reconvincente exagerada, ya que el valor del bien inmueble vendido según lo pactado por el vendedor y comprador fue por la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), siendo ésta, la verdadera cuantía, ya que no aplicó las reglas de estimación, establecidas en los artículos 30, 33 y 38 del Código de Procedimiento Civil; 1) en el Capitulo primero denominado CONVENIMIENTO PARCIAL DE LA RECONVENCIÓN, admitió los siguientes hechos: 1.1.- Que si adquirió mediante compraventa el inmueble objeto de la presente demanda, en las fechas indicadas tanto en el documento autenticado como el registrado, y del ciudadano A.D.L.C. en representación de las ciudadanas R.L.M. y J.M.D.L.;1.2.- Convino en la descripción del inmueble, tanto en sus linderos y medidas, así como su descripción de la Planta Alta; y en el carácter de arrendataria de la ciudadana M.U.d.M.; 2) en el Capitulo Segundo del referido escrito, denominado OPOSICIÓN A LOS HECHOS NO CONVENIDOS Y NARRADOS EN LA RECONVENCIÓN: Negó, rechazo y contradijo lo siguiente: 2.1.- Que la demandada reconviniente ocupe el referido local comercial en calidad de arrendamiento desde el año 2002; 2.2.- La solvencia de la demandada reconviniente, ya que no existió algún tipo de acuerdo entre el sr. A.L., ni con su representada como propietaria del Local, para que se realizara arreglos mayores al local que ocupa a sus expensas y con cargo a los cánones de arrendamientos que se continuaran causando a partir del mes de abril de 2011; por la suma de treinta mil bolívares (bs. 30.000,00); 2.3.- Que la parte demandada reconviniente, haya tenido conocimiento de la venta en la fecha en que se practicó la citación; y 2.4.- Que la demandada reconviniente ocupe el inmueble con su hijo O.G.M.U. y su hija de 16 años, M.E.M.U., tanto en la planta baja como en la planta alta; 3) en el Capitulo Tercero del referido escrito de contestación, denominado CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA RECONVENCIÓN, alegó: 3.1.- la improcedencia de la reconvención por retracto legal arrendaticio, basada en que el descrito inmueble, está edificado en dos plantas, con la descripción especificada y la planta baja constituida por tres (3) locales, uno de ellos, el indicado local Nº (2) en el cual funciona la CARNICERÍA MONTERO denominados (1) y (3), ocupados por las firmas mercantiles INVERSIONES FACILITO FALCÓN, C.A., y por la CARNICERIA POPULAR; 3.2.- que el instrumento traslativo de propiedad versa sobre la totalidad del inmueble constante de dos (2) plantas, es decir, sobre la totalidad del terreno constante de cuatrocientos ochenta metros cuadrados con dieciocho centímetros cuadrados (480,18 M2); 3.3.- igualmente, alega en cuanto a las condiciones establecidas en el articulo 42 y 43 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, que para la fecha en que ella adquirió el inmueble (28 de diciembre de 2006), la ciudadana M.d.M., no poseía una relación arrendaticia de más de 2 años, ya que como se indicó la misma se inició el 1 de enero de 2005, es decir tenía 11 meses y 28 días, aunado a que no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamientos; ya que los recibos que acompañó anexos no fueron suscritos ni por el representante de los propietarios, ni por su persona como posterior propietaria del local arrendado; 3.4.- que no existen los extremos de ley para que la ciudadana M.D.M. le sea subrogado en las mismas condiciones estipuladas en el documento de compraventa suscrito por el ciudadano A.L. y su mandante, asimismo que lo sustituya como compradora mediante el pago de venta de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00); y que sea condenada en el pago de las costas y costos de la reconvención; 3.5.- además solicitó pronunciamiento expreso sobre la estimación o cuantía de la demanda y posteriormente, se pronuncie sobre el fondo del asunto, y sea declarada sin lugar la demanda interpuesta con todos los pronunciamientos de Ley, incluyendo la condenatoria en costas.

Escrito que fue admitido por el Tribunal de la causa, quien ordenó agregarlo a los autos en fecha 27 de septiembre de 2011 (f. 50).

Al folio 52, se evidencia escrito de fecha 3 de octubre de 2011, mediante el cual la parte demandante se opuso y desconoció los instrumentos privados promovidos por parte demandada reconviniente en el capítulo IV de la reconvención, contentivo de once (11) recibos, signados con los números del A-1, al A-11, en virtud de que los referidos instrumentos constituyen documentos privados que no han sido emanados de ella, ni firmado, ni aceptado cancelación alguna, desconociendo por tanto su contenido y las firmas que aparecen en dichos instrumentos. Por auto de esa misma fecha, el Tribunal de la causa acordó agregar el referido escrito de oposición a los autos (f. 53).

Cursa del folio 54 al 56, con anexos del folio 57 al 61; y del folio 65 y 66, con anexos del folio 67 al 84, escritos de fechas 3 de octubre de 2011, contentivo de pruebas presentado por la parte demandante reconvenida, tanto para la acción principal de desalojo, como para la reconvención, respectivamente. Admitidos por el Tribunal de la causa, mediante auto de esa misma fecha (f. 62-63) y (f. 85-86) respectivamente.

Al folio 94, se evidencia acta de fecha 6 de octubre de 2011, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró desierto el acto para oír la declaración del testigo J.A.F. (f. 93).

Mediante acta de esa misma fecha, el Tribunal de la causa declaró desierto el acto para oír la declaración del testigo Jeosanny Escalona.

Por acta de esa misma fecha, el Tribunal de la causa declaró desierto el acto para oír la declaración del testigo J.A.C.V. (f. 95).

Al folio 97 y 98 se evidencia auto de esa misma fecha mediante el cual el Tribunal de la causa a solicitud de parte (f. 96) acordó fijar nueva oportunidad para escuchar las testimoniales de los ciudadanos antes mencionados.

Riela del folio 101 al 104 actas de fechas 10 de octubre de 2011, mediante la cual se deja constancia de la declaración de los testigos J.A.F. y Jeosanny Escalona.

Cursa al folio 107 auto de fecha 10 de octubre de 2011, mediante el cual el Tribunal de la causa a solicitud de parte (f. 106), acordó extender exclusivamente el lapso para evacuar la prueba de exhibición, ofrecida por la parte demandante.

Del folio 108 al 110, se evidencia comunicación emanada del C.C.V.G.d.H., “Los Claritos I”, informando al Tribunal de la causa, lo solicitado con respecto a la ciudadana M.U.d.M., parte demandada. Con anexos del folio 111-114. Agregado al expediente en esa misma fecha según se evidencia del folio (f. 115).

Riela del folio 116-117, acta de fecha 11 de octubre de 2011, mediante la cual el Tribunal de la causa dejó constancia que se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de la presente demanda, para evacuar la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandante, quien compareció y manifestó desistir de dicha prueba.

Al folio 119 se evidencia diligencia de fecha 11 de octubre de 2011, mediante la cual la abogada Y.P. en representación de la parte demandante, sustituyó el poder apud acta conferido por aquella en el abogado H.M.A.R., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 45.990, reservándose aquélla el ejercicio del mismo. Por auto de esa misma fecha (f. 120) el Tribunal de la causa, tuvo como apoderado de la parte demandante, al referido abogado.

Se evidencia al folio 123, diligencia de fecha 11 de octubre de 2011, mediante la cual la representación judicial de la parte demandada reconviniente, abogados P.T.L.T. y O.G.M.U., presentaron sendos escritos de pruebas, tanto para la acción principal de desalojo (f. 124-127), con anexos del f. 128-131; como para la acción reconvencional (f. 135-138), con anexos f. 139-140. Pruebas que fueron admitidas en fecha 11 de octubre del mismo año véase f. 132-133 y 141-142, respectivamente.

Cursa al folio 143, escrito de pruebas de fecha 11 de octubre de 2011, promovido por la abogada Y.P.S. en representación de la parte demandante con motivo de la demanda de desalojo intentada contra la demandada. Admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto de esa misma fecha (f. 144).

Mediante acta de fecha 13 de octubre de 2011 (f. 146), el Tribunal de la causa declaró desierto el acto para oír la testimonial del ciudadano A.D.L..

Por auto de fecha 13 de octubre de 2011, el Tribunal de la causa acordó oír la testimonial del ciudadano A.L., para que reconociera el contenido y firma del documento que le será presentado en dicho acto (testigo promovido por la parte demandante).

Mediante diligencia de fecha 13 de octubre de 2011, el abogado O.M. en representación de la parte demandada reconviniente, promovió testimoniales de los ciudadanos E.K. y D.A., para que ratifiquen el contenido y firma de los documentos marcados “D” y “F” (f. 128 y 140, respectivamente). Solicitud que fue acordada por el Tribunal de la causa mediante auto de esa misma fecha (f. 150).

Del folio 152 al 153, se evidencian actas de fechas 14 de octubre de 2011, mediante la cual tuvo lugar el acto de exhibición de documentos, promovidos por la parte demandante, en su escrito de pruebas.

Al folio 155 y 156 se evidencian, actas de fechas 17 de octubre de 2011, mediante la cual el Tribunal de la causa, declaró desierto el acto para oír las testimoniales de los ciudadanos D.J.S. y J.G.P.T. (f. 155-156).

Riela del folio 157-159 actas de fechas 17 de octubre de 2011, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró desierto el acto para oír las testimoniales de los ciudadanos V.B.T., J.L.F.R. y G.A.N..

Cursa del folio 160-161, acto mediante el cual se fijó nueva oportunidad para escuchar la declaración del testigo D.J.S.G., quien rindió declaración.

Riela del folio 165 al 166, declaración del testigo J.L.F.R..

Al folio 167, se evidencia acta de fecha 17 de octubre de 2011, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró desierto el acto para oír la testimonial del ciudadano G.A.N..

Riela del folio 168-171, actas de fechas 18 de octubre de 2011, mediante la cual se dejó constancia de la comparecencia de los ciudadanos E.K. y D.A., para reconocer el contenido y firma de los documentos privados marcados “D” y “F” (f. 128 y 140 respectivamente).

Del folio 172-176, se evidencia acta de fecha 18 de octubre de 2011, mediante la cual el Tribunal de la causa dejó constancia que se evacuó Inspección Judicial promovida por la demandada.

Cursa del folio 177 al 188, copias certificadas por la Secretaria del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial abog. M.R., contentivas del Registro de Comercio y Acta constitutiva de la empresa Fumigadora Aldo C.A.

Se evidencia del folio 190-191, acta de fecha 19 de octubre de 2011, mediante la cual se dejó constancia de la comparecencia del ciudadano N.R.M.P., para ratificar el contenido y firma del documento marcado “G”, que cursa al folio 139 del expediente. En ese mismo acto, el Tribunal de la causa, ordenó agregar al expediente copia simple del acta constitutiva de la empresa denominada INVERSIONES AREMAR C.A., consignada por la parte actora (f. 193-196).

Del folio 197-198, se evidencia acta de fecha 19 de octubre de 2011, mediante la cual se dejó constancia de la comparecencia del ciudadano A.D.L.C., para ratificar el contenido y firma del documento consignado por la parte demandante.

Riela al folio 204, auto de fecha 20 de octubre de 2011, mediante el cual el Tribunal de la causa ordenó agregar al expediente la comunicación y los recaudos anexos a ella, emanada de HIDROFALCON (véase f. 201-203).

Mediante diligencia de fecha 21 de octubre de 2011, la Ingeniero Omalla Mouhtar, consignó informe de experticia (f. 205-211). Agregado al expediente mediante auto de esa misma fecha (f. 212).

Del folio 217-232, se evidencia escrito de observaciones de fecha 28 de octubre de 2011, presentado por los abogados P.T.L.T. y O.G.M.U., actuando en representación de la demandada. Agregado a los autos por auto de esa misma fecha (f. 233). Y del folio 234-237 se evidencia que los referidos abogados presentaron en fecha 1 de noviembre de ese mismo año, escrito complementario a las observaciones antes presentadas; agregado al expediente mediante auto de esa misma fecha (f. 238).

Del folio 240 al 258, se evidencia sentencia de fecha 15 de marzo de 2012, dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual declaró Con Lugar la cuestión previa opuesta e inadmisible la demanda incoada por prohibición de la Ley en admitir la acción propuesta. Contra esa decisión la parte demandante ejerció recurso de apelación (f. 259), e igualmente lo hizo la parte demandada (f. 263).

Mediante diligencia de fecha 19 de marzo de 2012 (f. 257), el abogado O.G.M.U., en representación de la parte demandada reconviniente, solicitó ampliación de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 15 de marzo de 2012. Solicitud que fue declarada improcedente por el Tribunal de la causa el 22 de marzo de 2012 (f. 260-262).

Por auto de fecha 28 de marzo de 2012, el Tribunal de la causa escuchó en ambos efectos los recursos interpuestos por la parte demandante y demandada y ordenó remitir el expediente a esta Alzada (f. 266).

Al folio 271 se evidencia, auto de fecha 12 de abril de 2012, mediante el cual esta Alzada da por recibido el presente expediente de conformidad con el procedimiento de segunda instancia establecido en el artículo 123 de la Ley Para La Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijando oportunidad para que tenga lugar la audiencia oral. Auto que fue revocado, según se evidencia al folio (272), ordenando seguir el procedimiento por el juicio breve, fijándole décimo día de despacho para sentenciar, sin informes.

Al folio 273 se evidencia, poder apud acta otorgado por la parte demandada a los abogados P.L.N. y M.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.330 y 154.555, respectivamente.

En fecha 25 de abril de 2012, la parte demanda presento escrito de señalamientos. (f. 274 al 297).

Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida:

1. - Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano A.L. y la ciudadana M.U.D.M., sobre un local comercial ubicado en la calle Colón entre calles Garcés y Buchivacoa, Parroquia S.A.d. esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, celebrado el 1° de enero de 2005, con una duración de dos (2) años a partir del 1° de enero de 2005 hasta el 1° de enero de 2007 (f. 6). En relación a esta copia fotostática, se observa que por cuanto se trata de una copia de un documento privado, que no está reconocido ni se tiene legalmente por reconocido, no entra en la categoría de las copias que pueden hacerse valer en juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no se le concede ningún valor probatorio y se desecha.

2. - Documento autenticado el 28 de diciembre de 2006, ante la Notaría Pública de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, bajo el Nº 7, tomo 154 de los Libros de Autenticaciones, posteriormente protocolizado el 7 de julio de 2011, ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, bajo el Nº 2011.1819, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.3.316, correspondiente al Libro de folio Real del año 2011, contentivo de venta que hiciera el ciudadano A.D.L.C. en representación de las ciudadanas R.L.M. y J.M.D.L., a la ciudadana A.K.R.R., el inmueble conformado por una edificación de dos plantas, construido sobre un lote de terreno con una extensión de cuatrocientos ochenta metros cuadrados con dieciocho centímetros (480,18 mts2), alinderado de la siguiente manera: Norte: con casa que fue de los sucesores del coronel A.C., hoy propiedad de F.J.V., Sur: con casa y solar que fue de la señora R.d.D.L., hoy propiedad de N.D., Este: con solar que fue de la sucesión de Mirced Matos Villasmil, hoy del Dr. R.C.S., y Oeste: con la calle pública Colón que es su frente; con recaudos anexos contentivos de certificado de solvencia municipal; documento de identidad, planilla sucesoral Nº 535 de fecha 9 de diciembre de 1988, correspondiente al causante D.L., donde aparecen como herederas las ciudadanas R.L.M. y J.M.D.L., avalúo y certificado de solvencia de agua (f. 7-21). Con este documento público, y demás documentos públicos administrativos, los cuales tienen el valor probatorio que les asignan los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, se demuestra que la demandante ciudadana A.K.R.R. le compró a la sucesión del difunto D.L. el inmueble objeto del litigio, y que para la fecha de la adquisición estaba solvente con los impuestos municipales.

3. - Dos (2) recibos emitidos a favor de la ciudadana M.M., por la cantidad de dos mil ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 2.850,00), por concepto de alquiler de un local comercial en la calle Colón 28-A, correspondientes a febrero y marzo de 2011, de fechas 16 de abril de 2011 y 14 de junio de 2011 respectivamente, firmado por la ciudadana A.R. R. (f. 57); para valorar estos instrumentos, se observa que los mismos son emanados de la parte actora, promovente de la prueba, y no se encuentran suscritos por la parte demandada; hecho éste que viola el principio de alteridad de la prueba, en el sentido que nadie puede fabricarse una prueba para favorecerse a si mismo; razón por la cual no se le concede ningún valor probatorio, y se desechan.

4. - Informe de consumo facturado al contrato Nº 3882195 en la dirección Calle Colón, 28, usuario: A.D.L.C., emitido por la empresa CADAFE-CORPOELEC, en fecha 27 de septiembre de 2011 (f. 58-59); este documento fue promovido a los fines de demostrar, como efectivamente se demuestra que para el día 22/9/2011, fecha en la cual se pagó todos los consumos correspondientes a los meses de septiembre de 2010 hasta septiembre 2011, se encontraba en estado de insolvencia dicho servicio público.

5. - Comprobante de pago emitido por la empresa HIDROOFALCON C.A., en fecha 5 de mayo de 2011, a favor de la ciudadana A.R., por concepto de pago del servicio por solicitud de empotramiento cuenta Nº 020106202000, DIRECCIÓN: Ve 06 entre Ca SN y Ca 03, reclamo Nº 10039432, anexo marcado “E” (f. 60); al respecto se observa que la dirección que aparece en este recibo por servicio de agua potable, no coincide con la dirección del inmueble objeto del litigio, por lo cual se desecha.

6. - Carta de residencia de fecha 28 de septiembre de 2011, expedida por el C.C.V.G.d.H., Los Claritos I, Sector I, de esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, suscrita por la ciudadana Neriemy Faneite, en su carácter de Colectivo de Coordinación Comunitaria, donde hace constar la residencia de la ciudadana M.U.D.M. (f. 61); este documento emanado de un tercero, por cuanto no fue ratificado en juicio a través de la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio.

7. - Exhibición de los recibos de cancelación de canones de arrendamientos a la demandada, para que acredite el supuesto cabal cumplimiento en sus obligaciones como arrendataria y la solvencia en el pago de los canones mensuales, específicamente, hasta el mes de marzo de 2011, tal como se evidencia de los recibos de pagos descritos en el particular 2. para valorar esta prueba, se observa que la misma fue evacuada conforme se evidencia del f. 152 al 153, sin indicar el tribunal de la causa, cuáles fueron los recibos exhibidos en ese acto, en tal virtud, es imposible para esta juzgadora analizar la presente prueba.

8. - Informes a los siguientes entes: a) Cadafe-Corpoelec; para que informe, sobre el consumo facturado al contrato y fechas de pago por servicios en el período 19 de noviembre de 2009 al 19 de septiembre de 2011, de la referida empresa, contrato Nº 3882195, NIC: 3015052, usuario A.D.L.C.; cuyas resultas no fueron recibidas. b) Hidrofalcón C.A., Gerencia de Comercialización; la cual informa mediante oficio de fecha 17 de octubre de 2011 que la solicitud de empotramiento de aguas negras de la empresa HIDROFALCON C.A, cuenta Nº 020106202000, suscriptor A.K.R.R., cédula de identidad Nº 12180662, en la dirección: Urbanización Independencia, Vereda 8, entre casa S/N y casa 3 de la ciudad de S.A.d.C., estado Falcón, que la solicitud de servicio Nº 0010039432 sobre derecho de incorporación para dos empotramientos en la calle Colón entre Buchivacoa y Garcés, se practicó inspección en fecha 15 de julio de 2011 y que a la fecha se encuentra en espera de la consignación de los recaudos necesarios a fin de realizar la respectiva incorporación, que se remite historial de pagos por clientes de los periodos solicitados; al respecto se observa q una de las solicitudes de empotramiento de aguas es de un inmueble diferente al del objeto del litigio, y el otro no identifica con exactitud a que inmueble pertenece, razón por la cual esta prueba resulta impertinente a esta causa. Y c) al C.C. “Virginia Gil de Hermoso”, Los claritos, Sector I, Parroquia San Antonio, Coro, estado Falcón, mediante oficio informan que la ciudadana M.U.D.M. no reside en esa localidad, y que vivió en el Callejón Iturbe, entre Calle Iturbe y Calle Dominó, casa N° 17 de esa jurisdicción, hasta el año 2002; lo que de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, surte prueba para demostrar los anteriores hechos.

9. - Testimoniales de los ciudadanos J.A.F., JEOSANNY ESCALONA y J.A.C.V., quienes en la oportunidad fijada por el tribunal de la causa, declararon al tenor del interrogatorio que se les formuló de la siguiente manera:

   - J.A.F.: que tiene toda la vida habitando en la calle la Paz con calle Colón de la ciudad de Coro, que trabaja en la calle Colón entre Buchivacoa y Garcés, a 100 metros próximamente del local, que al frente de su lugar de trabajo se encuentran ubicados los locales: Carnicería Montero, Carnicería Popular, Distribuidora Ibrahim y la Agencia de Lotería Facilito, que conoce de vista a los propietarios de la Carnicería Montero, que su horario de trabajo comprende de las cuatro de la tarde hasta las diez u once de la noche, todos los días, de lunes a sábados, que de ver el viviendo a alguien ahí nunca, que las carnicería a las seis de la tarde ya están cerradas, que en la planta alta de los locales donde funcionan la Carnicería Montero, Carnicería Popular y Agencia de Lotería Facilito no habita nadie, que le consta lo que ha dicho porque conoce a la señora Anales y sabe que no vive nadie ahí.

   - Jeosanny del C.E.B.: que trabaja en la Agencia de Lotería facilito que queda al lado de la Carnicería Montero en la calle Colón, que tiene cuatro años trabajando, que trabaja de siete de la mañana a una y cuarto a siete de la noche, que no conoce de vista a la señora María, que la saluda y ya, que la señora Montero no vive no habita en la parte alta donde funcionan la Carnicería Montero, carnicería Popular y Agencia de Lotería Facilito, que hasta donde tiene entendido vive en los Claritos, que le consta que ningún familiar de la señora M.d.M. habita en la planta alta de los locales porque cuando ella abre no hay nadie allí y cuando se va tampoco, que le consta lo que dice porque tiene cuatro años trabajando en la agencia y nunca ha visto que alguien viva allí.

   Para valorar las anteriores declaraciones, se observa que no obstante ambos testigos están contestes en sus dichos, relativos a que en la planta alta del local comercial donde funciona la Carnicería Montero no vive nadie; de la prueba de inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa, se demuestra lo contrario, razón por la cual estima esta sentenciadora que ambos testigos, no tienen pleno conocimiento de los hechos controvertidos, o simplemente están mintiendo, en tal virtud y de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desestiman estas declaraciones, por no merecer confianza sus dichos.

10. - Notificación de Oferta de Venta practicada por la Notaría Pública de Coro, estado Falcón, en fecha 11 de agosto de 2011 (f. 67-84), a la ciudadana M.U.D.M., mediante la cual la ciudadana A.K.R.R. le ofrece en venta el inmueble objeto del litigio. A este documento, se le concede valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que en la fecha indicada la demandante de autos le ofertó en venta dicho inmueble a la demandada.

11. - Inspección judicial a practicarse en el inmueble de su propiedad, anteriormente descrito y del cual forma parte el local comercial objeto de desalojo, para lo cual, solicitó la asistencia de un práctico o experto que a bien designe el Tribunal de la causa, a los fines que practique inspección en el lugar; prueba ésta que fue desistida por la promovente.

12. - Testimonial del ciudadano A.D.L.C., para ratificar el contenido y firma del contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2005, suscrito entre él, en su condición arrendador y la ciudadana M.U.D.M., en su condición de arrendataria, sobre el local comercial objeto del presente litigio, anexo al folio 6 del expediente, quien en la oportunidad fijada por el tribunal a quo ratificó el contenido del contrato y la firma (f. 197-198). Al respecto se observa que si bien el mencionado ciudadano ratificó el contenido y firma del documento puesto a su vista, el mismo no es original sino copia simple, y que de acuerdo a lo analizado previamente por esta juzgadora, no surte ningún valor probatorio, máxime, si la otra parte que aparentemente suscribió dicho contrato lo negó.

    Pruebas de la parte demandada reconviniente:

1. - Once (11) recibos de pagos marcados del “A-1” al “A-11”, librados por conceptos de canones de arrendamientos, otorgados por el ciudadano A.D.L.C. a la ciudadana M.M., promovidos con el objeto de demostrar que para la fecha de la venta del inmueble 28 de diciembre de 2006, ella se encontraba solvente en el pago de los canones de arrendamientos y ocupaba el referido local desde hace mas de dos (2) años, siendo que no se le notificó de tal venta ni se le notificó la oferta preferencial como inquilina de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, se violentó la preferencia ofertiva. Estos documentos privados emanados de un tercero que no es parte en el presente juicio, además de haber sido impugnados por la parte actora reconvenida, y por cuanto no fueron ratificados a través de la prueba testimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se les concede ningún valor probatorio.

2. - Testimoniales de los ciudadanos D.J.S., J.G.P.T., V.B.T., J.L.F.R. y G.A.N.; quienes en la oportunidad fijada por el tribunal a quo, solo declararon al tenor del interrogatorio que se les formuló los ciudadanos:

   - D.J.S.G.: que si conoce a la señora M.d.M., que vive y trabaja ocupa con su familia el inmueble situado en la calle Colón, entres calles Garcés y Buchivacoa de la ciudad de Coro, con el Nº 28-A, que tiene arrendado el inmueble desde el mes de abril de 2002, que el señor A.L. administra el inmueble, que presenció el catorce de julio de 2011 la entrega de unos recibos de alquiler que le hizo A.L. a la señora M.M., que es cierto la señora Montero le preguntó al señor A.L. por que hacía los recibos a nombre de otra persona y el contesto que era su esposa y que era lo mismo, que acordaron que la señora María se iba a hacer cargo de la reparación de las aguas negras del inmueble y ese gasto iba a ser reconocido en el arrendamiento, que fundamenta sus declaraciones en el hecho de que es su vecino y trabaja en frente y siempre se la pasa con ella.

   - J.L.F.R.: que si conoce a la señora M.d.M., que habita el inmueble situado en la calle Colón, entres calles Garcés y Buchivacoa de la ciudad de Coro con su esposo y sus hijos, que está arrendada en el inmueble desde abril de 2002, que A.L. administra el inmueble, que estaba presente cuando el día 14 de julio de 2011 se entregaron unos recibos de alquiler que le hizo A.L. a M.M., que es cierto la señora Montero le preguntó al señor A.L. por que hacía los recibos a nombre de otra persona y el contestó que era su esposa y que era lo mismo, que la señora María le preguntó a A.L. para arreglar las aguas negras y éste le respondió que las mandara a arreglar porque el no tenía plata y que agarrara del mes de abril en adelante la plata del alquiler para pagar al señor que iba a arreglar las aguas negras, que fundamenta su declaración porque estuvo presente en todo lo y que pasaba ahí porque estuvo presente y se la pasaba comprando en la carnicería.

   De las declaraciones de los anteriores testigos, quienes estuvieron contestes en sus dichos, y denotaron tener conocimiento de los hechos controvertidos, y no estando en contradicción con otros elementos probatorios; se les otorga valor a sus declaraciones, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la demandada de autos, es arrendataria del inmueble objeto del litigio desde abril del año 2002; así como también que es el ciudadano A.L. quien administra dicho inmueble. Pero en cuanto a lo relativo al pago de los cánones de arrendamiento, se observa que la prueba de testigos no es admisible para demostrar obligaciones que excedan de actuales dos bolívares, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil.

3. - Presupuesto de obras, signado con el Nº 0005-2011 presentado por la empresa CONSTRUIMOS (OBRAS CIVILES EN GENERAL), representada por el ciudadano T.S.U., E.K. en la suma de treinta y dos mil doscientos cuarenta bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 32.340,40), para que aquél, ratificara el contenido y firma del referido documento, se observa que ésta última fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa (f. 132), por lo que al no ser ratificada, no se le concede ningún valor probatorio.

4. - Constancia emitida por el C.C.C.d.C., de fecha 8 de octubre de 2011, mediante la cual dicho C.C. informó que la demandada, está residenciada y tiene como vivienda el inmueble objeto del presente litigio y que lo ocupa como arrendataria (f. 130-131). Este documento emanado de un tercero, por cuanto no fue ratificado en juicio a través de la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio.

5. - Inspección judicial a practicarse en el inmueble objeto del presente litigio, para demostrar, el uso que se le dio a dicho inmueble, como vivienda de la familia MONTERO URDANETA, integrada por la demandada, el ciudadano G.I.M. y sus hijos O.G. y M.E.M.U.; (prueba evacuada conforme se evidencia del folio 172-176); la cual deja constancia de la existencia de los siguientes artefactos eléctricos en la planta baja una licuadora, un filtro de ozono, una cocina con sus respectiva campana, una barrillera eléctrica, un lavaplatos, una cafetera eléctrica, un micro ondas, una mesa de plástico cuatro sillas plásticas, un televisor, dos frizzer, que en relación a la distribución el Tribunal deja constancia por la experto que solicita se conceda el lapso para consignar dicho informe, que deja constancia de los siguientes muebles, una mesa con una silla, un florero, cuadros, portarretratos, una mesa de plancha, una pulidora, zapatos, una cesta, ropa, una mesa con fotografías, un radio un tronco que sirve de mesa, un espejo, una mesa con flores, una cama, ropa de uso, carteras, un ventilador, un televisor, un DVD, accesorios personales, que lo descrito esta en un dormitorio, otro cuarto con una hamaca, un ventilador, ropa, un diploma escolar; una habitación con una mesa grande, tres sillas una laptop, un aire acondicionado, un ventilador, carteras, un cuadro, una impresora, un teléfono, una calculadora, otra impresora, carpetas vacías, una perforadora, otra habitación , cama individual, un DVD, una plancha, ropa personal, ventilador, zapatos, una repisa, otra habitación una mesa con portarretratos con fotos, una lampara, dos sillas de extensión, un coche, un depósito con objetos vacíos, con respecto al primer particular el tribunal deja constancia del inmueble ocupado por la ciudadana m.U.d.M. y de su grupo familiar, y mediante diligencia de fecha 21 de octubre de 2011, la Ingeniero Omalla Mouhtar, consignó el respectivo informe de la experticia (f. 205-211). A esta prueba se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el inmueble objeto del litigio es ocupado por la demandante reconviniente de autos, conjuntamente con su grupo familiar, y es utilizado como vivienda tanto en la planta baja como en la planta alta; siendo utilizado solo una pequeña extensión del mismo para el funcionamiento de una carnicería.

6. - Informes solicitados al C.C.C.d.C., con el objeto de demostrar que ella habita en el inmueble objeto de la presente demanda, ubicado en la calle Colón signado con el Nº 28-A, entre calles Garcés y Buchivacoa de esta Ciudad de S.A.d.C., Municipio Miranda del estado Falcón (prueba no evacuada).

7. - Constancia emitida por la sociedad mercantil FUMUGACIONES ALDO, por servicios prestados a la arrendataria, desde el año 2002 (f. 140), en la fumigación del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, para lo cual solicitó, declaración del ciudadano D.A. para que compareciera a ratificar el contenido y firma del referido documento (prueba evacuada conforme se evidencia del f. 170-171); al respecto se observa que, tal como lo indica la parte actora reconvenida, esta factura tiene fecha de emisión 18/4/2002, pero es el caso que en su parte inferior se puede leer que el talonario de la misma fue elaborado en fecha 08/12/2008, por lo que en virtud de tal inconsistencia, se desecha esta prueba.

8. - Factura Nº 0004, de fecha 16 de marzo de 2002, emitida por Inversiones AREMAR C.A., por trabajos realizados en el inmueble arrendado por la arrendataria en ese año, para lo cual solicitó la declaración del testigo N.M., a fin que comparezca a ratificar el contenido y firma de dicha factura (prueba evacuada conforme se evidencia del f. 190-191); en ese mismo acto, el Tribunal de la causa, ordenó agregar al expediente copia simple del acta constitutiva de la empresa denominada INVERSIONES AREMAR C.A., consignada por la parte actora (f. 193-196). Al igual que la prueba anterior, por presentar inconsistencia entre la fecha de constitución de la empresa (14/2/2008), que fue posterior a la supuesta emisión de la factura, no se le concede ningún valor probatorio.

   Valoradas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes al proceso, se observa que el tribunal a quo en la decisión recurrida, se pronunció de la siguiente manera:

   Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la acción de DESALOJO, pasa de manera previa a pronunciarse respecto a la cuestión previa opuesta en el acto de contestación de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 885 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 346, ordinal 11 eiusdem, que alegaron la inadmisibilidad de la presente acción por cuanto presuntamente atenta contra los artículos 5, 6 y siguiente del Decreto con Rango y Fuerza de Ley publicado en Gaceta N° 39.666, de fecha 09/05/2011, contra Desalojo y Desocupación Arbitrario de Vivienda.

   Al respecto considera esta Juzgadora, con vista a las pruebas de autos, referidas a la inspección judicial practicada el 18 de octubre de 2011, así como del informe complementario consignado por la experto designada, quien determino las áreas del referido inmueble en su planta alta, y adminiculadas entre si, dicha inspección y de las testimoniales rendidas por los ciudadanos J.L.F.R. y D.J.S.G., quienes declararon de manera conteste sobre que en la Planta Alta del inmueble esta habitada por el núcleo familiar Montero Urdaneta, y de la inspección se verificó la existencia de suficientes bienes y enseres que llevan a concluir a esta Juzgadora, que la planta alta del inmueble esta destinada a vivienda, aun cuando tenga un área comercial, por lo que, resulta oportuno, hacer el siguiente comentario, en virtud de la especialidad de la materia arrendaticia, toda vez que, no puede este Tribunal ser connivente en la violación de normas de orden público, el cual se patentiza en el ámbito arrendaticio el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra protegida o regulada por normas que en cuyo cumplimiento está interesada la sociedad; y que toma más en cuenta los intereses del arrendatario por razones de interés social y en virtud del estado venezolano, tiene el deber de garantizarla a toda persona el derecho a tener una vivienda adecuada y a la protección del hogar y a la familia; debe privar para esta Juzgadora, su aplicación, por ello resulta inadmisible, la presente acción a tenor de lo establecido en los artículos 1, 5 y 6 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley, publicado en Gaceta N° 39.666, de fecha 09/05/2011, contra desalojo y desocupación arbitrario de vivienda. Y así se decide.

   De la anterior decisión se observa que la jueza a quo declaró inadmisible la acción por desalojo intentada por la parte actora, bajo la fundamentación de que el inmueble objeto del litigio está destinado a habitación familiar; pero es el caso que habiendo la parte demandada en su contestación propuesto reconvención, el tribunal de la causa en la sentencia de fondo no hizo pronunciamiento alguno en relación a dicha reconvención.

   En este sentido tenemos que el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, indica los requisitos de debe contener la sentencia, estableciendo el artículo 244 ejusdem que será nula la sentencia por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior, entre otras. Y por cuanto en el presente caso, la sentencia recurrida adolece del requisito contenido específicamente en el ordinal 5° del referido artículo 243, es decir, la decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, por cuanto no emitió pronunciamiento con respecto a todas las causales invocadas, de lo que se infiere que la sentencia apelada adolece del vicio de incongruencia negativa.

   Sobre los vicios de la sentencia se ha pronunciado en numerosas oportunidades nuestra Casación; así tenemos que en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 26 de abril de 2010, en el expediente N° 2009-000623 con Ponencia de la Magistrada Yris Peña Espinoza, se estableció lo siguiente:

   El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, exige que “...Toda sentencia debe contener: Decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas...”.

   El cumplimiento de dicho requisito representa la congruencia de la sentencia, y esa congruencia se traduce en la conformidad que debe existir entre ella y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, por el contrario, una sentencia se considera incongruente, cuando lo decidido en ella por el juzgador, se extiende más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial debatido (incongruencia negativa), o, cuando tergiversa los límites sobre los cuales ha sido planteada la controversia, decidiendo un asunto distinto al controvertido.

   … omissis…

   Al respecto, entre otras, en la decisión dictada en fecha 8-12-09, para resolver el recurso Nº 00732, en el caso T.D.J.A.G., contra A.M.; refiriéndose a dicho vicio, la Sala determinó lo siguiente:

   …La jurisprudencia y la doctrina han definido la congruencia de la sentencia como la conformidad que debe existir entre ésta y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. De allí, que el vicio de incongruencia se produce cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa), traduciéndose esta última en la omisión de pronunciamiento por parte del juez sobre una defensa oportunamente formulada, ya que, según el principio de exhaustividad de la sentencia, hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia no otorga la debida tutela jurídica sobre alguno de los alegatos de las partes. (Sent. S.C.C 21-07-08 caso: D.C.M. contra (COINHERCA)).

   De acuerdo al anterior criterio jurisprudencial, y al contenido de la sentencia apelada, observa esta alzada, que el juez a quo al omitir pronunciamiento sobre puntos controvertidos, específicamente sobre el alegato de la parte demandante en la reconvención con relación al retracto legal arrendaticio, violó el principio de exhaustividad de la sentencia; que trae como consecuencia su nulidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 243 ordinal 5° ejusdem, pues tal decisión no fue dictada con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

   Decidido lo anterior, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del mismo Código, procede esta sentenciadora a pronunciarse sobre lo debatido de la siguiente manera: Por cuanto de conformidad con el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 346, ordinal 11 ejusdem, la parte demandada alegó la inadmisibilidad de la presente acción, por cuanto la misma atenta contra los artículos 5, 6 y siguientes del Decreto Ley con rango y fuerza N° 39.666 de fecha 09-05-2011 contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, se procede a resolver esta defensa como punto previo.

   La excepción opuesta, establecida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, establece:

   Ordinal 11º: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.

   Esta norma se refiere a que existen casos en los que, por razones de orden público, la ley prohíbe el ejercicio de la acción, ó sólo la autoriza en determinados casos; así tenemos en el Código Civil se niega la acción para reclamar el producto de algún juego de envite o azar; y cuando se autoriza la acción de divorcio en determinados casos, por determinadas causas. Nuestra jurisprudencia ha sido pacífica en el pronunciamiento de que sólo procede esta excepción cuando existe prohibición expresa, en alguna norma legal, de admitir la acción o de admitirla por causas distintas a las señaladas en su texto, puesto que tal prohibición equivale a declarar la inexistencia de la acción, a negar formalmente su procedencia.

   Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en el expediente N° 2001-498 de fecha 4 de abril de 2003, estableció lo siguiente:

   “…De la precedente transcripción se evidencia que el Juez de la recurrida consideró que el supuesto de hecho contenido en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, es uno de los casos a los que se refiere el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem. En otras palabras, consideró que la prohibición de admitir la acción propuesta a que se contrae la citada regla, es aplicable a aquellos casos en los cuales se ejerza en nombre propio, un derecho ajeno (artículo 140 del mismo Código).

   Se equivoca el Juez de alzada al realizar tal consideración, puesto que para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio.

   En cambio, el artículo 140 del citado Código de Procedimiento, situado en el Título III “De las partes y de los apoderados”, Capítulo I “De las partes”, se refiere a la cualidad o interés de las personas para intentar la acción, lo que supone el examen y pronunciamiento sobre el fondo que debe declararse en la sentencia definitiva y no incidentalmente en una decisión interlocutoria. Por tanto, dicha norma prevé un motivo de improcedencia de la demanda mas no de inadmisibilidad de la misma.

   …(omissis)…

   En el caso bajo estudio, se trata de determinar quien tiene el interés o cualidad para ejercer la acción: si la Asociación o los Asociados; no de una prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta.

   Por tanto, que la Asociación ejerza como propios derechos que le son ajenos al pretender subrogarse en la posición del comprador, no corresponde al supuesto de hecho contenido en el artículo 346 ordinal 11 eiusdem, como lo consideró la recurrida. (Subrayado del Tribunal).

   En atención a la referida norma y a la citada jurisprudencia, se observa que en el caso de autos, debe verificarse la procedencia o no de la excepción propuesta; en este sentido, se observa que la acción intentada por el accionante es el desalojo de un inmueble, aduciendo la parte actora que dicho inmueble lo constituye un local comercial, hecho negado por la parte demandada, al alegar que el mismo desde el inicio de la relación arrendaticia fue destinado a habitación familiar, siendo posteriormente utilizado parte del mismo al funcionamiento de una carnicería. Y de las pruebas aportadas al proceso por la parte demandada, específicamente de la inspección judicial, la cual fue acompañada a un informe realizado por un experto, y de las testimoniales de los ciudadanos D.J.S.G. y J.L.F.R., no queda lugar a dudas que, si bien es cierto parte del inmueble en cuestión está destinado al funcionamiento de la “Carnicería Montero”, la mayor extensión del mismo, es decir, parte de la planta baja, y la totalidad de la planta alta, está destinado a la habitación familiar de la demandada de autos ciudadana M.U.D.M. y su grupo familiar, razón por la cual resulta aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

   Ahora bien, establece el artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el objeto del mismo:

   El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los y las adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. (subrayado del tribunal).

   La anterior norma establece la protección a los mencionados grupos vulnerables, contra las medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica implique la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble; por lo que el mencionado Decreto-ley se aplica respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.

   En este orden, se hace preciso citar sentencia vinculante emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 1317 de fecha 3/8/2011, la cual estableció:

   En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide.

   Por otra parte, tenemos que en reciente sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictada en el expediente N° 2011-000146 de fecha 1/11/2011, se estableció lo siguiente:

   Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar.

   Seguidamente, el artículo 4 dispone:

   Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas.

   Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.

   Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.

   (Resaltado de la Sala).

   Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.

   Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:

   1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;

   2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.

   Así tenemos igualmente que el artículo 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece lo siguiente:

   Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

   Y el artículo 10° ejusdem:

   Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

   No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. (subrayado del Tribunal).

   En atención a los razonamientos antes expuestos, así como en aplicación a la jurisprudencia supra transcrita, se observa que en el presente caso, por estar en presencia de una acción de desalojo de un inmueble destinado a habitación familiar, cuya decisión definitiva pudiera llevar a la desposesión del mismo por parte de la demandada; se concluye que la presente acción, por disposición expresa de la ley, específicamente de los artículos 5° y 10° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, debe ser considerada inadmisible, hasta tanto se verifique el procedimiento previo a que se contrae el mencionado Decreto-Ley, y así se decide.

   Decidido lo anterior, procede esta alzada a pronunciarse sobre la reconvención propuesta por la parte demandada en la oportunidad de la contestación en los siguientes términos: La reconvención o mutua petición, según el tratadista A.R.R., es “…la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”; encontrando dentro de sus características, la autonomía frente a la demanda principal, entendiéndose que es una demanda nueva o independiente de la original o principal, pero que necesita para su existencia, la existencia del proceso previo en el cual se interpone; así tenemos que no puede haber reconvención sin demanda, pues si se acciona en forma independiente se tratará de otra demanda, pero no de una reconvención.

   En casos como el de autos, donde se declaró inadmisible la demanda, extinguiéndose de esta manera el proceso principal, la consecuencia en cuanto a la reconvención propuesta, es su inexistencia; por cuanto el presupuesto procesal de la reconvención es la existencia de un proceso previo en cuyo marco se desenvuelve, pues siendo el fundamento de la reconvención la procedibilidad de la demanda principal, es decir, que la misma pueda tramitarse por cuanto es admisible; lo que no implica que esa demanda principal tenga que ser declarada con lugar. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 1° de marzo de 2001, en el expediente N° 00-140, estableció lo siguiente:

   Aunado a lo anterior cabe señalar que en razón y efecto consecuencial de que las infracciones delatadas, igualmente se infringieron con la admisión de la reconvención, pues ante la inadmisibilidad de la demanda, la reconvención propuesta, con la inexistencia del proceso, corre la suerte de la acción principal pues para élla (la reconvención) la única figura jurídica que constituyen el sostén y el efecto para hacerla emerger, es la demanda, la cual para este caso en particular, como ya se indicó, es inadmisible.

   De acuerdo al anterior criterio jurisprudencial, si la demanda principal es declarada inadmisible, entonces el proceso principal se considera inexistente, por lo tanto no puede subsistir la reconvención propuesta, porque la esencia de la misma implica que se origina dentro de un procedimiento previamente existente; en tal virtud, por vía de consecuencia, y por cuanto en el presente caso la demanda fue declarada inadmisible, la reconvención propuesta se quedó sin fundamento, por lo que no podrá surtir ningún efecto jurídico, y deberá ser declarada inexistente también, y así se decide.

   III

   DISPOSITIVA

   En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y T.d.l.C.J. del Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Se ANULA la sentencia dictada por el Tribunal Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, de fecha 15 de marzo de 2012.

SEGUNDO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada Y.P.S., abogado en ejercicio legal inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 82.885, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, ciudadana A.K.R.R., mediante diligencia de fecha 21 de marzo de 2012. CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado O.G.M.U., abogado en ejercicio legal inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 174.124, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadana M.U.d.M., mediante diligencia de fecha 23 de marzo de 2012.

TERCERO

INADMISIBLE la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana A.K.R.R. contra la ciudadana M.U.D.M., en consecuencia, se declara desechada la demanda y extinguido el proceso, de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, y por vía de consecuencia, EXTINGUIDA la RECONVENCIÓN por RETRACTO LEGAL propuesta por la ciudadana M.U.D.M. contra la ciudadana A.K.R.R..

CUARTO

Se condena en costas recursivas a la parte demandante reconvenida ciudadana A.K.R.R., de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, y en costas del proceso de conformidad con el artículo 357 en concordancia con el artículo 274 ejusdem.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Coro, a los treinta (30) días del mes de abril de 2012. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z..

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 30-04-12, a la hora de las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.). Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia Nº 083-A-30-04-12.

AHZ/YTB/jessica.-

Exp. Nº 5208.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.