Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 16 de Junio de 2015

Fecha de Resolución16 de Junio de 2015
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil
PonenteImelda Rincón Ocando
ProcedimientoResolución De Contrato

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL

TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente No. 13.446

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 25 de abril de 2011, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 8 de abril 2011, por el abogado en ejercicio ICSEN D.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 8.301, actuando como apoderado judicial de la ciudadana A.M.L.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.761.694; contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de marzo de 2011; en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sigue la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.542.236, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra La ciudadana A.M.L.P., antes identificada.

II

NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día 02 de mayo de 2011, tomando en consideración que la decisión apelada tiene carácter de definitiva.

En fecha 08 de junio de 2011, el abogado en ejercicio ICSEN D.C., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana A.M.L.P., ambos identificados previamente, consignó escrito de Informes, constante de un (01) folio útil donde expuso:

(…) Tribunal a quo, en auto de admisión de reconvención, de fecha 03 de junio de 2010, convierte la causa de procedimiento oral conforme al auto de admisión y emplazamiento del Juzgado Octavo de los Municipios (…) al procedimiento ordinario, fijando para el quinto día la contestación a la reconvención, quedando la causa abierta a pruebas, de acuerdo al escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, en fecha 29 de junio de 2010. Estando actualmente la presente causa en apelación por la Sentencia dictada, conforme al procedimiento ordinario.

En consecuencia, y por cuanto la demanda y la reconvención han continuado en un solo (Sic) procedimiento ordinario subvirtiendo el orden procesal fijado en el auto de admisión de la demanda, pido a este Tribunal ordene la reposición de la causa para la fijación de la audiencia preliminar prevista en el artículo 868 de la ley adjetiva. (…)

Ese mismo día 8 de junio de 2011, el abogado en ejercicio A.U.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 21.489, actuando como apoderado judicial de la parte actora, ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, antes identificada, consignó escrito de Informes, constante de diecisiete (17) folios útiles, donde expuso:

(…) habiendo logrado la parte demandada-reconviniente su propósito de dilatar el proceso, ésta no trajo a las actas probanza alguna tendiente a desvirtuar los hechos alegados y probados por la parte actora-reconvenida, ni tampoco para probar los hechos en los cuales basa y fundamenta la reconvención (…)

(…) solicito se sirva RATIFICAR en todas y cada una de sus partes la Sentencia dictada por el Tribunal A-quo, toda vez que la misma se encuentra ajustada a derecho (…)

Consta en las actas que en fecha 15 de octubre de 2009, el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió la demanda interpuesta por la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, contra la ciudadana A.M.L.P., por motivo de Resolución de Contrato, mediante el procedimiento oral. Posteriormente, tras ser presentada reforma de demanda, se admitió el día 6 de abril de 2010, quedando planteada en los siguientes términos:

(…) Consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 18 de Mayo (Sic) de 2007, anotado bajo el No. 89, Tomo 81; (…) que mi representada, ciudadana AMARILLIS VARGAS GOMEZ (Sic), celebro (Sic) con la ciudadana A.M.L.P. (…) un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA el cual versa sobre un inmueble propiedad de mi representada, constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 38, del Lote 2, y una casa construida sobre ella, ubicada en la Urbanización Casa Bella, que está situada dentro de lo que antes se conoció como ‘El Hato de L.d.J.D. Silva’ del Caserío S.R., en el ángulo Suroeste de la intersección de la Avenida Fuerzas Armadas con la M.N. (…)

En el referido Contrato, mi representada se comprometió a vender el descrito inmueble a la ciudadana A.M.L.P. (…) estableciéndose en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra, que éste tendría una duración de CIENTO VEINTE DIAS (Sic) CONTINUOS contados a partir de la fecha cierta del contrato (…) por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 450.000.000,00) equivalente hoy día a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), estableciéndose que la Promitente Compradora se obligó a pagar en calidad de Arras a la Promitente Vendedora, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00) equivalente hoy a CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), los que se pactaron cancelar de la siguiente forma: 1) La suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) equivalente hoy a TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) para la fecha del otorgamiento del Contrato de Opción de Compra (…) 2) La suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) equivalente hoy día a VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) para la fecha del 31 de Mayo (Sic) de 2007; 3) La suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) equivalente hoy a CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), para la fecha del 18 de Agosto (Sic) de 2007, según se desprende la Cláusula Cuarta del Contrato en comento, en la cual igualmente se previó que el pago de las últimas dos cuotas de las antes especificadas relativas al pago de las Arras, se haría mediante depósito en la Cuenta de Ahorro No. 01340039320392107010, titular de mi representada en BANESCO.

(…)

Del contenido de la transcrita Cláusula Sexta del Contrato, se puede evidenciar que en caso de verificarse el INCUMPLIMIENTO por parte de La Promitente Compradora a las obligaciones asumidas en el Contrato de Opción de Compra que nos ocupa, da derecho a mi representada (…) sobre las cantidades de dinero recibidas en calidad de arras y/o anticipo, y en caso de que el monto efectivamente pagado por concepto de Arras haya alcanzado la suma de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,00), mi representada sólo podrá retener en propiedad para sí el cincuenta por ciento (50%) de dicha suma (…)

(…) la Promitente Compradora al momento de suscribir el Contrato de Opción de Compra, canceló a mi representada la cantidad de (…) TREINTA MI BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), tal como se desprende del referido Contrato, y posteriormente recibió como parte de pago de las Arras convenidas, la cantidad de (…) VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), siendo éste su último pago como parte del monto a pagar en calidad de Arras, que era la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00) no llegando así la Promitente Compradora a cancelar la cantidad de (…) SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), que era el monto al cual ascendía el pago de la correspondiente indemnización por los daños y perjuicio (Sic) acarreados por el incumplimiento de la Promitente Compradora, como se desprende de la parte final de la transcrita Cláusula Sexta (…)

(…) la ciudadana A.M.L.P. (…) habiendo suscrito en fecha 18 de Mayo de 2007, ante la Notaría Pública Octava (…) no dio cumplimiento a los términos establecidos en el mismo, pues sólo hizo un abono a las Arras de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), habiendo sido infructuosas las gestiones realizadas a los fines de que la Promitente Compradora diera cumplimiento a sus obligaciones contractuales.

(…) posteriormente, mi representada a los fines de dar una nueva oportunidad a la hoy demandada (…) ambas partes acordaron celebrar un nuevo Contrato de Opción de Compra, el cual sería debidamente ante una Notaría Pública de esta localidad en el mes de Enero (Sic) de 2009, por lo que en fecha 30 de Diciembre (Sic) de 2008, mi mandante a través de su sobrina L.X.V.G. (…) debidamente autorizada mediante Poder de Administración y Disposición (…) recibió la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), los cuales formarían parte de las Arras a que contraía el nuevo Contrato de Opción de Compra a suscribirse entre las partes (…) el cual tampoco se cumplió dado que fueron innumerables las gestiones por mi representada para realizar el otorgamiento del nuevo contrato (…)

(…) vengo en este acto a demandar (…) a la ciudadana A.M.L.P. (…) para que convenga o en su defecto a ello sea condenada (…) en lo siguiente:

PRIMERO: La Resolución del Contrato de Opción de Compra (…)

SEGUNDO: Asimismo, demando el pago de las costas y costos procesales (…)

(…) estimamos la presente acción en la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F- 25.000,00)

Luego, el día 5 de mayo de 2010, el abogado en ejercicio Á.M.V.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 143.409, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana A.M.L.P., consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención en los siguientes términos:

(…) Se admite como cierto los alegatos fácticos que fueron expuestos por la parte demandante, con el siguiente tenor (…)

(…) NIEGO QUE ESTE (Sic) HAYA SIDO el último pago como parte del monto a pagar en calidad de Arras (…) NIEGO QUE la Promitente Compradora no haya llegado a cancelar la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 75.000.000,00) (Sic) (…) que era el monto al cual ascendía el pago de la correspondiente indemnización por los daños y perjuicio (Sic) (…)

NIEGO que ambas partes acordaron celebrar un nuevo contrato de Opción de Compra.- Lo que sí es cierto (…) es que la demandante a través de la ciudadana L.X.V.G. (Sic), actuando como mandante de la demandante de autos (…) recibió la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 25.000.000,00), como partes (Sic) de las arras a que se contraía el contrato de opción de compra, como también es cierto que las partes acordaron MODIFICAR EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA YA SUSCRITO POR LAS PARTES (…) el cual suscribirían las partes en el mes de enero de 2009.- Niego que mi representada haya incumplido la modificación del contrato de opción a compra.

(…) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO LA INTERPRETACION (Sic) QUE DE LA CLAUSULA (Sic) SEXTA HACE LA PARTE ACTORA (…)

(…) La Cláusula Sexta, Ciudadano Juez, está erróneamente interpretada por la parte actora (…) contiene EL UNICO (Sic) SUPUESTO (…) se desprenden dos premisas: PRIMERA: el derecho DE LA PROMITENTE VENDEDORA de apropiarse las cantidades de dinero recibidas en calidad de arras y/o anticipo, es decir, que la promitente vendedora se apropiaría de cualquiera de las cantidades de dinero dadas en arras. SEGUNDA: que es la premisa limitante, es decir, si las cantidades de dinero dadas en arras, alcanzaban la cantidad de ciento cincuenta millones de Bolívares (…) entonces las promitentes vendedora (Sic) solo (Sic) podría apropiarse de setenta y cinco millones de Bolívares (Sic) (…) Lo que significa que existía una condición que limitaba el monto de la indemnización, pero no que la fijaba como obligación a cumplir, estos (Sic) es la obligación de pagar necesariamente e irreductiblemente la cantidad de setenta y cinco millones de Bolívares (Sic), tal como lo interpreta erróneamente la parte actora (…)

NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que mi representada sólo hizo un abono a las arras de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (…) En consecuencia (…) mal puede estar obligada mi representada a pagar la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (…)

NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que ambas partes acordaron celebrar un nuevo Contrato de Opción a Compra. Lo que realmente acordaron las partes fue modificar el contrato de opción de compra, tomando en cuenta las arras pagadas.-

(…)

DE LA INCONGRUENCIA EN EL PETITUM (…)

DE LA RECONVENCIÓN

(…) consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava (…) en fecha 18 de Mayo (Sic) de 2007 (…) que mi representada A.M. (Sic) LOPEZ (Sic) PARRAGA (Sic), celebró con la ciudadana AMARILLIS VARGAS GOMEZ (Sic) (…) un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA el cual versa sobre un inmueble propiedad de A.V.G. (Sic); constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 38, del Lote 2, y una cada construida sobre ella, ubicada en la Urbanización Casa Bella, que está situada dentro de lo que antes se conoció como ‘EL Hato de L.d.J.D. Silva’ (…)

(…)

Para el cumplimiento de dicho contrato nuestra representada (…) hizo tres abonos, uno de treinta millones; otro de veinte millones y el último de veinticinco mil Bolívares (…) estos tres abonos se hicieron de la siguiente manera: los dos primeros se hizo tal como lo señala la parte actora en su libelo (…) Y el último de veinticinco mil Bolívares (bs. 25.000,00), según recibo otorgado por la mandataria de la parte actora, la ciudadana L.X.V.G. (Sic), conforme se evidencia del documento recibo otorgado para tal fin (…)

(…) llegada la fecha del 18 de agosto de 2007, fijada según el contrato, para el pago de la cuota de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (…) la ciudadana promitente vendedora AMARILIS (Sic) VARGAS GOMEZ (Sic), le manifiesta a mí representada, que tenía problemas para el registro del documento de venta, por cuanto en el documento de liquidación y partición de los bienes de la comunidad conyugal, donde le fue adjudicado el inmueble objeto de la opción a compra, se omitieron los linderos y el valor del mismo; debiendo registrar el documento de aclaratoria, para que la Oficina de Registro Publico (Sic) del Primer Circuito de Maracaibo, le procesara el documento de venta. Que ya ella estaba viviendo en Estados Unidos, y que le había conferido poder a su hermana L.X.V.G. (Sic), para recibir los correspondientes pagos. Así las cosas transcurrió el tiempo, y las partes intercambiaban información por correo electrónico para modificar el contrato de opción de compra; razón por la cual, la mandataria (…) recibe el pago de los veinticinco mil Bolívares (Sic) (…) comprometiéndose a otorgar en el mes de enero de 2009, el modificado contrato de opción de compra. Sucedió que la mandante (…) sometió a través de su mandataria (…) a una larga espera a nuestra representada, para otorgar el documento del contrato modificado (…) el cual nunca otorgó (…)

(…) vengo a demandar (…) a la ciudadana AMARILIS (Sic) DE L.V.G. (Sic) (…) para que cumpla el contrato de opción a compra otorgado entre las partes (…) y proceda a vender el descrito inmueble por el precio de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Sic) (…)

Asimismo, demando el pago de las cosas y costos procesales (…)

El día 7 de mayo de 2010, el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial se declaró incompetente para seguir conociendo de la causa, por cuanto la suma estimada en la reconvención excedía el límite de la cuantía atribuía a los Juzgados de Municipio, declinando la competencia a un Juzgado de Primera Instancia.

El día 3 de junio de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, recibió el expediente, le dio entrada, admitió la reconvención propuesta fijando el quinto día de despacho siguiente para la contestación de la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 10 de junio de 2010, el abogado en ejercicio A.U.P., actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, ambos previamente identificados, consignó escrito de contestación a la reconvención en los siguientes términos:

(…) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO todos y cada uno de los hechos alegados en la referida Reconvención, por no ser ciertos los mismos ni procedente el derecho invocado (…)

(…) ciertamente al haberse suscrito y autenticado el referido Contrato de Opción de Compra Venta en fecha 18 de Mayo (Sic) de 2007, el mismo cumplió el término de CIENTO VEINTE (120) DÍAS en fecha 15 de Septiembre (Sic) de 2007 (…)

(…) su prórroga feneció el 14 de Noviembre (Sic) de 2007 (…) por lo que ese fue el TIEMPO DE DURACIÓN del referido Contrato (…)

Ante la expresa ACEPTACIÓN y CONFESIÓN de la parte demandada reconviniente, (…) relativa a que ciertamente mi representada recibió la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (…) en fecha 30 de diciembre de 2008, se constata que el referido monto corresponde al anticipo de las arras a que se contraería la CLÁUSULA QUINTA (…) es decir, que el mismo no guarda relación alguna con el p.C.d.O.d.C. (…) en fecha 18 de de Mayo (Sic) de 2007 (…) mal podría acreditarse tal cantidad a un CONTRATO INEXISTENTE (…) ese monto corresponde a una nueva y futura negociación a celebrarse en el mes de ENERO DE 2009, es decir, más de un año después de haber fenecido la p.O. (…)

(…) dicha cantidad dineraria de Bs. 25.000,00, jamás y nunca fue imputada al ya fenecido Contrato de Opción de Compra Venta primitivo que dio origen al presente proceso (…)

Es de connotar a este respecto (…) la plena disposición en que se encuentra mi representada respecto a la devolución de la referida cantidad de dinero a que se contrae el ‘Recibo’ aquí aludido, dado que la citada futura negociación no se verificó dado los reiterados incumplimientos por parte de la ciudadana A.M.L.P..

(…) tales circunstancias NO CONSTITUYEN en lo más mínimo, y por ello NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS EXPRESAMENTE, ningún incumplimiento por parte de mi representada a las obligaciones contraídas (…)

La representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, agregado a las actas el día 7 de julio de 2010.

El día 18 de marzo de 2011, el Tribunal de la causa dictó sentencia en los siguientes términos:

(…) Así, si bien la protocolización del documento contentivo de la venta definitiva debía ser registrado previa la inscripción del mencionado documento de aclaratoria de linderos y de valor del inmueble, no es menos cierto que ambos actos registrales podían llevarse a cabo en la misma fecha, correspondiendo estampar al registrador las notas respectivas en el debido orden, por lo que dicho hecho no puede constituir para la promitente compradora una excepción a su obligación de pagar la última de las cuotas correspondientes a las arras en fecha dieciocho (18) de agosto del año dos mil siete (2007), verificándose en consecuencia por su parte el incumplimiento de los términos pactados en el contrato de opción de compraventa suscrito, haciendo procedente la declaratoria de su resolución por parte de este órgano jurisdiccional. ASÍ SE CONSIDERA.-

Seguidamente, del contrato se evidencia que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas o derivadas del mismo por parte de la promitente compradora, produciría a favor de la promitente vendedora el derecho de propiedad sobre las cantidades de dinero recibidas en calidad de arras y/o anticipo, pero cuando el monto efectivamente pagado por dicho concepto hubiese alcanzado la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON CEROS CÉNTIMOS (Bs.F. 150.000,00), la promitente vendedora solo podía retener en propiedad para sí el 50% de dicha suma, debiendo reintegrar a la promitente compradora la cantidad remanente en un plazo no mayor de treinta (30) días, reputándose dichos pagos como única y suficiente indemnización por los daños y perjuicios que el incumplimiento acarrea.

Ahora bien, siendo el caso que el incumplimiento del contrato antes referido se materializó por causas imputables a la promitente compradora y habiendo cancelado ésta a la promitente vendedora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (BS.F. 50.000,00) por concepto de arras, es decir, las cuotas primera y segunda antes referidas, corresponde a la promitente vendedora, demandante reconvenida de autos, conservar a tenor de lo preceptuado en la cláusula sexta de la convención celebrada igualmente citada, la totalidad de dicho monto como única y suficiente indemnización de los daños que la demandada reconviniente le hubiere causado con dicho incumplimiento. ASÍ SE DECIDE.-

Igualmente, acompañó la demandada reconviniente a su reconvención, recibo de pago junto con copia fotostática de cheque fechado el día treinta (30) de diciembre del año dos mil ocho (2008), por un monto de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 25.000,00), que le fuere emitido por la ciudadana L.X.V.G., como constancia de pago de dicho monto (…)

Acoge este Sentenciador el valor probatorio que emana de dicho documento privado conforme la norma del artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil patrio, desechando en consecuencia lo alegado por la parte demandada reconviniente, toda vez que del contenido del mismo se desprende claramente que la cantidad de dinero –VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 25.000,00)- en efecto recibida por la ciudadana L.X.V.G. en representación de la demandante de autos, corresponde al pago del anticipo de arras al que se contrae la cláusula quinta de un supuesto contrato de opción de compraventa que sería autenticado en el mes de enero del año dos mil diez (2010), por lo que mal podría imputarse la cancelación de dicho monto a las arras del contrato de opción de compraventa de fecha dieciocho (28) de mayo del año dos mil siete (2007), o entender que esta nueva convención sería una modificación de aquella y que esto haría posible la continuidad de los pagos. ASÍ SE CONSIDERA.-

En consecuencia, no se puede sumar el referido pago a las arras del contrato de opción de compraventa celebrado por las partes en fecha dieciocho (18) de mayo del año dos mil siete (2007), pero siendo notoria la voluntad de la demandante reconvenida de autos de efectuar la devolución del mismo a la demandada reconviniente, este Sentenciador conmina a dicha parte a recibirlo. ASÍ SE ESTABLECE.-

En atención a lo expuesto, resulta a todas luces errada la interpretación que de la cláusula penal efectuare la parte demandada reconvenida de autos e improcedente lo solicitado conforme a ello, e igualmente resulta necesaria la declaratoria SIN LUGAR de su reconvención. ASÍ SE CONSIDERA.-

(…) En ese sentido, habiendo resultado de la instrucción probatoria desarrollada en el presente proceso por los litigantes de autos, la prueba del incumplimiento de la promitente compradora de obligaciones asumidas frente a la promitente vendedora en el contrato de opción de compraventa autenticado en fecha dieciocho (18) de mayo del año dos mil siete (2007), ante la Notaría Pública Octava de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 89, tomo 81, más no así el incumplimiento de la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, este Sentenciador por ministerio de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil patrio, conviene en declarar procedente la resolución del mismo, e improcedente la ejecución que de éste fuere solicitada por la ciudadana A.M.L.P., en su reconvención. ASÍ SE DECIDE.-

IV

DISPOSITIVO

(…)

CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, interpuesta por la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, contra la ciudadana A.M.L.P., plenamente identificadas en actas. ASÍ SE DECIDE.-

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, interpuesta por la ciudadana A.M.L.P., contra la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, plenamente identificadas en actas. ASÍ SE DECIDE.-

De conformidad con la norma contenida en el artículo 274 del vigente Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE por haber sido vencida en el presente proceso. ASÍ SE ESTABLECE.- (…)

III

PUNTO PREVIO

DE LA REPOSICIÓN SOLICITADA

En los informes presentados en esta Alzada, el abogado en ejercicio ICSEN D.C., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana A.M.L.P., alegó que la demanda primigenia fue admitida por el Tribunal de municipio que conocía de la causa, mediante el procedimiento oral de conformidad con lo establecido en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil; y que posteriormente, en virtud de la incompetencia planteada por ese despacho, el Tribunal de Primera Instancia admitió la reconvención encausando la acción a través del procedimiento ordinario, por lo cual el orden procesal fue subvertido.

Indicó que, tanto la demanda como la reconvención fueron tramitadas mediante el procedimiento ordinario y, en ese respecto, solicitó a este Juzgado Superior la reposición de la causa para la fijación de la audiencia preliminar prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En ese sentido, esta Juzgadora considera necesario traer a colación el contenido de los artículos 1, 2 y 5 de la Resolución número 2006-00066 y 2006-00067, emanada del Tribunal Supremo de Justicia el día 18 de octubre de 2006, en el siguiente tenor:

Artículo 1: Se tramitarán por el procedimiento oral las causas a que se refiere el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, con excepción de las previstas en el ordinal segundo, siempre que el interés principal de la demanda no exceda en bolívares, al equivalente a dos mil novecientas noventa y nueve unidades tributarias (2.999 U.T.)

Artículo 2: A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, todos los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Maracaibo, como tribunales pilotos, serán competentes para tramitar las causas por el procedimiento oral a que se refiere el artículo 1 de esta Resolución.

(…)

Artículo 5: Corresponderá a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de las Circunscripciones Judiciales del Área Metropolitana de Caracas y del Estado Zulia, respectivamente, el conocimiento de las causas cuya cuantía sea superior a las dos mil novecientas noventa y nueve unidades tributarias (2.999 U.T.)

Las competencias allí determinadas entraron en vigencia el día 1 de marzo de 2007, y desde esa fecha han sido vinculantes para los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia del Municipio Maracaibo del estado Zulia. De su lectura resulta claro que, deberán tramitarse por el procedimiento oral aquellas causas referidas en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil (excepto las del ordinal 2°), y serán competentes los tribunales de municipio siempre y cuando la cuantía no exceda de dos mil novecientas noventa y nueve unidades tributarias (2.999 U.T.)

En ese mismo sentido la resolución indica que a los Tribunales de Primera Instancia les corresponderá conocer de las causas cuya cuantía exceda las unidades tributarias antes referidas, lo cual evidencia a todas luces que serían tramitadas por el procedimiento ordinario en virtud de su cuantía.

La situación planteada tanto en el caso de autos como en la resolución referida ut supra, se encuentra regulada expresamente por el artículo 50 del Código de Procedimiento Civil, en el siguiente tenor:

Artículo 50.- Cuando por virtud de las solas pretensiones del demandado, como en los casos de oponer compensación o de intentar reconvención, el Tribunal haya de decidir sobre una cosa que por su valor corresponda al conocimiento de un Tribunal Superior, será éste el competente para conocer de todo el asunto, aunque el Tribunal ante quien se le haya propuesto lo fuese para conocer de la demanda sola.

La norma trasladada establece claramente que la cuantía en la reconvención es uno de los supuestos que desplazan la competencia; esto significa que al plantearse reconvención en un proceso determinado, no le está permitido al Juez incompetente pronunciarse sobre la admisibilidad de la acción, dado que la cuantía el impide conocer de la misma, por tanto, debe declinar la competencia para que sea el Tribunal Superior Jerárquico quien decida sobre ambas causas contenidas en un solo proceso.

Sobre el desplazamiento de la competencia por la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 646, dictada el 16 de diciembre de 2010, en el caso F.I. contra La Electricidad de Caracas; ha expresado que ésta obedece a situaciones sobrevenidas, en el siguiente sentido:

…las situaciones de hecho existentes para el momento de la interposición de la demanda marcan definitivamente tanto los elementos jurisdicción como competencia. Es imposible, salvo que la Ley prevea lo contrario, que el cambio de esas situaciones fácticas modifiquen consecuencialmente la jurisdicción y (o) la competencia. De tal forma, la Sala encuentra ejemplos típicos de incompetencia sobrevenida como el caso de la proposición de una reconvención cuando su cuantía fuere superior a la establecida en la demanda principal a cuyo efecto prevé el C.P.C. la remisión del proceso al Tribunal que resultare competente por la cuantía…

(Subrayado del Tribunal).

Así las cosas, es evidente que en el presente caso la interposición de reconvención por parte de la demandada, produjo un desplazamiento de la competencia por efecto del mayor valor estimado en la misma y por ende, ello sobrevino en la incompetencia del Tribunal de Municipio.

Tal incompetencia lleva implícita la modificación del procedimiento, toda vez que expresamente se ha ordenado la cuantía en relación a los procedimientos orales y ordinarios, en el sentido arriba indicado; y es por esa razón que, este Juzgado Superior, sin más dilación, concluye que en el caso de autos, no se subvirtió el orden procesal, al contrario se cumplieron estrictamente las normas procesales relativas a la competencia. Así se observa.

IV

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Primeramente esta Superioridad debe anotar que las cantidades de dinero señaladas por ambas partes tanto en el libelo de demanda como en la contestación y reconvención fueron expresadas bajo la antigua denominación monetaria (millón), razón por la cual, para mejor inteligencia, serán enunciadas bajo la denominación actual (mil).

En el caso que nos ocupa en la presente oportunidad, la parte actora, ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, expresó ser propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 38, del lote 2, y de la casa construida sobre el mismo, ubicada en la Urbanización Casa Bella, situada dentro de lo que se conoció como “El Hato de L.d.J.D. Silva”, del caserío S.R., en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 18 de mayo de 2007, bajo el número 89, tomo 81, celebró con la ciudadana A.M.L.P., un contrato de opción de compra sobre el mencionado inmueble.

Alegó que el contrato tendría una duración de ciento veinte (120) días contados a partir del 18 de mayo de 2007, por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) y que la mencionada ciudadana se obligó a cancelar la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) por concepto de arras, que cancelaría en varias partes, así: treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) para la fecha del otorgamiento del contrato de opción de compra; veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) para el día 31 de mayo de 2007; cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) para el día 18 de agosto de 2007; cantidades éstas que debían ser depositadas en la cuenta de ahorro número 01340039320392107010, de la entidad bancaria Banesco, de la cual era titular la demandante.

El dinero restante, sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Sin embargo, arguyó que en contravención a la cláusula sexta del contrato, la demandada únicamente le había cancelado la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), correspondientes a las primeras dos cuotas, no cancelando así, el cincuenta por ciento (50%) del monto correspondiente a las arras.

También agregó que acordaron celebrar un nuevo contrato en el mes de enero de 2009, a través de su mandataria L.X.V.G., quien recibió la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) que formarían parte de las arras del nuevo contrato de opción a compra, empero ese contrato no fue llevado a cabo; todo por lo cual requirió la resolución del contrato primeramente enunciado.

En la escueta contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada admitió la existencia del contrato de opción de compra mencionado en el párrafo anterior; empero negó que sólo hubiese cancelado la cantidad de cincuenta mil bolívares; también negó que no cancelara la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00) que era el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad acordada por arras; negó que hubiesen acordado la celebración de un nuevo contrato.

Alegó que la ciudadana L.X.V.G., mandataria de la demandante recibió la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) como parte de las arras convenidas; y que a razón de ello acordaron modificar el contrato suscrito en el mes de enero de 2009.

Expresó también que la demandante interpretó erróneamente la cláusula sexta del contrato de opción de compra, por cuanto la misma no significaba que la demandada tenía que pagar la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00).

En ese mismo escrito, planteó demanda reconvencional por motivo de cumplimiento de contrato, alegando que canceló a la demandante las cantidades de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) y veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) el día 30 de diciembre de 2008, como parte del monto a cancelar por concepto de arras; ésta última cantidad correspondía al anticipo de las arras referidas en la cláusula quinta del contrato.

Alegó que para el día 18 de agosto de 2007, la demandante reconvenida le indicó tener problemas con el registro del documento de venta, por cuanto el documento de liquidación y partición de bienes de la comunidad conyugal donde le fue adjudicado el inmueble fue objeto de aclaratoria; y la demandante se encontraba viviendo fuera del país por lo que otorgó el poder a su hermana, quien también recibiría las cantidades de dinero. Que se comunicaban mediante correo electrónico en relación a la modificación del contrato comprometiéndose a otorgarlo en el mes de enero de 2009; empero tal hecho nunca sucedió.

En relación a lo comentado, demandó el cumplimiento de la obligación contraída, a fin que la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, le otorgara la propiedad del inmueble antes identificado por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00).

Pruebas promovidas por la parte actora adjuntas al libelo de demanda

• Original de Documento Poder autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, estado Zulia, el día 5 de octubre de 2009, bajo el número 67, tomo 50; mediante el cual la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, otorgó poder judicial a los abogados en ejercicio E.A.. A.U. y MISLEIDYS CARRASQUERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 29.164, 21.489 y 65.058. (F. 09)

El instrumento especificado ut supra, es valorado por Esta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; de éste se denota fehacientemente la cualidad de apoderados judiciales que poseen los abogados anteriormente mencionados, con respecto a la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, en el presente juicio. Así se observa.

• Original de Contrato de Opción a Compra autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 18 de mayo de 2007, bajo el número 89, tomo 81; celebrado entre las ciudadanas AMARILLIS VARGAS GÓMEZ y A.M.L.P.. (F. 12)

El documento que antecede es valorado por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de la copia certificada de un documento privado autenticado que fue presentado en original, que no fue impugnado por la parte contraria; su contenido será adminiculado a las actas en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Copia certificada de Formulario para la Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias de fecha 18 de mayo de 2007. (F. 15)

La prueba mencionada si bien constituye la copia simple de un documento público administrativo que debe ser valorado como presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la misma debe ser desechada por cuanto resulta impertinente a lo debatido en la presente oportunidad. Así se establece.

• Copia simple y certificada de Documento de Venta protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo el día 11 de noviembre de 1993, bajo el número 1025, folio 1029; mediante el cual el ciudadano A.R. en su condición de apoderado del Banco Hipotecario Mercantil, C.A., vendió el inmueble identificado en las actas a los ciudadanos AMARILLIS DE L.V.D.Z. y J.G. ZAMBRANO HURTADO. (F. 16, 22)

La prueba antes desglosada debe ser valorada por este Juzgado Superior en virtud de lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil; de su contenido se desprende fehacientemente el derecho de propiedad que asiste a la demandante de autos. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada en su escrito de contestación y reconvención.

• Original de recibo suscrito por la ciudadana L.V. G. (F. 79)

La prueba descrita es valorada por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando especial consideración que no fue impugnada por la contraparte, y que además fue un hecho admitido por la demandante en su escrito de demanda y de contestación a la reconvención; su contenido será adminiculado a las actas en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

• Copia simple de sentencia de divorcio emanada del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, protocolizada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el 16 de agosto de 2007 bajo los números 26 y 25, tomo 24, protocolo 1° y 2°. (F. 80)

• Copia simple de documento de aclaratoria expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el 27 de noviembre de 2007, bajo los números 03 y 21, tomo 27, protocolo 1° y 2°. (F. 90)

Los documentos ut supra referidos, son valorados por esta Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de la copia simple de instrumentos públicos que no fueron rebatidos en el decurso del proceso; esta Superioridad se reserva su apreciación a la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas.

• Invocó el principio de Comunidad de la Prueba.

Con respecto a tal promoción esta Juzgadora observa que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• Ratificó los instrumentos adjuntos a la demanda.

Observa esta Superioridad que anteriormente se ha hecho referencia a las pruebas mencionadas. Así se observa.

La parte demandada no consignó escrito de promoción de pruebas. Así se observa.

V

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, corresponde a esta Superioridad dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones.

Para clarificar el inconveniente que se discute, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, se pasa al análisis de algunos artículos contenidos en el Código Civil Venezolano:

Dispone el artículo 1.474 lo siguiente:

Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio (…)

Al respecto, el Dr. R.G. B., en su obra CONTRATOS Y GARANTÍAS. Tercera Edición. Maracaibo 1993. Pág. 24, aclara lo siguiente:

…Esta definición es errónea, a tal punto que parece imposible que el Legislador venezolano del 42, que hizo la reforma del Código con bastante acierto, pudiera haber cometido un error tan elemental…

En realidad, la definición del Código no corresponde al contrato de compraventa, sino a la promesa de venta, porque cuando dice que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa, lo que esta explicando en realidad es que, con posterioridad al acuerdo de las partes, comprador y vendedor, se va a verificar la transferencia de la propiedad, como si esta transferencia dependiera de hechos posteriores al acuerdo de las partes…

. (Negrillas del Tribunal).

En el caso que nos ocupa operó una promesa futura de comprar y vender, por tanto el mismo encuadra perfectamente en el sentido real de esta norma, manifestado en el hecho de que la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, antes identificada, se obligó a transmitir los derechos de propiedad a través de una venta futura, a la ciudadana A.M.L.P., igualmente identificada, quien a su vez se comprometió a adquirirlo en propiedad, pagando un precio por ello.

En ese sentido, el artículo 1.159 ejusdem, establece:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

Continuando, con la relación de disposiciones del Código Civil Venezolano pertinentes al caso, corresponde ahora citar el contenido del artículo 1.167 ejusdem, del cual se lee:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de éste es imputable al deudor; por lo que necesariamente es el deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter juris tantum; y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras).

En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

. (Negrilla del Tribunal)

Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable; sin embargo en el caso que nos ocupa y en virtud de la reconvención propuesta, el deudor contractual debe demostrar que el contrato se cumplió por la culpa de la promitente vendedora.

En ese sentido, observa esta Superioridad que la representación judicial de la parte demandada, ciudadana A.M.L.P., únicamente promovió adjuntos a su contestación y reconvención, recibo suscrito por la ciudadana L.V. G. (mandataria de la demandante), sin fecha cierta aparente; donde esta ciudadana dejó constancia de haber recibido la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), mediante cheque número 00000424, emitido por la ciudadana A.M.L., por concepto de “anticipo de las arras a que se contrae la cláusula quinta del documento que contiene la promesa bilateral de compra venta referente al inmueble propiedad de mi mandante que se autenticará en el venidero mes de enero de 2009”

El hecho allí narrado fue aceptado por la demandante de autos quien alegó que la cantidad señalada correspondía a las arras que se causarían por el nuevo contrato de opción de compra que celebrarían en el mes de enero de 2009, sobre el mismo inmueble, tal como se lee de la parte in fine del mencionado recibo, antes transcrito.

Igualmente, para probar el supuesto incumplimiento en el que incurrió la demandante en la celebración del contrato pendiente, la demandada promovió copias simples de sentencia de divorcio emanada del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, protocolizada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el 16 de agosto de 2007 bajo los números 26 y 25, tomo 24, protocolo 1° y 2°; y copia simple de documento de aclaratoria expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, protocolizado ante la misma Oficina de Registro el día 27 de noviembre de 2007, bajo los números 03 y 21, tomo 27, protocolo 1° y 2°.

Del contenido de las actas mencionadas se desprende que la sentencia de divorcio de la ciudadana AMARILLIS DE L.V.G., donde a su vez le fue adjudicada la propiedad total del inmueble identificado en las actas, fue dictada el día 23 de enero de 2002, y protocolizada el día 16 de agosto de 2007.

Asimismo consta documento protocolizado el día 27 de noviembre de 2007, relativo a la solicitud de aclaratoria de los datos del inmueble y la rectificación correspondiente emitida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial.

En ese sentido, la demandada alegó que el contrato no se llevó a cabo por el supuesto impedimento que tenía la demandante para protocolizar el documento definitivo de compra venta, siendo que tanto la sentencia de divorcio como la aclaratoria correspondiente fueron protocolizadas en fechas posteriores a la celebración del contrato.

Sin embargo, al no haber promovido alguna otra prueba fehaciente, esta Superioridad evidencia que la protocolización de los señalados instrumentos bajo ninguna circunstancia obstaba a la materialización del contrato bajo análisis, tomando en consideración que todos esos actos pueden llevarse a cabo simultáneamente.

Lo explicitado conlleva a esta Alzada a declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana A.M.L.P., contra la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, por motivo de Cumplimiento de Contrato, y en ese sentido desecha la apelación propuesta, confirmando este Tribunal los motivos esbozados por el Tribunal de la causa al respecto. Así se decide.

En ese mismo sentido, al ser demandada la acción resolutoria por la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, considerándose ésta como una medio de terminación de los contratos bilaterales, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes; resulta pertinente para este Órgano Vertical, traer a colación los requisitos de procedencia de esta acción:

  1. Es necesario que se trate de un contrato bilateral.

  2. El actor debe proceder de buena fe.

  3. Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada.

  4. Es necesario que el juez decrete la resolución.

  5. No es subsidiaria.

En lo que respecta al primer requisito, la bilateralidad de los contratos implica que debe existir reciprocidad en las obligaciones asumidas en el contrato; esto es que ambas parte tengan el deber de cumplir con la entrega de una cosa o la realización de una conducta, para el caso de las obligaciones de dar y hacer; o de no realizar una determinada conducta para el caso de las obligaciones de no hacer.

Este requisito se encuentra plenamente cubierto en actas, tomando en consideración que ambas partes aceptaron y admitieron la existencia del contrato autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 18 de mayo de 2007, que riela en el folio catorce (14) del expediente. Así se observa.

Ahora, en lo que respecta al proceder de buena fe por parte del acreedor; este requisito implica que el sujeto activo en el procedimiento debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación; al respecto los autores E.M.L. Y E.P.S. en su obra de CURSO DE OBLIGACIONES, (2004, Tomo II, p.989), plasman el siguiente criterio:

(…) El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación; ya que en tales circunstancia no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo. (…)

El tercero de los requisitos, además de exigir un incumplimiento por parte del sujeto pasivo de la acción, es decir del demandado, éste debe ser culposo; lo que implica que no se ejecute el acto, la actividad o conducta a la que se había obligado, pero esta falta debe ser voluntaria, que no la haya motivado una causa extraña no imputable; y que además su incumplimiento culposo recaiga sobre la obligación principal que asumió en el contrato; y en este mismo sentido los autores antes mencionados en la misma obra de CURSO DE OBLIGACIONES (2004, Tomo II, p.988), plasman el siguiente criterio:

(…) En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es la principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento total dará lugar a la resolución.

Si se trata de incumplimiento de obligaciones accesorias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino la acción por cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes (…)

En relación a estos dos requisitos, esta Superioridad observa que en la cláusula tercera del contrato antes enunciado, las partes convinieron en que la duración del contrato sería de ciento veinte (120) días continuos, prorrogable únicamente por sesenta (60) días continuos, los cuales serían computados a partir de la fecha de la firma del mismo, es decir, el día 18 de mayo de 2007.

Así bien, en las cláusulas cuarta, quinta y sexta, acordaron que:

CUARTA: El precio de venta convenido sobre el inmueble ofrecido queda establecido en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 450.000.000,00). A los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación asumida por ‘LA PROMITENTE COMPRADORA’ en la cláusula segunda de este contrato, ésta se obliga a pagar en calidad de ARRAS a ‘LA PROMITENTE VENDEDORA’ la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), bajo la siguiente modalidad: 1°) La suma de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00), para la fecha y momento de otorgamiento del presente documento. 2°) La suma de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), para la fecha del treinta y no (31) de mayo de dos mil siete (2007) y; 3°) La suma de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00), para la fecha del dieciocho (18) de agosto de Dos (Sic) mil siete (2007). Los últimos dos pagos relacionaos con la presente obligación, se harán a través de depósito bancario, a favor de la CUENTA DE AHORRO N° 01340039320392107010, titular de AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, en la institución financiera conocida como ‘BANESCO’

QUINTA: El pago de la diferencia correspondiente al precio del inmueble ofrecido, es decir, la suma de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00), será pagada por ‘LA PROMITENTE COMPRADORA’, en la fecha y momento del acto de la protocolización del respectivo documento de compra-venta definitivo (…)

SEXTA: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas o derivadas del presente contrato por parte de ‘LA PROMITENTE COMPRADORA’, producirá a favor de ‘LA PROMITENTE VENDEDORA’ el derecho de propiedad sobre las cantidades de dinero recibidas en calidad de arras y/o anticipo. Pero, cuando el monto efectivamente pagado por concepto de Arras haya alcanzado la suma de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,00), la última sólo podrá retener en propiedad para sí el cincuenta por ciento (50%) de dicha suma, debiendo reintegrar a la primera la cantidad remanente en un plazo no mayor de treinta (30) días. Ello se reputará como única y suficiente indemnización por los daños y perjuicio que el incumplimiento acarrea.

Al respecto la demandante indicó que la demandada únicamente cumplió su obligación en lo relativo a los dos primeros pagos, es decir, con el de treinta millones de bolívares, actualmente treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00); y el de veinte millones de bolívares, actualmente veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00).

Indicó que posteriormente, el día 30 de diciembre de 2008, la ciudadana L.X.V.G., mandataria de la demandante, recibió la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) que formarían parte del nuevo contrato que celebrarían en el mes de enero de 2009.

Observa entonces este Tribunal que para la fecha antes señalada es decir, para el 30 de diciembre de 2008, el contrato objeto del presente juicio, se encontraba a todas luces fenecido, tomando en consideración que su duración máxima, es decir los ciento ochenta (180) días, habían transcurrido con creces desde el día 18 de mayo de 2007, por lo que mal podría imputarse esa cantidad (Bs. 25.000,00), como parte de las cuotas pactadas en el contrato.

Así, la demandada de autos no demostró haber cancelado los montos convenidos, bien por acuerdo entre las partes de modificar el contrato o por alguna causa extraña no imputable o de fuerza mayor; por lo que debe considerarse insoluto el pago de las arras convenidas en el contrato de opción de compra al que se viene haciendo referencia, en virtud del incumplimiento de la demandada promitente compradora. Así se establece.

El cuarto de los requisitos, se desprende de la norma rectora contenida en el artículo 1.167 del texto adjetivo civil, que dice “…la otra puede a su elección reclamar judicialmente…”; esto es que el Juez civil competente debe determinar si hubo o no un incumplimiento culposo; y a través de una sentencia constitutiva declarar la resolución, o desechar la pretensión inicial si no se llenan los extremos de Ley.

La subsidiaridad alude al hecho de que, la parte solicitante de la acción por resolución no puede bajo ninguna circunstancia, exigir al mismo tiempo la acción por cumplimiento, pues una no es subsidiaria de la otra; lo que en todo caso, según la norma in comento, puede acumularse a cualquiera de las dos acciones es la exigencia del pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar; siendo que la norma a letra dice: “…la ejecución del contrato o la resolución del mismo…” esta vocal “o” contenida en la oración es una conjunción disyuntiva que denota diferencia, separación o alternativa entre dos acciones; por lo que sin lugar a dudas no puede haber subsidiaridad entre una acción y otra.

Entonces, una vez determinado el incumplimiento de la demanda, observa esta Alzada que la parte actora expresamente demandó la resolución del contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y no de forma subsidiaria esta Alzada considera ajustado el requisito mencionado. Así se observa.

En atención a todas las consideraciones de hecho y de derecho planteados en esta sentencia, esta Superioridad considera que lo procedente en derecho es declarar CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentare la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, contra la ciudadana A.M.L.P.; SIN LUGAR la reconvención planteada por la ciudadana A.M.L.P. contra la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ. Así se decide.

En consecuencia, en la parte dispositiva de esta sentencia, esta Tribunal de Alzada declarará SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio ICSEN D.C., actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana A.M.L.P., y confirmará la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de marzo de 2011, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sigue la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, contra la ciudadana A.M.L.P., condenando en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

VI

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio ICSEN D.C., actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana A.M.L.P..

SEGUNDO

CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de marzo de 2011, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sigue la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, contra la ciudadana A.M.L.P., ambas plenamente identificadas en esta sentencia.

TERCERO

Se condena en costas a la parte apelante, ciudadana A.M.L.P., de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de junio del año dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(Fdo)

DRA. I.R.O.

EL SECRETARIO

(Fdo)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(Fdo)

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO

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