Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Mayo de 2009

Exp. Nº 9573

Definitiva/Resolución de Contrato

Opción Compraventa

Recurso/Civil

Con Lugar/Revoca/ “D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: A.P.M. y F.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédulas de identidad Nos. V- 9.193.326 y V-4.318.153, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.N.A., abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. V-3.027.285 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 21.207.

PARTE DEMANDADA: J.O.P.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-9.238.104.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.J.M.B., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 59.789.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCIÓN COMPRAVENTA. (DEFINITIVA).

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones a esta alzada en razón de la apelación interpuesta en fecha 11 de junio de 2008, por el abogado J.N.A., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.P.M. y F.R., parte actora contra la decisión de fecha 12 de marzo de 2008, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios y condenó en costas a la parte demandante a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha siete (7) de noviembre de 2008, la dio por recibida, entrada y trámite de definitiva.

En horas de despacho del día 30 de enero de 2009, el abogado J.N.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes constante de veinte (20) folios útiles.

Por auto de fecha 29 de abril de 2009, se difirió la oportunidad de dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos.

Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, el tribunal en tal sentido considera:

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició la presente demanda de resolución de contrato de opción de compraventa, mediante libelo presentado en fecha 21 de septiembre de 2006, por el abogado J.N.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.P.M. y F.R. contra el ciudadano J.O.P.M., por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que previo sorteo legal, le asignó el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 26 de septiembre de 2006, fue admitida la demanda y se ordenó el emplazamiento del ciudadano J.O.P.M., con la finalidad que compareciera a dar contestación a la demanda.

En fecha 02 de octubre de 2006, el ciudadano J.N.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó fotocopias del escrito libelar con auto de admisión, con la finalidad de efectuarse la citación del demandado.

Mediante diligencias de fechas 09, 10 y 11 de octubre de 2006, el alguacil titular del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia en el expediente que no pudo practicar la citación personal del ciudadano J.O.P.M..

La representación judicial de la parte actora, en fecha 16 de octubre de 2006, solicitó la citación de la parte demandada mediante cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el a-quo en fecha 17 de octubre de 2006.

En fecha 24 de octubre de 2006, la representación judicial de la parte demandante, consignó carteles de citación del ciudadano J.O.P.M., publicados en los diarios El Nacional de fecha 19.10.2006 y El Universal en fecha 23.10.2006.

En fecha 9 de noviembre de 2006, el abogado J.N.A., solicitó que se nombre defensor judicial para la continuación del proceso, lo cual fue negado por el a-quo en fecha 10/11/2006, en razón de no haberse cumplido con todas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de noviembre de 2006, la representación judicial de la parte actora solicitó la fijación del cartel en el domicilio del demandado a los fines de su citación, lo cual fue practicado en fecha 27 de enero de 2007 por la secretaria del a-quo, quien dejó constancia de haberse traslado al domicilio de la parte demandada, y así dar cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 30 de enero de 2007, compareció el ciudadano J.O.P.M., asistido judicialmente por el abogado J.J.M.B. al cual le confiere poder apud-acta, con el objeto de darse por citado de la demanda interpuesta en su contra.

Por escrito de fecha 2 de marzo de 2007, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 360 y 361 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14 y 20 de marzo de 2007, el ciudadano J.J.M.B. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción pruebas.

En fecha 26 de marzo de 2007, el representante judicial de la actora, consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 11 de abril de 2007, el a-quo admitió las pruebas promovidas por las partes y ordenó su evacuación. Asimismo, con respecto al medio probatorio, presentado en fecha 14 de marzo de 2007 por la parte demandada, se acordó oficiar: a) a la Oficina Inmobiliaria Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital; b) a la entidad financiera Banesco; c) al Banco del Tesoro; d) a la Junta de condominio Edificio 2; e) a la Superintendencia de Administración Tributaria (SUMAT) del Municipio Libertador del Distrito Capital; f) a la Dirección de documentación e Información Catastral de la Dirección de Gestión U.d.M.L.d.D.C.; g) al Servicio Autónomo de Información Tributaria (SENIAT); los cuales fueron librados en fecha 30 de abril del 2007.

En fecha 27 abril de 2007, el representante judicial de la parte demandada consigno seis (06) juegos de copias simples del auto de admisión de las pruebas, con la finalidad que sean certificados y acompañados a los anteriores oficios.

En fechas 22, 23 y 24 de mayo de 2007, el alguacil titular del a-quo dejó constancia en el expediente de haberse entregado los anteriores oficios, en los cuales constan de sello y firma de recibido.

En fecha 1 de junio de 2007, se recibió oficio emanado del Servicio Autónomo de Información Tributaria (SENIAT), dando respuesta de lo solicitado.

En fecha 05 de junio de 2007, se recibió oficio No. 0314-2007, proveniente de la Superintendencia de Administración Tributaria (SUMAT) del Municipio Libertador del Distrito Capital, dando respuesta a lo peticionado.

En fecha 11 de junio de 2007, el abogado J.J.M.B., en su carácter de apodero judicial de la parte demandada, solicitó boletas de citación a las partes para que absolvieran posiciones juradas y comisión para la evacuación de los testigos.

En fecha 14 de junio de 2007, se recibió oficio emanado de la Oficina Inmobiliaria Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, dando contestación de lo peticionado.

En fecha 20 de junio de 2007, el abogado J.N.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes.

En fecha 04 de julio de 2007, la representación judicial de la parte demandante solicitó sentencia en la presente causa.

En fecha 19 de julio de 2007, se recibió solvencia por parte de la Junta de Condominio Edificio Alborada, Torre I y II, dando repuesta de lo peticionado.

En fecha 23 de octubre de 2007, el abogado J.N.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ratificó diligencia de fecha 04 de julio de 2007, en la cual solicito que se dicte sentencia.

En fecha 14 de noviembre de 2007, el abogado J.M.B. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó sentencia en la causa.

En fecha 12 de marzo de 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato opción compraventa e indemnización de daños y perjuicios incoada por A.P.M. y F.R. contra el ciudadano J.O.P.M.; fundada en que no se demostró el incumplimiento de la parte demandada en sus obligaciones contractuales, así mismo condenó en costas a la parte demandante a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Contra la referida decisión, en fecha 11 de junio de 2008, fue ejercido recurso de apelación por el abogado J.N.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, el cual fue oído en ambos efectos, por el tribunal de la causa en fecha 21 de julio de 2008, por lo cual suben las presentes actuaciones ante esta superioridad, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere el conocimiento a está alzada de la decisión dictada en fecha 12 de marzo de 2008, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato opción compraventa e indemnización de daños y perjuicios incoada por A.P.M. y F.R. contra el ciudadano J.O.P.M.; fundada en que no se demostró el incumplimiento de la parte demandada en sus obligaciones contractuales; condenando en costas a la parte demandante a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La litis quedó trabada en los términos que siguen:

Alegó la actora en el libelo: Que se celebró un contrato opción compraventa, autenticado por ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de agosto de 2005, bajo el No. 35, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, con el ciudadano J.O.P.M., sobre un inmueble destinado a vivienda, consistente en el apartamento, distinguido con el No. 1205, ubicado en el piso 12 del bloque 05, edificio 2, urbanización San Antonio, Conjunto C.B., en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, entregado en perfectas condiciones de habitabilidad y demás instalaciones, accesorios y dependencias impecables, por la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), según cláusula tercera de dicho contrato; suma que se comprometió a pagar la parte demandada de la siguiente manera: a) seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo) como pago inicial a la firma del contrato opción compraventa; b) cuarenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 44.000.000,oo), una vez que fuera aprobado un crédito hipotecario, el cual solicitaría ante entidad financiera. Que el término convenido para la validez de dicha opción era el lapso requerido para que ambas partes obtuviesen, en el caso de los propietarios, la cancelación de una hipoteca legal y de primer grado, que tenían a favor de Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., y en relación al comprador una vez que le sea concedido un crédito por el sistema de Política Habitacional, que solicitaría ante una institución bancaria una vez suscrita y autenticada la presente opción de compraventa. Que cumplió de forma inmediata su obligación y tuvo disponible para el momento de la protocolización del documento definitivo, todos los documentos necesarios e indispensables, tales como, a) certificación de gravámenes expedida por la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual tenía vigencia hasta el día 12.10.2005 y otra con vigencia hasta el día 22.05.2006; b) constancia de solvencia, expedida por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT), con vigencia hasta el 31/12/2005. Que el ciudadano J.O.P.M., parte demandada, no cumplió con su obligación de solicitar crédito hipotecario, el cual se comprometió a presentar por ante la institución bancaria de su preferencia, violando así la cláusula segunda establecida en el contrato. Que transcurrió más de un año, sin que se haya recibido respuesta alguna por parte del comprador, a pesar de las múltiples gestiones y diligencias realizadas. Que a pesar que en el contrato no se estableció un plazo fijo para que el oferido cumpliera con su obligación, esto no debe entenderse que el plazo es indefinido, sino que las obligaciones deben ser cumplidas en el más breve tiempo posible. Que han resultado infructuosas todas las labores extrajudiciales desplegadas para el cumplimiento de la obligación por parte del oferido comprador.

Por su parte el demandado se excepcionó al establecer: Que rechazaba y contradecía tanto en los hechos como el derecho, la temeraria demanda incoada en su contra. Por cuanto admite que celebró un contrato opción compraventa por ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de agosto de 2005, quedando anotado bajo el No. 35, tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; que la parte actora, le dio en opción de compraventa un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1205, ubicado en el piso 12 del bloque 05, edificio 02, urbanización San Antonio, Conjunto C.B., en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, del Municipio Libertador del Distrito Capital; que recibió y se encuentra en posesión del inmueble en perfecto estado y por ello cancela un canon de arrendamiento por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), en la cuenta de ahorros a nombre de los demandantes, en la institución financiera Banesco; que el inmueble es propiedad de los demandantes; que el precio acordado para la venta del inmueble fue la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), de los cuales señaló haber cancelado la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo), como inicial con la firma del contrato, para que los vendedores liberarán la hipoteca legal que pesaba sobre el inmueble y el saldo de cuarenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 44.000.000,oo), una vez que fuera aprobado el crédito hipotecario, el cual solicitarían ante una entidad financiera; que el término convenido para la validez de la opción, es el lapso requerido para que los propietarios realizarán la cancelación de la hipoteca legal y de primer grado, que tenían a favor de Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., y en su caso, para que fuese concedido un crédito por el sistema de política habitacional, el cual solicitaría ante una institución bancaria una vez autenticada la opción de compraventa. Asimismo el accionado negó que la obligación por parte de los demandantes se haya cumplido de manera inmediata, pues alegó que la liberación de la hipoteca fue registrada en fecha 08 de marzo de 2006, quedando registrada bajo el No. 39, del Tomo 13 del Protocolo Primero, es decir, siete (7) meses mas tarde, después de firmada la opción de compraventa en fecha 18 de agosto de 2005; que los demandantes, hayan dado cumplimiento a los establecido en la cláusula cuarta del contrato, es decir, que siempre hayan tenido disponibles para el momento de la protocolización del documento definitivo, los requisitos requeridos por las entidades bancarias, puesto que siempre se encontraban incompletos o vencidos. Afirmaron que faltaron otros recaudos y que la opción de compraventa no tenía fecha; que los vendedores hoy demandantes, nunca le entregaron los recaudos para presentarlos ante la entidad bancaria. Negaron el incumplimiento del contrato opción compraventa; señalando haber sacado nuevamente todos los recaudos o requisitos en el año 2006 y lo único que falto fue celebrar una opción compraventa que cumpliera con los requisitos exigidos por la entidad bancaria. Por último, estableció los siguientes hechos: Que en el mes de julio del año 2003, celebraron un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano A.P., parte actora en el presente juicio, que después de dos años en el mes de agosto de 2005, les ofrecieron en venta el apartamento y celebraron una opción compraventa, donde dieron una inicial de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo), para que el vendedor liberara una hipoteca que pesaba sobre el inmueble, asimismo alegaron haber comenzado a realizar todos los tramites para la compra por el sistema de política habitacional en Banesco, afirmaron que le fueron pedidos los recaudos a los vendedores, quienes lo acompañaron a la entidad bancaria, la cual no aceptó los documentos por estar incompletos, vencida la certificación de gravámenes y la opción compraventa no establecía plazo para dar cumplimiento de la obligación. Que acudieron conjuntamente con el vendedor a otra entidad bancaria Banco del Tesoro donde también rechazaron los documentos por estar vencidos e incompletos y el contrato de opción de compraventa no tenía plazo, el demandante vendedor se molesto y manifestó que no iba a realizar ningún negocio, pasado unos meses llamó pidiendo que fuese entregado el canon de arrendamiento personalmente. Que en el mes de enero del 2006, el demandante A.P. manifestó que no tenía más dinero para sacar documentos, autorizándolos verbalmente para sacar los recaudos que le correspondían al vendedor, el cual dijo que lo llamarán para firmar la opción compraventa, después de haber sacado todos los recaudos, menos el Registro de Información Fiscal (R.I.F.), para lo cual se requería una autorización de los vendedores. Afirmaron que llamaron al vendedor para firmar la opción compraventa tal como la exigía la entidad bancaria, es decir, que estableciera un plazo, en dos oportunidades fue buscado en su trabajo y nunca lo encontraron, cuando por fin lograron hablar con él, les manifestó que no iba a vender el apartamento, argumentando que lo tenía vendido por un precio más alto en la cantidad de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,oo). Asimismo alegaron que desde el momento que llegaron al inmueble han pagado el condominio, el canon de arrendamiento, perdiendo así la oportunidad de adquirir otro apartamento en mejores condiciones debido al contrato opción compraventa suscrito por el vendedor hoy demandante.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia está alzada lo hace previo a las siguientes consideraciones:

Gravita el proceso en torno a la pretensión de resolución de contrato opción compraventa incoado por los ciudadanos A.P.M. y F.R. contra el ciudadano J.O.P.M., el cual fue autenticado por ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de agosto de 2005, bajo el No. 35, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; que tiene por objeto el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No. 1205, ubicado en el piso 12 del bloque 05, edificio Alborada o número dos (2), urbanización San Antonio, Conjunto C.B., en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital; manifiesta el actor, que el incumplimiento del ciudadano J.O.P.M. se materializó al no cumplir con su obligación de presentar la aprobación del crédito hipotecario de una institución financiera; lo que debió realizar en forma inmediata luego de autenticada la opción de compraventa. Por su parte el demandado, se defiende al expresar que los vendedores demandantes, nunca le entregaron los recaudos para presentarlos a la entidad bancaria, puesto que siempre estaban vencidos e incompletos y nunca quisieron celebrar una nueva opción compraventa donde se estableciera un plazo para cumplir la venta.

Ahora bien, al entrabar la controversia de la forma establecida, las partes admitieron, la existencia del contrato objeto del convenio; la propiedad del inmueble, en cabeza de los actores, A.P.M. y F.R.; que el precio se fijó en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), que la parte demandada pagó la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo), y el saldo de cuarenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 44.000.000,oo), se pagaría una vez que fuera aprobado el crédito hipotecario que se debía solicitar ante alguna entidad financiera; que el término convenido para la validez de la opción fue el lapso requerido para que los propietarios realizarán la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble a favor de Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., por una parte y por la otra, en caso del comprador, para que presentara la aprobación del crédito hipotecario, que se comprometió a solicitarlo por el sistema de política habitacional, ante una institución bancaria una vez suscrita y autenticada la opción compraventa.

Establecido el thema decidendum, pasa este jurisdicente a pronunciarse sobre los elementos probatorios aportados por las partes al proceso:

De las pruebas producidas por la parte actora, en fecha 27 de septiembre de 2006, como instrumentos fundamentales de la demanda:

• Marcado “A”, instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 5 de octubre de 1999, bajo el Nº 31º, tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, en donde se evidencia el carácter de apoderado judicial, que ostenta el abogado J.N.A. de los accionantes, se le otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.-

• Marcado “B”, documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10 de mayo de 1999, registrado bajo el No. 43, tomo 9, protocolo primero, del cual se evidencia que los ciudadanos A.P.M. y F.R., son propietarios del apartamento, distinguido con el No. 1205, ubicado en el piso 12 del bloque 05, edificio 02, urbanización San Antonio, Conjunto C.B., en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, se le otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.-

• Marcado “C”, contrato opción de compraventa, celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de agosto de 2005, bajo el No. 35, Tomo 54, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, este tribunal le otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.-

• Marcado “D”; documento donde consta la liberación del gravamen hipotecario que pesaba sobre inmueble objeto del convenio, autenticado por ante la Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 14 de octubre de 2005, bajo el No. 12, tomo 143, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría y protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 8.3.2006, bajo el No. 39, Tomo 13 del Protocolo Primero, se le otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.-

• Marcado “E” y “F”; documentos de certificación de gravámenes de fechas 12 de abril de 2005 y 22 de noviembre de 2005, emanados de la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, se le otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.-

• Marcado “G”, constancia de solvencia emanada de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria, se le otorga valor probatorio, a tenor de las previsiones contenidas en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.-

De las pruebas producidas por la parte demandada, en fecha 14 de marzo de 2007, conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda:

• Referencia bancaria emitida por Banesco de fecha 21 de mayo de 2006, con el objeto de demostrar los movimientos bancarios de la parte demandada, este tribunal observa que dicho documento no fue ratificado por el tercero del cual emana, por lo cual, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio. Así se establece.-

• Cédula catastral identificada con la solicitud No. 18665, referente al inmueble, se le otorga valor probatorio, a tenor de las previsiones contenidas en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

• Constancia de ahorro habitacional, con el objeto de probar que cumple con este requisito para poder tener acceso a cualquier crédito por el Sistema de Política Habitacional, este tribunal observa que dicho documento no fue ratificado por el tercero del cual emana, por lo cual, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio. Así se establece.-

• Certificación de gravámenes de fecha 16 de mayo de 2006. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este tribunal le otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.-

• Estado de cuenta del ciudadano J.O.P.M., de emitido por la entidad financiera Banesco, identificado con el No. 134-0945-5-3-9451030202, con el objeto de demostrar los movimientos bancarios, este tribunal observa que dicho documento no fue ratificado por el tercero del cual emana, por lo cual, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio. Así se establece.-

• Planilla de movimiento de nómina del ciudadano J.O.P.M., este tribunal observa que dicho documento no fue ratificado por el tercero del cual emana, por lo cual, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio. Así se establece.-

• Consulta de saldo y movimiento del ciudadano J.O.P.M., este tribunal observa que dicho documento no fue ratificado por el tercero del cual emana, por lo cual, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio. Así se establece.-

• Balance personal visado, este tribunal observa que dicho documento no fue ratificado por el tercero del cual emana, por lo cual, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio. Así se establece.-

• Constancia de trabajo emitida por OBRA METRO LÍNEA 3, este tribunal observa que dicho documento no fue ratificado por el tercero del cual emana, por lo cual, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio. Así se establece.-

• Constancia de trabajo emitida por la sociedad mercantil el TUNNEL, S.R.L. Sucursal de Venezuela, este tribunal observa que dicho documento no fue ratificado por el tercero del cual emana, por lo cual, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio. Así se establece.-

• Referencia Comercial emitida por SWAT Computer Group C.A., este tribunal observa que dicho documento no fue ratificado por el tercero del cual emana, por lo cual, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio. Así se establece.-

• Nueve (09) fotografías del inmueble, objeto de la demanda; este tribunal observa que dichas pruebas no han sido formalmente desconocidas, pero las mismas no fueron establecidas con el control de la otra parte ni con las formalidades para el levantamiento fehaciente de dicho medio probatorio, en tal razón se desecha del proceso. Así se establece.-

De los medios probatorios que alcanzaron su materialización dentro del proceso al ser debidamente evacuados:

• Informe del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, de fecha 1.06.2007, por el cual se hace constar mediante la prueba de informe, conforme lo establecido por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que los ciudadanos F.R. y A.P., solicitaron el Registro de Información Fiscal el 6.8.1998 y 27.9.1979, en su orden, se valora conforme la mencionada disposición adjetiva civil.-

• Informe de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Libertador, de fecha 5.06.2007, por el cual se hace constar mediante la prueba de informe, conforme lo establecido por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que el inmueble distinguido con el No. 1205 ubicado en el piso 12 del bloque 5, edificio dos, situado en la urbanización San Antonio, Parroquia El Valle, el último período cancelado fue el año 2005, que aparece como edificio Alborada y que el último certificado de solvencia expedido fue en marzo de 1999, signado con el No. 137076, se valora conforme la mencionada disposición adjetiva civil.-

• Informe del Registro Público Cuarto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 7.6.2007, por el cual se hace constar mediante la prueba de informe, conforme lo establecido por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que la liberación de hipoteca fue registrado el 8.3.2006, los requisitos para la protocolización y otorgamiento de documentos y que fue expedida certificación de gravámenes sobre el inmueble objeto del contrato en fechas 22.11.2005 y 16.05.2006, se valora conforme la mencionada disposición adjetiva civil.-

• Informe de la Junta de Condominio del Edificio Alborada, Torre I y II, del 25.05.2007, por el cual se deja constancia mediante la prueba de informe, conforme lo establecido por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que el apartamento objeto del contrato, se encontraba solvente con los gastos de condominio. Se valora conforme la mencionada disposición adjetiva civil.-

Analizados los medios probatorios, tanto en su establecimiento como en su valoración y antes de resolver el mérito de la causa, debe este jurisdicente resolver sobre la solicitud del abogado J.M., apoderado de la parte demandada, de fecha 11.06.2006, por la cual solicitó al a-quo, la expedición de boletas de citación de las partes para la evacuación de las posiciones juradas, prueba admitida por el tribunal el día 11.04.2006. De igual forma solicitó la expedición de Comisión para la evacuación de los testigos admitidos como medios probatorios en el auto mencionado. Ahora bien, a pesar que tal requerimiento de la parte demandada no fue resuelto por el a-quo, de las actas procesales se evidencia diligencia de la reseñada parte del 14.11.2007, ratificada por diligencia del 8.01.2008, por la cual solicita al tribunal dicte sentencia en la presente causa; pedimento que si bien es cierto, no exime al tribunal de los requerimientos formulados en el juicio y no resueltos, denota de manera expresa la renuncia sobre cualquier otro realizado en juicio, toda vez, que en esa oportunidad, a pesar de no existir cómputo de los lapsos procesales, se puede evidenciar sin objeción de las partes, el desarrollo del acto de informes y observaciones; por lo que percibe este revisor el ánimo del requirente de la decisión de fondo de la controversia principal, con prescindencia de las incidencias no resueltas. En razón de lo expuesto, considera este revisor desistida la evacuación de la prueba de posiciones juradas y de testigos. Así expresamente se decide.

Resuelto lo anterior este tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia:

Establece el artículo 1167 del Código Civil, que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Del artículo incorporado a los autos, se infiere que la procedencia de la resolución contractual, está condicionada al cumplimiento de los elementos relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, a saber, que se trate de un contrato bilateral y que se verifique el incumplimiento de la obligación por una de las partes.

En lo que respecta al primer elemento, es decir, que se trate de un contrato bilateral, donde cada parte contratante tenga atribuida obligaciones para la materialización de la convención, se evidencia que consta en autos el contrato de opción compraventa realizado por los ciudadanos A.P.M. y F.R. con el ciudadano J.O.P.M., en el cual convinieron en la existencia de obligaciones reciprocas, especialmente la obligación de los vendedores de liberar el gravamen hipotecario que pesaba sobe el inmueble y la obligación del comprador de presentar la aprobación del crédito hipotecario de política habitacional, por el cual se pagaría el saldo del precio establecido. Ahora bien, de la cláusula contractual, puede establecer este jurisdicente, que para la presentación de la aprobación del crédito por parte del comprador, ésta debía ser el resultado de la gestión de solicitud y tramite del mencionado empréstito ante institución financiera, una vez suscrita y autenticada la opción compraventa; lo que le dio determinación a la convención, sobre el inicio de las obligaciones asumidas por ambas partes. Así se establece.-

Ahora bien, determinada la naturaleza del contrato en cuanto a la exigibilidad de las obligaciones para cada una de las partes, lo que determina entre otras características, su carácter bilateral, tal como lo exige el artículo 1167 del Código Civil, debe determinarse también para la procedencia de la demanda de ejecución o resolución contractual, conforme a la elección de la parte que manifiesta el cumplimiento de sus obligaciones o que dicho cumplimiento pende del cumplimiento de la otra, si tal como fue alegado por los accionantes y conforme con la cláusula Segunda del contrato, los actores cumplieron la imposición de liberar el gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble; así mismo comprobar si el demandado, comprador cumplió su obligación de solicitar y gestionar el crédito por el sistema de política habitacional, ante una institución bancaria, una vez suscrita y autenticada la presente opción de compraventa. En este sentido se verifica y queda comprobado que los actores liberaron la garantía hipotecaria por documento autenticado por ante la Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 14 de octubre de 2005, bajo el No. 12, Tomo 143, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría y protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 8.3.2006, bajo el No. 39, Tomo 13 del Protocolo Primero; con lo que se determina conforme la cláusula contractual de referencia que los actores culminaron el 14.10.2005 su obligación de liberar el gravamen hipotecario, que surte efecto ante terceros y ante el demandado desde la fecha de su protocolización. Así se establece.-

Comprobado el cumplimiento de la parte actora, debe este jurisdicente determinar tal como quedó trabada la litis, si el cumplimiento de la parte demandada fue obstruido por el comportamiento de la parte actora, al no entregarle los recaudos necesarios para la gestión del crédito hipotecario de política habitacional, tal como lo alegó el demandado como descargo de la falta del cumplimiento de la obligación asumida. De los hechos expuestos, alegados y probados en la presente contienda, se verificó que conforme lo establecido por el artículo 1354 del Código Civil, el demandado debió probar los hechos alegados que le eximían del cumplimiento de la obligación de solicitar y gestionar el crédito hipotecario de política habitacional, de relevancia quedó establecido y comprobado que conforme a la excepción de cumplimiento del demandado, éste alegó que los actores no habían obtenido el certificado de registro de información fiscal, así como otras recaudos necesarios, con lo cual se entorpeció la solicitud de crédito ante las entidades financieras mencionadas, pero de las probanzas recabadas a los autos, se pudo determinar que dicho certificado fue solicitado con antelación y no impedía la solicitud obligación del demandado, máxime cuando alegó que asumió la tramitación de los demás recaudos necesarios, con excepción del registro de información fiscal, que no le fue autorizado para su tramitación ni solicitado por su contraparte. Tampoco fue acreditado, como lo alegó el demandado, que hubiese solicitado en alguna institución bancaria el otorgamiento del crédito para la culminación de su obligación, por lo que conforme lo establecido en la presente decisión y como presupuesto de procedencia de la resolución contractual, puede establecerse de forma fehaciente con los elementos probatorios analizados, que el demandado no solicitó ni gestionó la solicitud de crédito hipotecario de política habitacional para darle cumplimiento a lo convenido contractualmente, consolidando el incumplimiento de la obligación asumida y el segundo elemento para la procedencia de la resolución contractual solicitada. Así expresamente se establece.-

Comprobado el incumplimiento contractual del demandado y siendo procedente la resolución del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 18.08.2005, bajo el No. 35, Tomo 54, primer punto de la demanda actoral, debe este sentenciador determinar la procedencia del punto segundo, referente a la indemnización del actor por la falta de otorgamiento del contrato que por esta decisión se resuelve, en tal sentido y conforme a la cláusula Quinta del convenio, se estableció que si por cualquier causa imputable al comprador, no se llegase a otorgar el documento de compraventa, pagaría a los propietarios, como indemnización la cantidad de seis millones de bolívares (Bs.6.000.000,oo); lo que determina el límite y determinación de los daños y perjuicios contractuales por incumplimiento, los cuales se hacen exigibles como indemnización preestablecida, que en razón del anticipo adelantado por el demandado, como inicial en la operación de compraventa, tal como lo solicitó la parte actora, debe quedar en su beneficio. Así se establece.

Por último y dada la procedencia de la resolución contractual solicitada, se hace necesario para ser cónsono con esta decisión y con la excepción de no cumplimiento alegada por el demandado, que tal como lo solicitó en la contestación de la demanda, para la procedencia del requerimiento de establecer un plazo para que los vendedores entreguen los recaudos necesarios para la solicitud y tramitación del crédito hipotecario, así como un término de noventa días y una prorroga de treinta; se concebía necesario comprobar por un lado el incumplimiento de las obligaciones de su contraparte y por otro que este incumplimiento fuese obstáculo para el cumplimiento de la parte que solicita la excepción de contrato no cumplido; presupuestos que no se demostraron tal como quedó establecido en la presente decisión, en tal razón se niega la solicitud anotada. Así formalmente se establece.

En razón de la procedencia de la pretensión actoral tanto en la resolución contractual como en la indemnización de daños y perjuicios, se hace necesario declarar procedente la apelación ejercida por el abogado J.N., apoderado judicial de la parte actora, oída por el a-quo por auto de fecha 21.07.2008, en contra de la decisión de fecha 12 de marzo de 2008, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios y condenó en costas a la parte demandante a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; procedente la demandad de resolución de contrato y daños y perjuicios incoada por el abogado J.N.A., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.P.M. y F.R., en contra del ciudadano J.O.P.M.. Así se decide.-

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 11 de junio de 2008, por el abogado J.N.A., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.P.M. y F.R., parte actora contra la decisión de fecha 12 de marzo de 2008, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda de Resolución de contrato y daños y perjuicios intentada por el abogado J.N.A., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.P.M. y F.R., en contra del ciudadano J.O.P.M.. En consecuencia, se resuelve el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 18.08.2005, bajo el No. 35, Tomo 54, y se declara procedente la indemnización preestablecida, en la cantidad de seis millones de bolívares (Bs.6.000.000,oo); que adelantó como anticipo el demandado, como inicial en la operación de compraventa, tal como lo solicitó la parte actora, queda en su beneficio en concepto de daños y perjuicios.

Se condena en costas al demandado de conformidad con lo establecido por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se revoca la decisión apelada.

Regístrese, publíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

EL JUEZ,

E.J.S.M.

LA SECRETARIA,

ABG. E.J. TORREALBA C.

Exp. Nº 9573

Definitiva/Resolución de Contrato

Opción Compra Venta

Recurso/Civil

Con Lugar/Revoca/ “D”

EJSM/EJTC/Edel

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las diez y veinticinco minutos antes meridiem (10:25 A.M.) Conste,

LA SECRETARIA,