Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 30 de Noviembre de 2015

Fecha de Resolución30 de Noviembre de 2015
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteZulay Bravo Durán
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

205º y 156º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA

PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.

Ciudadano A.J.G.D., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.747.976.

Abogado en ejercicio R.V.G., inscrito en el Instituto

de Previsión Social del Abogado bajo los No. 27.492.

Ciudadano G.J.P.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.925.096.

Abogados en ejercicio P.G.A. y R.A.A., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 201.717 y 224.973, respectivamente.

DESALOJO.

15-8701.

CAPÍTULO I

ANTECEDENTES

Corresponde a este Juzgado Superior conocer del recurso de apelación ejercido por el ciudadano A.J.G.D., estando debidamente asistido por el abogado en ejercicio G.G., contra la decisión proferida en fecha 16 de abril de 2015, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios C.R. y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el prenombrado contra del ciudadano G.J.P.R..

Por recibido el presente expediente en fecha 04 de agosto de 2015, se le dio entrada al mismo en el Libro de causas y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes.

Mediante auto de fecha 02 de octubre de 2015, este Tribunal Superior declaró concluida la sustanciación de la presente causa, dejando expresa constancia que comenzaría a correr el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.

Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

CAPÍTULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:

Mediante el escrito libelar presentado el 1º de julio de 2014, por el ciudadano A.J.G.D., estando debidamente asistido de abogado; el prenombrado manifestó -entre otras cosas- lo siguiente:

  1. - Que en fecha 15 de agosto de 2013, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 18, Tomo 80 de los Libros respectivos llevado por dicha Notaría; celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano G.J.P.R., el cual recayó sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado La Peñita, Nº 166, Jurisdicción de la ciudad de Charallave, Municipio Autónomo C.R.d.E.M., por un canon mensual inicial de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,00).

  2. - Que en el referido contrato de arrendamiento se estableció en su cláusula séptima, la obligación de poner en conocimiento a LA ARRENDADORA, sobre cualquier deterioro, novedad dañosa o indicio de que puede ser necesaria cualquier reparación en el inmueble arrendado; obligación ésta que la arrendataria dejó de cumplir desde el mes de mayo 2014, hasta la fecha, dejando de esta manera que el inmueble se deteriorara, tal y como consta de la inspección judicial realizada por el Tribunal de la causa en fecha 30 de mayo de 2014.

  3. - Que el arrendatario incumplió de igual manera con lo dispuesto en la cláusula novena del contrato de arrendamiento antes mencionado, al haber dejado de pagar el uso de aguas blancas y aseo urbano, quedando así subsumido dentro del contenido y espíritu del artículo 1.160 del Código Civil; concatenado con las cláusulas cuarta y séptima del contrato.

  4. - Que por cuanto el arrendatario abandonó el inmueble arrendado, dejando que este llegase a un estado ruinoso, y en virtud que dejó cancelar el uso de aguas blancas y aseo urbano, incumplió con dos de sus obligaciones derivadas del contrato e incurrió así en una causal de desalojo.

  5. - Que por las razones antes expuestas ocurre para demandar al ciudadano G.J.P.R., para que sea condenado al desalojo del inmueble arrendado o la consecuente desocupación voluntaria del mismo, con fundamento en lo establecido en las cláusulas cuartas y séptimas del contrato de arrendamiento; ello a través de procedimiento breve o por el procedimiento oral establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, por mandato de la Ley de Regulación de Alquileres para el Uso Comercial.

  6. - Que estima la presente demanda en la cantidad de TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 13.000,00), equivalentes a ciento dos unidades tributarias (102 UT).

  7. - Que por las razones antes expuestas solicita que la que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

    PARTE DEMANDADA:

    Mediante escrito consignado en fecha 19 de noviembre de 2014, el ciudadano G.J.P.R., estando debidamente asistido de abogado, procedió a contestar la demanda intentada en su contra; aduciendo para ello lo siguiente:

  8. - Que la parte demandante aduce que incurrió en incumplimiento de las cláusula cuarta y séptima del contrato de arrendamiento, cuyas estipulaciones señalan como causales de recisión de contrato, el hecho de deteriorar el inmueble, por encontrarse un estado ruinoso y total abandono, así como de haber dejado de cancelar el uso de aguas blancas y aseo urbano correspondiente; motivo por el cual considera que son causales suficientes a los fines de dar por resuelto el contrato arrendaticio, siendo que niega tales hechos.

  9. - Que niega, rechaza y contradice que haya dejado deteriorar el inmueble objeto de la demanda, pues la misma sufrió deterioro producto de una situación provocada por la naturaleza, razón por la cual no existe ninguna responsabilidad civil o contractual; a tal punto que se realizaron las respectivas gestiones a los fines de contrarrestar la grave situación del inmueble por ante el Municipio San C.d.C..

  10. - Que niega, rechaza y contradice que haya dejado de informar sobre tal situación a la demandante, sin embargo, la parte actora nuca tuvo la intención de verificar y solucionar la situación.

  11. - Que niega, rechaza y contradice que el local comercial se encuentre en estado de abandono, ya que el mismo se encuentra plenamente operativo, en la venta de repuestos y radiadores.

  12. - Que niega, rechaza y contradice que haya dejado de cancelar lo referente a las aguas blancas y de luz, por cuanto dicho local comercial fue arrendado sin medidor de agua y de electricidad, lo cual es exclusiva responsabilidad de la parte actora, pues como propietario debía realizar lo concerniente a la solicitud de dichos servicios ante los organismos competentes.

  13. - Que en el caso concreto, debe señalarse que los hechos denunciados en la demanda pueden perfectamente subsumirse en un hecho fortuito o de fuerza mayor, ya que los deterioros y estado del inmueble se deben exclusivamente a la acción de la naturaleza.

  14. - Que por tales motivos la presente demanda no puede ni debe prosperar, y debe dar lugar a la declaratoria SIN LUGAR de la misma.

    CAPÍTULO III

    DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

    Mediante decisión proferida en fecha 16 de abril de 2015, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios C.R. y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, declaró SIN LUGAR la acción de DESALOJO intentada por el ciudadano A.J.G.D. contra el ciudadano G.J.P.R.; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:

    “(…) arguye el demandante que mediante documento autenticado en fecha 15 de agosto de 2013, ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito capital, anotado bajo el Nº 18, tomo 80 de los libros respectivos; entregó en arrendamiento al ciudadano G.J.P.R., en su carácter de arrendatario, el local comercial de su propiedad, identificado supra, por un canon mensual inicial de seis mil quinientos bolívares sin céntimos (Bs. 6.500,00). Asimismo, sostiene que en cuanto al uso del referido inmueble, el arrendatario se comprometió en la cláusula séptima, a poner en conocimiento del arrendador sobre cualquier deterioro, novedad, dañosa o indicio de que pudiere ser necesaria cualquier reparación del inmueble arrendado, manifestando que dicha obligación la arrendataria dejó de cumplir desde mayo de 2014 hasta la fecha de interposición de la demanda, al dejar deteriorar el inmueble objeto del presente juicio, lo cual se evidencia de inspección judicial practicada en fecha 30 de mayo de 2014, por este Juzgado, anteriormente denominado Juzgado del Municipio C.R.d.E.B. de Miranda, realizada sobre el local comercial objeto del presente juicio. Igualmente, alega el accionante que aunado a ello, también habría el arrendatario incumplido la cláusula novena del mencionado contrato de arrendamiento, al dejar de pagar el servicios de aguas blancas y aseo urbano. En virtud de lo anterior, expone el demandante que, habiendo el arrendatario dejado que el inmueble de marras llegase a un estado ruinoso, aunado al hecho de haber dejado de pagar los servicios de aguas blancas y aseo urbano, incumpliendo dos de las obligaciones a su cargo, derivadas del contrato de arrendamiento, establecidas en las cláusulas cuarta y séptima del mismo e incurriendo en causal de desalojo, es por lo que acude para demandar, como en efecto demanda, el desalojo del inmueble arrendado o la consecuente desocupación voluntaria del mismo, fundamentada en las en las cláusulas cuarta y séptima del contrato, constituyendo su petitorio de la siguiente manera: (…) Estando la parte demandada en la oportunidad correspondiente para ejercer la defensa de sus derechos e intereses ocurrió el demandado G.J.P.R., (…) y esgrimió escrito de contestación en los siguientes términos.

    Negó haber dejado deteriorar el inmueble objeto de la demanda, por cuanto a su decir, el mismo sufrió deterioro producto de una situación provocada por la naturaleza en la cual manifestó, no tener responsabilidad civil o contractual, a tal punto que realizó gestiones con el objeto de contrarrestar la grave situación del inmueble. Asimismo, el demandado negó, rechazo y contradijo que haya dejado de informar tal situación, y señalo que el demandante nunca tuvo la intención de verificar y dar solución alguna; también acotó el demandado que, el local objeto de la controversia se encuentra plenamente operativo en la venta de repuestos y radiadores para vehículos. Del mismo modo, el demandado alegó que no dejó de cancelar los servicios señalados por el demandante, por cuanto el local le fue arrendado sin medidor de agua y electricidad.

    Con respecto al deterioro del inmueble, el demandante alega en su defensa la ocurrencia de un hecho nuevo, definiéndolo como caso fortuito o de causa mayor (…). Asimismo, la representación judicial accionada rechazó, desconoció y contradijo todo lo alegado por el demandante. Finalmente, solicitó la evaluación de la contestación y por consiguiente se declararse sin lugar la acción de desalojo incoada por el ciudadano A.J.G.D., en la definitiva condenándose en costas a su contraparte de conformidad con el artículo 274 ejusdem.

    Al respecto, esta Juzgadora observa que el presente caso se circunscribe a la interposición de una acción de desalojo por parte del ciudadano A.J.G.D., en su carácter de arrendador y propietario, contra el ciudadano G.J.P.R., en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble identificado con el Nº 166, situado en el sector La Peñita de la población de Charallave, fundamentada en la falta de cumplimiento del demandado de dos cláusulas contractuales, a saber cuarta y séptima, relativas al deber del arrendatario de informar al arrendador de cualquier deterioro o novedad dañosa del inmueble, así como el pago de los servicios de aguas blancas y aseo urbano. En ese sentido, debe puntualizar esta juzgadora que no obstante el accionante no hace señalamiento expreso de las causales establecidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, sobre las cuales fundamenta la acción de desalojo interpuesta, estando esta decisora suficientemente autorizada para develar las calificaciones jurídicas realizadas por los justiciables como conocedora del derecho, en apoyo del principio iura novit curia, determina que los hechos invocados encuadran en los literales “C” e “I” del artículo 40 ejusdem (…) En este sentido, la doctrina general ha señalado que el contrato se muestra como una convención entre dos o más sujetos, a fin de establecer, modificar o extinguir entre ellos relaciones jurídicas. Así lo concibe nuestro Código Civil y enfáticamente lo recoge la redacción del artículo 1133 ibidem. Este requiere de primera mano una causa lícita, un objeto capaz de ser sometido al arbitrio de la voluntad de las partes y por último el consenso de voluntades, libremente manifestada. Dicho lo anterior, la reglamentación pre-constitucional de la institución arrendaticia, especie que dentro del género de la teoría general del contrato, fue dada por el mismo Código Civil en su artículo 1579, cual es del tenor siguiente: (…) La raíz del transcrito tipo legal nos permite inferir las obligaciones estatuidas para cada uno de los sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento, siendo los deberes principales del arrendador el de entregar y mantener al arrendatario en el goce efectivo del bien arrendado, debiendo éste último en contrapartida, pagar el mono correspondiente al canon en la forma y tiempo convenido, así como la de entregar el bien en buen estado, una vez fenecido el contrato (…). En términos generales podemos observar del titulo correspondiente, que las normas fueron sancionadas a fin de abarcar indistintamente el arrendamiento de casa o inmuebles urbanos y predios rústicos o extensiones de terreno delimitadas, usualmente destinadas a tareas rurales. Conforme ha sido el desarrollo de la sociedad venezolana, se hizo necesario promulgar un cuerpo normativo especial con la finalidad de sufragar las necesidades habitacionales de la población, promoviendo la inversión privada y limitando la autonomía de la voluntad de las partes en razón de los temas frágiles de la materia, garantizando además la seguridad jurídica y un equilibrio entre los sujetos intervinientes en la relación. Por ello, cobra vigencia, luego de un año de haber sido publicado en Gaceta Oficial Nº 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

    No obstante la sanción del anterior cuerpo legal, el legislador venezolano se dio a la tarea de concebir un nuevo cuerpo normativo que estuviere a tono con la realidad actual, siendo la finalidad última de un Estado democrático y social de derecho y de justicia, la de lograr la suprema f.d.p., mediante la formación de una sociedad igualitaria, incluyente, productiva y humanista (…) Establece el artículo 40 del prenombrado Decreto Ley, específicamente en los literales que fundamentan la pretensión del accionante, lo siguiente:

    Artículo 40. Son causales de desalojo: (…) c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deteriores mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (…) i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el `Comité Paritario de Administración de Condominio (...) Previa sanción del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el desalojo encontró lugar en la redacción de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual aún vigente al respecto establece “Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (...)”.

    (…omissis…)

    Aunado lo anterior, es necesario destacar que el cuerpo legal establece claramente que sólo bajo el amparo de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, o sin determinación de tiempo, puede darse cabida a una acción de desalojo, y en fundamentación de las causales taxativamente establecidas en los siete literales que le integran; dejando el mismo dispositivo mediante el parágrafo segundo, a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las allí previstas (…) Conforme a la transcripción parcial del fallo que antecede, se constata que existe un tratamiento diferenciado respecto a la interposición de accionas (Sic) judiciales que pretenden la resolución o el cumplimiento de un contrato celebrado, supuesto este último participe para obtener la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del contrato y la prórroga legal a la que hubiere lugar, y a la acción de desalojo los cuales toma en consideración la Sala respecto de la interposición del recurso de apelación y consecuente casación, bajo el a.d.D.L. indicado. En deferencia de la misma línea argumentativa, y en interpretación en contrario, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 1391, de fecha 28 de junio de 2005, caso: G.G.R.R., señaló: (…) Ahora bien, es necesario observar que la sanción del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no deroga de forma alguna la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que desaplica las disposiciones de esta última respecto de la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula la primera de ellas, según dispone la disposición derogatoria primera. En deferencia de lo anterior, se constata que la norma contenida en el artículo 40 ejusdem prescinde del impositivo de que “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado” del cual sí esta provista el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y que constituye a criterio de esta decisora un vacio legal. (...) Conforme a los fallos parcialmente transcritos, constata esta decisora que el principio de seguridad jurídica, íntimamente ligado al principio de confianza legitima de los justiciables, esta referido a la cualidad del ordenamiento jurídico de preveer certeza respecto de sus normas y confianza a la población sobre su efectiva aplicación, estructurado sobre la base de la irretroactividad de la ley sustantiva y el desarrollo de igual jerarquía del derecho a la tutela judicial efectiva, a partir del cual, frente al cambio o modificación de las leyes, debe salvaguardarse los derechos adquiridos por los ciudadanos de vulneraciones arbitrarias producto de reformas legales o cambios de criterios jurisprudenciales, lo cual redunda igualmente en la uniformidad de la jurisprudencia. En ese sentido, delata esta jurisdicente que, aun cuando expresamente no esta referido en la norma que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble sometido a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, tal es la interpretación que ha dado la jurisprudencia y la doctrina patria de forma pacífica y sostenida, por lo cual se hace necesario, en el caso que nos ocupa, dar resguardo a los principios constituciones esbozados, tendientes a desarrollar un labor jurisdiccional acorde a la tutela judicial efectiva encomendada por nuestra Carta Magna.

    La analogía legis constituye un mecanismo de aplicación de soluciones previstas en una norma a un supuesto de hecho no contemplado por ella pero semejante al examinado. En términos generales éste comporta un mecanismo de integración del Derecho a partir del cual son subsanados los vacíos legales. En el caso que nos ocupa, ha constatado esta juzgadora que no obstante ambos cuerpos legales prevén las causales taxativas necesarias para fundamentar la acción de desalojo, solamente el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prescribe expresamente que “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado b ajo contrato de arrendamiento (…) a tiempo indeterminado”, contenido normativo de procebilidad no previsto típicamente en la redacción del artículo 40 del decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia, esta Juzgadora en apremio de los principios constitucionales de seguridad jurídica y confianza legítima, suficientemente autorizada en consideración del vacio legal que reside en el artículo 40 ejusdem, aplica analógicamente la solución prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del cual la acción de desalojo sólo puede ejercerse durante la vigencia de relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado. Y así queda decidido.

    Consecuente con la ilación argumentativa que precede, se observa que la presente acción de desalojo fue interpuesta en fecha 02 de julio de 2014 y admitida mediante auto de fecha 07 de julio de 2014; oportunidad en la cual las partes en el presente juicio se encuentran vinculadas por una relación arrendaticia a tempo determinado, aún vigente, según determina la clausula segunda del contrato de marras, cuya fecha de finalización corresponde al 15 de julio de 2014. Considerando que la acción de desalojo fue ejercida durante la vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en contravención de los criterios jurisprudenciales transcritos, la presente acción no puede en forma alguna prosperar en derecho. Y así se dejará establecido en la parte in fine de la presente decisión (…).

    (Resaltado de esta Alzada)

    CAPÍTULO IV

    DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

    PARTE ACTORA:

    Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante conjuntamente con su escrito libelar consignó las siguientes probanzas:

Primero

(Folio 04-14) Marcado con la letra “A”, en copia certificada CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 15 de agosto de 2013, anotado bajo el Nº 18, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre el ciudadano A.J.R. -aquí demandante, en su condición de arrendador- y el ciudadano G.J.P.R. –aquí demandado, en su condición de arrendatario-, en los siguientes términos:

(…) PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO: EL ARRENDADOR, da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO unas bienhechurías constituidas por un (1) local comercial (habitación grande) el cual es de su propiedad (…) el cual se encuentra ubicado en el lugar denominado La Peñita Charallave, Municipio C.R.d.E.M., parcela distinguida con el número 166 y constituido por un local y un (1) baño, el cual se compromete a destinarlo única y exclusivamente para actividad comercial (…) SEGUNDA: TÉRMINO DE DURACIÓN: El término de duración del presente Contrato será por el plazo fijo de UN (1) AÑO, contado dicho lapso a partir del día quince (15) de julio del año dos mil trece (2013), hasta el día quince (15) de julio del año dos mil catorce (2014). Las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. TERCERA: DEL CANON DE ARRENDAMIENTO: EL ARRENDATARIO pagará a EL ARRENDADORA, por concepto de canon de arrendamiento y por mensualidades vencidas la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (6.500,00 Bs) (…) CUARTA: ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE: EL ARRENDATARIO declara que recibe dicho local en buen estado y condiciones de mantenimiento y habitabilidad. En consecuencia, EL ARRENDATARIO se obliga a devolver y entregar dicho local objeto de este Contrato de Arrendamiento en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo al deterioro causado por el uso normal y debido de las cosas, teniendo en cuenta el destino para el cual se arrendó. Igualmente EL ARRENDATARIO se obliga a 1) No hacer ninguna alteración o modificación en lo que se refiere a la estructura del inmueble arrendado. 2) No instalar en el local arrendado cualquier tipo de maquinarias que produzca molestias, ruidos o trepidaciones. 3) A permitirle a EL ARRENDADOR a observar el local arrendado o a la persona que este autorice, cuando así lo requiera. 4) A mantener en perfecto estado de aseo las áreas internas que son comunes, es decir pasillos y escaleras; así como las áreas externas del inmueble obligándose a la contribución de la limpieza con los demás inquilinos del inmueble arrendado, no estando permitido depositar basura ni desperdicios en ninguna de las referidas áreas del local arrendado. 5) Conservar y devolver el local arrendado en el mismo buen estado como lo ha recibido, con sus pertenencias y anexos. 6) No mantener en el local arrendado ningún tipo de animales domésticos. 7) No mantener en el local arrendado sustancias combustibles, explosivas, tóxicas, corrompibles o de fácil descomposición (…) Es expresamente convenido y aceptado por las partes contratantes que una vez finalizado el presente contrato los accesorios para el uso de dicho local debe ser entregado en las mismas condiciones de buen uso, conservación y funcionamiento que tenían al suscribir el presente contrato. QUINTA: DE LA CLAUSULA PENAL: Queda entendido que si al vencimiento del término contractual EL ARRENDATARIO estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales o si vencido el lapso de la Prórroga Legal, EL ARRENDATARIO no cumpliere con sus obligaciones de entregar el local arrendado, EL ARRENDATARIO pagará a EL ARRENDADOR, la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (500,00 Bs) como indemnización por cláusula penal por cada día de retardo en la entrega (…) SEXTA: DE LA INSTRANFERIBILIDAD DEL CONTRATO (…) SÉPTIMA: DE LOS SERVICIOS A CARGO DE EL ARRENDATARIO: Será de la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO todo lo relativo al servicio eléctrico, agua (Hidrocapital) y aseo urbano domiciliario, teléfono local si lo hubiese, sea cual fuere el valor de los mismos, así como cualquier otro servicio prestado al local arrendado, sin que EL ARRENDADOR, contraiga responsabilidad alguna por estos conceptos ni por la interrupción total o parcial de tales servicios. OCTAVA: DE LAS MEJORAS AL INMUEBLE: EL ARRENDATARIO, NO podrá realizar en el local objeto de este contrato, las mejoras o bienhechurías que desee y solo podrá realizarlas siempre y cuando sean hechas con la autorización exclusiva y por escrito de EL ARRENDADOR (…) NOVENA: DE LAS REPARACIONES AL INMUEBLE: EL ARRENDATARIO conviene y se compromete a que sea por su cuenta todas las reparaciones menores o locativas según la costumbre y todas aquellas que resulte mayores por descuido o negligencia suya o de las personas que estén bajo su dependencia. Por lo tanto EL ARRENDATARIO debe oponer en conocimiento de EL ARRENDADOR por escrito y a la mayor brevedad posible, de cualquier novedad e indicio respecto de los cuales tenga conocimiento de que pueda ser necesaria cualquier reparación mayor en el local arrendado, de no hacerlo, será responsable por los daños que dicha omisión pudiera ocasionar, por lo tanto será por su cuenta las reparaciones que se haga mayores, por la inoportuna participación a EL ARRENDADOR, para su pronta ejecución (…)

.

Ahora bien, en vista que la copia certificada del documento público en cuestión no fue tachada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como documento fundamental de la demanda; y como demostrativa de la relación arrendaticia que unió a los intervinientes en el presente proceso desde el año 2013, quienes acordaron celebrar un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble propiedad del demandante constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado La Peñita Charallave, Nº 166, Municipio C.R.d.E.M., por el lapso de un (01) año contado a partir del día 15 de julio de 2013 hasta el día 15 de junio de 2014, no prorrogable. Todo ello en el entendido de que el arrendatario tenía la obligación de mantener en perfecto estado de uso, funcionamiento y conservación el inmueble arrendado, tal como lo había recibido (conforme a la cláusula cuarta), realizando todas las reparaciones menores o producto del descuido o negligencia suya o de las personas bajo su dependencia, debiendo poner en conocimiento del arrendador por escrito y a la mayor brevedad posible, de cualquier novedad e indicio respecto de los cuales tenga conocimiento de que pudiera ser necesaria cualquier reparación mayor en el local arrendado, pues de no hacerlo, sería responsable por los daños que dicha omisión pudiera ocasionar (cláusula novena); e incluso, corría por su cuenta todo lo relativo al pago del servicio eléctrico, agua (Hidrocapital), aseo urbano domiciliario, teléfono local si lo hubiese, así como cualquier otro servicio prestado al local arrendado (conforme a la cláusula séptima).- Así se precisa.

Segundo

(Folio 15-42) Marcado con la letra “B”, en original INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL evacuada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios C.R. y Urdaneta de la Circunscripción judicial del Estado Miranda en fecha 30 de mayo de 2014, previa solicitud del ciudadano A.J.G., aquí demandante, sobre un bien inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado La Peñita, Nº 166, Municipio C.R.d.E.M.; a través de la cual se dejó constancia de los siguientes particulares:

“(…) En horas de despacho del día de hoy, viernes (30) de mayo de dos mil catorce (2014), siendo las 11:00 a.m., oportunidad prevista en la solicitud signada bajo Nº 147-2014, habilitándose el tiempo necesario para que tenga lugar la evacuación de la inspección judicial promovida por el ciudadano A.J.G., (…). De seguidas, el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS C.R. Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, conformado por la Abg. J.C., en su carácter de Juez y el Secretario Titular Abg. F.H., se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: La Peñita de Charallave, Municipio Autónomo C.R., Charallave, Municipio C.R., Estado Bolivariano de Miranda. En este estado el Tribunal designa practico fotógrafo al ciudadano F.A.C., (…) quien estando presente expone: “En cuenta como estoy del cargo recaído en mi persona, lo acepto y juro cumplirlo bien y fielmente con todos los deberes inherentes al cargo”. Igualmente lo emplaza para que en un lapso de 48 horas, consigne por ante la sede de este Despacho, las impresiones fotográficas respectivas. Seguidamente pasa el Tribunal a evacuar los particulares a que se refiere la solicitud PRIMERO: Una vez constituido el Tribunal en la dirección indicada se encuentra libre de personas y en estado de abandono. SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que observo escombros, paredes agrietadas, bloques, un vehículo sin cauchos, sin muebles estacionados dentro del inmueble donde se encuentra constituido. TERCERO: el Tribunal deja constancia que en inmueble donde se encuentra constituido no se observa ninguna persona, ni se observa la práctica de alguna actividad. CUARTO: El Tribunal deja constancia que observo las paredes agrietadas y sucias, asimismo no se puede dejar constancia de la existencia de luz debido a que no se observa ningún cableado (…)”.

Precisado lo anterior, quien aquí decide considera que aun cuando la inspección bajo análisis fue evacuada sin contar con el control de la contraparte, siendo incluso la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 eiusdem, pues a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar. En efecto, siendo que el contenido de la inspección en cuestión puede adminicularse con otras probanzas cursantes en autos (a saber, la inspección judicial realizada en fecha en fecha 14 de enero de 2015; las testimoniales rendidas por los ciudadanos M.E.M.D. y M.T.A.M.; en concordancia con las posiciones juradas evacuadas), consecuentemente, quien aquí suscribe infiere que para el mes de mayo del año 2014, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que dio lugar al presente juicio, se encontraba en estado de abandono, con las paredes agrietadas, sucias, sin la presencia de personas, sin la práctica de alguna actividad, y sin cableado.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la parte demandante promovió los siguientes medios probatorios:

Primero

En primer lugar ratificó, reprodujo e invocó el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, especialmente de la INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL promovida junto con el escrito libelar. Ahora bien, es preciso aclarar que si bien la expresión “reproducción del mérito favorable” no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe desestima la pretensión en cuestión y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

-POSICIONES JURADAS: Se observa que la representación judicial de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de posiciones juradas manifestando estar dispuesta a absolverlas recíprocamente; así mismo, se evidencia que el Tribunal de la causa mediante auto dictado 07 de enero de 2015, dejó constancia que su evacuación tendría lugar en la celebración de la audiencia oral, la cual fue fijada para el día 09 de marzo del mismo año. Ahora bien, del acta levantada por el a quo una vez llegada la oportunidad para absolver las posiciones juradas en cuestión, se desprende lo siguiente: “(…) Se deja constancia que no compareció la parte demandada ciudadano GERARDO PERNIA. (…) Acto seguido la ciudadana, Juez ordena la evacuación de las posiciones juradas promovida y admitida en la oportunidad procesal correspondiente, concediéndole la palabra al abogado promovente R.V.G. (…) quien formula las siguientes preguntas. PRIMERO: ¿abandono usted el local y lo dejó en estado de abandono? SEGUNDO: ¿reconoce usted que fue citado a través de carteles por la prensa en virtud de que el alguacil nunca lo encontró en el local para su citación personal? TERCERO: ¿pudo acceder el tribunal para realizar inspección judicial por nosotros solicitada, porque el portón se encontraba abierto y el local abandonado? CUARTO: ¿reconoce usted que el contenido del acta de la inspección por nosotros solicitada y las fotos de las mismas son fidedignas y ciertas? QUINTO: ¿diga si es cierto que si usted hubiere estado o alguien en el local arrendado las veces que se traslado el alguacil a citarlo no hubiésemos tenido que recurrir a carteles por prensa? Seguidamente, el abogado promovente manifiesta la imposibilidad de la evacuación de las posiciones juradas promovidas en virtud de la incomparecencia de la parte demandada (…). Acto seguido se le concede la palabra al apoderado judicial de la parte demandada abogado P.G. quien expone “ la incomparecencia de mí representado el día de hoy a la audiencia, es motivado a que el mismo se encuentra de viaje para el Vigía por cuanto tiene a su padre en estado delicado de salud (…)”.

Así las cosas, partiendo de lo anteriormente expuesto se evidencia que la parte demandada, ciudadano G.J.P.R., no compareció a la audiencia de juicio a los fines de absolver las posiciones juradas promovidas por la parte actora; en efecto, siendo que la consecuencia de tal incomparecencia se encuentra prevista en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, se tiene al prenombrado por confeso respecto a las posiciones estampadas por la parte actora, quedando de esta manera conteste en que abandonó el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que dio lugar al presente juicio; que por tal razón el Tribunal pudo acceder al local para realizar la inspección promovida, pues el mismo se encontraba abierto; que el contenido del acta de la inspección por solicitada y las fotos de las mismas son fidedignas y ciertas; entre otros aspectos. De esta manera, siendo que la apreciación de la prueba bajo análisis queda a prudencia del operador de justicia, aun cuando su valor probatorio o grado de convicción se encuentra regulado o tarifado en la Ley, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a las posiciones juradas promovidas conforme a lo establecido en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y las tiene como demostrativas de los hechos supra mencionados.- Así se establece.

-PRUEBA TESTIMONIAL: Se evidencia que la parte demandante promovió la testimonial de los ciudadanos YERFENSON ESTIFEN CARABALLO SOTO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-11.919.494; M.E.M.D., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-18.602.180; YANEIDI M.S.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-17.966.911 y M.T.A.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.- 12.627.612.

Ahora bien, antes de pasar a revisar las declaraciones rendidas por los prenombrados, quien aquí suscribe estima pertinente emitir pronunciamiento sobre la tacha realizada por la parte demandada con respecto a las testigos M.E.M.D. y YANEIDI M.S.M.; es el caso que, la referida mediante escrito consignado en fecha 16 de diciembre de 2014, señaló que la primera de las testigos tachadas “(…) es esposa del sobrino del demandante, muy a pesar de que no se encuentre dentro del segundo grado de afinidad (…) existen indicios lógicos y ciertos que su declaración está afectada de parcialidad”, y la segunda “(…) se encuentra dentro del segundo grado de afinidad del demandante, pues es la esposa del hermano del demandante.” Sin embargo, en vista que la tacha en cuestión fue realizada en el lapso de oposición a las pruebas, y en virtud que el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil, establece textualmente que “La persona del testigo sólo podrá tacharse dentro de los cinco días siguientes a la admisión de la prueba. Aunque el testigo sea tachado antes de la declaración, no por eso dejará de tomársele ésta, si la parte insistiere en ello. La sola presencia de la parte promovente en el acto de la declaración del testigo, se tendrá como insistencia.”, consecuentemente, puede concluirse que la tacha de testigos propuesta por la representación judicial de la parte demandada, fue realizada antes del pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de las testimoniales promovidas por la parte demandante, y por ende tal mecanismo de impugnación no se cumplió de acuerdo a lo estipulado en la mencionada norma, razón por la que debe DESISTIMARSE la tacha en cuestión por haberse realizado de manera anticipada y, por ende, extemporánea (Vd. Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia Nº 00838 del 29 de junio de 2011, caso: COMPAÑÍA ANÓNIMA NACIONAL TELEFONOS DE VENEZUELA C.A. CANTV).- Así se decide.

Resuelto lo anterior, y en vista que el Tribunal de la causa admitió la prueba testimonial promovida por la parte demandante, mediante auto de fecha 07 de enero de 2015; consecuentemente, quien aquí suscribe pasa a revisar las declaraciones en cuestión (resultas insertas al folio 127-129 del presente expediente); lo cual hace de seguida:

Se evidencia que la ciudadana M.E.M.D., fue conteste en señalar lo siguiente: “(…) 1) Diga la testigo en que lugar reside y habita? R= yo vivo en el sector campo Elías, nivel autopista, al lado de la chivera. 2) Diga la testigo, si desde el lugar donde reside puede ver y presenciar hechos que ocurren en el local objeto de la presente demanda? R= si. 3) Diga la testigo si en virtud de la ubicación de su residencia permanente. Sabe y le consta que el local de la presente demanda, fue abandonado durante mucho tiempo, lo cual le produjo serios daños estructurales que lo llevaron al estado ruinoso, que se pudo constatar en la inspección realizada? R= Si. 4) Diga la testigo porque sabe y le consta lo ruinoso del estado en que llego a estar el local objeto de la presente demanda? R= porque yo vivo en la zona, tengo que pasar por allí y veo como estaba el lugar. 5) Diga la testigo si en la zona donde reside y donde se encuentra el local arrendado hubo en los últimos tiempos algún fenómeno natural tales como: huracán, terremoto, vendaval inundación, o cualquier otro hecho natural? R= Ningún tipo de esos fenómenos naturales, si acaso algunas lluvias. 6) Diga la testigo, si ella presencio cuando se apersono al lugar una comisión de protección civil a realizar una inspección en el local arrendado? R= Si. 7) Diga la testigo, la fecha aproximada en que se presentó dicha comisión a realizar tal inspección R= bueno aproximadamente los últimos días de octubre de 2014 (…) Seguidamente pasa el apoderado demandado a ejercer el derecho a repreguntar a la testigo. 1) Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación al propietario del inmueble, ciudadano A.G.D. y que tipo de vinculo le une con el? R= vinculo no tengo ninguno, pero trato si porque éramos vecinos (…). 2) Diga la testigo como sabe cual es el local objeto de la demanda? R= bueno allí hay una serie de locales y ese fue el único que estaba abandonado y deteriorado, porque todos los demás estaban trabajando normal. (…) 4) Diga la testigo si conoce de manera técnica de estructuras o daños estructurales? (…) R= uno pasa por allí y el portón de la entrada la había tumbado un camión y duro mucho días así y por eso uno no podía ver hacia adentro. 5) Diga la testigo, si mantiene o a mantenido alguna relación de amistad o sentimental con algún miembro de la familia del demandante (…) R= Claro, somos vecinos. Es algo normal de amistad. (…)”.

La ciudadana M.T.A.M., fue conteste en señalar lo siguiente: “(…) 1) Diga la testigo donde reside y habita habitualmente? R= En el sector campo Elías, nivel de la autopista Charallave. 2) Diga la testigo si desde el lugar donde habita y reside ella puede presenciar hechos que ocurren u ocurran o hayan ocurrido en el local arrendado objeto de esta demanda? R= Si. 3) Diga la testigo si por la razón de poder observar y ser vecina del local arrendado objeto de esta demanda, sabe y le consta que dicho local estuvo abandonado por mucho tiempo con el portón abierto sin ninguna persona en el mismo, lo cual lo hizo convertir en total deterioro y estado ruinoso? R= SI. 4) Diga la testigo si en los últimos tiempos ocurrió en la zona donde reside algún fenómeno naturales como terremoto, inundación, huracán, vendeval o ventisca en su zona) R= No. 5) Diga la testigo si ella presencio cuando alguna comisión de protección civil se apersono en dicho local a realizar una inspección? R= Si. 6) Diga la testigo la fecha aproximada en que esa comisión de protección civil realizo esa inspección? R= El año pasado, aproximadamente finales del mes de octubre. 7) Diga la testigo si el estado ruinoso y de abandono del local arrendado pudo deberse a que estaba solo, lugar donde se introducía animales, alimañas etc? R= Si. 8) Diga la testigo tiene la testigo algún interés en el presente juicio? R= NO. Acto seguido, la ciudadana Juez le concede el derecho a formular repreguntas a al apoderado de la parte demandada. 1) Diga la testigo si usted vio animales o alimañas en el interior del inmueble? R= Si, incluso una vez sacaron una culebra de un carro. 2) Diga la testigo si tiene una relación de amistad o sentimental con el demandante o miembros de su familia? (…) R= No.”

Ahora bien, vistos los interrogatorios y las declaraciones supra transcritas, es menester aludir al dispositivo de los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.

Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Así mismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad.

Para concluir, tomando en consideración las observaciones antes realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide puede afirmar que las deposiciones rendidas por las ciudadanas M.E.M.D. y M.T.A.M., guardan relación con los hechos controvertidos en el presente expediente, concuerdan entre sí y respecto a las demás probanzas cursantes en autos, e incluso aportan elementos para su resolución, pues las prenombradas demuestran conocer los hechos debatidos y son contestes en señalar que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que dio lugar al presente juicio seguido por cumplimiento de contrato, fue abandonado durante mucho tiempo, lo cual le produjo serios daños estructurales que acarrearon su total deterioro hasta llegar a un estado ruinoso, así mismo, fueron contestes en señalar que en los últimos tiempos no ha habido lluvias fuertes ni otros fenómenos naturales en la zona, y que una comisión de protección civil realizó una inspección en el mes de octubre de 2014, puesto que el portón de la entrada del local había sido tumbado por un camión y permaneció así por muchos días, lo que permitía mirar hacia adentro del mismo. En efecto, por las razones antes expuestas este Tribunal aprecia las declaraciones en cuestión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues los dichos de las testigos promovidas d.f.d. las circunstancias que el actor pretende probar.- Así se precisa.

Siguiendo con este orden de ideas, es preciso acotar que las testimoniales de los ciudadanos YERFENSON ESTIFEN CARABALLO SOTO y YANEIDI M.S.M., no fueron evacuadas por el Tribunal de la causa en la oportunidad fijada para ello; razón por la que no hay materia sobre la cual pronunciarse al respecto.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación, hizo valer las siguientes documentales:

Primero

(Folio 74-75) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática INFORME TÉCNICO No. PCCR-INF-2014-172 emitido por la DIRECCIÓN DE PROTECCIÓN CIVIL Y ADMINISTRACIÓN DE DESASTRES DEL MUNICIPIO C.R. EN FECHA 20 DE FEBRERO DE 2014; con respecto a una inspección practicada en la vivienda del ciudadano I.B. –tercero ajeno al presente proceso- ubicada en la Avenida Perimetral de la Autopista Charallave, a QUINIENTOS METROS (500 Mts) del cementerio. Ahora bien, a pesar de que el documento público administrativo en cuestión fue impugnado por la parte actora de forma inoportuna, esto es, fuera de la oportunidad prevista en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia, puesto que el inmueble sobre el cual recayó la inspección técnica en cuestión (vivienda del ciudadano I.B., tercero ajeno al proceso, ubicada en la Avenida Perimetral de la Autopista Charallave, a QUINIENTOS METROS del cementerio) no concuerda con el inmueble objeto del presente juicio (local comercial ubicado en La Peñita, No. 166, Charallave), razón por la que se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Segundo

(Folio 76) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática PERMISO PROVISIONAL POR TRÁMITES DE DOCUMENTACIÓN LEGAL POR APERTURA DE UNA ACTIVIDAD ECONÓMICA, emitido por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio C.R. en fecha 13 de noviembre de 2014, a la sociedad mercantil AUTOPARTES GENICOLE 77 C.A. Ahora bien, aun cuando la copia simple del documento público administrativo en cuestión no fue impugnada por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que su contenido no guarda relación con los hechos debatidos en el presente juicio, en efecto, siendo que no aporta elementos probatorios para la resolución de la controversia, aunado a que fue expedido a favor de un tercero que no es parte en el proceso, consecuentemente, se desecha y no se le confiere ningún valor probatorio por resultar impertinente.- Así se precisa.

Tercero

(Folio 77) Marcado con la letra “C”, en formato impreso COMPROBANTE DE TRANSFERENCIA BANCARIA del Banco Exterior, acreditada a la cuenta No. 0001150067674000817958, del ciudadano G.D.A. como beneficiario, y debitada a la cuenta corriente No. - - 0010031524401, cuya operación fue realizada en fecha 31 de octubre de 2014; y en formato impreso diez (10) MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS (cursantes a los folios 78-87) emitidos desde la cuenta “comunicaciones@bancomercantil.com” (Mercantil Banco) a la cuenta “genicole77@yahoo.com.ve” (perteneciente al ciudadano J.G.P.R.), a través de los cuales dicha entidad bancaria notifica al prenombrado que las solicitudes de transferencias de fondos realizadas a través de Mercantil en Línea, fueron enviadas satisfactoriamente. Ahora bien, aun cuando las referidas probanzas no fueron desvirtuadas por la actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que éstas debieron promoverse a través de la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en efecto, siendo que no puede este Tribunal verificar la autenticidad de su contenido, aunado a que las mismas nada aportan para la resolución de la presente controversia, consecuentemente, quien aquí suscribe las desecha del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:

Primero

La parte demandada promovió el INFORME TÉCNICO emitido por la Dirección de Protección Civil del Municipio C.R. en fecha 20 de febrero de 2014; PATENTE DE INDUSTRIA Y COMERCIO emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, y los COMPROBANTES DE TRANSFERENCIAS BANCARIAS realizadas a través del Banco Mercantil. Ahora bien, en vista que las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas por este Tribunal, por cuanto también se hicieron valer junto con el escrito de contestación a la demanda; consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pues dicha norma indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos. A tenor de lo anterior, se evidencia que la promovente solicitó que se oficiara a HIDROCAPITAL a los fines de que dicha institución verificara si en el local comercial denominado la Peñita Nº 166, Charallave, se encontraba asignado un medidor de agua; a CORPOLEC a los fines de que dicha institución verificara si en el local comercial denominado la Peñita Nº 166, Charallave, se encontraba asignado un medidor de electricidad; y a la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO C.R.D.C. a los fines de que informara si efectivamente emitió un informe técnico en fecha 20 de febrero de 2014; e incluso, se evidencia que el Tribunal de la causa admitió las probanzas en cuestión y emitió los oficios conducentes, sin embargo, en vista que no cursan en el expediente resultas de lo requerido, consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

-INSPECCIÓN JUDICIAL: Se evidencia que la parte demandada promovió una inspección judicial sobre el inmueble objeto del presente juicio, la cual se llevó a cabo en fecha 14 de enero de 2015; es el caso que, de las resultas de la probanza en cuestión (insertas al folio 111 y 114-123 del presente expediente), se desprende textualmente lo siguiente:

(…) En horas de despacho del día de hoy, miércoles (14) de enero de dos mil quince (2015), siendo las 10:10 a.m., oportunidad prevista en el expediente civil signada bajo Nº 2192-2014, para que tenga lugar la evacuación de la inspección judicial promovida por el ciudadano G.J. PERNIA (…). De seguidas, el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS C.R. Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, conformado por la Abg. J.C., en su carácter de Juez y el Secretario Titular Abg. F.H., se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: Local Comercial ubicado en el lugar denominado La Peñita Nº 166, jurisdicción de la ciudad de Charallave, Municipio Autónomo C.R., Estado Bolivariano de Miranda. En este estado el Tribunal designa práctico fotógrafo al ciudadano CHAPARRO JOSÉ, (…) quien estando presente acepto el cargo y presto el juramento de Ley. El Tribunal deja constancia que una vez constituido en la dirección indicada se hace presente en el acto el ciudadano A.J.G.D. (…), parte actora. Seguidamente el Tribunal procede a instar al fotógrafo designado para las tomas de las impresiones fotográficas del lugar objeto de la presente inspección, concediéndole un lapso de tres (3) días para la consignación de la mismas. Asimismo se procedió hacer un recorrido por el lugar y se observaron: dos carrocerías de vehículos, en el piso piezas varias de vehículos, parrillera, ocho (8) sacos cementos aproximadamente, un (1) pipote para la basura, se observan las paredes agrietadas, una (1) oficina que se utiliza para la venta de repuestos para vehículos. Es todo. (…)

En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente:

Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.

Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:

Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.

Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la inspección promovida reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria, por cuanto es el medio de prueba conducente para demostrar los hechos referidos por la parte promovente en su escrito de promoción de pruebas; en este sentido, se le concede pleno valor probatorio conforme a las disposiciones legales supra referidas, y se tiene como demostrativo de que en el inmueble objeto del presente juicio se encuentran varias carrocerías de vehículos, varias piezas de vehículos, parrillera, ocho sacos cementos aproximadamente y un pipote para la basura, así mismo, presenta las paredes agrietadas y una oficina que se utiliza para la venta de repuestos para vehículos. Asimismo, de las fotografías tomadas por el práctico fotógrafo designado (insertas al folio 116-123), quien aquí suscribe puede verificar que el inmueble objeto del presente proceso, se encuentra deteriorado en sus paredes y pisos, e incluso en él se encuentran acumuladas chatarras y escombros.- Así se precisa.

CAPÍTULO V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación ejercido por el ciudadano A.J.G.D., se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 16 de abril de 2015, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios C.R. y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, hubiera incoado el prenombrado contra el ciudadano G.J.P.R..

Ahora bien, antes de emitir pronunciamiento con respecto al fondo del asunto controvertido, y en virtud de que es deber de esta Alzada reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, mediante un razonamiento propio que dé cumplimiento al principio de la doble instancia, como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes, lo cual “(…) encuentra justificación, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, por tanto, independientemente de los motivos o razones que tenga la parte apelante para hacer uso de este recurso ordinario y de su solicitud de reexaminar la cuestión debatida, el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.” (Vd. Sentencia No. 735 SCC 10/12/2009); consecuentemente, quien aquí decide pasa a realizar las siguientes consideraciones:

Primeramente, debe precisarse que de la sentencia recurrida se desprende –entre otras cosas- que: “(…) En el caso que nos ocupa, ha constatado esta juzgadora que no obstante ambos cuerpos legales prevén las causales taxativas necesarias para fundamentar la acción de desalojo, solamente el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prescribe expresamente que “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado b ajo contrato de arrendamiento (…) a tiempo indeterminado”, contenido normativo de procebilidad no previsto típicamente en la redacción del artículo 40 del decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia, esta Juzgadora en apremio de los principios constitucionales de seguridad jurídica y confianza legítima, suficientemente autorizada en consideración del vacío legal que reside en el artículo 40 ejusdem, aplica analógicamente la solución prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del cual la acción de desalojo sólo puede ejercerse durante la vigencia de relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado. (…) Consecuente con la ilación argumentativa que precede, se observa que la presente acción de desalojo fue interpuesta en fecha 02 de julio de 2014 y admitida mediante auto de fecha 07 de julio de 2014; oportunidad en la cual las partes en el presente juicio se encuentran vinculadas por una relación arrendaticia a tempo determinado, aún vigente, según determina la clausula segunda del contrato de marras, cuya fecha de finalización corresponde al 15 de julio de 2014. Considerando que la acción de desalojo fue ejercida durante la vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en contravención de los criterios jurisprudenciales transcritos, la presente acción no puede en forma alguna prosperar en derecho. Y así se dejará establecido en la parte in fine de la presente decisión (…).” (Resaltado de este Tribunal)

De esta manera, observamos que el Tribunal de la causa aplicó de forma analógica el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sosteniendo para ello que existe un vacío legal en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concluyendo conforme a ello que la acción intentada no podía prosperar en derecho, pues –según su decir- fue ejercida con fundamento en un contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado; sin embargo, quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que para la fecha en que se interpuso la demanda, esto es, para el 1º de julio de 2014, ya se encontraba vigente la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual fue publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, y de cuyas disposiciones derogatorias se desprende lo siguiente: “(…) Primera: Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N°36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”.

En efecto, por las razones antes expuestas, puede esta Alzada concluir que el Tribunal de la causa erró al aplicar analógicamente al caso de autos, el artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pues, como se precisó en el particular anterior, dicha norma fue desaplicada para los inmuebles de uso comercial con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual indudablemente era la norma aplicable en el presente proceso, aunado a que, a todas luces resulta contrario a lo establecido en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, declarar inadmisible o sin lugar una demanda bajo el fundamento de la calificación de la acción -como erróneamente lo declaró el a quo-, pues el presente juicio se desarrolló en todas sus etapas procesales hasta la celebración de la audiencia de juicio, y por cuanto la Ley aplicable al caso de marras no hace distinción entre un contrato por tiempo determinado o indeterminado, razón por la que al Tribunal de la causa lo que le correspondía era calificar la acción y decidir el asunto sometido a su conocimiento, en salvaguarda de una verdadera tutela judicial eficaz.- Así se establece.

Siendo ello así, resulta necesario para quien aquí decide pasar a analizar la norma que regula las acciones de desalojo de inmuebles destinados para el uso comercial; razón por la que se pasa de seguidas a transcribir el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues de su contenido se desprende lo siguiente:

Artículo 40.- “Son causales de desalojo:

  1. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

  2. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.

  3. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

  4. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.

  5. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.

  6. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.

  7. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.

  8. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.

  9. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

De la norma antes trascrita, se desprenden numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea por acción de desalojo, resolución de contrato o cumplimiento, a saber, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, que haya cambiado el uso del inmueble, que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, entre otros; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.

Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, observamos que la parte actora en su escrito libelar señaló –entre otras cosas- que el arrendatario había dejado de cumplir desde el mes de mayo del año 2014, con la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito, puesto que dejó deteriorar el inmueble; así mismo, que incumplió con la cláusula cuarta del contrato, e incluso incumplió con la cláusula novena al dejar de pagar el uso de aguas blancas y aseo urbano, razón por la que lo demanda a los fines de que desaloje el inmueble arrendado; todo ello sin hacer señalamiento expreso de la causal que invocaba como fundamento de su pretensión. Por ende, esta Sentenciadora con atención al principio iura novit curia, aforismo que hace alusión a que el Juez conoce del derecho aplicable, considera necesario determinar en cuál causal encuadran los hechos aducidos por el actor; así las cosas, partiendo de los señalamientos realizados en el libelo, estima que las afirmaciones realizadas por éste se subsumen en la causal “i” del artículo 40 de la tantas veces mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grades rasgos prevé como causal de desalojo que el arrendatario incumpla con cualquier obligación que le corresponda conforme a la Ley, al contrato celebrado o al documento de condominio.- Así se precisa.

Siguiendo con este orden de ideas, en vista que el actor pretende poner término a la relación arrendaticia que lo vincula con la parte demandada, para lograr con ello la consecuente desocupación y entrega material del inmueble objeto del presente juicio; y en virtud que, del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante a los folios 4-14) suscrito entre los ciudadanos A.J.R. -aquí demandante, en su condición de arrendador- y G.J.P.R. –aquí demandado, en su condición de arrendatario- se evidencia que dicha relación inició en fecha 15 de julio del 2013, y vencía el día 15 de junio de 2014, consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que para la fecha en que se interpuso la demanda, esto es, para el 1º de julio de 2014, dicho contrato no se había vencido y por ende se encontraba a tiempo determinado, razón por la que esta Sentenciadora a los fines de calificar la acción propuesta y con atención de lo antes dicho, considera que la presente acción es seguida por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Así se establece.

Determinada la naturaleza jurídica del contrato traído al juicio, debe proceder quien decide a establecer la procedencia o no de la pretensión ejercida por el actor, quien solicitó la desocupación del inmueble arrendado con fundamento en un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado con el ciudadano G.J.P.R., en fecha 15 de agosto de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual recayó sobre un bien inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado La Peñita Nº 166, Jurisdicción Charallave, Municipio C.R.d.E.M.; bajo el fundamento de que el prenombrado ha incumplido con la clausula cuarta, séptima y novena del contrato en cuestión.

Es el caso que, a los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la parte demandada procedió a negar, rechazar y contradecir que haya dejado deteriorar el inmueble objeto de la demanda, ya que -según su decir- los deterioros que sufre el inmueble pueden perfectamente subsumirse en un hecho fortuito de fuerza mayor, por lo que no tiene ninguna responsabilidad civil o contractual, siendo que además realizó las gestiones pertinentes a los fines de contrarrestar la grave situación del inmueble; así mismo, señaló que el inmueble en cuestión no se encuentra en estado de abandono, ya que el mismo se encuentra plenamente operativo; negó, rechazó y contradijo que haya dejado de informar a la parte actora sobre la situación del inmueble, y por último negó, rechazó y contradijo que haya dejado de cancelar el agua blanca y la luz, por cuanto el inmueble fue arrendado sin medidor de agua y de electricidad.

Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, quien aquí suscribe estima pertinente pasar realizar las siguientes consideraciones:

En primer lugar, debe establecerse que ciertamente éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, pues de dicha norma se desprende textualmente que:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del Tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Así las cosas, tomando en consideración lo antes expuesto, esta Juzgadora puede determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente que el contrato jurídicamente exista, que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones, y que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias del caso de marras, quien aquí suscribe observa lo siguiente:

1) Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO objeto de la presente acción, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, se comprueba de las actas procesales que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento (cursante al folio 04-14) el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 15 de agosto de 2013, anotado bajo el Nº 18, Tomo 80, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre el ciudadano A.J.R. -aquí demandante, en su condición de arrendador- y el ciudadano G.J.P.R. –aquí demandado, en su condición de arrendatario- con respecto a un bien inmueble propiedad del accionante, constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado La Peñita, Nº 166, Jurisdicción Charallave, Municipio C.R.d.E.M., consecuentemente, debe tenerse por cumplido el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, quedando entendido que la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas en dicha convención.- Así se precisa.

2) En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).

Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Así las cosas, adentrándonos al caso de marras observamos que el aquí demandante incoó la presente acción bajo el fundamento de que la parte demandada ha incumplido con estipulado en la cláusula cuarta, séptima y novena del contrato celebrando, sosteniendo para ello que a partir del mes de mayo de 2014, hasta la fecha de la interposición de la demanda, el demandado dejó de ponerlo en conocimiento sobre los deterioros, daños o indicios que requirieran la reparación del inmueble, así mismo, dejó de pagar el uso de aguas blanca y aseo urbano; ahora bien, este Tribunal Superior con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los Jueces de instancia la interpretación de los contratos, pasa de seguida a revisar los términos establecidos en la cláusula cuarta, séptima y novena del convenio cuya resolución se persigue:

(…) CUARTA: ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE: EL ARRENDATARIO declara que recibe dicho local en buen estado y condiciones de mantenimiento y habitabilidad. En consecuencia, EL ARRENDATARIO se obliga a devolver y entregar dicho local objeto de este Contrato de Arrendamiento en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo al deterioro causado por el uso normal y debido de las cosas, teniendo en cuenta el destino para el cual se arrendó. Igualmente EL ARRENDATARIO se obliga a 1) No hacer ninguna alteración o modificación en lo que se refiere a la estructura del inmueble arrendado. 2) No instalar en el local arrendado cualquier tipo de maquinarias que produzca molestias, ruidos o trepidaciones. 3) A permitirle a EL ARRENDADOR a observar el local arrendado o a la persona que este autorice, cuando así lo requiera. 4) A mantener en perfecto estado de aseo las áreas internas que son comunes, es decir pasillos y escaleras; así como las áreas externa del inmueble obligándose a la contribución de limpieza con los demás inquilinos del inmueble arrendado, no estando permitido depositar basura ni desperdicios en ninguna de las referidas áreas del local arrendado. 5) Conservar y devolver el local arrendado en el mismo buen estado como lo ha recibido, con sus pertenencias y anexos. (…) SÉPTIMA: DE LOS SERVICIOS A CARGO DE EL ARRENDATARIO: Será de la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO todo lo relativo al servicio eléctrico, agua (Hidrocapital) y aseo urbano domiciliario, teléfono local si lo hubiese, sea cual fuere el valor de los mismos, así como cualquier otro servicio prestado al local arrendado, sin que EL ARRENDADOR, contraiga responsabilidad alguna por estos conceptos ni por la interrupción total o parcial de tales servicios. (…) NOVENA: DE LAS REPARACIONES AL INMUEBLE: EL ARRENDATARIO conviene y se compromete a que sea por su cuenta todas las reparaciones menores o locativas según la costumbre y todas aquellas que resulte mayores por descuido o negligencia suya o de las personas que estén bajo su dependencia. Por lo tanto EL ARRENDATARIO debe oponer en conocimiento de EL ARRENDADOR por escrito y a la mayor brevedad posible, de cualquier novedad e indicio respecto de los cuales tenga conocimiento de que pueda ser necesaria cualquier reparación mayor en el local arrendado, de no hacerlo, será responsable por los daños que dicha omisión pudiera ocasionar, por lo tanto será por su cuenta las reparaciones que se haga mayores, por la inoportuna participación a EL ARRENDADOR, para su pronta ejecución (…)

(Negritas de esta Alzada).

Dicho lo anterior, este Tribunal Superior considera traer a colación lo estipulado en los artículos 1.586, 1.592 y 1.596 del Código Civil; pues del contenido de dichas normas se desprende textualmente lo siguiente:

Artículo 1.586.- “El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios.”

Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que puede presumirse, según las circunstancias (…)”.

Artículo 1.596.- “(…) También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (…)”.

Ahora bien, vistas las cláusulas contractuales supra citadas y revisada la normativa que antecede, el Tribunal pasa a realizar las siguientes apreciaciones:

La obligación primordial del arrendatario es cuidar el inmueble con la diligencia de un buen padre de familia, por lo cual responde por culpa leve y grave en el incumplimiento de este deber, previsto en la ley y en el contrato celebrado por las partes; en el caso sub lite, se puede observa que la parte actora a través de la INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL (inserta al folio 15-42) evacuada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios C.R. y Urdaneta de la Circunscripción judicial del Estado Miranda en fecha 30 de mayo de 2014; las TESTIMONIALES rendidas por los ciudadanos M.E.M.D. y M.T.A.M. (resultas insertas al folio 127-129 ); y las POSICIONES JURADAS absuelta al ciudadano G.J.P.R., en concordancia con la INSPECCIÓN JUDICIAL (resultas insertas al folio 111 y 114-123 del presente expediente) promovida por el demandado realizada en fecha 14 de enero de 2015, logró demostrar que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que se pretende resolver, se encuentra en condiciones de deterioro, en mal estado de mantenimiento y conservación, con serios daños estructurales que lo mantienen en un evidente estado ruinoso, razón por la que puede afirmarse que el arrendatario no se ha comportado como un buen padre de familia en el cuidado del inmueble.- Así se precisa.

Siguiendo con este orden de ideas, se evidencia que la parte demandada en la oportunidad para contestar se limitó a alegar que los deterioros que sufre el inmueble arrendado, devienen de unos hechos fortuitos o de fuerza mayor, y que además había cumplido con su obligación de notificar sobre tales deterioros al arrendador, sin aportar elemento probatorio alguno que respalde tales alegatos; en efecto, siendo que el demandado incumplió con la carga probatoria que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, pues no demostró de ninguna manera que el evidente deterioro que presenta el inmueble derive de algún hecho fortuito o fuerza mayor, ni que hubiera notificado por escrito al ciudadano A.J.G.D., sobre los deterioros que presentaba el inmueble arrendado, consecuentemente, quien aquí suscribe debe tener por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de la accionada con respecto a sus obligaciones contractuales establecidas en las cláusulas cuarta y novena.- Así se precisa.

Con relación al incumplimiento de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento tendiente al pago de servicios públicos específicamente los relativos al servicio eléctrico, agua (Hidrocapital) y aseo urbano domiciliario; quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, puede afirmar que tal incumplimiento no fue demostrado por el demandante, por cuanto no consignó elementos probatorios que lleven a la convicción de que el inmueble arrendado para el momento de la suscripción del contrato, tuviera asignado medidor de agua y de electricidad, o que se debiera alguna cantidad de dinero por tal concepto. En efecto, por las razones antes expuestas y en virtud que el demandante estaba en la obligación de suministrar los medios probatorios pertinentes para demostrar el incumplimiento alegado, consecuentemente, quien aquí suscribe no puede tener por demostrado el presente particular.- Así se precisa.

Por último, con respecto a que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende instrumento alguno que lleve a la convicción de que el demandante en su carácter de arrendador haya de alguna manera incumplido alguna de sus obligaciones establecidas en la Ley o en el contrato, ya que como se evidencia del contrato de arrendamiento, entregó el inmueble en buen estado de conservación y mantenimiento, y con respecto a las reparaciones que le correspondía para el funcionamiento del mismo, es evidente que no le fueron notificados los deterioros por parte del arrendatario para su reparación, tal como se precisó anteriormente. De esta manera, en vista que no consta en autos que el demandante en su carácter de arrendador, haya de alguna manera incumplido alguna de sus obligaciones establecidas en Ley o en el contrato, consecuentemente, quien aquí suscribe estima que en el caso de marras se encuentra cumplido el tercer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, referido al cumplimiento por parte del accionante de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.

Así las cosas, verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe estima que la misma resulta procedente en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil; y por lo tanto, debe declararse CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano A.J.G.D., estando debidamente asistido por el abogado en ejercicio G.G., contra la decisión proferida en fecha 16 de abril de 2015, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios C.R. y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y en efecto, debe REVOCARSE bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo la referida decisión, razón por la que se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el prenombrado contra el ciudadano G.J.P.R., y se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15 de agosto de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 18, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por lo que la parte demandada DEBERÁ hacer entrega material del inmueble objeto del litigio, constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado La Peñita Nº 166, Jurisdicción Charallave, Municipio C.R.d.E.M., tal como se dejará sentado en el dispositivo de la presente sentencia.- Así se decide.

CAPÍTULO VI

DISPOSTIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano A.J.G.D., estando debidamente asistido por el abogado en ejercicio G.G., contra la decisión proferida en fecha 16 de abril de 2015, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios C.R. y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y en efecto, debe REVOCARSE bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo la referida decisión, razón por la que se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el prenombrado contra el ciudadano G.J.P.R., y se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15 de agosto de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 18, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por lo que la parte demandada DEBERÁ hacer entrega material del inmueble objeto del litigio, constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado La Peñita Nº 166, Jurisdicción Charallave, Municipio C.R.d.E.M..

Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios C.R. y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los treinta (30) días del mes de noviembre del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Z.B.D..

LA SECRETARIA ACC,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.).

LA SECRETARIA ACC

LEIDYMAR AZUARTA.

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ZBD/EEC/Elías*

Exp. No. 15-8701.

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