Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 8 de Diciembre de 2010

Fecha de Resolución 8 de Diciembre de 2010
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteYolanda Díaz
ProcedimientoResolucion De Opcion Compra-Venta

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 10-7234.

Parte actora: Ciudadano A.P.W., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.279.565.

Apoderada judicial de la parte actora: Abogada M.M.P.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 82.043.

Parte demandada: Ciudadana Y.H., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.157.469.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Abogados H.O.M.C., F.D.A. y V.D.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 41.077, 7.306 y 105.369, respectivamente.

Acción: Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta.

Motivo: En virtud del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, en contra de la decisión proferida en fecha 19 de noviembre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Capitulo I

ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso de apelación interpuesto por la abogada M.M.P.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 82.043, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadano A.P.W., contra la sentencia dictada en fecha 19 de noviembre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Parcialmente con lugar la demanda por Resolución de Contrato interpuesta por el ciudadano A.P.W., en contra de la ciudadana Y.H.; 2) Con lugar la Resolución del Contrato de Opción de Compra- Venta, pactado a través del documento privado de fecha 15 de noviembre de 2006; 3) Con lugar la pretensión subsidiaria de pago y devolución de los dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00),, hoy dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) recibidos por la parte demandada en calidad de arras al momento de la firma del referido contrato, incluyendo los intereses moratorios a la tasa del 12% anual desde el 15 de noviembre de 2006 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, para lo cual ordenó efectuar experticia complementaria del fallo, con base en lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; y 4) Sin lugar la pretensión subsidiaria de pago de la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00), hoy ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios.

Se dictó auto de fecha 20 de julio de 2010, mediante el cual se le dio entrada al expediente fijándose al vigésimo día de despacho para presentar informes, de conformidad a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 23 de septiembre de 2010, siendo la oportunidad fijada para presentar informes, se dejó constancia de que compareció la representación judicial de la parte demandada consignando su escrito de informes, no constando la consignación de la parte demandante, ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno. Asimismo, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho siguientes a la fecha para la presentación de las observaciones.

En fecha 11 de octubre de 2010, se paso la presente causa al estado de sentencia, la cual sería dictada dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes, por lo que estando dentro de la oportunidad legal para hacerlo, esta Juzgadora procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 03 de octubre de 2007, la parte demandante ciudadano A.P.W., debidamente asistido de abogada, entre otras cosas alegó:

Que, en fecha 15 de noviembre de 2006, suscribió en forma privada un Contrato de Opción de Compra Venta con la ciudadana Y.H., sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Calle V.S., Edificio No. 30, San A.d.L.A., Municipio Los Salías, Estado Miranda.

Que, la ciudadana Y.H. no le ha entregado los documentos necesarios para la aprobación del crédito solicitado por ante el IPASME.

Que, en el Contrato de Opción de Compra Venta establecieron como precio de venta del inmueble, la cantidad de ciento cuarenta millones (Bs. 140.000.000,00), hoy ciento cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 140.000,00), el cual sería cancelado de la siguiente manera: la suma de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), hoy mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.400,00), el día de la firma del documento privado en fecha 15 de noviembre de 2006; quedando pendiente la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), hoy seiscientos bolívares fuertes (Bs. F. 600,00), el cual fue cancelado el día 27 de noviembre de 2006, por concepto de reserva de la compra; por lo que, quedaba por cancelar la cantidad de ciento treinta y ocho millones de bolívares (Bs. 138.000.000,00), hoy ciento treinta y ocho bolívares fuertes (Bs. F. 138.000,00), el día de la firma por medio de un crédito otorgado por el IPASME.

Que, establecieron como arras la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. F. 2.000.000,00), hoy dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00), la cual entregó a la ciudadana Y.H. al momento de la firma del documento, por lo que ante su incumplimiento, debió haberle devuelto dicha suma de dinero.

Que, para adquirir el crédito por ante el IPASME era necesario que la vendedora le facilitara el original de la oferta de venta firmada por el vendedor y su cónyuge, si es casado anexarle fotocopias de sus cédulas de identidad; original de certificación de gravamen del apartamento o de la casa y terreno, que cubra los últimos cinco años; fotocopia del documento de propiedad del inmueble debidamente registrado; fotocopia del documento de condominio debidamente registrado, si se trata de apartamento; fotocopia legible del documento de parcelamiento, si se trata de una casa y terreno en urbanización; dos fotocopias de la cédula de identidad del vendedor o vendedora, ampliada y a color; carta catastral; y fotocopias legibles del documento de liberación de hipoteca debidamente registrado, si el inmueble ha sido hipotecado.

Que, fueron múltiples las gestiones realizadas por su esposa la ciudadana J.S., el de la gestora ciudadana R.G. y el de su persona, para la tramitación de la venta del apartamento, respondiendo la ciudadana Y.H. con evasivas.

Que, demanda a la ciudadana Y.H. en virtud de su negativa en hacerle entrega de los recaudos necesarios para la tramitación del crédito pactado y, así llegar a la venta definitiva del inmueble.

Asimismo alega que, demanda la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado en fecha 15 de noviembre de 2006, y en forma subsidiaria al pago de los dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), hoy dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00), recibidos por la vendedora en calidad de arras; la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00), hoy ciento cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 150.000,00), por concepto de daños y perjuicios que le ocasionaron al haber perdido otras opciones de compra de inmuebles y, que en virtud del incumplimiento de la vendedora se interpuso un juicio de desalojo en su contra por ante el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias del Estado Miranda; así como también, los gastos procesales, la corrección monetaria de las cantidades antes indicadas, los intereses moratorios que dichas cantidades hubieren causado desde el 15 de noviembre de 2006 y las costas y costos que se derivan de la presente acción.

Fundamentó su pretensión en el contenido de los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1266 del Código Civil vigente.

Solicitó, se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del litigio, de conformidad con lo establecido en los artículos 585, 588 ordinal 3°, 600, 601 y 604 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la suma de ciento cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 152.000.000,00), hoy ciento cincuenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 152.000,00).

Concluyó solicitando, se admitiera, tramitara y sustanciara conforme a derecho la acción interpuesta y, se declarara con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que, contradicen y rechazan en parte los hechos narrados en el libelo de la demanda, por ser contrarios a la verdad, excepto en que su representada suscribió en forma privada un Contrato de Opción de Compra Venta en fecha 15 de noviembre de 2006, cuyo objeto no se determino.

Que, es cierto que su mandante recibió en dos partes y en fechas distintas la suma de dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) en calidad de arras, los cuales quedarían en su propiedad si dentro del plazo máximo y total de cuatro meses continuos, contados a partir del día en que el demandante debió entregar al IPASME los recaudos necesarios para la aprobación de un crédito, no cancelara el precio acordado para adquirir el apartamento.

Que, aceptan que resulta procedente en derecho la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, pero no por la causa alegada por el demandante.

Que, rechazan y contradicen que a la fecha de la interposición de la demanda, no haya transcurrido el lapso máximo de cuatro meses para que el demandante hubiese tramitado el crédito ante el IPASME. Asimismo, que las arras debieron devolvérsele al demandante.

Que, rechazan y contradicen que el demandante le haya entregado a su representada el original o copia de la planilla que consignó junto con el libelo de la demanda, marcada con la letra “D”.

Que, rechazan y contradicen que sea procedente que en forma subsidiaria corresponda la devolución de dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00); así como también, que haya sufrido daño o perjuicio alguno y el pago de la suma de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 150.000,00). Asimismo, que proceda la corrección monetaria, que se hayan generado las mencionadas cantidades a partir del 15 de noviembre de 2006 ni de fecha anterior o posterior, que proceda en derecho la demanda y las costas procesales a favor del demandante.

Concluyeron solicitando, se declarara sin lugar la demanda interpuesta en contra de su mandante y, consecuencialmente se le impongan las costas procesales al demandante.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Mediante diligencia de fecha 10 de octubre de 2007, la parte demandante consigno los siguientes recaudos identificados en el libelo de la demanda:

Copia de las cédulas de identidad de los ciudadanos A.P.W. y Y.Z.S.B.. (f. 13 de la pieza principal)

Marcado con la letra “A”, copia certificada del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Calle V.S., edificio No. 30, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual se encuentra debidamente registrado en el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 27, Tomo 01, Protocolo Único, de fecha 18 de mayo de 1979. (f. 14 al 21 de la pieza principal)

Marcado con la letra “B”, documento privado contentivo del Contrato de Opción de Compra Venta, celebrado en fecha 15 de noviembre de 2006. (f. 22 de la pieza principal)

Marcada con la letra “C”, recibos emitidos por concepto de reserva de la compra del inmueble objeto del litigio. (f. 23 de la pieza principal)

Marcado con la letra “D”, planilla del IPASME donde señalan los requisitos necesarios para tramitar el crédito. (f. 24 al 40 de la pieza principal)

Marcado con las letras “E” y “F”, telegramas de fecha 14 de junio de 2007 y de fecha 04 de julio de 2007. (f. 41 al 44 de la pieza principal)

Marcado con las letras “G” y “H”, copias del documento de condominio y su complemento. (f. 45 al 57 de la pieza principal)

Abierta la causa a pruebas, la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 04 de marzo de 2008, donde reprodujo el merito favorable de las actas procesales que cursan en autos; así como también, promovió la testimonial de la ciudadana R.G., titular de la cédula de identidad No. V-6.005.951, y consignó:

Original del documento privado firmado por el demandante y el ciudadano L.P.L., donde le otorga una prorroga para la entrega de la vivienda. (f. 77 de la pieza principal)

Copia certificada de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano L.P.L. en contra del demandante. (f. 78 al 87 de la pieza principal)

Copia certificada de la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano L.P.L. en contra del demandante. (f. 88 al 96 de la pieza principal)

Copia simple del recurso de amparo que interpuso el demandante por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. (f. 97 al 103 de la pieza principal)

Asimismo, solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del litigio.

Concluyó solicitando, se admitiera conforme a la Ley su escrito de pruebas.

PARTE DEMANDADA:

De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, esta Juzgadora observa que la parte demandada no consignó prueba alguna, ni por sí ni por medio de apoderado judicial.

Capitulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante diligencia de fecha 02 de julio de 2010, la representación judicial de la parte demandante, apeló de la decisión dictada en fecha 19 de noviembre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la cual se tomaron las siguientes consideraciones:

…omissis…

“El caso de marras constituye una acción por resolución de contrato de opción de compra venta que fue intentada, como ya se indicó, por el ciudadano A.P.W., debidamente identificado en contra de la ciudadana Y.H., cuyos datos de identificación también constan ampliamente de los autos, con ocasión de negociación que pactaron sobre inmueble propiedad de la demandada bajo la modalidad de lo que se conoce en Derecho como “opción de compra venta” o también llamado “promesa bilateral de comprar o vender” o “pacto compromisorio”.

Siendo ello así, se permite el Tribunal en esta oportunidad, traer a colación algunas doctrinas clásicas sobre el punto, las cuales serán referidas a continuación:

Según los autores clásicos Colin y Capitant, el contrato de opción de compra venta ha de ser tenido como un “antecontrato” y en palabras del autor O.L.D., un convenio preparatorio de un contrato futuro donde la concreción o verificación del mismo dependerá exclusivamente de que ambas partes den cumplimiento a todas aquellas condiciones y/o términos que hayan sido establecidos en dicha convención preliminar, de manera expresa. En términos similares, el catedrático azteca A.O. ha definido éste contrato como una convención “... por virtud del cual el propietario de una cosa o derecho concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo o de transferirlo a un tercero, obligándose a mantener mientras tanto, su disposición en las condiciones pactadas.” (A.O.: “El Contrato de Opción”, México, 1963, Pág. 12).

Entre nosotros, la institución de la opción de compra venta puede ser ubicada dentro del grupo de los llamados “contratos preliminares”, que se ha definido como “... un contrato que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas.” (Aguilar Gorrondona, J.L.. “Derecho Civil IV”. Contratos y Garantías. Décima Edición. UCAB. Caracas, 1995, Pág. 153).

Según los conceptos transcritos, se puede ver esta figura como un contrato de tipo consensual, sinalagmático y de ejecución diferida en el tiempo y que se supedita –entre nosotros- a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con las daños y perjuicios en ambos casos, si hubiera lugar a ello”.

Asimismo, se observa de las actuaciones que conforman el presente expediente, que el objeto de la pretensión consiste en una resolución de contrato de opción de compra-venta recaída sobre el bien inmueble de autos y derivada del incumplimiento que alega la parte actora en el cual incurrió, supuestamente, la vendedora al no hacer entrega de los recaudos necesarios para la tramitación de un crédito. Al respecto, el legislador prevé la vía legal para dilucidar las controversias suscitadas con ocasión de tal particular, que es el referido artículo 1.167 del Código Civil. Alguna doctrina, como la expuesta por el insigne E.M.L., ha definido esta acción de la siguiente manera “La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación. Si la otra parte no cumple a su vez con la suya”. (Universidad Central de Venezuela. Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas. Instituto de Derecho Privado. CODIGO CIVIL DE VENEZUELA. Caracas, 1.981. p. 292). Asimismo complementa, “Para una moderna tendencia doctrinal, la acción resolutoria se funda en el equilibrio patrimonial de las partes que debe reestablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsela a ella cumplido a su vez”. (Universidad Central de Venezuela. Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas. Instituto de Derecho Privado. “Ob. cit”. Caracas, 1.981. p. 293). Por otra parte, CASAS RINCÓN, con respecto a los efectos de Resolución observa: “En cierto modo la resolución del contrato constituye una variedad de cumplimiento equivalente. El acreedor que no obtiene aquello a que tiene derecho, recibe otra satisfacción, que es la liberación de su propia deuda ... la jurisprudencia declara que la resolución surte efectos como en los casos de condición resolutoria expresa, es decir, retroactivamente, y restituye las cosas al mismo estado como si la obligación no hubiera existido en ningún momento”. (Universidad Central de Venezuela. Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas. Instituto de Derecho Privado. “Ob. SIT.”. Caracas, 1.981. p. 315).(…)”

…omissis…

“(…) La parte demandada, según el dicho contenido en su escrito de contestación de la demanda, reconoció la existencia del documento contentivo de la operación de compra-venta cuya resolución se demanda, circunstancia ésta última en la cual igualmente manifestó haber estado de acuerdo, lo que los hace hechos admitidos por ella. En ese sentido, como ha sido ampliamente debatido y conocido por la doctrina y la jurisprudencia, los hechos admitidos se encuentran exentos de carga probatoria y en este caso, dicho criterio corresponde aplicarlo al caso de marras por cuanto la demandada manifestó, por una parte, que si había suscrito un documento privado contentivo de la opción de compra-venta en cuestión, en los mismos términos que habían quedado de manera explícita en el referido documento y, además de eso, también declaró la demandada en su contestación a la demanda que estaba de acuerdo en la procedencia de la resolución, la cual debió haberse producido, incluso, de pleno derecho, pero no bajo los términos en que se fundamentó, que fueron argüidos por la parte actora en su libelo de demanda y, aunque como también es conocido que el derecho no es objeto de prueba, el dicho de la demandada con relación a que debía acordarse la resolución solicitada, pero no en los mismos términos en que se fundamentó, necesariamente permite a quien aquí decide sostener, que en lo que respecta a la pretensión de la parte actora en cuanto a la resolución del contrato de opción de compra-venta, la misma debe prosperar en derecho y así se decide.-

• La propiedad de la demandada sobre el bien objeto de negociación, el hecho de haberlo constituido en propiedad horizontal, así como las circunstancias que rodearon la negociación (que el actor pretendió gestionar el crédito, que está casado, que se encuentra sujeto a relación arrendaticia, que rindió declaración de no poseer vivienda, etc.) han sido hechos demostrados debidamente en los autos y aunque parezca no tener relación con lo debatido, coadyuvan con el criterio del Sentenciador en cuanto al análisis del tema planteado en la presente controversia.

Dicho así, estos elementos aportan a la litis que ahora se dirime diversos aspectos que deben ser tomados en consideración en esta ocasión, tales como que el inmueble objeto de la negociación preliminar es propiedad de la parte demandada, según las pruebas documentales traídas a los autos y valoradas por el Tribunal. Asimismo, existe un cúmulo de pruebas que fueron acompañadas por la parte actora de las cuales se desprende que dicha parte mantenía intenciones de iniciar negociación de opción de compra-venta y como cada una de esas pruebas documentales fueron consignadas por separado, sólo pueden acreditar cosas muy específicas de manera individual, pero si su apreciación se efectúa como un cúmulo probatorio, ello permite determinar que dicho grupo de recaudos estaba dirigido a coadyuvar –según el trámite- a que se perfeccionara la venta sobre el inmueble en cuestión y que dichas gestiones estaban siendo promovidas por la parte actora, situaciones éstas que fueron verificadas en los autos y así se decide.

• No fue desvirtuado por la demandada de forma alguna, el incumplimiento que le atribuye el accionante, relativo a la no entrega de las documentales necesarias para la tramitación del crédito a pesar de que ello constituía su carga probatoria a tenor de lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

• Evidentemente, que la demandada haya reconocido la existencia de la relación contractual y que haya acordado que la misma debía resolverse, coadyuvan igualmente en una declaratoria de procedencia de la pretensión y de la acción incoada, pero no en su totalidad, ya que el monto de los daños que fue reclamado por el actor, no posee sustento probatorio alguno que permita declararlo procedente. En ese sentido, debe observarse que en el libelo de demanda la parte demandante indicó que la demandada debe cancelarle la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 150.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, pero no se dio a la tarea de demostrar y/o acreditar razones y probanzas suficientes que le brindaran convicción a esta Sentenciadora de que dicho reclamo debía prosperar en derecho. Si bien es cierto promovió diversas copias certificadas y simples de demandas que fueron intentadas en su contra por el arrendador del inmueble que ocupaba como arrendatario, no es menos cierto que dichas pruebas sólo permitieron acreditar al Tribunal que existen –o existieron- unos procedimientos judiciales en los cuales la parte actora en este procedimiento, A.P.W., fue demandado en dichas controversias, así como también que tuvo que proponer acción de amparo constitucional para salvaguardar la integridad de su hogar, como bien lo indicó la parte actora, así como también que dicho demandante se encontraba en una relación arrendaticia, pero en modo alguno permitieron esclarecer la procedencia del rubro reclamado por daños y perjuicios, y mucho menos por ese monto, por lo que necesariamente este concepto demandado debe ser desechado y así se decide.-

• Por lo que respecta a las pretensiones subsidiarias reclamadas por la parte actora en el libelo de demanda, solo puede prosperar en derecho el pago y devolución del monto dado en calidad de arras, es decir, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo) equivalentes a DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.000,oo) recibidos por la parte demandada en calidad de arras al momento de la firma del referido contrato, incluyendo los intereses moratorios desde el 15 de noviembre de 2006 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, que en todo caso deberá ser calculado a la tasa legal del 12% anual, por haber omitido el accionante tal indicación, para lo cual se ordena efectuar experticia complementaria del fallo, con base en lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, más no así el pago de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,oo) hoy equivalentes a CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, por cuanto no logró la parte demandante demostrar realmente la procedencia de dicho reclamo por la suma indicada por la parte actora en su libelo de demanda, además del rubro de la corrección monetaria que representaría, en todo caso, una doble indemnización con relación al pago de los intereses moratorios, cuya procedencia deviene obligatoria, con base en lo que sostiene la jurisprudencia que sobre la materia se ha establecido. Así se decide.-“

(Fin de la cita)

Capítulo V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

Mediante escrito presentado ante esta Alzada, la representación judicial de la parte demandada, entre otras cosas alegó:

Que, el Tribunal de la causa no debió haber acordado la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte demandante, sobre un bien inmueble que nada tiene que ver con el presente juicio.

Que, el demandante le cancelo a su representada, en dos pagos la suma correspondiente a la reserva del inmueble.

Que, debió el demandante haber firmado con su mandante un compromiso de Opción de Compra Venta, ya que el recibo de reserva no es documento suficiente para garantizar una solicitud de un crédito ante el IPASME.

Que, es insólito que el demandante pretenda el pago de la suma de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 150.000,00) cuando lo único que le entrego a su mandante fue la cantidad de dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00).

Concluyó solicitando, se admitiera y sustanciara conforme a derecho su escrito de informes, revocando la sentencia recurrida.

Sin observaciones.

Capítulo VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar -aún cuando la parte recurrente no esgrimió defensas ni alegatos en esta Alzada-, la decisión dictada en fecha 19 de noviembre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Parcialmente con lugar la demanda por Resolución de Contrato interpuesta por el ciudadano A.P.W., en contra de la ciudadana Y.H.; 2) Con lugar la Resolución del Contrato de Opción de Compra- Venta, pactado a través del documento privado de fecha 15 de noviembre de 2006; 3) Con lugar la pretensión subsidiaria de pago y devolución de los dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00),, hoy dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) recibidos por la parte demandada en calidad de arras al momento de la firma del referido contrato, incluyendo los intereses moratorios a la tasa del 12% anual desde el 15 de noviembre de 2006 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, para lo cual ordenó efectuar experticia complementaria del fallo, con base en lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; y 4) Sin lugar la pretensión subsidiaria de pago de la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00), hoy ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios.

Ahora bien, la acción resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Por tanto, la resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

En este sentido, el Código Civil en sus artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167, establecen lo siguiente:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico

.

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

A tales efectos, señalada la normativa que rige la presente acción y, conforme a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

De este modo, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en fecha 15 de noviembre de 2006 y de manera privada, un Contrato de Opción de Compra Venta o Promesa Bilateral de Compra Venta; de manera que, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Opción de Compra Venta, así como por las normas legales que rigen la materia, quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho contrato, tales como: su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumió.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres.

Con respecto a los hechos controvertidos que forman parte del debate probatorio, se desprende que las partes establecieron de común acuerdo que:

(…) la cantidad restante de CIENTO TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 138.000.000) el cual será cancelado a través de un crédito otorgado por el IPASME a mi persona, dejando constancia que, si el crédito no llegara a ser aprobado en un lapso de tres meses obligatorios y 1 mes de prorroga que serán constados a partir del día en que se entreguen los documentos necesarios para la aprobación de dicho crédito quedando así; la ciudadana Y.H. libre de todo convenio con mi persona y no estará obligada a devolver el dinero recibido por mi. (…)

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

En virtud de ello, se evidencia del contenido del contrato y de las pruebas analizadas y valoradas en este fallo que, el demandante ciudadano A.P.W., necesitaba para la aprobación del crédito por ante el IPASME, presentar los recaudos que según consta de la Planilla de Requisitos para la Concesión de Créditos, marcada con la letra “D”, son los siguientes: original de la oferta de venta firmada por el vendedor y su cónyuge, si es casado anexarle fotocopias de sus cédulas de identidad; original de certificación de gravamen del apartamento o de la casa y terreno, que cubra los últimos cinco años; fotocopia del documento de propiedad del inmueble debidamente registrado; fotocopia del documento de condominio debidamente registrado, si se trata de apartamento; fotocopia legible del documento de parcelamiento, si se trata de una casa y terreno en urbanización; dos fotocopias de la cédula de identidad del vendedor o vendedora, ampliada y a color; carta catastral; y fotocopias legibles del documento de liberación de hipoteca debidamente registrado, si el inmueble ha sido hipotecado.

En cuanto a los requisitos antes señalados, necesarios para solicitar el crédito por ante el IPASME, el demandante afirma que la ciudadana Y.H. no se los entregó, siendo éste alegato rechazado por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda; no obstante a ello, en el transcurso del íter procesal no trajo ninguna prueba que demostrara habérselos entregado en su debida oportunidad. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, el demandante en su escrito libelar solicitó el pago de la suma de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00), hoy ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 150.000,00), por concepto de daños y perjuicios, para lo cual quien aquí decide, observa lo siguiente:

Se llama daño a todo el mal que se causa a una persona o cosa, y por perjuicio, la pérdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva que ha dejado de obtenerse.

Siendo así, los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, establecen:

Artículo 1257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.

Artículo 1258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal (…).

La doctrina señala como característica principal de la cláusula penal, la de ser una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación. Igualmente, señala la doctrina como efecto principal de la cláusula penal, el que ésta excluye la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento culposo del deudor, salvo pacto en contrario; es decir, cuando las partes acuerdan que la cláusula penal no excluye la indemnización de daños y perjuicios distintos a los compensados por la cláusula penal.

Ahora bien, del contenido del Contrato de Opción de Compra Venta o Promesa Bilateral de Compra Venta, se evidencia que las partes no pactaron ninguna cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, por lo que resulta improcedente lo solicitado por el ciudadano A.P.W., con respecto al concepto señalado. Y ASÍ SE DECIDE.

No obstante a ello, debe señalarse que las partes acordaron de común acuerdo que si no se llegara a aprobar el crédito solicitado para la adquisición del inmueble, en el lapso de cuatro meses, contados a partir de la entrega de los documentos exigidos para tal aprobación, la ciudadana Y.H. no estaría obligada a devolver la suma de dinero que por reserva de la compra le entrego el ciudadano A.P.W.. Por tanto, es evidente que si la parte demandada no le entrego al demandante los recaudos indispensables para la aprobación del crédito, se comprueba que el lapso de cuatro meses no transcurrió; de manera que, se condena a la parte demandada, ciudadana Y.H., a pagarle a la parte actora la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), hoy dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00), por concepto de reserva de la compra del inmueble objeto del litigio. Y ASÍ SE DECIDE.

Por consiguiente, en virtud de que la parte demandada no demostró en autos que le hizo entrega a la parte actora de los recaudos indispensables que deben ser presentados ante el IPASME para la aprobación del crédito, con el cual adquiriría el bien inmueble ofertado; resulta evidente que, obró conforme a derecho el tribunal de origen al declarar con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA sigue el ciudadano A.P.W. contra la ciudadana Y.H.; motivo por el cual, quien aquí decide confirma la decisión proferida en fecha 19 de noviembre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VII

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada M.M.P.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 82.043, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadano A.P.W., contra la sentencia dictada en fecha 19 de noviembre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Segundo

se CONFIRMA la decisión dictada en fecha 19 de noviembre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Tercero

se le condena al pago de las costas derivadas del presente recurso a la parte demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Quinto

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los ocho (08) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR

DRA. Y.D.C.D.

LA SECRETARIA,

KIAMARIS MAITA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres y quince de la tarde (03:15 p.m.).

LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA

YD/KM/vp.

Exp. No. 10-7234.

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