Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Abril de 2014

Conoce esta Alzada de apelación interpuesta en fecha 02 de abril de 2013, por el abogado E.T.A., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante en el presente proceso, contra el fallo proferido por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 01 de abril de 2013.

Se inició el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 13 de enero de 2010, por los abogados A.F.G., J.C.P.P. y C.T., anteriormente identificados, actuando en su condición de apoderados judiciales del ciudadano J.M.A.A., quienes procedieron a demandar por cumplimiento de contrato a la ciudadana C.O.C., previamente identificada, alegando que su representado suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la hoy demandada, sobre un bien inmueble distinguido como apartamento Nº 4, que forma parte del edificio denominado “Victoria”, que se encuentra ubicado en la Calle San I.d.L.d.C., del Municipio Chacao del estado Miranda, que dicho contrato fue pactado por el transcurso de un (1) año, prorrogables por períodos iguales y consecutivos, partiendo su vigencia desde el primero (1º) de noviembre de 1995, estableciendo que en caso de que alguna de las partes tuviera la voluntad de no prorrogar el contrato, debía manifestar su voluntad con al menos sesenta (60) días de ntelación a la fecha de vencimiento del contrato o su prórroga; que la relación arrendaticia que en un principio había nacido a tiempo determinado según contrato de fecha 01 de noviembre de 1979, se indeterminó en el tiempo por haber excedido los quince (15) años a que hace referencia el artículo 1.580 del Código Civil, mas sin embargo, en vista de haber suscrito un nuevo contrato en fecha primero (1º) de noviembre de 1995, fue regulada nuevamente la relación arrendaticia a tiempo determinado; así también, alegó que la arrendadora en fecha 31 de octubre de 2005, según esgrime, por notificación realizada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, participó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento pactado entre estos; que la prórroga legal arrendaticia venció en fecha primero (1º) de noviembre de 2009, por lo que, habiendo vencido el contrato así como la prórroga legal de tres (3) años, la arrendataria dejó de cumplir con su obligación contractual y legal de hacer entrega del inmueble que fuera objeto del contrato de arrendamiento.

Fue admitida la presente demanda mediante auto de fecha 28 de enero de 2013, ordenándose el emplazamiento de la demandada para que al segundo día de despacho siguiente procediera a dar contestación, y cumplidas las formalidades de citación, en fecha 10 de junio de 2010, compareció la ciudadana C.O.C., debidamente asistida por el abogado Ángel Eduardo Yánez Pereira, dándose por notificada en el presente juicio y contestando la demanda, arguyendo lo siguiente:

Rechazó, negó y contradijo todos los hechos así como el derecho establecidos en el escrito libelar, reconociendo solo su condición de inquilina, en el apartamento Nº 4, que forma parte del edificio denominado Victoria, que se encuentra ubicado en la Calle San I.d.L.d.C., del Municipio Chacao del estado Miranda, estableciendo al respecto que la notificación señalada por la parte demandante estaba realizada sobre hechos infundados, razón por la cual fue impugnada y tachada por no ajustarse a derecho; que la relación arrendaticia data de más de quince (15) años y que estaba plenamente vigente para la fecha, por lo que no opera a su decir el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario relativo a la prórroga legal; que la relación arrendaticia supera los quince (15) años, por cuanto, inició en el año 1979, por lo que debe considerarse como una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, según lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, teniendo en consecuencia más de treinta (30) años ininterrumpidos, por lo que a su decir no es válida la notificación realizada a esa representación, alega también que una vez que la relación arrendaticia pasa a ser indeterminada no puede nuevamente determinarse; por lo que debe declararse sin lugar la pretensión incoada.

En fecha 28 y 29 de junio y 06 de julio de 2010, ambas partes consignaron escritos de pruebas y solo la demandada consignó escrito complementario de pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas mediante autos de fecha 06 y 12 de julio de 2010, respectivamente.

El Tribunal A quo, mediante auto de fecha 25 de mayo de 2011, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, ordenó la suspensión de la causa, la cual fuera reanudada, en fecha 07 de mayo de 2012, ordenando la notificación de dicha reanudación a la ciudadana C.O.C., fijando el segundo día de despacho siguiente al lapso otorgado para la reanudación de la causa y llevar a cabo la audiencia de juicio según lo establecido por el artículo 114 del Código de Procedimiento Civil. Imposible como se evidencia fue la notificación personal, previa solicitud de parte fue librado cartel de notificación, siendo consignado el ejemplar a las autos en fecha 22 de febrero de 2013.

En fecha 19 de marzo de 2013, fue realizada audiencia oral a la cual comparecieron la representación judicial de la actora y demandada; aperturado dicho debate expusieron sus respectivos alegatos, en esta misma fecha el Tribunal A quo pronuncio el dispositivo del fallo, mediante el cual declaró Sin Lugar la demanda que por cumplimiento de contrato sigue el ciudadano J.M.A.A. contra la ciudadana C.O.C., realizando la respectiva publicación de fallo extenso, en fecha 01 de abril del mismo año.

Dicha decisión fue apelada por la representación judicial de la parte actora mediante diligencia de fecha 02 de abril de 2013, apelación que fue negada por auto de fecha 10 de abril de 2013, ejerciendo la parte actora Recurso de Hecho el cual conoció y decidió el Juzgado Superior Sexto Civil, Mercantil, Tránsito, y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, declarando con lugar el recurso de hecho interpuesto ordenando oír dicha apelación en ambos, por lo cual en fecha 07 de agosto de 2013 el Tribunal A quo oyó el recurso de apelación ejercido por la parte actora en fecha 02 de abril de 2013.

Mediante auto de fecha 22 de enero de 2014, esta Alzada le dio entrada al presente expediente, ordenando la notificación de las partes, fijando el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las notificaciones para llevar a cabo la audiencia oral.

En vista de la imposibilidad de la notificación personal de la parte demandada en el presente juicio, la representación de la actora solicitó cartel de notificación, pedimento el cual fue acordado, y consignado el ejemplar de publicación en fecha 13 de marzo del año en curso.

II

DE LA COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, este Tribunal es competente para conocer y decidir de las apelaciones interpuestas contra las decisiones emanadas de los Tribunales de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, y visto que la presente acción fue interpuesta contra una sentencia proferida por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declara esta Alzada competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta. ASÍ SE DECIDE.

III

PUNTO PREVIO

Ahora, llama la atención a este Juzgado Superior, la aplicabilidad o subsunción del derecho imperativo aplicada por el Tribunal A quo en la presente causa, ya que como es de conocimiento público y notorio, las disposiciones legales referidas al arrendamiento de vivienda, quedaron derogadas por mandato expreso según la Disposición Derogatoria Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial N° 6.053 extraordinaria de fecha 12 de noviembre de 2011; no obstante se evidencia, que el Tribunal que conoció en primer grado de instancia, hizo una relevante inobservancia sobre la ley vinculante aplicable a la presente causa, en virtud, que decidió o fundamentó sus decisiones equivocadamente mediante la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999, no siendo esta la aplicable al momento de sentenciar, de conformidad con la cronología legal imperante de la normativa especial sub iudice.

Así las cosas, es por lo que, este Juzgado al hacer el examen de fondo, no puede dejar pasar por alto dicho error a la hora de sentenciar, en virtud, que es necesario recordar, que todos los jueces de Venezuela somos impartidores de justicia y tenemos que estar estrechamente ligados a ella como pilar fundamentalmente y a la equidad probidosamente ejercida, atenidos siempre a lo consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en razòn, que con nuestras decisiones ayudamos a construir esencialmente decisiones mas justas, y así sociedades llenas de valores; condenando el resaltante error de aplicar una norma derogada, a un caso que de conformidad con la cronología del presente expediente le es aplicable la mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ateniéndose así el Tribujnal A quo a situaciones pasadas que escapan de las necesidades en la materia en la actualidad, colocando al borde del riesgo, la situación jurídica de las partes en la presente controversia, y a su vez, pudiendo incurrir en el error de aplicar un falso supuesto de ley.

Así desarrollando la sintonía de la idea a expresar, es de resaltar que la Disposición Transitoria Primera de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda estableció, que los procedimientos administrativos ó judiciales que estuvieren en curso continuarían hasta su culminación definitiva por las disposiciones contenidas en esa Ley; en este orden de ideas, y en estricto apego a la legislación patria, esta alzada establece que el texto normativo adecuado para dirimir la presente controversia es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual entró en vigencia en fecha 12 de noviembre del año 2011, siendo de aplicación inmediata.

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Conoce esta Alzada de apelación interpuesta en fecha 02 de abril de 2013 por el abogado E.T.A., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante en el presente proceso, contra el fallo proferido por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 01 de abril de 2013, que estableció:

(…) En primer lugar considera necesario este Juzgador antes de dictar el pronunciamiento de fondo, establecer ante que tipo de contrato nos encontramos según su determinación en el tiempo, ya que esta certeza depende la calificación de la acción la cual entraña un interés de estricto orden público.-

En ese sentido observa esta Juzgadora, que en el contrato de arrendamiento traído a los autos junto con el escrito libelar, se señaló expresamente que la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio comenzó a regir desde el 01/09/1979, hecho este reconocido expresamente por la parte actora en su escrito libelar.

Que en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble objeto del presente juicio en fecha 01/09/1979, se estableció lo siguiente:

TERCERO: El plazo de arrendamiento es de UN AÑO (1) prorrogable automáticamente por UN AÑO (1) y así sucesivamente, mientras que una de las partes no notifique a la otra someter a su voluntad de darle término con un mes de anticipación por lo menos…

De la cláusula anteriormente transcrita se desprende, que efectivamente el contrato de arrendamiento y la relación arrendaticia objeto del presente juicio, nació como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, prorrogable por periodos iguales. Que la relación arrendaticia comenzó a regir desde el 01/09/1979, habiéndose firmado un nuevo contrato de arrendamiento el día 01/11/1995, por lo tanto a la fecha en que fue intentada la presente acción la relación arrendaticia tenía más de treinta (30) años continuos. Igualmente se puede apreciar, que desde que se celebró el primer contrato de arrendamiento, hasta el momento en que fue suscrito el segundo contrato, habían transcurrido Dieciséis (16) años.

OMISSIS

Esta Juzgadora acogiéndose al criterio del Alto Tribunal de la República, considera que efectivamente el contrato de arrendamiento sobre el cual versa la pretensión de la parte actora es a tiempo Indeterminado, por haber excedido el tiempo de duración establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, hecho éste aceptado expresamente por la parte demandada en su escrito de libelar (Sic.). Sin que pueda considerarse valido el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/11/1995, respecto a la determinación en el tiempo de la relación arrendaticia, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece la irrenunciabilidad por parte de los arrendatarios de los derechos para beneficiarlos o protegerlo, es decir, una vez indeterminado en el tiempo la relación arrendaticia, no puede pretenderse a través de un nuevo contrato determinarla nuevamente, ya que esto va en perjuicio el arrendatario, más aún cuando la materia inquilinaria es de orden público, por lo tanto no pueden ser relajadas por convenio entre particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres, tal como lo establece la n.S. prevista en el artículo 6º del Código Civil.

Ahora bien, llegado a la conclusión que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la vía accionaria del mismo tiene que ser por una de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y no la vía de acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 39 de la norma in comento, razón por la cual se declara improcedente la demanda de cumplimiento de contrato (…)

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La acción incoada por la representación judicial del ciudadano J.M.A.A., se circunscribe a un cumplimiento de contrato de arrendamiento, del cual fue alegado su vencimiento, así como el de su prórroga legal; esgrime el demandante que dicho contrato fue suscrito entre éste y la ciudadana C.O., en fecha 01 de noviembre de 1995, el cual versa sobre un apartamento identificado Nº 4, que forma parte del edificio denominado Victoria, que se encuentra ubicado en la Calle San I.d.L.d.C., del Municipio Chacao del estado Miranda, fundamentando la acción en la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento realizada en fecha 31 de octubre de 2005, por el Juez Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Al respecto, la representación judicial de la parte demandada, al momento de dar contestación, negó, rechazó y contradijo los hechos narrados por la parte actora en su escrito libelar, exceptuando de ello su condición de inquilina en el bien inmueble identificado, desconociendo a su vez la notificación judicial a la cual el actor hace alusión por cuanto, se basó en hechos infundados, ya según su decir la relación arrendaticia data de más de quince (15) años, por lo que según lo establecido por ésta el contrato pactado entre ellos, pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, que no operaría lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario relativo a la prórroga legal. En este orden de ideas, la demandada alegó haber suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 01 de septiembre de 1979, estableciendo que dicha relación arrendaticia data de casi treinta (30) años, no interrumpidos, acotando posteriormente que la relación arrendaticia solo había sido sucedida por el lado del propietario, más no anulada.

Establecido lo anterior, y de un estudio de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que, el asunto controvertido objeto de la presente decisión, ha quedado circunscrito a la verificación de los extremos fácticos y legales tendientes a la determinación del tipo de contrato y por ende a la procedencia o no de la acción incoada, ya que según la prolongación de este a lo largo del tiempo puede clasificarlo como un contrato determinado o indeterminado, lo que traería a su vez según la legislación patria el ejercicio de diferentes acciones judiciales.

En este orden de ideas, es menester pasar a establecer que los contratos son un negocio jurídico bilateral, perfecto o imperfecto, o lo que es lo mismo un acuerdo de voluntades entre dos o más partes que conlleva a relaciones jurídicas obligatorias, dicha figura se encuentra definida en nuestro Código Civil, el cual establece en su artículo Nº 1.133 “(…) El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (…)”.

La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 50, establece al respecto:

(…) El contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacifica, quien a su vez se obliga a pagar el canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas en la presente Ley (…)

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Así las cosas, tenemos que los contratos son aquellas convenciones concebidas por una o más personas que establecerán las pautas por las cuales va a regir o normar los acuerdos a los que voluntariamente las partes se hubieren comprometido, sean de dar, hacer, o no hacer, creando obligaciones recíprocas o unilaterales a las cuales los pactantes se obligan.

En nuestro sistema normativo el contrato se encuentra comprendido por un rasgo genérico, identificado como el acuerdo de voluntades, es decir, la esencia de los contratos vendría a estar demarcada por el convenio entre partes, siendo delimitante para dicho acuerdo solo el objeto de los contratos, es decir, aquellos temas de los cuales se encuentra expresamente establecida su prohibición, de ello se desprende que, dentro de la esfera patrimonial de los contratantes, estos tienen la mas amplia gama y facultad para pactar lo que a sus intereses convenga, siempre y cuando el objeto de dicho convenio sea lícito, determinado o determinable, más sin embargo en este sentido es preponderante añadir que la ley interviene como supletoria de la voluntad, estableciendo ciertas normas que vendrían a coadyuvar o delimitar algunos aspectos de los acuerdos de voluntades, supliendo así los posibles vacíos que puedan generarse.

Aun cuando la convención pudiere versar sobre cualquier tema dentro de la esfera patrimonial de los suscriptores del acuerdo, y que estos delimitan a voluntad propia los negocios jurídicos a los cuales se subrogan, no es menos cierto que la legislación patria delimita algunos aspectos otorgando beneficios y límites dentro de los derechos de los contratantes.

Determinado lo anterior, evidencia este Tribunal que la presente controversia versa sobre la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la representación judicial actora, en este sentido, el sistema jurídico venezolano contempla normas generales de regulación sobre los negocios tanto unilaterales como bilaterales, así como también derechos inherentes e irrenunciables que la ley otorga a las partes.

En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:

(…) El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…)

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En relación a la duración del tiempo del contrato J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios citando al Dr. G.G.Q., establece en cuanto a lo referente a los elementos de identificación del tiempo del contrato lo siguiente: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia”.

En relación a la materia de arrendamiento, la determinación o indeterminación de los contratos se encuentra estrechamente ligada al procedimiento para el ejercicio de las acciones, por cuanto este se desprende el fundamento de la acción o más puntual aun la acción a incoar.

Los contratos de arrendamiento han sido clasificados por la doctrina según sea su duración, como contratos a tiempo indeterminado, determinado renovable y determinado improrrogable.

Ahora bien, los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar. Por su parte, los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido su tiempo de duración, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Para mayor abundamiento de lo anteriormente señalado, puede este Ad quem establecer, que el contrato a tiempo determinado es aquél en el cual las partes previeron la estipulación del lapso de duración de la convención, dicha duración podría ser fija o estar sujeta a prorrogas según sea la voluntad de las partes, dicha continuidad puede verificarse mediante acuerdo o bien operar de pleno derecho según lo establecido por las normas generales del contrato contenidas en la legislación. Por el contrario, el contrato a tiempo indeterminado es aquél el cual no tiene un lapso de duración previsto por los participes, en este sentido, también puede un contrato determinado nacer a lo largo del tiempo una indeterminación.

Por cuanto, como ya fue delimitado anteriormente los términos de la controversia incoada por el ciudadano J.M.A.A. contra C.O. pasa este Ad quem a analizar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento sobre el cual versa la presente acción, para así establecer si dicha convención es a tiempo determinado o indeterminado, precepto básico para emitir un pronunciamiento al fondo del caso bajo estudio.

En relación a la determinación del lapso del arrendamiento y su indeterminación en el tiempo, el artículo 1.600 del Código Civil, señala:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

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Del artículo anterior se infiere que, una vez vencido el contrato de arrendamiento pactado y si el arrendador mantuviere la posesión del bien arrendado resulta la presunción de la renovación de dicho acuerdo de voluntades, procediendo en este sentido, todo cuanto a contratos a tiempo indeterminado establezca la normativa legal. En este orden de ideas, tenemos que el artículo 1.614 ejusdem, establece:

(…) En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado (…)

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Ahora bien, del contrato de arrendamiento traído a los autos por la representación judicial de la parte actora, de fecha 01 de noviembre de 1995, se desprende lo siguiente:

(…) CLÁUSULA ESPECIAL: “LA ARRENDADORA” manifiesta de forma expresa que “LA ARRENDATARIA” ha mantenido una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de este contrato desde el 1º de septiembre de 1.979, fecha ésta en que celebró Contrato de Arrendamiento por un período de UN AÑO prorrogable por períodos iguales y consecutivos (…)”.

En este sentido, se desprende de la cláusula especial anteriormente transcrita que la relación arrendaticia existente entre los hoy, actora y demandada, comenzó a regir desde la fecha 1° de septiembre de 1979, habiendo firmado un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 1 de noviembre de 1995.

En atención a la duración de los contratos de arrendamiento, el artículo 1.580 del Código Civil, establece:

(…) Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años (…)

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Así pues, de la revisión realizada a los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, puede evidenciarse que el primer contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 1° de septiembre de 1979 y el segundo de ellos en fecha 1° de noviembre de 1995, de lo cual se colige que, para el año 1994 habían transcurrido un total de 15 años de relación arrendaticia, de manera que para la fecha en el cual fue pactado el contrato de arrendamiento del cual la actora pretende su cumplimiento, había transcurrido dieciséis (16) años.

Ahora bien, al respecto puede quien aquí sentencia señalar que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 32 establece:

(…) Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda acción acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos (…)

Subrayado nuestro.

De lo establecido en la norma especial en materia inquilinaria, se evidencia que la ley prohíbe y anula expresamente todo acuerdo que haya sido concebido en detrimento de los derechos otorgados por dicha norma, en pro y beneficio de la protección de los arrendatarios y arrendatarias. Así pues, siendo dicha materia de orden público y de aplicación inmediata y no puede ser relajada por convenio entre partes.

De lo anterior se colige, que aun cuando los ciudadanos J.M.A.A. y C.O.C., hayan suscrito un contrato de fecha 1 de noviembre de 1995, no es menos cierto que la relación arrendaticia era de vieja data, ya que en efecto en día 1° de septiembre de 1979 fue suscrito documento de arrendamiento el cual fue renovado sucesivamente, volviéndose a tiempo indeterminado posterior al termino de quince (15) años de su suscripción.

Así las cosas, es menester para esta Alzada establecer que, una vez el contrato suscrito se indeterminó en el tiempo tal y como lo prevé la norma civil in comento, así como pudo constatarse del caso de marras, que el mismo nació como un contrato determinado en fecha 01 de septiembre de 1979, y que con la posteridad se convirtió en indeterminado, mal pudieron las partes tratar de determinar la relación existente nuevamente, por cuanto, la indeterminación del contrato de arrendamiento es un derecho irrenunciable por las partes, siendo dicha materia de orden público e irrelajable por los contratantes, así pues para la fecha 01 de noviembre de 1995, en la cual fue firmado un nuevo contrato por las partes, dejando establecido en esta tal y como fue constatado anteriormente, que la relación arrendaticia había iniciado en fecha 01 de septiembre de 1979, para el momento en el cual fue suscrito el contrato objeto del presente litigio, ya había transcurrido un total de 16 años de relación arrendaticia.

Establecido lo anterior y demarcada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción como indeterminado, es preciso para esta Alzada establecer que las disposiciones referidas al arrendamiento de vivienda, quedaron derogadas por mandato expreso de la Disposición Derogatoria Única de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de fecha 12 de noviembre de 2011, publicada en Gaceta Oficial N° 6.053, extraordinaria.

Ahora, de lo anterior se extrae que aun cuando existe una relación arrendaticia que nació como determinada, no es menos cierto que dicha relación fue establecida por mas de quince (15) años, de lo cual, según lo establecido en las normas tanto subjetiva como especial, los derechos adquiridos no son relajables ni irrenunciables por las partes, lo que converge en la irrenunciabilidad por parte del arrendador de la transformación del contrato suscrito por las partes de determinado a indeterminado.

Habiendo realizado un estudio minucioso de las actas que conforman el presente expediente, observa quien aquí juzga que la actora incoó la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, acción esta adecuada a las pretensiones contenidas dentro de un acuerdo de voluntades a tiempo determinado, mas sin embargo, se colige de autos, que la relación arrendaticia del cual deriva la pretensión bajo estudio, con el transcurso de los años según lo dispuesto por nuestra legislación patria, paso a ser a tiempo indeterminado por haber excedido el tiempo de duración establecida en la N.C.S., así pues tal y como ha quedado plasmado previamente, la pretensión de la hoy actora se circunscribió a un cumplimiento de contrato de arrendamiento, errando la pretensión ejercida por cuanto la naturaleza de la relación arrendaticia paso a ser de determinado a indeterminado; en este sentido siendo que la norma especial estipula al respecto la acción a incoar así como las causales taxativas para ello, sin que tal actuación se adecuase a los preceptos de la norma especial vigente, se hace forzoso para este Juzgado Superior declarar SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato incoada por la representación judicial del ciudadano J.M.A.A., y por ende declarar Sin Lugar el Recurso de Apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, en fecha 02 de abril de 2013, contra el fallo proferido por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 01 de abril de 2013. ASI SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara,