Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Octubre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº CB-10-1074

PARTE ACTORA: A.T.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.503.476.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: R.C.M. y M.D.F.D., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 1.446 y 84.964, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.R.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-9.312.309;

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: C.F., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 51.431.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

ANTECEDENTES EN LA ALZADA

Corresponde a este Juzgado conocer, previa Distribución del presente juicio en virtud del recurso de apelación que ejerciera el abogado M.D.F.D., antes identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 30 de noviembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción judicial; siendo recibido el presente expediente en fecha 07 de abril de 2010, dictándose auto de entrada el día 12 de abril de 2010, dejándose constancia que la sentencia se pronunciaría al decimo (10º) día de despacho siguiente a dicha fecha conforme lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de abril de 2010, el abogado M.D.F.D., previamente identificado presento escrito de alegatos.

En fecha 28 de abril de 2010, la parte actora asistido por la abogada A.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 93.679, presento escrito mediante el cual consignó copias certificadas del expediente administrativo de regulación de alquiler distinguido con el No. 58.706.

ANTECEDENTES EN PRIMERA INSTANCIA

Inicio el presente juicio por demandada presentada en fecha 21 de mayo de 2009, por la representación judicial de la parte actora mediante el cual pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 34, tomo 69 de los libros respectivos, que tiene por objeto un local comercial que forma parte del Edificio Enza, ubicado en la Calle Bolivia de la Urbanización Nueva Caracas, Catia, entre las Transversales Segunda y Tercera, identificado con el Nº 66, admitiéndose la demanda por auto de fecha 27 de mayo de 2009, por los trámites establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Verificada en autos la citación de la parte demandada en fecha 30 de junio de 2009, compareció el ciudadano J.R.R., en fecha 2 de julio de 2009, y procedió a contestar la demanda incoada en su contra, presentando igualmente reconvención, cual fue admitida por el A quo, el día 3 de julio de 2009, la cual fue contestada el 22 de octubre de 2009.

En fecha 3 de noviembre de 2009, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas; el cual fue proveído por el A quo mediante auto del día 5 del mismo mes y año.

En fecha 30 de noviembre de 2010, el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción judicial, dictó sentencia definitiva a través de la cual declaró improcedente en Derecho la pretensión contenida en la demanda; con lugar la pretensión de reintegro contenida en la reconvención y nula la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en que se fundamentó la demanda, condenando a la parte accionante a reintegrar a la parte demandada reconviniente por concepto de sobre alquileres, la suma ocho mil novecientos noventa y ocho bolívares con 59/100 (Bs. 8.998,59); y por concepto de depósito en garantía, la suma de veintiséis mil novecientos noventa y cinco bolívares con 77/100 (Bs. 26.995,77), condenando en costas a la actora reconvenida.

DEL FALLO RECURRIDO

En fecha 30 de noviembre de 2010, el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial dicto fallo en el cual se expuso lo siguiente:

En el caso de autos, el ciudadano A.T.R. ejerce la acción, pretendiendo obtener una sentencia favorable de condena que resuelva el contrato de arrendamiento que según afirma, suscribió a tiempo determinado con el ciudadano J.R.R., argumentado que el arrendatario ha incumplido con el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, a razón de Bs. 9.000,00 cada uno.

En cambio, el ciudadano J.R.R. en defensa de sus derechos, rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; al mismo tiempo, reconviene a la parte demandante por reintegro de sobre alquileres y depósito.

Entonces, resulta evidente que el thema decidendum se circunscribe a determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción de resolución de contrato incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento en el pago de cánones de alquiler que imputa a la parte demandada; así como también, resolver el merito de la pretensión de reintegro que ejerce la parte demandada reconviniente.

…Omissis…

De acuerdo con el anterior análisis del material probatorio ofrecido por las partes de la relación jurídica procesal, en sustento de sus pretensiones, determina el Tribunal que los ciudadanos A.T.R. y J.R.R., se encuentran vinculados en una relación arrendaticia instrumentada en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de noviembre de 2008, bajo el Nº 34, tomo 69 de los Libros respectivos, en cuya cláusula tercera establecieron lo siguiente:

…Omissis…

Por otra parte, advierte también el Tribunal que para el momento en que se suscribe el precitado contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento fijado por el extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, al inmueble objeto de la demanda, es la suma de Bs. 1.411,80, según sentencia publicada en fecha 23 de marzo de 1972, mediante la cual se revoco en todas y cada una de sus partes la Resolución Nº 2033 de fecha 24 de marzo de 1971, emanada de la Dirección de Inquilinato adscrita para ese entonces al Ministerio de Fomento.

Ahora bien, aún cuando podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda, pues parafraseando el maestro Dr. J.M.-Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que ‘…En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos’, no es menos cierto que la institución del contrato de arrendamiento, considerado por algunos autores como parte del derecho social, se encuentra regido por el orden público; lo cual se infiere del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a tenor del cual, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables.

Es importante destacar, que el orden público se define comúnmente como "un conjunto de principios e instituciones que se consideran fundamentales en la organización social de un país y que inspiran su ordenamiento jurídico; actúa como un límite a la autonomía de la voluntad en virtud del cual resultan nulos los actos o contratos cuyo contenido sea contrario a los intereses colectivos de una comunidad, manifestados en principios y reglas de Derecho.

En base a la idea anterior, estima este operador jurídico que el acuerdo de voluntades expresado en la citada cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado, se encuentra reñida con el orden público que consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues tal como lo establece el artículo 13 de la ley in comento, el arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados. En efecto, el arrendador A.T.R., no obstante estar en pleno conocimiento del canon máximo de arrendamiento mensual fijado por el órgano competente, pactó con el arrendatario una prestación pecuniaria en concepto de canon de alquiler, por un monto superior el legalmente establecido, lo que a todas luces menoscaba los derechos subjetivos reconocido en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a favor de los arrendatarios.

Por consiguiente, se deduce que el arrendador no puede exigir coercitivamente al arrendatario, que cumpla con la prestación de pagar los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, a razón de Bs. 9.000,00 cada uno, ya que dicho monto es superior al legalmente fijado por el órgano competente; en otras palabras, es imposible que el arrendatario cumpla con el pago in comento por oponerse a ello el ordenamiento jurídico positivo, además que viola el orden publico en la forma ut supra descrita.

Desde otro punto de vista, tomando en cuenta que según consta en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que sirve de título a la demanda, el arrendatario entregó al arrendador una suma de dinero en concepto de canon de arrendamiento y depósito en garantía, sobre la base de Bs. 9.000,00, resulta menester destacar que el maestro Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, página 230 y siguiente, sostiene que:

‘El crédito por concepto de pago en exceso de alquileres convencionales que resulte de la regulación, es compensable por los cánones de arrendamiento vencidos. Dicha compensación opera ipso iure y con efectos hacia el pasado, en el sentido de que la insolvencia por falta de pago del arrendatario no existe realmente, si lo adeudado es inferior al monto total de lo pagado de más por concepto de cánones de arrendamiento (…) Ello significa que el importe de los sobrealquileres adeudados por el propietario puede descalificar la causa petendi de la acción de desalojo de un contrato a tiempo indeterminado; o a tiempo determinado según lo que se haya estipulado en este caso’;

Entonces, como consecuencia de todo lo antes expuesto, aun cuando la parte demandada no logró demostrar que convino con el arrendador en que sacaría la maquinaria del inmueble en un tiempo razonable, que ejecutaría los arreglos que le hicieran falta y que se descontaría los costos del monto de los cánones de arrendamiento, determina el Tribunal que logró demostrar un hecho impeditivo que enerva la pretensión que en su contra se hace valer, pues por imperio de la Ley –iura novit curia- el pacto dinerario contenido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda, debe declararse nulo; así se decide.-

Contrariamente, la parte actora reconvenida no cumplió con su carga de probar la juridicidad y licitud de la obligación cuyo cumplimiento exige de la parte demandada, y por ende tampoco demostró el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca, para de esta manera ser acreedora de las consecuencias que prevé el artículo 1.167 del Código Civil; por lo tanto, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así igualmente se decide”.

En cuanto a la reconvención el fallo apelado señaló lo siguiente:

“El reintegro inquilinario constituye sin duda, una especie de la categoría pago de lo indebido ex artículo 1.178 del Código Civil; que es una fuente de obligaciones, pues se “supone que todo pago se origina necesariamente en una deuda, y la ley ordena que se repita (devolución) todo aquello que ha sido pagado sin su existencia. En el caso que nos ocupa, la ley ha estimado que cuando ha habido un pago indebido, en materia inquilinaria, se debe conceder de manera expresa el derecho de repetición”.

El artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye, que en los inmuebles sometidos a regulación quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

En el mismo sentido, el artículo 60 eiusdem consagra que el reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

De acuerdo con la hermenéutica jurídica de las citadas normas jurídicas, debe interpretarse que el derecho de reintegro que asiste al arrendatario, cubre todo el tiempo en que se produce el pago de sobrealquileres en virtud de una regulación de alquileres previa o posterior a la celebración del contrato, que fija una cantidad menor a la fijada contractualmente por concepto de canon de arrendamiento, y percibido por el arrendador según el canon fijado contractualmente, y no por el organismo competente.

En el caso de marras, quedó demostrado que para el momento en que se celebró la relación arrendaticia sub examine, el canon de arrendamiento fijado por el extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato al inmueble objeto de la demanda, es la suma de Bs. 1.411,80, hoy día equivalente a Bs.F. 1,41, según consta en la sentencia publicada en fecha 23 de marzo de 1972, mediante la cual se revocó en todas y cada una de sus partes la Resolución Nº 2033 de fecha 24 de marzo de 1971, emanada de la Dirección de Inquilinato adscrita para ese entonces al Ministerio de Fomento.

Por otra parte, se advierte que el arrendatario entregó al arrendador en calidad de depósito en garantía, la suma de Bs. 27.000,00, que es el equivalente a tres (3) mensualidades de cánones de alquiler; y la suma de Bs. 9.000,00, por concepto de una mensualidad anticipada de canon de alquiler, correspondiente al mes de diciembre de 2008. Sin embargo, el arrendador afirma que el arrendatario dejó de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, a razón de dicho monto establecido contractualmente.

Ahora bien, si realizamos una simple operación aritmética y confrontamos el monto de la suma de dinero entregada por el arrendatario, antes señalada, con el monto del canon de alquiler vigente para el momento de la celebración del contrato, fijado en la suma de Bs. 1.411,80, hoy día equivalente a Bs.F. 1,41, concluimos lo siguiente:

El arrendatario ha pagado en exceso en concepto del canon de alquiler, la suma de 8.998,59, monto éste que se determina al restarle a la suma de Bs. 9.000,00, que es el canon fijado contractualmente, la suma de Bs.F. 1,41, que es el canon de arrendamiento que fijó el extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, actuando dentro del ámbito de su competencia.

De igual manera, se determina que el arrendatario ha pagado en exceso en concepto de depósito en garantía, la suma de Bs. 26.995,77, monto éste que resulta de restarle a la suma de Bs. 27.000,00, esto es el equivalente a la sumatoria de tres (3) mensualidades de cánones de alquiler a razón de Bs. 9.000,00, cada uno, la suma de Bs. 4,23, que es el equivalente a la sumatoria de tres (3) mensualidades de cánones de alquiler a razón de Bs. 1,41, cada uno.

En resumen, habiendo sido demostrado en el proceso la obligación que tiene el arrendador de repetir lo que ha recibido en exceso, tanto en concepto de canon de alquiler como en concepto de depósito en garantía, es evidente que el derecho de reintegro que hace valer la parte demandada reconviniente ciudadano J.R.R., debe prosperar en Derecho como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; para lo cual nada importa que en fecha 8 de octubre de 2009, la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, haya fijado mediante la Resolución Nº 13.507 el canon de arrendamiento al inmueble objeto de la demanda, pues no solamente no consta en autos que dicho acto administrativo se encuentre definitivamente firme, sino que además, lo determinante del asunto es que para el momento en que se efectuaron los pagos de alquiler, el canon de arrendamiento vigente era inferior al fijado por el órgano competente; así se decide.-

LIMITIS DE LA CONTORVERSIA

La parte accionante, en su escrito libelar alegó los siguientes hechos:

1. Que su representado dio en arrendamiento al ciudadano J.R.R., un local comercial que forma parte del Edificio Enza, ubicado en la Calle Bolivia de la Urbanización Nueva Caracas, Catia, entre las Transversales Segunda y Tercera, identificado con el Nº 66; según consta en documento autenticado en fecha 26 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 34, tomo 69 de los libros respectivos.

2. Que el arrendatario canceló el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2008, no habiendo cancelado los meses subsiguientes, esto es enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, a razón de Bs. 9.000,00, por mensualidades adelantadas como lo establece el contrato en su cláusula tercera; y que adeuda Bs. 45.000,00 por concepto de cánones de arrendamientos vencidos.

3. Que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, por un año, y que comenzó a regir a partir del día 1 de diciembre de 2008, hasta el 30 de noviembre de 2009; y que debido al incumplimiento del arrendatario, es por lo que procede a demandarlo para que convenga o a ello sea condenado, en la resolución del contrato y consiguiente entrega del inmueble; en pagar a manera de indemnización por el uso la suma de Bs. 9.000,00 mensuales, por cada mes que venza a partir de la demanda, y los intereses moratorios establecidos en la cláusula tercera, al 1% mensual sobre cada canon vencido.

   Fundamentando su pretensión en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Por su parte el demandado en fecha 2 de julio de 2009, presentó contestación en los siguientes términos:

1. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes; especialmente niega que se encuentre en mora por falta de pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009.

2. Aduce, que si bien es cierto el arrendador le hizo entrega del inmueble en el mes de diciembre de 2008, tal como lo habían pactado, sin embargo, en vista de que en el mismo se encontraba una gran cantidad de maquinaria textil perteneciente al arrendador, y en situación de deterioro que imposibilitaba la actividad comercial para lo cual había alquilado, convino con el arrendador en que “sacaría la maquinaria de allí en un tiempo razonable, que yo ejecutaría los arreglos que le hicieran falta al local y que descontaríamos los costos del monto de los cánones de arrendamiento”, el cual comenzaría a pagar a partir del momento en que el local estuviese operativo, lo que ocurrió a mediados del mes de marzo de 2009.

3. Alega, que a principios del mes de abril de 2009, le entregó al arrendador la suma de Bs. 3.000,00 como adelanto del canon de alquiler, y que éste negándose a asumir los gastos en que incurrió por la reparación del local, lo cual asciende a Bs. 23.000,00, le manifestó que debía pagar todo el canon de arrendamiento.

4. Que en vista de ello, acudió a la Dirección de Inquilinato en busca de asesoría, donde le informaron que el inmueble tiene una regulación desde el año 1972, por la cantidad de Bs. 1.411,80, equivalentes hoy día a Bs. 1,41, y que ha pagado en exceso tanto el canon de arrendamiento como el depósito correspondiente, pues el ciudadano A.T. a sabiendas de que el inmueble arrendado estaba regulado, estipuló un canon de arrendamiento ilegal evidenciando su mala fe en dicha negociación, para lo cual invocó los artículos 7, 58 y 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Procediendo a reconvenir a la parte actora ciudadano A.T.R., por el reintegro a su favor por alquileres pagados en exceso; aduciendo al respecto, que el canon de alquiler correspondiente al inmueble que ocupa en condición de arrendatario, está regulado por la Dirección de Inquilinato desde el año 1972, expediente Nº 58706, en la suma de Bs. 1.411,80.

   En este sentido, alega que el arrendador A.T., a sabiendas de que existía una regulación fijó el canon de alquiler en la suma de Bs. 9.000,00, recibiendo además al momento de la firma del contrato la suma de veintisiete mil bolívares fuertes por concepto de depósito y Bs. 9.000,00 como adelanto de un mes de alquiler, violando la regulación y lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Por lo antes expuesto, reconviene al ciudadano A.T. para que convenga, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: la nulidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en donde se estipula un canon mensual de Bs. 9.000,00, pues existe una regulación vigente y es de orden público; en pagar la suma de Bs. 26.998,00, por concepto de depósito dado en exceso; en pagar la suma de Bs. 11.154,00 por concepto de reintegro de alquileres pagados en exceso; y los intereses correspondientes a las cantidades precitadas hasta el momento de la sentencia definitivamente firme.

   Frente a estos hechos que constituyen la causa petendi de la pretensión de reconvención, la representación judicial de la parte actora reconvenida en el escrito presentado en fecha 22 de octubre de 2009, esgrimió lo siguiente:

   Rechazó, y contradijo la reconvención propuesta tanto en los hechos como en el Derecho, por ser inciertos los primeros e inexistentes el segundo.

   Negó que el inmueble estuviese en mal estado que impidiera su uso; afirmando, que su representado en fecha 31 de octubre de 2008, es decir con un mes de anticipación a la firma del contrato, había solicitado la regulación del local ante la Dirección de Inquilinato, órgano que en fecha 8 de octubre de 2009, fijó la regulación del mismo en la suma de Bs. 9.236,43.

   DE LAS PRUEBAS

   La parte actora acompañó a su libelo de la demanda, las siguientes documentales:

1. Original de instrumento poder, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en 19 de mayo de 2009, anotado bajo el No. 48, Tomo 55, el cual no fue atacado en forma alguna por la parte demandada por lo que tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 Código Civil. Documental del que se evidencia la representación que se atribuyen los abogados R.C.M. y M.D.F.D., antes identificados, como apoderados del accionante; y así se declara.

2. Original contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de noviembre de 2008, bajo el Nº 34, tomo 69 de los libros respectivos, el cual no fue tachado por la parte demandada por lo que se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 Código Civil. Documental con el cual quedó de demostrado el vínculo jurídico entre las partes en litigio, y los términos de la relación arrendaticia celebrada; y así se declara.

3. Copia certificada del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de enero de 1972, bajo el Nº 16, tomo 2, protocolo primero, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, por no haber sido tachado en forma alguna por la parte demandada. Instrumento con el cual queda demostrada la titularidad del derecho de propiedad de la parte actora sobre el inmueble arrendado; y así se declara.

   Al momento de dar contestación a la reconvención planteada por la parte accionada, consignó:

4. Copia Certificada del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 0013507, de fecha 8 de octubre de 2009, emitida por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Obras Públicas y Vivienda, expediente Nº 58.706 de la nomenclatura interna de esa oficina, la cual no fue atacada en forma alguna por la parte demandada, por lo que se tiene por fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del cual se evidencia que para el inmueble arrendado se fijó un canon de arrendamiento máximo de NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 9.236,43), en la cual se ordenó la notificación de los interesados; así se declara.

   Durante el lapso probatoria la representación de la parte actora no promovió medio de prueba alguno.

   Por su parte, la representación judicial de la demandada junto con el escrito de contestación acompaño:

1. Legajo en copia simple del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 2033 de fecha 24 de marzo de 1971, así como de la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 1972, los cuales al no ser impugnados por la parte demandada y ser documentos que merecen fe pública al se consideran fidedignas conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Documentales de las cuales se evidencia que para dicha oportunidad el canon de arrendamiento máximo fijado al inmueble arrendado es la suma de UN MIL CUATROCIENTOS ONCE BOLIAVRES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 1.411,80), así como también las diligencias realizadas tanto por el arrendador como por el arrendatario, a los fines de la actualización del canon arrendaticio; y así se declara.

   Durante la etapa probatoria la parte demandada promovió:

1. Legajo en copia certificada del expediente administrativo Nº 58.706, nomenclatura interna de la Dirección de Inquilinato adscrita hoy día al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, documental que se valora conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil. Probanza con la cual se evidencia que en fecha 01 de julio de 2009, la parte demandada solicitó las referidas copias certificadas, entre las cuales se encuentra la decisión dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 1972, en el que se fijó como canon de arrendamiento máximo al inmueble arrendado la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS ONCE BOLIAVRES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 1.411,80).

   Encontrándose ante esta alzada el presente expediente en fecha 28 de abril de 2008, la parte actora asistido de la abogada A.B., antes identificada, presentaron escrito mediante el cual acompañaron copias certificadas del expediente administrativo No. 58706, de la nomenclatura de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Obras Públicas y Viviendas, legajo de copias que si bien emanan de un ente administrativo y por tanto merecen fe pública, debe indicar este Órgano Jurisdiccional, que dicha documental no fue aportada a los autos en la oportunidad procesalmente válida para ello, con lo cual podría producirse una violación al debido proceso y al derecho a la defensa de la otra parte quien no tuvo la posibilidad de tener el control de dicha prueba, por otra parte el referido expediente administrativo así como la regulación del canon de arrendamiento efectuado en el año 1972, así como la nueva regulación de fecha 2009, fueron aportadas por las partes durante el proceso y previamente analizadas y valoradas tanto por el Juzgado de Instancia por esta Alzada, ello aunado al hecho, que los meses reclamados como insolutos por las parte actora se corresponde con enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, es decir, con anterioridad a la fecha en la que se dictó la nueva regulación de arrendamiento la cual se produjo el día 8 de octubre de 2009, por lo que forzosamente para este Despacho Judicial dicha documental debe quedar desecha del proceso; y así se decide.

   MOTIVA

   Analizados lo alegatos expuestos por ambas partes en el en el presente juicio y valoradas como han sido las pruebas por ellas aportadas al proceso corresponde a este Juzgado estando en la oportunidad procesalmente válida dictar sentencia lo cual pasa a efectuar en los siguientes términos:

   El Legislador Patrio estableció en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la obligación para las partes de demostrar las respectivas afirmaciones de los hechos alegados por éstos, para lo cual las partes deberán emplear todos los medios de que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.

   Como consecuencia de lo antes expuesto corresponde a la parte actora la carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, que en el caso de marras atañería a la aducida falta de pago de los mes de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, por parte del demandado y que conllevaría a la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 34, tomo 69 de los libros respectivos, sobre un local comercial que forma parte del Edificio Enza, ubicado en la Calle Bolivia de la Urbanización Nueva Caracas, Catia, entre las Transversales Segunda y Tercera, identificado con el Nº 66.

   Por su parte al accionante concierne demostrar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo de su obligación, siendo en el caso bajo estudio, tiene la carga de demostrar el hecho impeditivo de la pretensión del actor, al haber aducido su solvencia en virtud del pago de sobre alquileres según regulación del año 1.972, en el que se fijó como canon máximo la cantidad de Bs. 1.411,80, reconviniendo por el reintegro de lo pagado en exceso.

   Tal como lo indicara el Juzgado A-quo, efectivamente quedó demostrado la existencia del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 2033 de fecha 24 de marzo de 1971, así como de la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 1972, que fijó como canon máximo para el inmueble arrendado mediante el contrato cuya resolución se comprende la suma de UN MIL CUATROCIENTOS ONCE BOLIAVRES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 1.411,80), actualmente en virtud de la reconversión monetaria de UN BOLIVAR CON CARENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 1,41), regulación que no puede ser modificada por las voluntad de las partes toda vez que las normas que rigen la materia inquilinaria son de estricto orden público, siendo los derechos que se contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios irrenunciables, siendo una de las garantías para proteger al inquilino la contenida en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el que se establece la no obligación del arrendatario de pagar cánones de arrendamientos superiores a los legalmente fijados.

   Igualmente quedó probado en autos que en fecha 8 de octubre de 2009, mediante Resolución Nº 0013507 emitida por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Obras Públicas y Vivienda, el inmueble arrendado sufrió una nueva regulación del canon máximo arrendaticio, fijándose el mismo en la suma de NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 9.236,43), no obstante ello dicho acto administrativo, no puede aplicarse retroactivamente a los meses reclamados como insolutos que son los que van de enero a mayo de 2009, ya que, –tal como se señalara- la fijación del nuevo canon se produjo el 08 de octubre de 2009, es decir, con posterioridad a los meses señalados como impagos, por lo que el canon de arrendamiento máximo aplicable al inmueble arrendado para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, es el establecido por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 1972, que fijó como canon máximo para el inmueble arrendado mediante el contrato cuya resolución se comprende la suma de UN MIL CUATROCIENTOS ONCE BOLIAVRES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 1.411,80), actualmente en virtud de la reconversión monetaria de UN BOLIVAR CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 1,41), y así se declara.

   Adujo la parte demandada que pago la suma de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), por concepto de pago de canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2008, hecho este que del propio contrato de arrendamiento aportado a los autos puede evidenciarse; adujo así mismo que como anticipo de canon de arrendamiento entregó a la parte actora la suma de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00), afirmación de hecho que no fue probada por la parte demandada, por lo que se aprecia que la parte demandada sólo logro demostrar el pago de sobre alquileres del mes de diciembre de 2008, no así de la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) por él señalada como dada al arrendador como adelanto de alquileres, y así se decide.

   Ahora bien, en cuanto al reintegro de los sobres alquileres la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 63 dispone:

   Artículo 63: “Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres”.

   De la norma transcrita se aprecia que el legislador Patrio, estableció a favor del arrendatario la compensación de la sumas sujetas a reintegro con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer, cuando el importe de aquel es superior a lo que corresponde pagar por este último, considerándose en tal caso solvente al inquilino, es decir, que si el monto del reintegro que se le deba realizar al arrendatario es superior a la suma de los alquileres dejados de pagar por éste, debe tenérsele como solvente en el pago de tales alquileres, agregando como requisitos sine quanon que el importe de tal reintegro se haya establecido previamente mediante sentencia definitivamente firme, es decir, que como requisito previo e indispensable para que pueda operar la compensación y considerarse solvente al arrendatario en el pago de cánones arrendaticios, se requiere de un pronunciamiento judicial definitivamente firme que haya determinado el monto del reintegro, para que con ello los alquileres que con posterioridad a dicho fallo deba satisfacer el inquilino sean compensados con la mayor cuantía del reintegro declarado.

   En el caso de autos, si bien la parte demandada reclama en la demandada por vía de reconvención reintegro de sobre alquileres, no existe sentencia previa definitivamente firme que establezca la obligación del actor de reintegrar al demandado sobre alquileres, por lo que en el caso bajo análisis la compensación prevista en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la presunción de solvencia establecida al arrendatario no son aplicables, por lo que a pesar que el demandado efectivamente demostró el pago de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), por concepto de canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2008, no demostró el pago de los cánones arrendaticios de los meses que van enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, también reclamados como insolutos por el actor, por lo que al no ser compensable el monto de sobre alquiler del mes de diciembre, en virtud de no existir sentencia definitivamente firme previa que declare tal reintegro, debía el demandado al tener conocimiento de la existencia de la regulación de alquiler que existía sobre el inmueble arrendado, cumplir de conformidad con lo establecido en el ordinal 2 del artículo 1592 del Código Civil, con su obligación de pagar los cánones arrendaticios de los meses que se fueran causando a razón del monto establecido en la citada regulación, es decir, a razón de UN MIL CUATROCIENTOS ONCE BOLIAVRES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 1.411,80) actualmente en virtud de la reconversión monetaria de UN BOLIVAR CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 1,41), y proceder en consecuencia a reclamar judicialmente el reintegro de lo pagado en exceso por alquiler del mes de diciembre de 2008, toda vez que –como se dijera previamente- la presunción de solvencia a favor del arrendatario, que contempla el citado artículo 63, procede solo cuando exista sentencia definitivamente firme que declare el derecho que tiene éste a que se le reintegre lo pagado en exceso, por lo que al no demostrar el demandado el pago de los restantes meses reclamados, debe considerar esta Juzgadora que el demandado se encuentra en mora de su obligación de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, ambos inclusive, cada uno a razón de UN BOLIVAR CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 1,41), lo cual asciende a la cantidad de SIETE BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 7,05), y así se decide.

   Con relación a la reconvención planteada referente al reintegro de los sobre alquiles, determinado como ha sido, que efectivamente el arrendatario pago por canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2008, la suma de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), y que el monto total de los cánones de arrendamiento insolutos que van de enero a mayo de 2009, es de SIETE BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 7,05), considera procedente este Juzgado la pretensión de repetición efectuada por la parte demandada reconviente, la cual de la simple resta de ambas cantidades asciende a OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 8.992,95), por concepto de cánones de arrendamiento, que debe ser reintegrada por la parte actora reconvenida, y así se decide.

   En cuanto a la pretensión expuesta por la parte demandada reconviniente, referente al reintegro de la suma dada en depósito como garantía, aprecia quien se pronuncia que la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que: “… “EL ARRENDADOR” declara recibir de manos de “EL ARRENDATARIO”, la cantidad de VIENTISIETE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 27.000,00), en calidad de depósito, el cual será reembolsado o reintegrado al finalizar el presente Contrato de Arrendamiento…” aduciendo a demás, que dicho monto equivale a tres mensualidades de cánones de arrendamiento.

   En lo que respecta al depósito en garantía la antes c.L.E. que rige la materia inquilinaria en su artículo 22 dispone:

   Artículo 22: “Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 23 de este DecretoLey, sumas éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento”.

   Aprecia este Juzgado que el monto máximo permitido por el Legislador como depósito en garantía, es el equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, y a pesar de que la parte demandada reconviniente señala que el monto dado como depósito de garantía se corresponde con tres mensualidades, el contrato que vincula a las partes en juicio, si bien fijo un monto como deposito no señaló expresamente que dicho monto fuese tomado como equivalente de tres mensualidades, por lo que al encontrarse regulado el canon mensual del inmueble arrendado en la suma de UN BOLIVAR CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 1,41), y siendo que el monto máximo que puede constituirse como depósito en garantía se corresponde con el equivalente a cuatro meses, el depósito en garantía correspondería a la suma de CINCO MIL BOLIVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 5,64), por lo que lo procedente es el reintegro de la cantidad de VEITISEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 26.994,36), y así se declara.

   En consecuencia, para esta juzgadora resulta forzoso concluir que el recurso de apelación debe ser declarado con lugar por lo que la decisión recurrida debe ser revocada. Así se decide.

   DISPOSITIVA

   En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho antes expuesto, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora reconvenida, en contra del fallo dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento ejercida por el ciudadano A.T.R. en contra el ciudadano J.R.R., ambas partes identificadas en el presente fallo. En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha celebrado en fecha 26 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 34, tomo 69 de los libros respectivos, que tiene por objeto un local comercial que forma parte del Edificio Enza, ubicado en la Calle Bolivia de la Urbanización Nueva Caracas, Catia, entre las Transversales Segunda y Tercera, identificado con el Nº 66.

TERCERO

Se condena a la parte demandada J.R.R., antes identificada, a hacer entrega del inmueble constituido por un local comercial que forma parte del Edificio Enza, ubicado en la Calle Bolivia de la Urbanización Nueva Caracas, Catia, entre las Transversales Segunda y Tercera, identificado con el Nº 66.

CUARTO

PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de reintegro contenida en la demanda incoada por el ciudadano J.R.R., contra el ciudadano A.T.R., ambos previamente identificados.

QUINTO

Se condena a la parte actora reconvenida A.T.R., a reintegrar a la parte demandada reconviniente J.R.R., por concepto de sobre alquileres, la suma OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 8.992,95); y por concepto de depósito en garantía entregado en exceso la suma de VEITISEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 26.994,36).

SEXTO

Se REVOCA el fallo dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de noviembre de 2.010.

En virtud de haber declarado con lugar el recurso de apelación no hay especial condenatoria en costas del recurso.

En virtud de haber sido declarado parcialmente con lugar LA demanda así como la reconvención no hay condenatoria en costas del juicio.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del T.d.M. de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 13 días del mes de octubre de 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZA,

DRA. ROSA DA’ S.G..

EL SECRETARIO

ABG. J.E. FREITAS ORNELAS

En la misma fecha 13/10/2010, siendo las 3:00p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

ABG. J.E. FREITAS ORNELAS