Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 10 de Marzo de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: Nº 5.869.

JURISDICCION: CIVIL.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

PARTE DEMANDANTE: ASOCIACIÓN CIVIL DE PRODUCTORES CONSUMIDORES Y SERVICIOS ALCON, inscrita en el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B. del estado Portuguesa, en fecha 22 de septiembre de 2009, bajo el N° 47, folios 337 al 341, Protocolo 1°, Tomo 26, 3° Trimestre, representada por su Presidenta ciudadana M.M.D.P., de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 806.570, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL: B.U.D.G., venezolana, abogada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.835.152, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el N°. 13.029, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: F.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.721.578, de este domicilio, en su condición de representante del FONDO DE COMERCIO CARNICERÍA, VERDURERA Y FRUTERÍA DEL CENTRO, inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa bajo el N° 50, Tomo 10 B, expediente N° 009529 de fecha 1° de noviembre de 2005.

ABOGADO ASISTENTE: F.B.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.253.224, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 37.053, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

VISTOS.-

El 12-11-2013, se recibió del Juzgado Segundo del Municipio Guanare, del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, las presentes actuaciones, en virtud de la apelación formulada en fecha 04-11-2013, por la apoderada judicial de la actora Abg. B.U., contra sentencia definitiva proferida por el a quo el 31-10-2013, que declaró: Sin Lugar la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por la Asociación Civil De Productores Consumidores y Servicios Alcon, representada por su presidente ciudadana M.M.d.P., contra el Fondo de Comercio Carnicería, Verdurera y Frutería del Centro. Se condenó en costas a la actora.

Por auto de fecha 18-11-2013, se le da entrada a la causa en esta Instancia Superior quedando signada con el Nº 5.869.

La Abogada B.U. en su condición de apoderada judicial de la parte actora consigna escrito de alegatos en los siguientes términos: De la sentencia recurrida se desprende que en efecto las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre el inmueble y que en cumplimiento de la Cláusula Cuarta del contrato que establece que: “En el caso de que algunas de las partes no deseare prorrogar o renovar la presente relación contractual, lo notificara a la otra parte por lo menos con treinta (30) días de antelación al vencimiento del contrato, debiendo el arrendatario entregar el inmueble arrendado en las misma condiciones en las cuales lo recibió”. Señala, que es el caso que la misma juzgadora considera que la notificación efectuada al arrendatario de la no continuación de la relación contractual arrendaticia, fue efectuada oportunamente tal como fue convenido. Lo que quiere decir que la arrendadora cumplió con todas las cláusulas establecidas en el contrato, cosa que no ocurrió con el arrendatario. Que se establece de la misma sentencia que por el hecho de que la demanda se intentó después de transcurrido 1 año y 4 meses de haber terminado la relación contractual y que por la actitud pasiva de la arrendadora el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, cosa que no es cierta porque con la declaración de los testigos se probó claramente que la arrendadora hizo múltiples gestiones para que el arrendatario hiciera la entrega del inmueble y en ningún momento dejó de conminarlo a que lo entregara, que cada vez que acudía a él éste le manifestaba que ya se iba a mudar. De la defensa esgrimida por él se desprende que no quiere salir del inmueble alegando que es fiel cumplidor de sus obligaciones y siempre ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento, cuando este punto en ningún momento ha estado en discusión lo que esta en discusión es que debe desocupar dicho inmueble porque el contrato ya se cumplió. Los testigos presentados por su parte desconocen las causas del juicio y expresamente lo manifiestan; en su declaración la ciudadana Yulmy Coromoto Toro González (Folio 129-130) en su condición de vocera del C.C. de la Arenosa dice textualmente lo siguiente a la pregunta Quinta: Diga la testigo porque le consta que el señor Florencio es fiel cumplidor de las obligaciones de la Sucesión Paterno si ella manifiesta que no los conoce) Contestó Primero el señor Florencio el tiempo que tiene dentro de la comunidad y hasta ahorita que tiene este problema el nos ha bajado todas las informaciones del problema que ha presentado con el propietario del terreno. En el presente caso, la sentencia cambio completamente la voluntad expresa de las partes, suscritas en el contrato y no tomó para nada en cuanto a las pruebas presentadas por su representada.

Este Tribunal estando en la oportunidad legal, dicta sentencia previa a las siguientes consideraciones.

I

LA PRETENSION.

Con fecha 26-10-12, la ciudadana M.M.d.P., en su carácter de Presidenta de la Asociación Civil de Productores Consumidores y Servicios Alcon, asistida de la abogada B.U.d.G., interpone demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento contra el Fondo de Comercio Carnicería, Verdurera y Frutería del Centro, representada por el ciudadano F.R..

Arguye que el 10-12-2009, celebró en nombre de su representada un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el Fondo de Comercio Carnicería, Verdurera y Frutería del Centro, representado por el ciudadano F.R., cuyo objeto consiste en el arrendamiento de parte de un inmueble constituido por un terreno que mide cincuenta y cinco (55) metros cuadrados, ubicado en la carrera 6ta, al lado de la Entidad de Ahorro y Préstamo Casa Propia y frente al estacionamiento del Banco de Venezuela de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, a los fines de ser destinado como carnicería, frutería y verdurera y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Carrera 6 en una extensión veinticuatro metros con cincuenta centímetros (24,50). Sur: casa que es o fue de los peregrinos de Puerto Cabello en una extensión de veinticinco metros con diez centímetros (25,10). Este: casa y solar que es o fue de D.B. en una extensión de treinta y dos metros con sesenta y cinco centímetros. (32.65) y Oeste: terreno que es o fue de la Entidad de Ahorro y Préstamo Casa Propia, como se evidencia de copia certificada del mismo notariado por ante la Notaria Publica de Guanare, el cual acompaña marcado “C”, con la finalidad de que este ocupara el inmueble para actividades destinadas como carnicería, frutería y verdulera, cualquier cambio en su uso tendía que ser autorizado por el arrendador. El canon de arrendamiento mensual fue convenido y acordado en la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo), el cual progresivamente se ha ido incrementando hasta finalmente quedad definitivamente en el monto de Mil Trescientos Noventa y Un Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs. 1.391,04) mas el Iva correspondiente. La duración del contrato fue convenida y acordada en seis (6) meses como plazo inicial susceptible de prorrogas sucesivas, por igual periodo de tiempo sin que por ello se convirtiera en contrato a tiempo indeterminado, ya que en el mes de mayo del año 2011, se procedió a través de la Notaria Publica de Guanare a hacerle ofrecimiento en venta del terreno, habida cuenta que los propietarios habían resuelto, vender dicho terreno y el arrendatario tiene derecho de preferencia; incluso en ese mismo acto se le notificó que por estar en venta el terreno el contrato de arrendamiento no iba a ser renovado, insistiendo en el desahucio, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.601 del Código Civil, en consecuencia, a partir de dicha fecha comienza a computarse el inicio de la prorroga legal arrendaticia, notificación cumplida a tenor de la cláusula quinta del contrato. Señala que durante el curso de los días desde la culminación del contrato en cuestión hasta estos días, se han realizado múltiples gestiones para que el arrendatario cumpla con su obligación, tanto legal como contractual, de entregar la casa arrendada siendo imposible dicha entrega. Señala, que en la actualidad se presenta una situación difícil para el arrendador ante el irresponsable comportamiento del arrendatario, quien permanece indiferente y en actitud incomprensiva y el descaro con el cual exhibe la tenencia injustificada de la cosa, en afrenta a la lealtad y buena fe. Y que es necesario destacar que no representa una prolongación de la relación arrendaticia el hecho de que el arrendador haya recibido pensiones de alquiler con posterioridad al vencimiento del contrato, pues tal circunstancia constituyen una indemnización por concepto de uso, goce y disfrute del inmueble mientras el arrendatario realiza la entrega y desocupación del inmueble. Es por estas razones que acude a demandar la resolución de contrato contra el ciudadano F.R., en su condición de propietario del fondo de comercio Carnicería Verdurera y Frutería Del Centro, para que convenga o el Tribunal lo condene en Resolver el contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello la entrega del inmueble, libre de personas y cosas y a pagar las cantidades que por arrendamientos vencidos y el recargo del 15 % sobre las cuotas insolutas y los intereses moratorios estipulados en el Parágrafo único de la cláusula Tercera, lo cual solicito se establezca mediante experticia complementaria del fallo, igualmente que las cantidades demandadas se le haga ajuste por inflación mas las costas y costos del proceso y honorario profesionales. Que no existe ninguna incompatibilidad entre las pretensiones porque se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento por falta del arrendatario y se reclama a la vez las pensiones insolutas ya causadas, no solo durante la vigencia natural del mismo, sin incluso desde el tiempo posteri9or que el arrendatario haya continuado ocupando el inmueble porque no son opuestos los efectos materiales perseguidos en los dos casos.

En fecha 30-10-2012 el a quo admite la demanda por los trámites del procedimiento breve; y por auto de 28-01-2012, repone la causa al estado que se siga por el procedimiento ordinario; y en auto de 28-01-2013, acuerda el emplazamiento de la parte demandada.

En su oportunidad, el ciudadano F.R., en su condición de propietario del Fondo de Comercio Carnicería, Verdurera y Frutería del Centro, debidamente asistido por el Abogado F.B. consignó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra, en la que expresa que es arrendador del inmueble en litigio tal y como consta de contrato de arrendamiento suscrito con la demandante de esta causa, que el plazo o tiempo fue de seis (6) meses, convirtiéndose automáticamente en un contrato indeterminado, del cual ha sido responsable y buen pagador de canon de arrendamiento. Que su relación ha sido óptima, excelente y armónica, ya que ha cumplido formalmente con sus obligaciones de arrendatario establecidas en dicho contrato y de acuerdo al artículo 1592 del Código Civil, que establece las dos obligaciones principales del arrendatario.

Señala que la arrendadora más nunca le llevó su recibo de pago por lo cual se vio obligado a consignar ante el Tribunal el canon de arrendamiento de su parte como arrendatario.

Abierta la causa a prueba la parte actora reprodujo el mérito favorable de los autos y promueve: 1) Testimonial de los ciudadanos J.M.V.G., J.d.J.R.A. y F.A.A.G.. 2) Las documentales acompañadas al libelo de demanda y en especial la Notificación hecha por ante la Notaria Publica de Guanare. Ratifica los recibos que le fueron entregados al demandado en su debida oportunidad.

La parte demandada consigna escrito en el cual: I. Reproduce el merito de los autos. II. Documentales: Promueve y ratifica las pruebas contenidas en el expediente 2778-12. II. Justificativo de los testigos ciudadanos Yulmi Coromoto Toro. R.O.R. y J.G.P.D..

Por auto de fecha 06-06-2013, la Abogada Lilia Vizcaya se aboca al conocimiento de la presente causa. (Folio 146) y en su condición de Juez del Tribunal profiere sentencia en fecha 16-01-2013.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte actora, de la sentencia definitiva, proferida por el Tribunal de cognición en fecha 31-10-2013, mediante la cual declara con lugar la demanda de desalojo inmobiliario y cobro de cánones arrendaticios con fundamento en la siguiente argumentación:

En consecuencia, verificado como ha sido el vencimiento del contrato y pese a la notificación efectuada oportunamente por arte de la Arrendadora al Arrendatario para la desocupación del inmueble se evidencia que desde el 30 de Junio de 2011 fecha que se venció el contrato de arrendamiento hasta la fecha de la interposición de la demanda 26 de octubre de 2012, el arrendador dejó trascurrir un año y cuatro meses para interponer la presente demanda, dejando al arrendatario en posesión del inmueble, en consecuencia vista l actitud pasiva del arrendador de atacar judicialmente tal circunstancia de hecho, convirtió o transformo el contrato de arrendamiento en una relación contractual bajo las características de la indeterminación temporal y como quiera que la acción interpuesta es por resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término de su vigencia y su prórroga legal, la misma no puede prosperar al concentrarse vigente dicho contrato para la fecha de la interposición de la presente demanda, considerado quien decide que por tales razones no puede exigir la extinción o terminación del vínculo contractual, a través de la resolución del contrato interpuesta, siendo forzoso para esta juzgadora declarar sin lugar la presente acción y así se decide.

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Ahora bien, señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

El arrendatario, tiene dos obligaciones principales: 1º) Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y 2º) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

De otra parte, de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, de tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos hubiere lugar a ello.

Además, la relación arrendaticia está regulada por los artículos 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el cual se prevé los casos cuando se trata de contratos de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado y en esta dirección de acuerdo a nuestro sistema legal civil se puede colegir, que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio; pero, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por las normas relativas a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción, esto es, el contrato a tiempo determinado no puede convertirse en uno a tiempo indeterminado, en cuyo carácter de conformidad con el artículo 34 ejusdem, en este caso, y de darse las causales exigidas por la ley, la parte arrendadora puede solicitar el desalojo del inmueble.

Ello así, necesario es, analizar los términos pactados por las partes en el referido contrato de arrendamiento, para precisar si esta o no en presencia de un contrato a tiempo indeterminado como lo alega la parte demandada y si desde luego, cumplió con las obligaciones arrendaticias a tenor del artículo 1.579 del Código Civil, pues si se determina que el contrato es a tiempo determinado, por mandato del artículo 1.167 ejusdem, si una de las parte no cumple sus obligaciones, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar.

Finalmente, en los casos en que se demande el desalojo del inmueble, o el cumplimiento del contrato, el arrendatario le asiste el derecho de solicitar la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 ejusdem, si al vencimiento del término contractual no estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

II

CUESTION DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO

Antes de pasar al estudio de las probanzas en autos considera esta superioridad que resulta necesario precisar si la pretensión deducida por la actora de resolución de contrato y cobro de cánones de arrendamiento, está inferida o no de inadmisibilidad de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y para ello hay que escudriñar, si se esta en presencia de un contrato a tiempo determinado o por el contrario, sufrió una tácita reconducción y se convirtió a tiempo indeterminado, y para ello debe a.l.d.e. los artículos 1.600 y 1.601 del Código Civil, cuales establecen; el primero, que ‘si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su defecto se regla por el artículo relacionado a los arrendamientos hechos sin determinación del tiempo’; y el segundo pauta que ‘si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción’.

En tal sentido es necesario analizar las siguientes pruebas producidas por la parte actora:

Respecto al Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con relación al identificado inmueble por documento autenticado ante la Notaría Pública de Guanare, Municipio Autónomo Guanare, estado Portuguesa en fecha 18-12-2009, inserto bajo el Nº 48 Tomo 148 de los Libros de Autenticaciones, el cual se aprecia con valor de instrumento público, en el cual se estableció:

1. En su cláusula Segunda, que ‘el canon de arrendamiento es por la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo) mensuales monto este el cual se encuentra incluido el IVA que el Arrendatario cancelará, dentro de los cinco primeros días de cada mes, en la oficina de la Arrendadora la cual declara conocer ubicada en esta ciudad’.

2. Cláusula Tercera, que ‘el plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contador a partir del 01-01-2010 al 30-06-2010, prorrogable por igual período de tiempo si ninguna de las partes manifestare a la otra su deseo de poner fin a la relación contractual...Si las partes optan por la prórroga o la renovación del presente contrato, la Arrendadora se reserva el derecho de actualizar el canon de arrendamiento según el índice inflacionario existente para ese momento, según las estadísticas llevadas por el Banco Central de Venezuela’.

3. Cláusula Cuarta que ‘en caso de que alguna de las partes no deseare prorrogar o renovar la presente relación contractual lo notificará a la otra parte por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato debiendo El Arrendatario entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en las cuales lo recibió’.

4. En su Cláusula Décima Tercera se dispuso que ‘la falta de pago de dos mensualidades de la cuota de arriendo, con sus respectivos intereses moratorios, gastos e cobranza extrajudicial por derecho de comisión o indexación, es causal suficiente para que la Arrendadora, solicite la resolución judicial del contrato, exigiendo las indemnizaciones contenidas en el artículo 1.167 del Código Civil y 36 del Código de Procedimiento Civil’.

A esta prueba se adminicula con igual mérito, la notificación practicada por la actora, mediante la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa en fecha 20-05-2011, al arrendatario; en primer término, de que se le oferta en venta el inmueble arrendado por la suma de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 2.200.000,oo), cuya aceptación o rechazo de la oferta deberá ser respondida en un lapso de quince (15) días calendario siguientes a esta notificación; y en segundo lugar, se le manifiesta que el contrato de arrendamiento el cual tienen vigente desde el mes de Diciembre de 2009, no va a ser renovado en virtud de la venta del inmueble.

Según esta probanzas queda demostrado que, estando vigente el contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado el cual venía renovándose cada seis (6) meses a contar del primer lapso fijado desde el 01-01-2010, para la fecha de dicha notificación el 20-05-2011, el último lapso de seis (6) meses acordado en el contrato, vencía el 30-06-2011, por lo que en consecuencia, la referida notificación por parte del arrendador en cuanto a su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento cuyo lapso de seis (6) meses vencía el 30-06-2011, fue hecha oportunamente y desde luego, esta decisión por la parte actora de no prorrogar el contrato, se apuntala con las declaraciones rendidas por las testimoniales de los ciudadanos J.M.V.G., J.D.J.R.A. y F.A.A.G., quienes no fueron repreguntados por la parte demandada y se les aprecia con mérito probatorio, ya que sus dichos no se contradicen con los demás elementos del proceso, y quienes al ser sometidos a los particulares requeridos por su promoverte, declaran que: conocen suficientemente de vista trato y comunicación a la señora M.M.d.P., desde hace tiempo por ser la madre del señor Paterno, a quien también conocen desde hace tiempo; que la señora M.M.d.P. representa a la Asociación Civil de Productores Consumidores y Servicios Alcon; la Asociación tienen arrendado a la Carnicería, Verdurera y Frutería del Centro, un terreno, que se le ha pedido al señor que representa a la Carnicería, Verdurera y Frutería del Centro, en varias oportunidades la entrega del terreno, vieron cuando la señora María se dirigió al señor no se si el encargado de la Frutería y le preguntó que si ya tenia lo del local resuelto, porque le habían hecho llegar una comunicación de un funcionario, ya que se le habían vencido el plazo y ellos tenían la intención de vender el terreno, el señor le dijo que estaba al tanto de la comunicación, pero que estaba buscando lugar a donde llevar el negocio, es decir a donde pasarlo; que en varías oportunidades se le ha pedido al dueño de la frutería, señor F.R. la entrega del terreno, y el le contestó que estaba buscando para donde mudarse eso fue mas o menos en mayo de 2011 aproximadamente; que además a dicho ciudadano se le había ofrecido el inmueble arrendado en venta y el manifestó que no tenía para comprárselo y que estaba buscando otra parte para mudarse’.

Quedando así evidenciado que, no solamente la arrendadora hizo uso del desahucio que le acuerda el artículo 1.600 del Código Civil, sino también, mediante las referidas testimoniales de los ciudadanos J.M.V.G., J.D.J.R.A. y F.A.A.G., queda probado que aún cuando el arrendatario continuó ocupando el inmueble, es de doctrina que esa permanencia debe emanar de anuencia del arrendador y por un tiempo suficiente que haga presumir la voluntad de éste de renovar el contrato, semejante voluntad no puede suponerse en el presenta caso, si nos atenemos a la vehemencia con que reclamaba la desocupación del inmueble, como lo afirman los mencionados testigos y el desinterés de la arrendadora de seguir cobrando los alquileres vencidos, tal como lo afirma la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda al folio 44:”...La parte Arrendadora mas nunca me llevó mi recibo de pago por lo cual me vi obligado a consignar ante el Tribunal. De mi parte como Arrendatario siempre obre de bona fides, des decir de buena fe...”

Por otra parte, si revisamos las declaraciones de los testigos de la parte demandada, ciudadana Yulmy Coromoto Toro González y J.G.P.D., del siguiente tenor:

La testigo Yulmy Coromoto Toro González, promovida por a demandada al ser interrogada contestó: PRIMERA. ¿Qué diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano F.d.C.R.? Contestó. Si lo conozco. SEGUNDA: ¿Qué diga la testigo si sabe y le consta que el ciudadano F.d.C.R., representan legal de la Frutería del Centro, viene siendo inquilino desde hace varios años de la Sucesión Paterno? Contestó: si me consta, el señor tiene alrededor de trece o catorce años, tiene ser inquilino de esa sucesión. TERCERA: ¿Qué diga la testigo si sabe y le consta, que el ciudadano F.d.C.R., ocupa de forma legal un área o extensión de Cincuenta y cinco metros cuadrados, que es propiedad absoluta y exclusiva de la Sucesión Paterno, en óptimas condiciones y la cuida como un buen padre de familia? Contestó: Si me consta. CUARTA: ¿Qué diga la testigo si sabe y le consta que el ciudadano F.d.C.R., cumple con sus obligaciones de arrendatario? Contestó: Si cumple. QUINTA: ¿Qué diga la testigo si sabe y le consta que el ciudadano F.d.C.R., no tiene intenciones de quedarse o apropiarse del terreno o área que ocupa desde hace varios años, sino que lo que exige es que se le de el plazo legal correspondiente para entregar dicho inmueble?. Contestó: Si se le exige que se le de el plazo primero como testigo y segundo como soy del C.C. de la Arenosa Centro, que le den el plazo que le corresponde a él porque él en ningún momento se ha negado a entregar el terreno. SEXTA: ¿Qué la testigo fundamente la razón de sus dichos? Contestó: Porque yo tengo 33 años viviendo en esa comunidad y desde la edad de 20 años he visto como ese señor ha ocupado allí responsable y colaborador y nunca ha tenido problemas dentro de la comunidad con nadie y es buen colaborador como vecino nuestro, lo que le pedimos es que se le de el lapso que le corresponde.

Al ser repreguntado por la apoderada judicial de la actora contestó de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Qué diga la testigo que cargo ocupa dentro del C.C.A.C.? Contestó: Vocera de Salud. SEGUNDA. ¿Diga la testigo que funciones cumple como vocera de salud y en que horario dentro del C.C.A.C.? Contestó: Como vocera velo por la salud de las personas que hay dentro de la comunidad, primero como los discapacitados, segundo no tenemos horarios porque trabajamos con los módulos de salud, por lo menos ahorita estamos trabajando con la campaña de vacunación H1 N1 y no tenemos ni de entrada ni de salida para eso, porque si bien sabemos esos son trabajos a honores. TERCERA: ¿Diga la testigo si esas funciones que ella acaba de mencionar ellas las realiza en un lugar determinado o anda de casa en casa, todos los días y a cualquier hora como lo acaba de mencionar? Contestó: Primero nosotros realizamos anualmente un censo de todas aquellas personas con discapacidad o enfermedades que presente, no tenemos un lugar determinado ni andamos de casa en casa porque tenemos otras cosas que realizar dentro de la comunidad, porque esa no es la única función porque trabajamos todos unidos y cada vocero tiene función. CUARTA: ¿Diga la testigo si sabe cuales son las personas que forman la sucesión Paterno? Contestó: Nosotros como C.C. no lo conocemos, nosotros los vimos en una oportunidad cuando tuvieron la demanda y fueron a pedir carta de residencia del terreno. QUINTA: ¿Diga la testigo porque le consta que el señor Florencio es fiel cumplidor de las obligaciones de la Sucesión Paterno si ella manifiesta que no los conoce? Contestó: Primero el señor Florencio, el tiempo que tiene dentro de la comunidad y hasta ahorita que tienes este problema él nos ha bajado todas las informaciones del problema que ha presentado con el propietario del terreno.

Esta testigo es referencial pues al ser repreguntada si el demandado es fiel cumplidor de sus obligaciones de la Sucesión Paterno, dice que “él nos ha bajado todas las informaciones que ha presentado con el propietario del terreno”; lo que indica que esta testigo es referencial pues declara sobre hechos que le fueron contados y no los presenció personalmente.

Por tanto se desecha su testimonio.

El testigo J.G.P.D., promovida por a demandada al ser interrogada contestó: PRIMERA. ¿Qué diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación suficientemente al ciudadano F.d.C.R.? Contestó. Si. SEGUNDA: ¿Qué diga el testigo si sabe y le consta, que el ciudadano F.d.C.R., representan legal de la Frutería del Centro, viene siendo inquilino desde hace varios años de la Sucesión Paterno? Contestó: Si. TERCERA: ¿Qué diga el testigo si sabe y le consta, que el ciudadano F.d.C.R., ocupa de forma legal un área o extensión de Cincuenta y cinco metros cuadrados, que es propiedad absoluta y exclusiva de la Sucesión Paterno, en óptimas condiciones y la cuida como un buen padre de familia? Contestó: Si. CUARTA: ¿Qué diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano F.d.C.R., cumple con sus obligaciones de arrendatario? Contestó: Si si cumple. QUINTA: ¿Qué diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano F.d.C.R., no tiene intenciones de quedarse o apropiarse del terreno o área que ocupa desde hace varios años, sino que lo que exige es que se le de el plazo legal correspondiente para entregar dicho inmueble?. Contestó: No si me consta, que él está esperando como dice la Ley que le den su prorroga como inquilino. SEXTA: ¿Qué diga el testigo, si sabe y le consta que él es uno de los encargados de depositar en el Banco Bicentenario el pago correspondiente al canon de arrendamiento? Contestó: Si me consta, inclusive aquí depositaban antes en el Palacio de Justicia y es un buen pagador. SEPTIMA: ¿Qué el testigo fundamente la razón de sus dichos? Contestó: Me consta porque es un buen pagador, porque yo tengo mas de 10 años conociéndolo y se sido amigo de él hace mas de 16.

Como se puede observar este testigo, se contradice abiertamente con los demás elementos probatorios, especialmente, la notificación que le hace el demandante al demandado de su voluntad de no prorrogar el contrato el día 20-05-2011, mediante la Notaría Publica de Guanare, estado Portuguesa, que obligaba al arrendatario a hacer entrega del inmueble al vencerse el tiempo de seis (6) meses el día 30-06-2011, por haberse así convenido en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento; de lo que se infiere que a partir de esta última fecha, exclusive, ya el arrendatario tenía la obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo que su permanencia en el mismo contrariaba dicha Cláusula, entonces, no era posible como lo declara dicho testigo de que el arrendatario estaba cumpliendo estrictamente con sus obligaciones y ocupaba en forma legal el inmueble, como lo afirma en su interrogatorio, al formulársele las siguientes preguntas: TERCERA: ¿Qué diga el testigo si sabe y le consta, que el ciudadano F.d.C.R., ocupa de forma legal un área o extensión de Cincuenta y cinco metros cuadrados, que es propiedad absoluta y exclusiva de la Sucesión Paterno, en óptimas condiciones y la cuida como un buen padre de familia? Contestó: Si. CUARTA: ¿Qué diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano F.d.C.R., cumple con sus obligaciones de arrendatario? Contestó: Si cumple; y CUARTA: ¿Qué diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano F.d.C.R., cumple con sus obligaciones de arrendatario? Contestó: Si si cumple.

En tales razones se desecha este testimonio. Así se acuerda.

Referido lo anterior, considera el Tribunal que acorde con el artículo 1.601 del Código Civil, demostrado que ha habido el desahucio por el demandante y su voluntad inquebrantable de que el arrendatario le entregue el inmueble por la vía judicial, aún cuando haya continuado en uso y goce del inmueble, no puede oponer como en este caso, la tácita reconducción, es decir que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; y desde luego, como quiera que el contrato de arrendamiento es ley entre las partes, debiendo cada una cumplir de buena fe con las obligaciones acordadas, y tomando consideración, que la parte demandante notificó con treinta (30) días de antelación al vencimiento del contrato su voluntad indeclinable, de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en este caso debe aplicarse la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento convenida por las partes, cual dispone que ante tal notificación de no prórroga arrendaticia, El Arrendatario debe entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en los cuales lo recibió”.

Entonces, ante tal situación jurídica, la vía de la resolución del contrato escogida por la parte demandante no es la idónea, pues para ello se fundamenta conforme su escrito libelar en los siguientes hechos: “Ante la negativa rotunda de devolver voluntariamente o entregar el inmueble, vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por ende no reconducido ni transformado, su permanencia injustificada lo titula de poseedor de mala fe. En la actualidad, se presenta una citación difícil para el arrendador ante el irresponsable comportamiento del arrendatario, quien permanece indiferente y en actitud incomprensiva y el desacato con el cual exhibe la tenencia injustificada de la cosa, en afrenta a la lealtad y buena fe”; y en su petitum reclama: “Esto perfectamente da lugar en derecho a proponer como en efecto lo hago, DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO en contra el Fondo De Comercio CARNICERIA VERDURERA Y FRUTERIA DEL CENTRO, representada por el ciudadano F.R....basado en el artículo 1167 del Código Civil, que a la letra dice:...”.

Por estas razones, considera el Tribunal que la vía legal permitida por la ley ante la situación planteada, donde el arrendador ha ejercido el desahucio en tiempo oportuno, esto es, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento pactado, en este caso, la vía que confiere la ley, es la pretensión de cumplimiento de contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en conexión con la mencionada Cláusula Cuarta el mencionado contrato, esto es, el requerimiento judicial al arrendatario hacer la entrega del inmueble por vencimiento del término del contrato, y no como se accionó, por la vía resolutoria del contrato, pues choca contra su propia naturaleza jurídica.

Ello así, forzoso es concluir que al haberse demandado la resolución del contrato de arrendamiento, cuando la vía idónea era solicitar el cumplimiento del mismo por el vencimiento del término acordado, incuestionablemente, la acción de resolución esta inferida de inadmisibilidad por prohibición de la Ley de admitirla de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en conexión con el ordinal 11 del artículo 346 ejusdem, que se aplica por analogía al caso sub-examine; y cuales disponen, el primero, que “Presentada la demanda, el Tribunal, la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley...”; y el segundo que “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales no alegadas en la demanda”.

Así se juzga.

Hecho el pronunciamiento anterior, el Tribunal considera innecesario a.l.d.p. presentadas en autos y los alegatos formulados por la parte actora.

Así se dispone.

En las razones señaladas, la apelación de la parte actora debe ser declarada sin lugar en derecho. Así se resuelve.

D E C I S I O N

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Inadmisible la pretensión de resolución de contrato, incoada por la ASOCIACION CIVIL DE PRODUCTORES, CONSUMIDORES Y SERVICIO ALCON, contra el ciudadano F.R., en su condición de propietario del FONDO DE COMERCIO CARNICERIA, VERDURERA Y FRUTERIA DEL CENTRO, ambos identificados.

En consecuencia, se declara sin lugar la apelación de la parte actora y queda confirmada pero modificada en los términos expuestos, la sentencia proferida por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa de 31-10-2013.

Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la Causa.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los diez días del mes de Marzo de dos mil catorce. Años: 203° de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. R.E.D.C..

La Secretaria

Abg. Soni Fernández de Pagliocca.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m. Conste.

Stria.