Decisión nº 10 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Julio de 2011

Fecha de Resolución 8 de Julio de 2011
EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMaría F Torres Torres
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº 6.096

PARTE DEMANDANTE:

ADMINISTRADORA ELITE C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda el 15 de febrero de 1993, anotado bajo el Nº 51, tomo 54-A, quien actúa como mandante- administrador de la Comunidad de Copropietarios de Residencias El Pilón, representada judicialmente por las abogadas en ejercicio A.M.M., I.A. y N.Y.C., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 31.551, 63.856 y 21.749 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

L.E.O.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.766.261, quien actúa en su propio nombre y representación y M.D.J.C.D.O., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular la cédula de identidad número 4.850.951, representada judicialmente por R.G.G., O.G.B. y L.O.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 955, 15. 797 y 15. 879, respectivamente.

MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 2 DE AGOSTO DEL 2010 POR EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE COBRO DE BOLÍVARES.

Cumplido el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 25 de enero del 2011 por la abogada Y.A. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 2 de agosto del 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ELITE C.A. contra los ciudadanos L.E.O.C. y M.D.J.C.D.O.; condenando a la demandada a cancelarle a la actora: 1) la suma de DIECISEIS MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 16.615.976,91), actualmente equivalentes a DIESICISEIS MIL SEISCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 16.616,00), por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de julio de 2001 hasta el mes de mayo de 2008; 2) acordó, la indexación de las cantidades demandadas, la cual sería calculada mediante experticia complementaria del fallo; 3) negó, el cobro de los gastos de cobranzas , intereses moratorios y gastos no comunes pretendidos por la parte actora en las recibos de condominio.

El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 27 de enero del 2011, razón por la cual se remitió el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines legales consiguientes.

Las actas procesales se recibieron el 9 de febrero del 2011. Por auto del día 11 de ese mismo mes y año se les dio entrada, fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para informes, los cuales fueron rendidos en su oportunidad por la apoderada judicial de la parte actora Y.A.S. en doce folios, en los que adujo que la sentencia definitiva emitida por el tribunal a quo en fecha 2 de agosto del 2010, objeto de la apelación, viola expresamente los artículos 12, los ordinales 4° y 5° del artículo 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Considera equívoca la decisión del juzgado de cognición toda vez que no corresponde a su representada probar los gastos “no comunes”, por cuanto fue un argumento expuesto por la parte demandada en la contestación de la demanda. Y conforme el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada una de las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Que según el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil el juez tiene el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Por ende considera que si nada probaron los demandados debe declararse la nulidad de la decisión definitiva por violación de la norma adjetiva.

Que los demandados deben ser condenados a pagar la totalidad de la deuda reclamada en el libelo que comprende 103 recibos de condominio mensuales vencidos, insolutos y atrasados comprendidos desde el mes de octubre de 1999 hasta el mes de mayo del 2000, que alcanza la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO NUEVE CÉNTIMOS DE UN BOLÍVAR (Bs. 37.272,09), y no como se determino en el dispositivo de la sentencia apelada.

De igual manera alegó que el juzgado a quo incurrió en el juicio de ultrapetita, debido a que se pronunció sobre una situación de hecho no demandada cuando determino:

CUARTO: Se niega el cobro de los gastos de cobranzas, intereses moratorios y gastos no comunes pretendidos por la parte actora en el recibo de condominio.

Finalmente, solicitó se declarara con lugar la apelación interpuesta. No hubo observaciones.

Mediante auto del 9 de mayo del 2011 el tribunal dijo “VISTOS” y estableció un lapso de sesenta días contados a partir de esa data para sentenciar

Siendo la oportunidad para decidir, el tribunal lo hace, con arreglo al resumen expositivo, consideraciones y razonamientos seguidamente expuestos.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició este proceso en virtud de la demanda incoada el 2 de julio del 2008 ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada A.M.M., apoderada judicial de la empresa ADMINISTRADORA ELITE, C.A. contra los ciudadanos L.E.O.C. y M.D.J.C.D.O.. Los hechos relevantes expuestos por dicha apoderada como fundamento de la acción ejercida, son los siguientes:

  1. - Que los ciudadanos L.E.O.C. y M.D.J.C.D.O., son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número y letra 3-A, situado en el tercer piso del edificio “A”, del conjunto residencial El Pilón, construido sobre una parcela de terreno ubicado en la jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

  2. - Que los prenombrados propietarios no han pagado ciento TRES (103) cuotas mensuales de condominio vencidas, que van desde el mes de octubre de 1999 hasta el mes de mayo del 2008, lo que suma la cantidad total de TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON CERO NUEVE CÉNTIMOS DE UN B.F.. (Bs. 37.272,09).

    Como fundamentos de derecho invocó el contenido de los artículos 12, 13 y 14 del de la Ley de Propiedad Horizontal.

    El petitorio de la demanda está redactado de la siguiente manera:

    …En virtud de que han resultado inútiles e infructuosas todas las diligencias y las gestiones realizadas; habiendo agotado ya todos los recursos extrajudiciales para hacer efectivo el cobro de las mencionadas cuotas de condominio, es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar, como en efecto formalmente demando, por el PROCEDIMIENTO EJECUTIVO, de acuerdo a lo establecido en los artículos 630 y 638 del Código de Procedimiento Civil, a los ciudadanos: L.E.O.C. y M.D.J.C.D.O., venezolanos, mayores de edad, cónyuges, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números 2.766.261 y 4.850.951, respectivamente, en su carácter de deudores de las tantas veces mencionadas cuotas de condominio, para que convengan, o a ello sean condenados por este Tribunal, a pagar los siguientes conceptos:

    PRIMERO: La cantidad de TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO NUEVE CÉMTIMOS DE UN B.F.. (Bs. 37.272,09), por concepto de CIENTO TRES (103) cuotas mensuales de condominios insolutas y vencidas comprendidas desde el mes de octubre de 1999 hasta el mes de mayo de 2008.

    SEGUNDO: Las costas procesales calculadas prudencialmente por este Tribunal, incluyendo Honorarios de abogados, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (Subrayado propio)

    .

    Solicitó al tribunal mediante experticia complementaria del fallo fueran indexadas las cantidades demandadas a la diferencia del valor del dinero incrementado por efectos de la inflación desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta el día en que se dictara sentencia. A su vez pidió se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del litigio.

    Junto con la demanda, dicho apoderado consignó los siguientes instrumentos: 1) Marcado “A”, copia de contrato de mandato de administración celebrado entre el demandado y la junta de condominio, en fecha 1 de junio del 2001 (folios 7 al 9); 2) Marcado “B”, Original del instrumento poder que acredita su representación ( folios 10 y 11); 3) Marcado “C”, Copia simple de autorización emitida por la Junta de Condominio del Edificio Residencias El Pilón a su poderdante ADMINISTADORA ELITE C.A (folio 13); 4) Marcado “D”, copia certificada del documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 7 de junio de 1984, bajo el número 14, tomo 34, protocolo primero; y 5) Originales de los estados de cuenta del condominio, marcados con los números 1 al 103 comprendidos desde el mes de octubre de 1999 hasta el mes de mayo de 2008 (folio 22 al 124).

    En fecha 30 de julio del 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados para que comparecieran dentro de los veinte días siguientes a la citación.

    El 11 de agosto del 2000, la abogada A.M. consignó los fotostatos a los fines de la elaboración de las compulsas y dejó constancia de haber entregado los emolumentos para el traslado del alguacil, con el objeto de que se llevara a cabo la citación de la parte demandada y de lo cual dejó constancia dicho funcionario el mismo día.

    Agotados los trámites de la citación los cuales fueron infructuosos se nombró como defensora ad litem, a la profesional del derecho M.C.F. quien aceptó el cargo en fecha 23 de marzo de 2009.

    Posteriormente el ciudadano L.E.O.C. mediante diligencia realizada el 1 de abril del 2009 solicitó a la defensora judicial designada, se abstuviere de efectuar actuaciones en el expediente por cuanto en su carácter de abogado en ejercicio y como representante judicial de su conyugue la prenombrada ciudadana M.D.J.C.D.O., ejercería su propia defensa y representación.

    El 24 de abril del 2009, el abogado L.E.O.C., actuando en su propio nombre y, en su carácter de apoderado judicial de su conyugue presentó escrito de contestación de la demanda, y expuso lo siguiente:

    Alegaron la falta de cualidad de la actora, Sociedad Mercantil Administradora Elite C.A., por no haber acompañado ningún instrumento en donde conste que se haya celebrado una asamblea de copropietarios. En consecuencia, argumentaron la nulidad del contrato de mandado de administración de edificios, así como también de los 103 recibos de condominio emitidos por ella desde el mes de octubre de 1999 al mes de mayo de 2008.

    Invocaron a su vez una segunda falta de cualidad, al cuestionar la autorización para demandar emitida por la Junta de Condominio de Residencias El Pilón al departamento legal de Administradora Elite, C.A., por dos razones: 1. Que el departamento legal de la parte actora, es una entidad sin capacidad jurídica para ejercer representación alguna y 2. Que la autorización para demandar no cumple con lo establecido en el literal “e” del artículo 20 de Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto debió señalarse a cuales propietarios de condominio está referida la autorización. Por tal motivo impugnan los recibos de condominios comprendidos desde octubre de 1999 hasta mayo del 2001, porque no fueron emitidos por los demandantes Administradora Elite C.A., si no por la Administradora J.F.G., C.A.

    Impugnaron todos los recibos de condominio opuestos, comprendidos desde el mes de octubre de 1999 hasta el mes de mayo de 2001, por considerarlos excesivos y arbitrarios, además de considerar que los intereses se acumularon de manera abusiva e indebida.

    Rechazaron la indexación judicial efectuada por la parte actora en el libelo de la demanda por tratarse de un mecanismo de compensación por la devaluación de la moneda y por los efectos de la inflación.

    Así mismo en virtud de que son deudores hipotecarios del Banco Banesco, C.A., y fundándose en la norma contenida en el artículo 27 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, que establece que el bien inmueble hipotecado estará excluido de la prenda común restante de deudor del crédito hipotecario solicitaron sea declarada improcedente la medida de prohibición de enajenar y grabar pedida por la parte actora.

    Adjunto a la contestación consignó copia simple del documento de préstamo otorgado por el Banco Banesco, C.A, a los prenombrados ciudadanos L.E.O.C. y M.D.J.C.D.O..

    En fecha 15 de mayo del 2009, aperturado el lapso probatorio, el abogado L.E.O.C. consignó escrito de promoción de pruebas de la siguiente manera:

    Invocó los documentos acompañados por la propia actora en el libelo, en primer lugar el contrato de administración acompañado en fotocopia al libelo marcado “A”, el cual fue oportunamente impugnado por estar viciado de nulidad absoluta. En segundo lugar, los recibos de condominios, igualmente impugnados por las razones ya expuestas en la contestación.

    Invocó a su favor el valor probatorio que se desprende del acta cursante en el folio 17 del libro de actas de reuniones de la junta de condominio de las residencias El Pilón acompañada al libelo, marcada “C”, también oportunamente impugnada.

    Promovió a su vez experticia contable sobre los recibos de condominio acompañados por la parte actora con el libelo, para que los expertos determinasen el monto de los intereses calculados a la tasa prevista en el artículo 1.277 del Código Civil.

    Por su parte, el 25 de mayo de ese mismo año, la apoderada judicial de la parte actora A.M.M., consignó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

    Promovió las siguientes pruebas documentales:

  3. Constante de siete folios útiles, marcado con letra “A”, original de la carta consulta emitida en fecha 21/05/2001, por los propietarios del edificio denominado Residencias El Pilón, Torres “A” y “B”, donde consta que su poderdante ADMINISTADORA ELITE C.A, posee efectivamente el carácter de administrador.

  4. Constante de tres folios útiles, marcado con letra “B”, original del contrato de administración celebrado entre ADMINISTADORA ELITE C.A y la junta de condominio Residencias El Pilón, Torres “A” y “B”.

  5. Certificación del acta de autorización para demandar, constante de dos folios útiles, marcado con letra “C”.

  6. 4. Poder especial conferido por su mandante ADMINISTADORA ELITE C.A.

  7. Copia certificada del documento de propiedad del inmueble 3-A situado en el tercer piso, Torre “A”, Residencias El Pilón.

  8. Originales de los recibos de condominios adeudados por los demandados.

    En fecha 3 de junio de 2009, se recibió escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora presentado por el abogado L.E.O..

    En fecha 5 de junio del 2009, el juzgado de la causa agregó al expediente las pruebas promovidas por la actora, las cuales fueron agregadas fuera de lapso, por lo que se ordenó la notificación de las partes mediante boleta y una vez que constara en autos la notificación de las mismas, comenzaría a correr el lapso para hacer oposición a las pruebas

    En fecha 23 de septiembre de 2009, se recibió escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora presentado por el abogado L.E.O. de la siguiente manera:

    Se opuso a la admisión de la prueba de la carta consulta, por considerar que el instrumento consignado es de carácter privado, emanado de terceros, no existiendo constancia de que se haya promovido conjuntamente la prueba testimonial de las personas que suscribieron dicha carta.

    Con respecto al original del contrato de administración celebrado entre ADMINISTADORA ELITE C.A y la junta de condominio Residencias El Pilón, Torres “A” y “B, se opuso a su admisión por cuanto dicho documento es de carácter privado, en consecuencia cuyo contenido y firma debe ser ratificado por sus otorgantes a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

    Se opuso también a la certificación del acta de autorización para demandar, por considerar que el ciudadano R.F., quien le dio certificación a la misma, carece de legitimidad para realizar dicho acto, toda vez que no consta en el libro de actas que dicho ciudadano haya sido electo como miembro de la junta de condominio.

    Y por ultimo en cuanto a los recibos de condominio, se opuso, ratificando las razones de hecho y de derecho mencionadas en la contestación.

    En fecha 5 de junio de ese mismo año fueron agregadas fuera de lapso las pruebas presentadas por la parte actora, se ordenó la notificación de las partes mediante boleta y una vez que constara en autos la notificación de las mismas, comenzaría a correr el lapso para hacer oposición a las pruebas.

    El día 28 de septiembre del 2009, la apoderada judicial de la parte actora solicitó se desestimara el escrito de oposición propuesto por la parte demandada en fecha 3 de junio de 2009, promoviendo la prueba de cotejo y el 1 de octubre de 2009, se admite por no ser contraria al orden público.

    El 25 de noviembre los expertos designados consigan dictamen grafotécnico, constante de diez folios útiles y anexos con planas graficas, representativas a las firmas analizadas.

    En fecha 28 de junio del 2010, la apoderada judicial de la parte actora ratificó la diligencia de fecha 15 de junio del 2010, donde solicitó al tribunal se sirva dictar medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble demandado.

    El 2 de agosto del 2010 se dictó sentencia de la siguiente manera:

    En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

    PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda propuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ELITE C.A., en contra de los ciudadanos L.E.O.C. y M.D.J.C.D.O..

    SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de DIECISEIS MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 16.615.976,91), actualmente equivalente a DIESCISEIS MIL SEISCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES (FUERTES) (BsF. 16.616,00), por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de julio del 2001 hasta el mes de mayo del 2008.

    TERCERO: Se ordena la indexación de las cantidades aquí demandadas, la cual será calculada mediante experticia complementaria al fallo.

    CUARTO: Se niega el cobro de los gastos no comunes pretendidos por la parte actora en las facturas de condominio.

    QUINTO: En virtud de que no hubo vencimiento total no hay condenatoria en costas.

    (Copia Textual).

    En virtud de la apelación ejercida por la abogada Y.A., a esta instancia revisora corresponde determinar si actuó ajustado a derecho el tribunal de la causa.

    Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, un recuento claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la actual controversia.

    MOTIVOS PARA DECIDIR

PRIMERO

De la competencia.

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

En este orden de ideas, el articulo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las C.d.A., por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”

De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Y así se establece.

Ahora bien, para decidir se observa:

SEGUNDO

De la falta de cualidad

La parte demandada opuso como cuestión preliminar en su escrito de contestación de la demanda, la falta de cualidad de la parte actora alegando que la misma no posee condición de “Administrador” por considerar que no acompañó al libelo de la demanda un documento donde constara que fue designada como empresa administradora.

La falta de cualidad activa o pasiva es también llamada legitimación a la causa, y según ella se refiera al actor o al demandado, se llamará legitimación a la causa activa o pasiva. La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes (demandante y demandado), quienes para actuar efectivamente en el proceso deben tener cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad.

El a quo declaró procedente la defensa referente a la falta de cualidad de la parte actora por considerar que la cualidad o legitimación para la causa no debe ser confundida con la legitimación para el proceso, toda vez que la primera debe ser entendida como la identidad que tiene la persona para actuar en juicio y la segunda como una defensa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 y que debe oponerse como una cuestión previa.

Al respecto el Dr. A.R.R., ha señalado sobre la falta de cualidad, lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes.

El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Es oportuno observar que el mencionado autor no establece ningún tipo de diferencias entre legitimación para la causa y legitimación para el proceso, establece que la legitimación es la cualidad de las partes para estar en juicio y a su vez las divide en legitimación activa y pasiva. Aunado a eso, consta en autos que en la oportunidad probatoria la parte actora aporto al juicio la prueba denominada “Carta Consulta” (folio 243), donde consta que efectivamente la misma tiene carácter de “administrador” toda vez que fue nombrada por los copropietarios del mencionado edificio, quienes estamparon sus firmas en el documento promovido, posteriormente los demandados se opusieron a la prueba desconociendo la firma estampada por la codemandada en dicha carta, seguidamente se promovió la prueba de cotejo a tenor de lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil , determinando mediante un dictamen grafotécnico, el cual riela del folio 360 al 371 que si existe identidad de producción con respecto a la firma examinada por lo que en definitiva se concluye que la firma analizada corresponde a la ciudadana M.D.J.C.D.O..

Según el citado autor A.R.R., la experticia es el medio de prueba consistente en el dictamen de personas con conocimientos especiales (científicos, artísticos, técnicos o prácticos), designadas por las partes o por el juez, con el fin de cooperar en la apreciación técnica de cuestiones de hecho sobre las cuales debe decidir el juez según su propia convicción.

Para algunos autores la experticia no es considerada un medio de prueba, si no que sirve para valorar pruebas o suplir al juez reglas de experiencia y jurídico- técnicas que no entran en su normal experiencia; y la de otros que sostienen que es un medio de prueba valorable libremente por el juez, según las reglas de la sana crítica, como todas las demás pruebas.

Las proposiciones del perito, que sirven al juez para la verificación de las afirmaciones de las partes, son generalmente máximas de experiencia, que permiten al juez fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentran comprendidos en la experiencia común.

En el caso de marras se acreditó la autenticidad de la firma de la demandada a través de una prueba de experticia grafotécnica, que en estos casos es la prueba más idónea y procedente para determinar la validez de la misma.

Así las cosas, juzga esta sentenciadora que el actor tiene perfecta legitimación para demandar, por ende la falta de cualidad activa es improcedente.

TERCERO

Precisado lo anterior, toca ahora examinar la cuestión de fondo, a lo cual se procede de seguidas

En la situación que se analiza, nos encontramos con que ciertamente existen unos recibos de condominios consignados por la parte actora comprendidos entre el mes de octubre de 1999 al mes de mayo del 2008 y que constan en el presente expediente.

El juzgado a quo en su debida oportunidad declaró procedente la impugnación efectuada por la parte demandada, y en consecuencia solo analizó los recibos de condominios demandados como insolutos correspondientes al mes de julio del 2001 al mes de mayo del 2008.

Ahora bien, es oportuno hacer referencia al artículo 1.159 del Código Civil el cual reza lo siguiente:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

Se denomina contrato al acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado entre dos, o más, personas que se obligan en virtud del mismo generando derechos y obligaciones.

En tal sentido las cláusulas primera y vigésima del contrato de mandato de administración de edificios establecen lo siguiente:

PRIMERA: LA ADMINISTRADORA tendrá a su cargo la administración del edificio objeto de este contrato y en ejercicio del mismo podrá efectuar todos aquellos actos, diligencias, trámites y gestiones que considere necesarios para la buena marcha del mismo.

VIGÉSIMA: LA ADMINISTRADORA queda facultada para recibir el finiquito presentado por la anterior administración previa aprobación del mismo por parte de LA JUNTA.

Así pues, considera esta sentenciadora que en virtud que se estableció en el contrato de mandato de administración de edificios, que la administradora está autorizada para recibir el finiquito presentado por la anterior administradora denominada J.F.G. C.A., así como también se le facultó para realizar las gestiones y los trámites necesarios para el buen funcionamiento del edificio, aunado a que la prueba grafotécnica mencionada y analizada anteriormente, arrojó como resultado que efectivamente la ciudadana; M.D.C., aceptó a través de su firma que la administración sería ejercida por la ADMINISTRADORA ELITE, C.A., se puede concluir que dicha compañía tiene la facultad de continuar con las gestiones de cobranza y en consecuencia la potestad de cobrar a los prenombrados ciudadanos L.E.O.C. y M.D.J.C.D.O., los gastos comunes de los recibos comprendidos desde el mes de octubre de 1999 hasta el mes de mayo del 2001, cursantes a los folios 22 al 41; ello en virtud de que los accionados no demostraron haber dado cumplimiento con su obligación. Y así de ordenará pagar en el dispositivo de esta sentencia

Precisado lo anterior, cabe acotar que la ley de propiedad horizontal establece en sus artículos 11, 13 y 14 lo siguiente:

Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:

  1. Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes; b. Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75 %) por lo menos, de los propietarios; c. Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.

Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

En resumen, la ley dispone la obligación que tiene el propietario de cancelar oportunamente los llamados gastos comunes contenidos en los recibos de condominio, así como también el deber que tiene la administración de exigir el cumplimiento de dicho pago. No observándose de autos ningún elemento que acredite que los demandados cumplieran con la obligación de pagar lo adeudado, este ad quem ordena el pago de los mismos, es decir, los gastos comunes de los recibos comprendidos desde el mes de julio del 2001 hasta el mes de mayo del 2008, cursantes a los folios 42 al 124. En el entendido que solo cancelaran el monto único y correspondiente al apartamento A03-A, tal cual como lo expresa el juzgado a quo en la recurrida en los folios 401 y 402 y sus vueltos, mediante un cuadro detallado de la relación mensual desde la fecha antes mencionada.

Ahora bien, de los recibos en cuestión se evidencia que ellos están compuestos por gastos comunes y gastos particulares, y que a su vez, la sentencia recurrida solo ordenó el pago de los gastos comunes, sin reconocer los particulares, aduciendo que los mismos “no pueden ser cobrados a través de las planillas de liquidación del condominio, ni a través del procedimiento de vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios…” Ahora bien, de los recibos emitidos por la ADMINISTRADORA ELITE C.A., se constata que los gastos particulares se dividen en los intereses moratorios y en la gestión de cobranza. Y a su vez, de la cláusula décima cuarta del contrato de administración de edificios se desprende lo siguiente:

…DÉCIMA CUARTA: LA ADMINISTRADORA queda expresamente facultada para cobrar el uno por ciento (1%) mensual por INTERES DE MORA, más el tres por ciento (3%) mensual por gestiones de cobranza, a los copropietarios deudores que no cancelen sus recibos de condominio dentro de los veinte (20) días siguientes al mes emitido…

Sub-rayado nuestro.

En tal sentido, como se evidencia en dicha cláusula, la administración puede cobrar a los copropietarios solo los gastos comunes, establecidos en la ley y los gastos particulares solo a los copropietarios deudores, en consecuencia, luego de haber realizado un análisis exhaustivo a los recibos de condominio cursantes al expediente, se observó que la actora excluyó de dichos recibos, el pago de los gastos particulares, razón por la cual es forzoso para esta alzada, ordenar el pago de los recibos de condominio, presentados por la actora de manera detallada en su escrito libelar. Y así se decide.

En fuerza de lo expresado se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES DOSCIENTOS SETENTA Y DOS CON 09/100 cts. (Bs. 37.272,09), correspondiente a la suma de las 103 cuotas de condominio vencidas e insolutas, anteriormente señaladas.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos, este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido el 25 de enero del 2011 por la abogada Y.A. en su carácter de co-apoderada de la parte demandante, contra la sentencia dictada el 2 de agosto del 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, se declara: CON LUGAR LA DEMANDA interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ELITE C.A contra los ciudadanos L.E.O.C. y M.D.J.C.D.O. ambas partes identificadas al comienzo de esta decisión; se condena a la parte demandada a pagarle a la demandante la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES DOSCIENTOS SETENTA Y DOS CON 09/100 cts. (Bs. 37.272,09), que es la total suma de las 103 cuotas de condominio vencidas e insolutas. Se ordena la indexación de esta suma desde el 30 de julio del 2008, fecha en que se dictó el auto de admisión de la demanda, hasta el día en que quede definitivamente firme esta sentencia, tomando como base de cálculo el Índice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, publicado por el Banco Central de Venezuela durante dicho período. A los fines de la cuantificación de dicha indexación, se ordena realizar una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Queda REVOCADA la apelada.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los ocho (8) días del mes de julio del año dos mil once (2011). Años: 201° y 152°.-

LA JUEZA,

M.F. TORRES TORRES

LA SECRETARIA ACC.,

E.L.R.

En la misma fecha, 8/07/2011, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 1:25 p.m., constante de quince (15) páginas.

LA SECRETARIA ACC.,

E.L.R.

Exp. N° 6.096 MFTT/ELR/mgrl.

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