Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Junio de 2013

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil COMERCIAL JOVE, C.A, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 6 de Octubre de 1960, quedando anotada bajo el N° 19, Tomo 30-A Pro.

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano R.M.R.S.; C.D.L. y J.E. FREITAS ORNELAS, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 67.032, 69.065 y 92.750, respectivamente,

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil MACHIHEMBRADORA CARACAS, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 22 de Febrero del año 1980 quedando anotada bajo el N° 09, Tomo 29-A Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.A.S.P., R.A.U., Y.M.L., J.R.S., J.A.W.C., T.R.P.G. y G.A.G.E., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.333, 44.395, 123.295, 123.286, 144.624. 13.280 y 79.572 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 10255

CAPITULO I

NARRATIVA

Se iniciaron las presentes actuaciones mediante demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento presentada por la actora en fecha 12 de abril de 2011 por ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, correspondiendo el conocimiento al Tribunal Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, el cual admitió el 15 del mismo mes y año, por el trámite del procedimiento breve previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Código de Procedimiento Civil.

El 01 de junio de 2011, la parte demandada se dio expresamente por citado en el presente juicio, procediendo a recusar en esa misma oportunidad al Juez del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El 06 de junio de 2011, la parte demandada a través de su apoderado judicial presentó ante el Tribunal de causa escrito de contestación a la demanda y cuestiones previas.

En fecha 13 de junio, el Juzgado Cuarto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial se avoca al conocimiento de la causa, solicitando cómputo al juez recusado y admitiendo las pruebas presentadas por la parte demandada.

El 16 de junio de 2011, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, repuso la causa al estado de avocarse al conocimiento de la causa y dictar sentencia interlocutoria en la cual se pronunció respecto a la cuestión opuesta contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada sin lugar mediante sentencia interlocutoria de fecha 20 de Junio de 2011, siendo apelada dicha decisión por la parte demandada mediante diligencia de fecha 21 de junio de 2011, la cual fue negada por auto de fecha 30 de Junio de 2011.

En fecha 08 de julio de 2011, el apoderado judicial de la parte actora recusó a la Juez del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fundamento en el ordinal 15 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de la recusación el 13 de julio de 2011 fue distribuido el expediente correspondiendo conocer del mismo al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien le dio entrada.

El 19 de julio de 2011, se abocó a su conocimiento y procedió a dictar sentencia el 01 de agosto de 2011 declarando sin lugar las cuestiones previas opuestas por el demandado contenidas en los ordinales 3º, 6º y 8º del Código de Procedimiento Civil, y parcialmente con lugar la demanda intentada de resolución de contrato de arrendamiento intentada.

En virtud de ello, parte demandada apela de dicha decisión en fecha 03 de agosto de 2011.

En fecha 10.08.11, el Tribunal de causa oye el recurso en ambos efectos y remite las actuaciones a los Juzgados Superiores Distribuidor de Turno a los fines de resolver la presente apelación.

Realizada la insaculación correspondió conocer del mismo a este Juzgado quien recibe las actuaciones en fecha 02 de noviembre de 2011, fijando el decimo (10º) día de despacho siguiente a los fines de dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

El 23 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos.

Por su parte en fecha 21 de noviembre de 2012, la representación judicial de la actora consignó escrito de alegatos.

Llegada la oportunidad de decidir, el Tribunal lo hace fuera del lapso establecido para ello dada la excesiva acumulación de expedientes en estado de sentencia.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

DEL ESCRITO LIBELAR

La demandante alega en su escrito libelar que el 01 de abril de 1981, celebró con la demandada un contrato de arrendamiento cuyo objeto fue un lote de terreno sobre el cual esta construido el galpón identificado con el N° 8, y situado al final de la calle S.A., Fundo Cospe, Urbanización Boleíta, Municipio Sucre del estado Miranda.

Continúa señalando que originalmente el contrato se había celebrado por un lapso de dos años iniciándose conforme la cláusula cuarta del contrato el 01 de marzo de 1981, hasta el 02 de febrero de 1983, interinándose el contrato en cuanto a su duración.

Indica que en el contrato se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00) desde el día 01 de marzo del año 1981 hasta el día 28 de febrero del año 1982,

Añade que a partir del 01 de marzo de 1982 al 28 de febrero de 1983 el canon de arrendamiento fue sustituido por la suma de TRECE MIL QUINIENTOS (Bs. 13.500,00).

Además de ello, sostiene que dicho canon de arrendamiento fue modificado mediante resolución de la Dirección General de Inquilinato del 23 de mayo del año 1995 fijando el canon máximo de arrendamiento en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 476.280,00), actualmente y en virtud de la reconvención monetaria equivalentes a CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 476,00), canon que a decir de la accionante fue notificada a las partes.

Arguye que en virtud de ello, la demandada solicitó por ante la citada Dirección la nulidad de tal resolución, solicitud que fuera negada por haber transcurrido excesivamente los lapsos legales para solicitar la nulidad de la regulación.

Desde el mes de octubre de 1995 hasta la interposición de la demanda, la parte accionada ha realizado por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de este Circunscripción Judicial, consignaciones arrendaticias por un monto menor al canon de arrendamiento fijado por la regulación dictada por el órgano competente, adeudando a su representada por diferencia de canon de arrendamiento la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS ONCE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 58.811,50. ).

Aduce igualmente la parte actora que la arrendataria ha subarrendado el galpón identificado con el N° 8, propiedad de su representada, violando lo estipulado en las cláusulas que rigen el contrato de arrendamiento aunado a que el local se encuentra en deterioro y falta de mantenimiento.

Finalmente fundamenta su acción en los artículos 1.159 del Código Civil y en los artículos 1, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pretendiendo subsidiariamente el pago de las diferencia del canon de arrendamiento adeudado.

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

Por su parte la demandada en el acto de contestar la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada improcedente por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia interlocutoria de fecha 20 de Junio de 2011.

Igualmente opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º, 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referentes a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado de la parte actora, el defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

También alegó la demandada en su contestación, la prescripción con respecto al cobro de la diferencia de los cánones de arrendamiento desde el año 1995 hasta abril del año 2008, con fundamento en el artículo 1.980 del Código Civil.

Asimismo, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, negando que su representara incumpliere la obligación consagrada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento; que las consignaciones realizadas por su mandante fuesen por un monto menor al cual estaba obligado; que su mandante adeudare monto alguno por la reparación de daños y perjuicios a la demandante; que su mandante hubiere subarrendado en total o parcialmente el inmueble objeto de arrendamiento y que el inmueble se encuentre deteriorado, que su representada nunca fue notificada de la regulación ante la Dirección Sectorial de Inquilinato.

Alega que la resolución No. 1.482 del 23 de Mayo de 1.995 de la Dirección General de Inquilinato, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio a los inmuebles identificados como galpones 6, 8 y 10 situado en la calle S.A., Urbanización Boleíta, estado Miranda, en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 476.280,00), como un todo indivisible y no únicamente dicho monto al local No. 8 como lo pretende la parte actora.

Finalmente señaló que la acción intentada debe declararse sin lugar.

HECHOS ADMITIDOS

Las partes en controversia mediante sus escritos admitieron los siguientes hechos:

• La relación contractual sobre el bien inmueble lote de terreno con su respectivo galpón industrial situado al final de la calle S.A.F.C.-Parcelas No.6 y 8 Urb. Boleíta Sur, desde la fecha 28 de febrero de 1.981.

• Que el bien inmueble es propiedad del accionante.

• Que el plazo de duración del contrato objeto de controversia es de dos (02) años fijos determinados e improrrogables.

• Que el contrato es a tiempo indeterminado.

•

DE LOS ALEGATOS:

La demandada en sus escritos de alegatos arguye que la cuestión previa de prejudicialidad declarada sin lugar por el Tribunal de cognición debe proceder en derecho y la cual debe resolverse antes de decidir el fondo del presente asunto.

En cuanto al fondo de la controversia asevera:

 Que nunca dejo de cancelar las pensiones arrendaticias por cuanto fueron consignadas por ante el Tribunal de consignaciones a razón de CIENTO SESENTA Y UN MIL CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 161,50) mensuales.

 Que el canon de arrendamiento vigente no podría ser el previsto en la Resolución Nro. 1482 de fecha 23 de mayo de 1995 impuesto por la Dirección General de Inquilinato, toda vez que dicho acto no tiene destinatario ni mucho menos Machinbradora Caracas, C.A. no fue notificada y además no participó en el procedimiento administrativo de regulación de alquileres y por ello no puede surtir efectos sobre ella.

 La parte actora unilateralmente sin preaviso y sin ponerse de acuerdo con la arrendataria solicitó regulación ante la Dirección Sectorial de Inquilinato la cual fue acordada sin contar con la voluntad de las partes y sin la correcta notificación de ello.

 La juez a-quo erró al individualizar la cantidad establecida por la Dirección de Inquilinato al galpón Nro 8, cuando se observa del acto administrativo que la cantidad determinada como límite de pago de pensiones arrndaticias fue realizada de manera singular, es decir sobre la totalidad del inmueble y no de manera plural para los galpones 6,8 y 10, sino como un todo indivisible y no individualmente al galpón Nro. 8, razón por lo cual los cánones de arrendamiento demandados no se corresponden a los que prevé la resolución de la dirección de Inquilinato.

 La base de cálculo para la determinación de la renta máxima mensual incluyó a los tres galpones, por lo que lógicamente el canon resultante es para esos tres galpones y no de manera individual como estableció erradamente el a-quo.

Por todas esas razones solicita la revocatoria de la sentencia recurrida.

Por su parte la actora es su escrito de alegatos señalan que esta alzada debe pronunciarse únicamente sobre las defensas de fondo existentes en el presente juicio y no sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil ni sobre las demás defensas alegadas toda vez que son inapelables.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

La actora junto a su libelo de demanda acompañó los siguientes documentos:

1) Copia simple documento poder otorgado por los ciudadanos C.M.P.Q. y G.D.J.P.Q., en su carácter de Administradora la primera y presidente el segundo de la Sociedad Mercantil COMERCIAL JOVE, C.A., que acredita su representación. Dicho instrumento fue atacado por la parte demandada en la contestación de la demanda (f.115 de la pieza I) y subsanado dicho defecto conforme se evidencia del f. 438 de la pieza II) mediante la consignación del instrumento original que acredita la representación judicial de la parte actora donde se evidencia por demás la facultad del apoderado para intentar demandas en nombre de Comercial Jove, C.A. por el Galpón Nro. 8. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

2) Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre Comercial Jove C.A., y Machihembradora Caracas S.R.L., sobre un lote de terreno con su respectivo galpón industrial situado al final de la calle S.A.F.C.-Parcelas Nos. 6 y 8 Urb. Boleíta Sur de fecha 28 de febrero de 1.981, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Caracas, en fecha 01 de Abril de 1,981, anotado bajo el N° del Tomo 1. Este le otorga pleno valor probatorio respecto a la existencia de la relación contractual arrendaticia y así se establece.

3) Copia simple del titulo supletorio emanado del Juzgado Cuarto de Primera instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 7 de Junio de 1.993, (f.38 Pieza I) sobre el inmueble objeto de controversia. Dicho instrumento constituye un documento público conforme lo instituye el código civil en su artículo 1.357 y 1.359, el cual fue consignado en copia simple y por cuanto no fue impugnado por la contraparte este Juzgado lo tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece

4) Copia simple de la Resolución Nro. 1.482 de fecha 23 de mayo de 1995, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato expediente 86.729, (F.41) mediante la cual fijan canon de arrendamiento al inmueble arrendado. En virtud que dicho instrumento constituye un documento administrativo este Juzgado le otorga valor probatorio conforme lo establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fecha 16 de mayo de 2003, Exp. 2001-000885. Así se establece.

5) Copia simple de auto de fecha 05 de agosto de 1.998, emanado de la Dirección General Sectorial de Inquilinato (F. 45), con el cual niegan la solicitud de los representantes de la Sociedad Mercantil MACHIHEMBRADORA CARACAS, C.A, sobre la nulidad absoluta de la resolución No. 1482 de fecha 23 de Mayo de 1.995. En virtud que dicho instrumento constituye un documento administrativo este Juzgado le otorga valor probatorio conforme lo establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fecha 16 de mayo de 2003, Exp. 2001-000885. Así se establece.

6) Inspección Ocular Extralitem evacuada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio con Competencia en lo Civil, Mercantil y T.d.A.M.d.C., sobre el galpón denominado Nro. 8, mediante la cual se dejó constancia de las diferentes empresas que funcionan en el inmueble así como su mal estado de uso y conservación. Este Juzgado le otorga valor indiciario conforme lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil y así se establece.

En el lapso probatorio la parte actora presentó:

6) Reproducen el merito favorable de los autos. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así se establece.

7) Promueve copia simple del expediente No. 9816005013, proveniente del Juzgado Decimosexto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones de alquileres efectuadas por la Sociedad Mercantil Machihembradora Caracas, C.A., a favor de Comercial Jove; así como de legajo de copias simple de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con el objeto de demostrar la desigualdad del monto consignado por la arrendataria como pago del canon de arrendamiento con el monto establecido en la Resolución Nro. 1.482 contentiva de la regulación emanada de la Dirección General de Inquilinato en fecha 23.05.95, lo cual configura la falta de pago. Dicho instrumento constituye un documento público consignado en copia simple y por cuanto no fue impugnado por la contraparte este Juzgado la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

8) Copia simple del documento de venta efectuado por el ciudadano F.P.T. a la Sociedad Mercantil Comercial Jove Compañía Anónima, registrado por ante la Oficina Subalterna de registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 28 de Septiembre de 1.964, bajo el N° 32, folio 136, Protocolo Primero, Tomo Tercero (F.92 Pieza I). Con relación a dicha documental este Juzgado se abstiene de pronunciar al respecto toda vez que dicho hecho se encuentra admitido por las partes en la presente causa.

Por su parte la representación judicial de la parte demandada junto a la contestación de la demanda presentó:

1) Copia simple del libelo de demanda interpuesto por la parte actora y del auto de admisión por ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcado como anexo "A" (f.133), con el fin de demostrar la acumulación por conexión de la acción intentada sobre el Galpón Nro. 8. Dicho instrumento constituye un documento público consignado en copia simple y por cuanto no fue impugnado por la contraparte este Juzgado la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2) Copia simple comprobante de recepción de la Unidad de Recepción y Distribución de las C.P. y Segunda de lo Contencioso Administrativo, en el expediente AP42-G-2011-000107 (F. 156 Pieza I), con el cual se pretende demostrar la cuestión prejudicial alegada en juicio. Dicho instrumento constituye un documento público consignado en copia simple y por cuanto no fue impugnado por la contraparte este Juzgado la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3) Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre Comercial Jove C.A., y Machihembradora Caracas S.R.L., sobre un lote de terreno con su respectivo galpón industrial situado al final de la calle S.A., Fundo Cospe-Parcelas Nos: 6 y 8 Urb. Boleíta Sur de fecha 28 de febrero de 1.981, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Caracas, en fecha 01 de Abril de 1.981, anotado bajo el N° del Tomo 1 (F. 157). En relación a dicha instrumental este Tribunal se pronunció en líneas anteriores.

4) Copia simple del acta constitutiva y estatutos sociales de la firma Mercantil Machihembradora Caracas, C.A. Dicho instrumento constituye un documento público consignado en copia simple y por cuanto no fue impugnado por la contraparte este Juzgado la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

Pruebas el demandado:

5) Reproduce y hace valer el mérito favorable de los autos. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así se establece.

6) Copia simple de la Asamblea General de Accionistas de Machihembradora Caracas, C.A., debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero del Municipio Libertador Distrito Capital de fecha 6 de mayo de 2011, bajo el No. 8, Tomo 84-A, con el cual se pretende demostrar que la compañía demandada puede dedicarse a actividades generales de lícito comercio y que por lo tanto se encuentra ajustado al uso que su objeto establece. Dicho instrumento constituye un documento público consignado en copia simple y por cuanto no fue impugnado por la contraparte este Juzgado la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

7) Escrito de demanda de Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos contra los actos administrativos Nro. 001758 de fecha 17.08.98 y el acto administrativo No. 1482 de fecha 23.05.95 signado bajo el expediente AP42-G-2011-000107, con el fin de demostrar la cuestión prejudicial (F. 180 Pieza I). Dicho instrumento constituye un documento público consignado en copia simple y por cuanto no fue impugnado por la contraparte este Juzgado la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

8) Copia certificada del expediente N° 9816005013 del Juzgado Decimo Sexto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones de alquileres efectuadas por la Sociedad Mercantil Machihembradora Caracas, C.A., a favor de Comercial Jove y copia certificada de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, expedidas por este último Tribunal. Este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

8) Inspección judicial promovida en el lapso probatorio, evacuada por el Juzgado Cuatro de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el galpón N° 8, situado al final de la calle S.A., Fundo Cospe, urbanización Boleíta, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, en la cual se dejo constancia que el galpón objeto de inspección esta ubicado entre el galpón 10 y otro galpón sin identificación visible y, frente al galpón N° 07, y en la cual se dejó constancia que el galpón se encuentra en buenas condiciones de uso y mantenimiento. Este Juzgado le otorga valor probatorio conforme lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.428 del Código Civil en concordancia con el articulo 472 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

CAPÍTULO IV

MOTIVA

El Tribunal de cognición declaró sin lugar las cuestiones previas alegadas por la parte demandada, procedente la prescripción y parcialmente con lugar la pretensión de desalojo bajo las siguientes consideraciones:

…OMISSIS…

Finalmente, el Tribunal observa que no existe norma legal alguna que obligue al conferente de un poder, a exhibir documento de propiedad del inmueble, si es el caso que el mandato se otorga a un abogado para que intente acciones legales referidas al bien en cuestión, por lo tanto, tal alegato efectuado con miras a cuestionar la validez de la representación legal que ejerce el abogado actor resulta manifiestamente infundado por lo se le desecha por improcedente y así se decide.

…OMISSIS…

En el caso que nos ocupa, se observa que la parte actora pretende la extinción del vínculo contractual que lo vincula con la demandada, siendo la causa de pedir, la presunta falta de pago de cánones de arrendamiento por parte del demandado, pidiendo además la accionante que se le paguen los cánones de arrendamiento adeudados por la demandada, lo cual en criterio de que aquí decide es perfectamente posible, habida cuenta que, independientemente de que el pago de cánones adeudados se reclame por concepto de indemnización de daños y perjuicios o no, no puede en sí mismo constituir una razón para sostener que el demandante ha acumulado a su pretensión de extinción del vinculo locativo, la de cumplimiento de contrato., pues ello sería permitir que se configura en el patrimonio del accionado un enriquecimiento sin causa, toda vez que, siendo el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo, mal podría el inquilino ocupar el inmueble sin pago de contraprestación alguna, siendo obvio que en el caso de autos la parte actora no pretende que el inquilino honre su obligación presuntamente incumplida y siga ocupando el inmueble, sino que por el contrario, el fin perseguido con la pretensión deducida por la actora es que la demandada entregue el inmueble. Es por todo ello que este Tribunal considera improcedente en derecho la cuestión previa de defecto de forma alegada por la parte demandada declarándola SIN LUGAR y así se decide.

….OMISSIS…

Ahora bien, este Juzgado considera que la interposición del recurso de nulidad de dichos actos no puede influir de forma alguna en la decisión que deba dictarse en el caso de autos, ya que los actos administrativos cuya nulidad se ha solicitado tienen la característica de ser actos que gozan de ejecutividad y ejecutoriedad, por lo que su ejecución es de carácter inmediato, tal y como lo dispones el articulo 6 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, no pudiendo suspenderse su ejecución por la sola interposición de recurso alguno en su contra, y siendo que en el caso de autos la parte demandada no acreditó que cautelarmente se hubiere suspendido los efectos de la resolución cuya nulidad se solicitó, es por lo que este Juzgador considera que la demanda de nulidad no constituye una cuestión improcedente en derecho la cuestión previa que en este sentido opuso la demandada, declarándose SIN LUGAR , y así expresamente se decide.

…OMISSIS…

De análisis exhaustivo de la situación, así como de la norma aplicable al caso, cual es el artículo 1.980 del Código Sustantivo Civil, concluye esta juzgadora, que efectivamente, tal y como lo señala la parte demandada, la obligación del pago diferencial de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de octubre de 1995 al mes de abril de 2008, prescribió, pues de autos no se desprende que la actora haya reclamado con anterioridad a la interposición de la presente demanda su respectivo cobro, por lo que no son exigibles a la demanda, el pago diferencial de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de octubre de 1995 al mes de abril de 2008, declarándose PROCEDNETE EN DERECHO EL DE PRESCRIPCIÓN, Y ASÍ SE DECIDE.

…OMISSIS…

Siendo así las cosas, observa el Tribunal que la parte actora fundamenta su pretensión en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los cuales se contempla la posibilidad del arrendador de solicitar el desalojo del inmueble arrendado con base a las causales allí expresamente contenida, por lo cual, para este sentenciador no cabe duda que la parte actora ha interpuesto pretensión de desalojo, no solo por los hechos constitutivos de la misma y que fueron debidamente expuestos en el escrito libelar, sino por haber invocado la norma que contempla tal posibilidad y pretensión, por lo cual en el presente caso, el hecho de que el arrendador demandante haya incurrido en una falta en cuanto a la calificación de su pretensión, ello no es óbice para que la misma sea tramitada y tutelada, no pudiendo este juzgado desecharla por un mero tecnicismo de postulados constitucionales que plantean como desiderántum la resolución de los conflictos, como expresión de la tutela judicial, que siempre debe ser efectiva, eficaz y no obstaculizada por formalismos inútiles que impidan la realización de la justicia en cada caso concreto. Es por ello que este Tribunal, considerando que no es procedente desechar la pretensión con base a las alegaciones intentada, pasa de seguidas a decidir respecto a la procedencia o no de la pretensión procesal y así expresamente se decide.

…OMISSIS…

Adicionalmente, en el presente caso la parte actora alegó que en fecha 23 de mayo de 1995, la Dirección General de Inquilinato, fijó como monto máximo mensual por concepto de cánones de arrendamiento generados por el galpón No. 8, la cantidad de cuatrocientos setenta y seis bolívares fuertes (Bs. F. 476,00), señalando que dicha resolución quedó definitivamente firme y estaba en conocimiento de la demandada.

Pues bien, de los documentos aportados por la actora junto con su libelo de demanda, debidamente valorados supra (f.41 al 46), este Tribunal considera acreditado en autos los alegatos de la actora, antes referidos, en virtud de lo cual, para esta sentenciadora no cabe duda, en primer lugar, que la Dirección General de Inquilinato, mediante Resolución de fecha 23 de mayo de 1995, estableció el monto de Bsf. 476,00, como monto máximo mensual que el inquilino debía pagar por el galpón No. 8, y no como lo alega la parte demandada, que tal monto comprendía a los galpones Nros. 6,8 y 10, por cuanto de haber sido esa la intención del ente regulador lo hubiese establecido de forma expresa e indubitable, lo cual no se evidencia de la lectura del texto expreso del acto administrativo regulatorio de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión, siendo que además de la manera en que fueron arrendados dichos galpones se desprende sin lugar a dudas, que son unidades divisibles, tal y como fueron arrendadas por la actora y reguladas por el órgano administrativo, así se decide.

…OMISSIS…

Pues bien, de los documentos aportados por la actora junto con su libelo de demanda, debidamente calorados supra (f. 41 al 46), este Tribunal considera acreditado en autos los alegatos de la actora, antes referidos, en virtud de los cual, para esta sentenciadora no cabe duda, en primer lugar, que la Dirección General del Inquilinato, mediante Resolución de fecha 23 de mayo de 1995, estableció el monto de Bs.f. 476,00, como monto máximo mensual que el demandada, que tal monto comprendía a los galpones Nos. 6, 8 y 10, por cuanto de haber sido esa la intención del ente regulador lo hubiese establecido de forma expresa del acto administrativo regulatorio de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión , siendo que además de la manera en que fueron arrendados dichos galpones se desprende sin lugar a dudas, que son unidades divisibles, tal y como fueron arrendadas por la actora y reguladas por el órgano administrativo, así se decide.

…OMISSIS…

Ahora bien, con base al principio de integridad del pago, establecido en el artículo 1.291 del Código Civil, la obligación de la parte demanda no estaba debidamente cumplida aun cuando la misma fuere divisible, no pudiendo constreñirse al deudor a recibir el pago parcial de los cánones de arrendamiento. Es por ello que este Juzgado considera que en el caso de autos, resulta evidente que el demandado ha dejado de pagar más de dos cánones de arrendamiento correspondientes a mensualidades consecutivas, toda vez que desde el mes de mayo de 2008 (mes y año en que se calcularan las mensualidades insolutas, en razón de haberse declarado en capítulo previo la prescripción de las mensualidades anteriores) hasta el mes de abril de 2011, es decir, ha dejado de pagar el diferencial del canon de arrendamiento en 36 meses consecutivos, desprendiéndose de las consignaciones correspondientes a los respectivos años y meses, pues todas y cada una de ellas fueron realizadas por un monto de Bsf. 161,5 y no, de BsF. 476,00, razón por la cual, habiéndose comprobando en este juicio la materialización de los supuestos fácticos establecidos en el literal “A” del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se considera a la inquilina- demandada insolvente con respecto a dichos meses, pues las consignaciones n fueron legítimamente realizadas, no siendo liberatorias. Artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se considera a la inquilina- demandada insolvente con respecto a dichos meses, pues las consignaciones n fueron legítimamente realizadas, no siendo liberatorias. Y ASE SE ESTABLECE.

Los hechos señalados encuadran perfectamente con lo establecido en el artículo 34 de Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su literal “A” que señala:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)

, resultando procedente en derecho la presente demandada. Y ASI SE DECIDE.

Con respecto al alegato de la actora en el sentido de que la parte demandada violó las cláusulas Quinta y Sexta del contrato de arrendamiento de marras, le observa esta sentenciadora, que en el transcurso del proceso no fueron probados tales hechos, razón por la cual los desecha por falta de prueba. Y ASI SE DECEDE.

Establecido los motivos que fundamentan la decisión del juzgado de cognición pasa esta alzada resolver el fondo de la presente apelación previo las siguientes consideraciones:

Solicita el demandado en su escrito de alegatos que esta alzada se pronuncie sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionado a la prejudicialidad.

Con vista a ésta solicitud, este Tribunal Superior advierte que la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como de lo dispuesto en los artículo 357 y 884 eiusdem, la resolución del Tribunal respecto a ésta cuestión previa no es apelable, en consecuencia, este Tribunal niega la revisión de la misma por carecer de recurso legal. Así se decide.

DEL FONDO DE LA DEMANDA

En el caso de marras, la parte actora pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes sobre de un inmueble construido sobre un lote de terreno destinado a comercio identificado con el Nro. 8, a causa del incumplimiento por parte del arrendador en los siguientes hechos: 1. El pago de pensiones arrendaticias que van desde el año de 1995 hasta la interposición de la demanda, 2. En el subarrendamiento del local sin su autorización y 3. En el deterioro y falta de mantenimiento.

Por su parte el demandado se resiste al desalojo por cuanto invoca la prescripción de la acción con relación al cobro de la diferencia del canon de arrendamiento que reclama el actor como insoluto del año 1995 a abril del año 2008, en virtud de haber transcurrido mas de tres años sin se interrumpiera la prescripción y asimismo niega todos los incumplimientos alegados por la actora y que presuntamente dan origen al desalojo.

Conforme ello, en relación a la prescripción alegada observa esta alzada que tal como lo indicara el juzgado de instancia, efectivamente el monto reclamado por la actora como diferencia del canon de arrendamiento pretendido de los meses que van desde el año 1995 a abril de 2008, se encuentran prescritos a tenor del artículo 1.980 de la ley sustantiva Civil, por haber transcurrido más de tres años desde que nació la obligación de pagar el precio de los arrendamientos antes indicados, sin que exista constancia en autos de haberse producido la interrupción de la prescripción en alguna de las formas previstas en los artículos 1.967 al 1.974 eiusdem, motivo por el cual resulta procedente la prescripción opuesta y así se decide.

Ahora bien, de los hechos alegados y pruebas aportadas a los autos por las partes, se evidencia que no existe contradicción en cuanto a la relación jurídica de vincula a las partes hoy en juicio, ni sobre la temporalidad del contrato de arrendamiento, versando el contradictorio en la obligación de pago, específicamente en lo referente al monto a que corresponde el canon de arrendamiento regulado por la Dirección de Inquilinato, en lo referente al subarrendamiento y deterioro y mantenimiento del inmueble arrendado, hechos estos que se demandan como incumplidos.

De este modo, con relación al monto establecido por la Dirección de Inquilinato para el pago de arrendamiento fijado a la Sociedad Mercantil Machinbradora Caracas, este Tribunal observa:

Alega el demandado ausencia de incumplimiento por no encontrarse notificado del aludido acto administrativo, no obstante consta al folio 45 Pieza I, comunicación de fecha 5 de agosto de 1998 emanada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato División de Regulación en el cual se evidencia que el referido ente negó la solicitud de nulidad de la Resolución de fecha 23 de mayo de 1995, planteada por el ciudadano W.V.A., quien actuaba en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil Machihembradora Caracas C.A., de lo cual se evidencia el conocimiento que de dicha resolución tenía la empresa hoy demandada y así se establece.

Asimismo, consta al folio 43 pieza I, resolución de fecha 23.05.95., emanada por la Dirección de Inquilinato en la cual fijó el canon de arrendamiento bajo los siguientes términos:

En consecuencia, esta Dirección en uso de sus atribuciones legales y de conformidad con lo establecido en el Artículo 31º del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble identificado como galpones 6,8, 10 situado en la Calle S.A., Urbanización Boleita, Estado Miranda; en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 476.280,00)

Negrillas y subrayado del Tribunal.

Así pues, conforme a los términos en que se fijó el monto arrendaticio concatenándolo a las fotografías adjuntas a la inspección judicial de fecha 13.04.2011, (F.36 Pieza I) y contrato de arrendamiento (F. 77 Pieza I), se puede apreciar que el ente regulador de forma expresa determinó la renta máxima mensual en base a la totalidad del inmueble donde reposan los tres galpones y no de forma individual, por parcela o local, pues de ser como lo establece el a-quo, se hubiese indicado “para cada uno o siglas c/u”; y es por esa razón que dicha resolución no obliga al arrendatario a cancelar dicho monto así se declara.

Con respecto al deterioro y falta de mantenimiento del inmueble aducidos en la demanda por la representación judicial de la parte actora, puede apreciarse de la inspección judicial practicada en juicio por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial quien conocía de la causa para el momento de su practica, que se dejó constancia del buen estado de mantenimiento y conservación del inmueble arrendado desvirtuándose con tal probanza la afirmación esgrimida en el escrito libelar y así se declara.

En cuanto al alegato referente al subarrendamiento del inmueble arrendado, correspondía a la parte actora demostrar tal afirmación de hecho de acuerdo al principio establecido los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código Civil, por lo que al no haber demostrado la parte actora tal afirmación, debe este tribunal considerar improcedente el mismo, y así se declara.

Por todos los razonamientos ut supra y al no encontrarse demostrado el cumplimiento alegado por la actora, la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento no puede proceder en derecho y así se decide.

CAPITULO V

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República y por autoridad de la Ley Declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada en contra la sentencia definitiva el Juzgado Vigésimo Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 01 de agosto de 2011, que declaro PROCEDENTE LA PRESCRIPCIÓN ALEGADA Y PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, deducida por la sociedad mercantil COMERCIAL JOVE C.A., en contra de la sociedad mercantil MACHIHEMBRADORA CARACAS C.A., de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento ejercida por la Compañía Anónima Comercial Jove contra la Sociedad Mercantil Machihembradora Caracas S.R.L.

TERCERO

SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 01 de agosto de 2011.

CUARTO

SE CONDENA en costas del recurso a la parte actora por resultar vencida en la presente causa de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los diez (10) días del mes de junio de dos mil trece (2013).- 203º y 154º.-

EL JUEZ,

V.J.G.J..

EL SECRETARIO,

ABG. RICHARS MATA

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00pm) se publicó y registró la anterior sentencia.-

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..