Decisión de Juzgado Superior Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 1 de Octubre de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Expediente N° 3.039

El 29 de julio de 2010 fue presentado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en funciones de distribuidor, escrito de demanda contentivo de la pretensión de PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por los ciudadanos C.J.M. y M.M.E.D.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-26.523.931 y V-22.634.583, en su orden, representados judicialmente por el abogado F.O.C.M., titular de la cédula de identidad N° V-5.652.544, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.439, en contra de los ciudadanos A.M.C.N., E.J.D.C., E.N.D.T. Y YATSELLY I.D.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-13.999.691, V-9.460.661, V-12.518.377 y V-12.518.376 respectivamente, representados por el abogado C.A.M.C., titular de la cédula de identidad N° V-9.148.436, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 53.153.

Conoce este Tribunal Superior con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que interpusiera la representación judicial de la parte actora en contra de la sentencia definitiva dictada el 3 de junio de 2014 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró SIN LUGAR LA DEMANDA INCOADA Y CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE ACTORA.

I

RELACIÓN DE LA CAUSA Y ANTECEDENTES

Hecha la distribución respectiva, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira mediante auto fechado 9 de julio de 2010 admitió la demanda en cuestión, conforme al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil y en aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, inventariándola bajo el N° 18470 (folio 18).

El 1° de noviembre de 2010, mediante diligencia los co-demandados se dieron por citados personalmente y, en la misma fecha, otorgaron poder apud-acta al abogado C.A.M.C., ya identificado, quien consignó igualmente poder especial que le fuera otorgado por la ciudadana E.N.D.T. (folios 21 al 27).

Mediante escrito fechado 3 de noviembre de 2010, la representación judicial de los demandados dio contestación a la demanda (folios 31 al 33).

Al folio 34 corre poder Apud-acta otorgado por los accionantes al abogado F.O.C.M..

Corren insertos a los folios 37 al 83, los escritos de pruebas consignados por las partes, debidamente providenciados por el tribunal de la causa.

A los folios 113 al 144 corre la evacuación de pruebas testimoniales e inspección judicial.

El 24 de enero de 2011, la representación judicial de los demandados presentó escrito de informes (folios 145 al 151).

Mediante diligencia del 21 de octubre de 2011 el apoderado judicial de la parte actora consignó acta de defunción de la demandante M.M.E.d.M. y solicitó las notificaciones de ley respectivas (folio 157). El a quo mediante auto del 7 de noviembre de 2011 suspendió el proceso conforme al artículo 144 del Código de Procedimiento Civil y ordenó la notificación de los continuadores jurídicos de la referida ciudadana (folio 161).

Hechas las notificaciones ordenadas, el 3 de junio de 2014 el a quo dictó el fallo apelado, ya relacionado ab initio (folio 209 al 219).

Por diligencia inserta al folio 220 la representación judicial de la parte actora y perdidosa ejerció recurso de apelación. Dicha apelación fue oída el 17 de septiembre de 2014 (folio 223).

Cumplidos los trámites administrativos de distribución de causas, el 23 de septiembre de 2014 esta alzada le dio entrada al presente expediente y lo inventarió bajo el N° 3039, dándole el curso de ley respectivo (folio 224).

El 25 de septiembre de 2014, el apoderado actor y apelante consignó escrito fundamentando su apelación y, en fecha 26 de septiembre de 2014, se llevó a cabo la audiencia de apelación con la presencia de las partes y se dictó el dispositivo del fallo, declarándose sin lugar el recurso de apelación, inadmisible la demanda y se condenó en costas a la parte actora y apelante quedando modificado el fallo apelado (folios 228 al 230).

II

MOTIVO PARA DECIDIR

Corresponde a este Tribunal Superior conocer del presente asunto motivado a la sentencia dictada el 3 de junio de 2014 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual declaró sin lugar la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio incoada, y que fue apelada por la parte actora.

En efecto, de las actas consta que los accionantes fundamentaron su pretensión en los siguientes argumentos:

…Somos arrendatarios desde el mes de julio del año 1990, de un inmueble con terreno propio, de techos de teja, madera y cielo raso, paredes pisadas, pisos de cerámica, de cemento y terracota, de tres habitaciones, cocina, comedor, un patio, un baño y área de servicios, instalaciones de electricidad, instalaciones de aguas blancas y aguas negras, ubicado en la Avenida 11 con calle 9 (esquina), sector centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín, estado Táchira, con los siguientes Nros. En la puertas de madera. 9-03; 10-77 y 10-71. De igual manera cancelamos a nuestra arrendadora A.M.C.N., ya identificada la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00), al mes pagaderos por mensualidades vencidas, depositados a la cuenta de la arrendadora del Banco Provincial N° 0108-0118-41-0200213523.

Pero es el caso honorable Juez, que el día viernes 25 de junio de 2010, fuimos informados por el abogado F.C.M., en presencia de mi vecina V.V. y nuestra hija mayor, que la ciudadana A.M.C.N., había vendido a los ciudadanos E.J.D.C., E.N.D.T. y YATSELLY I.D.T., ya identificados, por ante la Oficina de Registro de los Municipios Junín y R.U.d.E.T., de fecha 19 de diciembre de 2007, quedando anotado bajo la matrícula 2007-Tomo 61, Documento 35…, por la cantidad de…, hoy OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 80.000,00).

Ahora bien honorable Juez le comunicamos que nunca fuimos notificados de la venta señalada en esta demanda, tal y como lo establece el artículo 44 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

…por las razones que anteceden acudimos a su digna autoridad para demandar a los ciudadanos A.M.C.N., E.J.D.C., E.N.D.T. y YATSELLY I.D.T., ampliamente identificados en esta demanda para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal en la preferencia ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, y su subrogación legal, en la venta y negociación por la Oficina de Registro de los Municipios Junín y R.U.d.E.T., de fecha 19 de diciembre de 2007, quedando anotado bajo la matrícula 2007-Tomo 61, documento 35…

. (Resaltado del Tribunal).

Por su parte, la representación judicial de los demandados en la oportunidad de defenderse, argumentaron:

…En cuanto al alegato de los demandantes de ser arrendatarios desde el mes de julio de 1990, sobre parte del inmueble suficientemente descrito en el libelo de demanda y sobre el cual versa la venta señalada en el párrafo anterior, no existe ningún tipo de duda. Pero, tal como lo señaló el arrendamiento dado por la ciudadana A.M.C.N. a los demandantes, es sobre parte del inmueble sobre el cual se solicita la preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y subrogación y no sobre la totalidad; pues tal como lo demostraré durante el presente proceso, el arrendamiento se hizo sobre los locales comerciales que forman parte de la totalidad del inmueble y donde ellos en parte actualmente residen y en parte desarrollan una actividad comercial.

Es tan cierto lo señalado, que en el resto del inmueble sobre el cual versa la pretensión de los demandantes, actualmente y desde hace mas de cincuenta (50) años lo ocupa y ha residido la ciudadana A.M.C.N.. Además, como puede verificarse en el documento de venta suficientemente señalado, el inmueble vendido, comprende una casa para habitación y locales comerciales y son los locales los que fueron dados en arrendamiento, mas la casa para habitación no, porque es allí donde reside A.M.C.N..

Tan veraces son los hechos narrados, que los mismos demandantes en su escrito libelar reconocen y admiten expresamente que en el inmueble que tienen arrendado; en las puertas del mismo existen los Nros. 9-03, 10-83, 10-79, 10-77 y 10-71; pero, la totalidad del inmueble dado en venta por la ciudadana A.M.C.N., también incluye los Nros. 9-05 y 9-09, que es precisamente la casa para habitación, parte del inmueble objeto de la presente demanda, donde reside la citada ciudadana y el cual nunca se le dio en arrendamiento a los hoy demandantes….

Ahora bien, ciudadano Juez, es tan temeraria e infundada la pretensión de los demandantes, que inclusive el abogado asistente en el libelo de demanda fue apoderado de la ciudadana A.M.C.N., en un juicio que verso sobre la propiedad de este inmueble y que ratificó a esta como propietaria del mismo y; este abogado sabe perfectamente que esta ciudadana siempre ha vivido en el inmueble, que lo que dio en arrendamiento a los hoy sus clientes es parte de lo que señala el documento de propiedad de lo vendido y de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de la jurisprudencia pacífica y reiterada de nuestros tribunales, cuando la enajenación o la transferencia de la propiedad del inmueble es global, no procederá el retracto legal arrendaticio….

En todo caso, niego y rechazo, que hubiese habido necesidad de notificar a los arrendatarios demandantes, sobre la compra venta efectuada por los demandados, por cuanto el inmueble que les fue dado en arrendamiento, forma parte y no es la totalidad del dado en venta y en todo caso por esta razón fundamental, no procede el Retracto Legal Arrendaticio solicitado en la presente causa…

. (Resaltado del Tribunal).

El fallo apelado se fundamentó en lo siguiente:

…No obstante, como excepción al principio in genere del artículo 43 transcrito ut supra, se encuentra lo preceptuado en el artículo 49, de cuyo contenido emerge un aspecto particular y trascendente para quien pretenda subrogarse los derechos del comprador, como lo es el hecho de que en caso de que se haga la venta en forma global de una propiedad o de un inmueble conformado a su vez por varios bienes inmobiliarios no surtirá efecto el retracto legal arrendaticio; es decir que si alguien vende un edificio en su totalidad, quien ocupe una oficina o un apartamento no podrán como arrendatarios parciales del mismo, exigir el derecho de Preferencia Ofertiva, ni mucho menos podría obtener resultados favorables al ejercer una acción de Retracto Legal Arrendaticio, por cuanto tal situación libera al propietario para enajenar el inmueble en su totalidad y el arrendatario parcial del mismo queda sujeto a la relación contractual con los nuevos propietarios, sin ver menguados los derechos que legalmente le son propios bajo tal condición.

Conforme a lo precedentemente analizado, en el caso que nos ocupa, si bien es cierto que del acervo probatorio quedó demostrado que la propietaria codemandada, vendió el inmueble ubicado entre la calle 9 y la avenida 11 de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, sin hacer notificación de tal negocio a los arrendatarios-codemandantes, ni tampoco lo hicieron los compradores (también codemandados), también lo es que los co-demandantes son desde hace más de dos años tenían la condición de arrendatarios, (solventes en el cumplimiento de sus obligaciones) de una parte del mismo identificada con los Nros 9-03, 10-79, 10-77, en la cual, aparte de tener su habitación familiar desempeñan sus actividades económicas, existiendo otra parte del inmueble que configuran su totalidad, signadas con los Nros 9-05 y 9-09, ocupada aún por la codemandada, ciudadana A.M.C.N., con fines de habitación familiar, razón por la cual, de manera indefectible, sucumbe la presente acción, pues al ser vendido el inmueble en su totalidad, los arrendatarios co-demandantes debían ocupar el mismo en toda su extensión, lo cual al no ser demostrado, opera la excepción establecida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ut supra transcrito, lo que hace que la presente acción tenga que ser declara sin lugar, tal y como de manera clara y precisa se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo…

.

La parte apelante en la audiencia de apelación como fundamento de su apelación, expuso:

…solicitó la nulidad de la sentencia recurrida por cuanto el a quo aplicó en su parte motiva el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 17 de noviembre de 2005 (sic), ley que para el momento de dictar el fallo estaba derogada por la disposición transitorio única de la Ley nueva. Que el a quo declaró sin lugar la demanda a pesar de haber aceptado que el arrendatario estaba solvente en los cánones de arrendamiento y era inquilino, fundamentado en el artículo 49 ya citado. Indicó que la nulidad de la sentencia apelada emana por dispositivo legal del artículo 131 único aparte de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios y a su vez el único aparte del artículo 135 ejusdem, que establece que toda venta que se realice a un tercero de una vivienda alquilada sin la debida autorización al arrendatario será nula y no será necesario decretar a través de una demanda la nulidad de esa venta, lo que indica que es una nulidad expresa y absoluta de la Ley. Solicitó se decrete la nulidad de la venta que riela a los folios 6 vuelto, 7 vuelto y 8 vuelto de fecha 9 de diciembre de 2007, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Junín de estado Táchira por mandato del artículo 135 único aparte. Que el a quo no podía aplicar el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario porque la nueva Ley no contempla nada al respecto. Que debió aplicar el artículo 135 único aparte de la nueva ley. Argumentó que haciendo uso de la comunidad de la prueba y para que se declare con lugar la demanda, por cuanto está solvente la parte, es inquilino, no fue notificada la venta y la parte demandada en la contestación y en el período probatorio consignó documento aclaratoria registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario de Junín y que riela al folio 58 vuelto, 59 vuelto, 60 vuelto, 61 vuelto y 62 vuelto, en donde se estableció que su propiedad que recibió está compuesta de 3 lotes y que en el lote 1 está la vivienda que ocupan los arrendatarios, trae como consecuencia que dicho inmueble está individualizado y solicitó declare con lugar la demanda y se aplique el artículo 137 numeral 2 de la nueva Ley, relacionado con el descuento del porcentaje en beneficio del arrendatario. Pidió que la demanda sea declara con lugar, procedente el recurso de apelación y se resuelvan los petitorios realizados en esta audiencia incluyendo la condenatoria en costas de la demanda y del recurso

.

Hecho el estudio individual de la causa queda claro pues, que a lo lago del iter procesal se demostró que el objeto de la pretensión se fundamentó en el hecho de que los actores son arrendatarios desde el año 1990 de un inmueble ubicado en la avenida 11 con calle 9 (esquina), en la ciudad de R.M.J. del estado Táchira, signado con los siguientes Nros. 9-03, 10-83, 10-79, 10-77 y 10-71, y que son acreedores, a su decir, del derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio con respecto a la venta del 19 de diciembre de 2007, anotado bajo la matrícula 2007 tomo 61, documento 35 de la Oficina de Registro Público de los Municipios Junín y R.U.d.e.T.. Contra esta pretensión la demandada se defendió alegando que ciertamente los demandantes eran arrendatarios desde el año 1990, pero sólo sobre parte del inmueble en referencia y no sobre su totalidad, para lo cual consignó documento de aclaratoria de fecha 1 de octubre de 2007 registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Junín y R.U.d.e.T., Tomo 38 documento N° 47.

Ahora bien, en la oportunidad de que la parte apelante fundamentara su recurso por ante esta Alzada, alegó que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que aplicó el a quo para declarar sin lugar su pretensión estaba derogado por la disposición transitoria única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y pidió se declarara con lugar el recurso de apelación.

Planteado así el caso, procede esta Alzada a revisar en primer lugar la aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el fallo apelado. En tal sentido consta que la presente demanda fue interpuesta el 29 de junio de 2010 y admitida el 9 de julio de 2010, razón por la cual y de conformidad con el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, el a quo aplicó acertadamente la ley vigente para el momento en que fue interpuesta la demanda bajo estudio. En efecto, las disposiciones mencionadas establecen:

Artículo 24 de nuestra Carta Magna:

Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo a la rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron.

Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o a la rea

.

Artículo 3 del Código de Procedimiento Civil:

La jurisdicción y la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tienen efecto respecto de ellos los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa

.

De lo anterior, resulta necesario para este Tribunal Superior proceder a revisar como punto previo, si la excepción establecida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es aplicable o no a la presente controversia, a los fines de verificar su admisibilidad dado que tal requisito constituye un presupuesto procesal.

El artículo 49 en cuestión señala:

El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado

.

Consta que el 1 de octubre de 2007, la ciudadana A.M.C.N., hizo aclaratoria sobre un inmueble de su propiedad con una superficie de MIL TRESCIENTOS DIECIOCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (1.318,71 mts2), indicando en dicho documento que el referido inmueble está dividido en tres lotes de terreno, dentro de los cuales el lote N° 2 sobre el cual recae la presente controversia está conformado por una casa para habitación y locales comerciales con los números 10-71, 10-77, 10-79, 10-83 por la calle 9 y 9-03, 9-05 y 9-09 por la avenida 11.

En el presente caso, consta que el 19 de diciembre de 2007 la ciudadana A.M.C.N. dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos E.J.D.C., E.N.D.T. y YATSELLY I.D.T., un inmueble consistente en una casa para habitación y locales comerciales signado con el lote N° 2, ubicado en la avenida 11, con calle 9, de la ciudad de R.M.J. del estado Táchira.

En este hilo de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1310 del 16 de octubre del 2009, dictada en el expediente N° 08-0791, señaló lo siguiente:

…La Sala observa que el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió…

.

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n° 306 de fecha 30 de mayo de 2014, dictada en el expediente N° 13-730, señaló:

…Como puede observarse, la posición del actor en el escrito de contestación a la cuestión previa relativa al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue la de rebatir la inadmisibilidad de la demanda, ya que, al haber sido inquilino por más de dos años y haber cumplido en los pagos de los alquileres, debió ofertársele la venta del inmueble antes que cualquier tercero, “…toda vez que el artículo 49 de la Ley Especial en forma o modo alguno relaja a los propietarios de la obligación ofertativa que asignan los aludidos artículos 43 y 44 eiusdem, y si el artículo 49 citado indica la prohibición de admitir el retracto, para el caso de la venta global del inmueble, no por ello deroga ni relaja la preferencia ofertativa a nuestra representada FARMACIA TÁCHIRA, C.A., a la cual estaban obligados a realizar los propietarios-arrendadores antes de proceder a realizar cualquier acto de disposición sobre el bien arrendado…”.

La recurrida, sobre el particular de la cuestión previa opuesta por los codemandados, y su contestación por parte de la actora, señaló lo siguiente:

…Quedó establecido que los codemandados…, enajenaron en forma global el inmueble del cual forman parte los locales 6-10- y 6-14 que ocupan como arrendataria la demandante.

No aparece evidenciado en autos, que los locales 6-10 y 6-14, tengan establecidos en el registro inmobiliario linderos y medidas, que permitan individualizarlos.

En razón de lo expuesto, considera quien decide, que la cuestión previa propuesta por los co-demandados como defensa de fondo, para ser decidida en la sentencia de fondo, pero de manera preliminar, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada con lugar, por cuanto quedó evidenciado que el inmueble de autos fue vendido en forma global y no individualizada, ya que no estaban identificados los linderos del inmueble sobre los cuales se pretendía el retracto legal arrendaticio, configurándose el supuesto de excepción establecido en el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y prosperando la defensa opuesta por los co-demandados. Así se decide.

En cuanto al alegato formulado por la parte demandante acerca del derecho a la preferencia ofertiva, respecto del cual se pronuncia la sentencia del 4 de abril de 2013 de la Sala de Casación Civil casando la sentencia del Juzgado Superior al considerar que se configuraba un vicio de incongruencia negativa.

El artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario..”

Los requisitos para que opere este derecho de conformidad con el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son los siguientes: 1) que el arrendatario ocupe el inmueble por más de dos (2) años; 2) que se encuentre solvente con el pago de las pensiones arrendaticias; 3) debe satisfacer las aspiraciones del propietario. A lo cual, es necesario agregar un cuarto y obvio requisito que está contenido en la base de la definición: que se trate de la venta del inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Y es precisamente, este último requisito, que no cumple el demandante, porque el bien objeto de venta, no son los locales identificados con los números catastrales 6-10 y 6-14, sino un lote de terreno propio con un área de 788,17 mts2 dentro del cual se encuentran esos locales y los locales comerciales continuos sobre él construidos, ubicado en la calle 7, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E. Táchira…

O sea, lo que era objeto de venta, era la globalidad de la propiedad del inmueble del cual formaba parte los locales identificados con los números catastrales 6-10 y 6-14 arrendados a la demandante.

No siendo procedente tampoco el derecho de preferencia a que le fuese vendido a la demandante una parte del bien que se vende globalizado, lo cual guarda estrecha relación con el derecho de retracto legal y la consecuente subrogación, porque en la ingeniería del derecho de preferencia, la subrogación es el mecanismo para hacer valer tal derecho en el caso que fuese desconocido y se le vendiera a un tercero, como lo prevé el artículo 43 ejusdem, no pudiéndose ejercer el retracto legal, cuando la venta del bien es globalizada.

Este ha sido el criterio de la Sala de Casación Civil en sentencia N° 340 de fecha 23 de mayo de 2012:

(…Omissis…)

‘En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aún cuando son autónomas.

Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.

Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se delata como falsamente aplicado establece que el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado.

Por lo expuesto, considera este Juzgado Superior, que no es procedente el derecho de preferencia ofertiva en favor del arrendatario previsto en el artículo 42 ejusdem. Y así se decide.

Al verificarse que la pretensión incoada en la demanda no es procedente de conformidad con la ley, es inoficioso, entrar a considerar las demás defensas opuestas por los co-demandados…”.

Como puede observarse, la posición de la actora en su escrito de contestación a la cuestión previa, fue la de asumir la procedencia del derecho de preferencia ofertiva, no obstante las condiciones de venta del inmueble, globales o individuales. La recurrida sintetizó los alegatos y dio respuesta, indicando que no podía considerarse admisible la demanda, por aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, la demandada dio en venta el inmueble en forma global, incluyendo el local ocupado por la actora, de acuerdo con los linderos del inmueble dado en venta.

De esta forma, la denuncia no desvirtúa la cuestión jurídica previa establecida por la recurrida, ya que, los alegatos se limitaron a insistir en la admisibilidad de la demanda, y la recurrida los desvirtuó al considerar globalizada la venta subsumiendo tal supuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En razón de lo expuesto, no puede considerarse quebrantado el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual debe declararse la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide….

… Para decidir, la Sala observa:

El formalizante, indica que la sentencia impugnada silenció, entre otras pruebas, “…el mérito y valor probatorio del instrumento reconocido ante el Juzgado de la Parroquia P.M.M.d.D.S.C.d.E.T. relativo a la cesión de arrendamiento a favor de Farmacia Táchira C.A., sobre el inmueble que ocupaba la Botica Nacional exhortando mi mandante el valor económico agregado por ésta al inmueble a lo largo de 58 años que ahora pretende usufructuarlo un extraño a la relación arrendaticia; al numeral 1.2 alegó mi representada el valor y mérito de la notificación efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de pleno valor probatorio por contener ese documento público el reconocimiento expreso y la confesión manifestada por la codemandada Cen Qiaomei del derecho al retracto legal arrendaticio de la demandante Farmacia Táchira C.A., también pidió mi mandante al numeral 1.3 valorar el mérito del acta constitutiva y estatutos de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C.A., en el sentido de demostrar la identidad entre los cedentes del bien inmueble, los cesionarios y posteriores vendedores del bien objeto de retracto...”.

Al respecto, la Sala debe reiterar que la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda, sobre la base de la aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto “…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.

De esta forma, al haberse encontrado procedente la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Juez de Alzada se pronunció sobre la inadmisibilidad de la demanda, sin a.o.a.d. fondo. La recurrida, determinó del documento de venta del inmueble, que el mismo “…ocupaba un área de 788,17 mts2…” y que fue “…enajenada en forma global el inmueble, del cual forman parte los locales 6-10 y 6-14 que ocupan como arrendataria la demandante…”.

Es importante aclarar, que en ninguna parte del escrito de contestación a la cuestión previa, suficientemente transcrito en el análisis de la primera denuncia de actividad, se alega que la venta del inmueble no fue global sino individualizada. El accionante se limita a defender su derecho de preferencia para comprar, independientemente de las condiciones o características de la venta, es decir, “…sean cual fuera (sic) estas condiciones y características…”.

Ante esta situación, donde se determinó una venta realizada en forma global, con unos linderos y metraje del inmueble que apuntan a la generalidad, por encima de las características individuales de los locales alquilados, y sobre la base de la aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la recurrida se limitó a declarar la inadmisibilidad de la demanda, sin que ameritara tal pronunciamiento, un ulterior análisis del material probatorio que es atinente al fondo de la controversia. Si la sentencia impugnada se detuvo en la cuestión jurídica previa, y la declaró procedente, resultaba innecesario el análisis del resto del material probatorio. Así se decide…”. (Resaltado del Tribunal).

Así pues, por cuanto el punto controvertido es de pleno derecho, observa esta juzgadora que la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio peticionados por los accionantes, tiene una prohibición legal para su procedencia, ya que conforme a lo analizado la venta realizada se hizo sobre el lote N° 2, el cual lo conforman aparte de los locales signados con los Nros. 9-03, 10-83, 10-79, 10-77 y 10-71 que poseen los actores y sobre lo cual no existió controversia, los locales signados con los Nros. 9-05 y 9-09, que posee la parte demandada. Esta situación, crea la convicción en esta operadora de justicia de que la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se configura en el presente asunto, ya que como se demostró la venta se hizo sobre la globalidad del lote N° 2 que comprende los inmuebles poseídos por los demandantes y también por la demandada, lo cual hace que la demanda interpuesta contraríe la disposición en comento y sea inadmisible conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Corolario de lo expuesto, debe declararse sin lugar el recurso de apelación, declarar la inadmisibilidad de la demanda por ser contraria a disposición expresa de la ley y condenar en costas a la parte actora y apelante, Y ASÍ SE RESUELVE.

III

DISPOSITIVO

Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SE DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 16 de septiembre de 2014 por el abogado F.O.C.M., en su carácter de apoderado actor y apelante, contra de la sentencia dictada el 3 de junio de 2014 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el N° 44.

SEGUNDO

SE DECLARA INADMISIBLE la demanda que por Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio incoaran los ciudadanos C.J.M. y M.M.E.D.M., en contra de los ciudadanos A.M.C.N., E.J.D.C., E.N.D.T. Y YATSELLY I.D.T..

TERCERO

De conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora y apelante.

Queda MODIFICADA la sentencia apelada.

Publíquese y regístrese conforme lo dispone el artículo 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, al primer (1°) día del mes de octubre del año dos mil catorce.- Años 204 de la Independencia y 155° de la Federación.-

La Jueza Titular,

J.L.F.D.A.

El Secretario,

J.G.O.V.

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente N° 3.039, siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.-

Srio.-

Exp. 3.039.-

JLFDEA.-

Va sin enmienda.-