Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 9 de Octubre de 2014

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL

TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente No. 13195

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 12 de agosto de 2010, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 9 de agosto de 2010, por el abogado en ejercicio M.R. UBAN RAMÍREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 56.759, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana D.G.R.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.290.895, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia; contra la decisión dictada por el Juzgado Octavo de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de julio de 2010; en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue en su contra la ciudadana DARDY M.A.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.529.330, domiciliada en el municipio San F.d.e.Z..

II

NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día 21 de septiembre de 2010, tomando en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

En fecha 29 de octubre de 2010, el abogado en ejercicio M.U.R., actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana D.G.R.O., antes identificada, consignó escrito de informes ante este Tribunal de Alzada, constante de dos (02) folios útiles, mediante los cuales reafirmó los argumentos plasmados en la contestación de la demanda sobre la acción propuesta por la accionante.

Consta en las actas que en fecha 17 de mayo de 2010, el Juzgado Octavo de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, le dio entrada a la demanda interpuesta por la ciudadana, DARDY M.A.G., antes identificada, asistida por la abogada en ejercicio X.A.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 47.477, fijada en los siguientes términos:

(...) Celebré contrato de arrendamiento con la ciudadana DAYCY (Sic) G.R.O. (…) pero es el caso (…) que la ciudadana (…) desde hace cuatro (4) meses, no cancela los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo por un monto de bolívares MIL SEISCIENTOS (Bs. 1.600,00) tal como se evidencia de los recibos de pago (…) ya que la referida ciudadana tampoco ha cancelado las facturas de Hidrolago por concepto de agua desde el año 2003, por un monto de bolívares OCHOCIENTO (Sic) NOVENTA CON CINCUENTA Y CINCO (Bs. 890,55), sin incluir febrero, marzo, abril y mayo del presente año tal y como se evidencia de tres (3) copias simples, emanadas de la Hidrológica de Maracaibo (…) Asimismo, tiene una deuda liquida y exigible por concepto de condominio por la cantidad de bolívares DOS MIL SETECIENTOS SESENTA (Bs. 2.760,00), que corresponden a cuotas de condominio desde el año 2006 hasta el mes de mayo del presente año, tal y como se desprende de comunicación emanada de la junta de condominio de la Urbanización Villas del Lago (…) he tratado por todos los medios desde el año pasado que cancele todo lo anteriormente expuesto y la ciudadana D.G.R. (Sic) ORDOÑEZ (Sic), cancele todo lo adeudado y ha sido imposible y tengo el temor de que se tomen acciones en contra del inmueble, como sería el caso de las cuotas de condominio. Como ya es evidente ‘LA ARRENDATARIA’ ha venido incumpliendo reiteradamente el contrato firmado por ambas, tal como lo reza la cláusula DECIMA (Sic) CUARTA y SEPTIMA (Sic) del contrato de arrendamiento. Es por lo que vengo a demandar como en efecto demando a la ciudadana D.G.R. (Sic) ORDOÑEZ (Sic) (…) por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DESALOJO, todo de conformidad con los artículos 33, 34, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)

En fecha 10 de junio de 2010, la ciudadana D.G.R.O., asistida por el abogado en ejercicio N.E.F., procedió a contestar la demanda en el siguiente tenor:

(…) Es cierto, que celebré contrato de arrendamiento con la parte actora, antes identificada, según consta de documento autenticado ante la Oficina Notarial Séptima de Maracaibo, en fecha veintitrés (23) de Febrero (Sic) de 2001, anotado bajo el No. 53, tomo 23 de los Libros de Autenticaciones.

(…) Ahora bien, como primer punto, es necesario alegar antes de cualquier otra consideración de este escrito, que la demanda incoada en mi contra es INADMISIBLE por cuanto la actora acciona por ‘RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DESALOJO’ (…)

(…)

(…) tenemos que la demandante no refiere ninguna información acerca de que si el contrato de marras es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado para así elegir una de las dos vías accionadas y no las dos como erróneamente lo hizo (…)

(…) Niego, rechazo y contradigo, que el canon de arrendamiento sea la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Sic) (Bs. 400,00) mensuales, ya que del propio contrato se evidencia en la cláusula tercera, que el canon mensual es por la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Sic) (Bs. 140.000,00) antiguos (…)

(…) Niego y rechazo que deba la cantidad de Bs. 890,55 por concepto de Hidrolago, así como también niego y rechazo que deba cantidad alguno (Sic) por concepto de condominio, pues, legalmente, ésta es una obligación del propietario del inmueble, mas no de La (Sic) Arrendataria (Sic).

El día 29 de julio de 2010, el Juzgado de la cognición dictó sentencia definitiva, donde dejó sentado que:

(…) la demandada de autos con sus alegaciones reconoció lo existencial de la convención arrendaticia, sabido que, en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes en regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de Ley, entre ellas, pudiendo en tal sentido, perfectamente atribuírsele otras obligaciones al Arrendatario distintas al solo (Sic) pago de la pensión arrendaticia, como los (Sic) es la obligación de pagar los servicios públicos. Igualmente, reconoció la demandada que los cánones de arrendamiento fueron estipulados conforme a la cláusula tercera en la cantidad de CIENTO CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 140,00), situación de solvencia con respecto a los cánones de arrendamiento que no fue demostrada o probada en el lapso probatorio que se aperturó (Sic) al efecto por el accionado, y como quiera que, desde el mes de marzo de 2001 la reclamada ha estado usando, gozando y disfrutando el inmueble objeto de contrato, haciendo uso del servicio público que se ha denunciado como infringido contractualmente, en razón de su insolvencia en el pago del mismo (HIDROLAGO) y con las cuotas de condominio, y a tenor del Artículo 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, ésta no probó, en el lapso que se aperturó (Sic) al efecto, el hecho extintivo de sus obligaciones, razón por la cual, el Tribunal declarará en la definitiva parcialmente con lugar la acción interpuesta.

(…)

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR (…) la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…)

SEGUNDO: Se declara RESUELTO el contrato (…)

TERCERO: Se ordena la entrega del inmueble (…)

CUARTO: Se ordena a la parte demandada (…) pagar a la parte actora la cantidad de QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 560,00) por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados, correspondiente a los meses Febrero, Marzo, Abril y Mayo de, (Sic) presente año 2010.

QUINTO: No hay condenatoria en costas y costos procesales (…)

III

PUNTO PREVIO

DEL ALEGATO DE INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

En el acto de contestación de la demanda, la ciudadana D.G.R.O., antes identificada, asistida por el abogado en ejercicio N.E.F., invocó la inadmisibilidad de la demanda interpuesta en su contra, por la ciudadana DARDY M.A.G., alegando que la mencionada ciudadana erró al demandar ambas acciones, es decir, la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo, por cuanto éstas se excluían mutuamente.

En ese tenor, esta Superioridad se permite traer a las actas el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a tenor expresa:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

De la norma transcrita se evidencia palmariamente que, tanto las demandas por desalojo como las demandas por resolución de contrato de arrendamiento se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones del procedimiento breve, por lo cual indudablemente no se tramitan mediante procedimientos excluyentes.

Ahora bien, el artículo 34 de esa misma Ley, expresamente establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble, cuando se trate de un contrato verbal o a tiempo indeterminado; en ese sentido el apelante, en la etapa de contestación de la demanda, alegó que la parte actora no analizó la naturaleza del contrato de arrendamiento, para así poder acceder a la acción indicada, según fuere el caso.

Sin embargo, observa esta Superioridad que en el libelo de demanda, la accionante únicamente se limitó a invocar los artículos “33, 34, 40 y 41” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que la demandada había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a cuatro (04) meses, así como también las mensualidades del servicio público hidrológico.

En atención a ello, y a la naturaleza del contrato que vincula a ambas partes, el Juzgado de la causa determinó que la acción procedente en el caso de marras era la acción resolutoria; esto, a consideración de este Juzgado Superior, no constituye un acto lesivo a los derechos de una de las partes, sino que evidencia la aplicación del principio jurisprudencial y doctrinal, “iura novit curia”, sobre el cual, el Tribunal Supremo de Justicia en innumerables fallos, del cual nos permitimos transcribir la sentencia de fecha 3 de octubre de 2002, de la Sala Constitucional, ha conceptualizado el mencionado principio de la siguiente forma:

“…del principio iura novit curia (del Derecho conoce el Tribunal), el cual, encontrándose vinculado con el también brocardo latino Da mihi factum, dabo tibi jus (Dame el hecho y te daré el Derecho), se utiliza para expresar el principio según el cual los jueces pueden aplicar en sus fallos las disposiciones legales y principios de derecho que, aún no habiendo sido invocados por las partes, rigen el conflicto materia de decisión (COUTURE, E.J.V.J.. Buenos Aires. Ed. Depalma. 1976. p. 366)

De acuerdo con el principio iura novit curia se sigue:

1) Las partes no tienen la carga de probar la existencia del derecho, porque sólo los hechos están sujetos a prueba. Por excepción lo está en determinadas circunstancias el derecho extranjero, y, en algunas legislaciones, las costumbres jurídicas.

2) Los jueces tienen la obligación de conocer el derecho objetivo y de estudiarlo con o sin la colaboración de las partes.

3) Los tribunales no están supeditados al derecho alegado por las partes, de tal modo que aunque ellas no lo hagan valer o invoquen un derecho improcedente cometiendo errores en materia jurídica, los tribunales pueden fundar libremente sus resoluciones en las normas que estimen pertinentes sin que por ello se viole el principio de que los jueces han de sentenciar según lo alegado y probado en autos (PALLARES, Eduardo. Diccionario de Derecho Procesal Civil. México. Ed. Porrúa. 19na ed. 1990. p. 510)

De hecho, el principio admite tres matices: a) aplicar el derecho no alegado por las partes, si es el que corresponde a la relación litigiosa y es congruente con lo pedido; b) aplicar el derecho correcto, cuando fue erróneamente invocado por las partes; y c) contrariar la calificación jurídica de los hechos efectuada por los propios interesados (DÍAZ, Clemente. Instituciones de Derecho Procesal. Buenos Aires. Abeledo-Perrot. 1972. Tomo II. Jurisdicción y competencia. Volumen A. Teoría de la jurisdicción. p. 218-220; A.V., Adolfo. El Juez sus Deberes y Facultades. Los derechos procesales del abogado frente al juez. Buenos Aires. Depalma. 1982. p. 181).

Al respecto el Tribunal Supremo de Justicia en decisión de su Sala de Casación Civil de fecha 14 de octubre de 2004, realiza un breve análisis jurisprudencial que sobre la materia ha emitido en reiteradas oportunidades, mediante el cuál establece:

A este respecto, esta Sala en sentencia de fecha 24 de abril de 1998 en el juicio de J.I.G.T. c/ Fábrica de Vidrios Los Andes C.A., estableció respecto al vicio de incongruencia del fallo y la calificación jurídica que efectúa el sentenciador sobre la demanda, lo siguiente: ‘...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: ‘...conforme al principio admitido ‘iura novit curia’ los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos

(Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pag. 474). Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración...’. Posteriormente, en fecha 10 de agosto de 2001, en el juicio de R.E.B.G. c/ M.R.B., este Alto Tribunal estableció: ‘... Este argumento pone de manifiesto el desacuerdo del recurrente con la calificación jurídica hecha por el juez respecto de las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión de cobro. Al respecto, cabe precisar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al principio iura novit curia, que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes. Si el recurrente no comparte el razonamiento seguido por el juez para calificar el crédito exigido y establecer que el mismo no es líquido ni exigible, ha debido formular la respectiva denuncia por error de juzgamiento...”.

En ese sentido, esta Superioridad considera que, en el caso bajo análisis el Juez de la causa, en orden de salvaguardar el proceso visto que se trataba de acciones que bajo toda perspectiva debían ser tramitadas mediante el procedimiento breve, calificó certeramente la demanda planteada por la ciudadana DARDY M.A.G., como la acción resolutoria que inició la presente causa; por lo que, esta Superioridad desecha el punto de apelación referido por la representación judicial de la parte demandada, en el presente respecto. Así se decide.

IV

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el caso que nos ocupa, la demandante, ciudadana DARDY M.A.G., alegó que en fecha 23 de febrero de 2001, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana D.G.R.O., ante la Notaría Séptima de Maracaibo, bajo el número 53, tomo 23; así, a pesar de no haber identificado el inmueble en cuestión ni el uso para el cual se arrendó, expresó que la mencionada ciudadana no había cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo (sin expresar tampoco de que año), que sumaban la cantidad de mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,00); también indicó que ésta no había cancelado las facturas de Hidrolago desde el año 2003, adeudando a la fecha la cantidad de ochocientos noventa bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 890,55), sin incluir los meses de febrero, marzo, abril y mayo del presente año.

Además agregó que tenía una deuda líquida y exigible de dos mil setecientos sesenta (Bs. 2.760,00) por concepto de condominio, desde el año 2006, hasta el mes de mayo del año 2010.

Al momento de contestar la demanda la ciudadana D.G.R.O., efectuó una serie de consideraciones sobre la admisibilidad de la demanda, las cuales fueron resueltas ut supra; sin embargo, admitió la celebración del contrato de arrendamiento; negó, rechazó y contradijo que el canon de arrendamiento haya sido por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) mensuales, ya que la cláusula tercera del mencionado contrato establecía el canon por la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00) en su antigua denominación, es decir, ciento cuarenta bolívares (Bs. 140,00), ante lo cual invocó a su favor la congelación de cánones arrendaticios.

Negó igualmente que adeudara suma alguna a la empresa Hidrolago, y sobre lo supuestamente adeudado al condominio indicó que tal pago era una obligación del propietario del inmueble no de la arrendataria.

Expresado lo anterior, corresponde a esta Alzada, valorar y analizar las pruebas presentadas por las partes en el presente proceso.

Pruebas promovidas por la parte actora, adjuntas al libelo de demanda.

• Original de Inspección Extrajudicial evacuada sobre el inmueble arrendado por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 4 de mayo de 2010. (Folio 3 del expediente)

Con relación a la inspección antes mencionada; debe señalarse que el autor RENGEL ROMBERG ARÍSTIDES, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL, Tomo IV (pág.440 y ss) ha dejado sentado que la inspección extra litem, es una prueba legal, cuyo mérito está obligado a.e.l.s.y. no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, por lo que es jurisprudencia pacífica y reiterada que, la inspección judicial evacuada extra litem no requiere ser ratificada en futuro juicio para que surta su valor probatorio, por la inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho. Y cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. De allí pues que, este tribunal aprecia en todo su valor probatorio la inspección antes mencionada.

Así bien, observa esta Superioridad que la parte actora requirió del Tribunal inspector que dejara constancia de: “PRIMERO: (…) si efectivamente la ciudadana D.G.R. (Sic) ORDOÑEZ (Sic) (…) es quien habita el inmueble junto a su grupo familiar. SEGUNDO: (…) deje constancia del pago de los servicios Públicos (Sic) tales como: Energía Eléctrica, Hidrólago (Sic), Condominio y cualquier otro que a bien tuviera que pagar. TERCERO: (…) deje c.d.E. en que se encuentra el inmueble dado en arrendamiento a la ciudadana D.G.R. (Sic) ORDOÑEZ (Sic). QUINTO: (…) del estado en que se encuentran Una (1) nevera Frigilux de dos puertas, una (1) cocina Condesa de 30 pulgadas, cuatro (4) pinturas al óleo enmarcadas, que al momento de arrendar el inmueble fueron dejados, tal y como se evidencia del Contrato de Arrendamiento firmado entre nosotras, que anexo a la presente. SEXTO: Cualquier Otro (Sic) particular al momento de realizar la inspección. (…)”

En ese sentido el Tribunal dejó constancia de haberse trasladado a la dirección del inmueble arrendado, esto es en la Urbanización Villas del Lago, calle Las “Isoras”, casa número 27B-76, en jurisdicción de la parroquia El Bajo, del municipio San F.d.e.Z., donde fue notificada la ciudadana D.G.R.O., inquilina del mencionado inmueble; el Tribunal dejó constancia de que:

(…) ella, su esposo D.R. y su hija M.J.P.R. (Sic), son las que habitan el inmueble, por que esta alquilada en el inmueble desde hace diez (10) años (…) SEGUNDO: Deja constancia el Tribunal que se abstiene de evacuar este particular por considera (Sic) que no es materia de inspección. TERCERO: Deja constancia el Tribunal que se observa la puerta que de (Sic) de para el area (Sic) externa del patio lateral tiene sus vidrios rotos, pintura en regular estado, pisos limpios y aseados, se observa una madera de color claro en la pared de la sala, el jardín se encuentra con la vegetación alta. CUARTO: Deja constancia el Tribunal que se abstiene de evacuar este particular por considera (Sic) que no es materia de inspección. QUINTO: Deja constancia el Tribunal que dentro del Inmueble existe una (1) nevera Frigilux de dos (2) puertas la cual esta apagada, una (1) cocina Admiral, cuatro cuadros, dos (2) de paisajes y (2) de floreros. (…) No hubo más pendientes. (…)

Tales circunstancias serán adminiculadas a los hechos controvertidos, en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

• Originales de Recibos de Pago expedidos por la ciudadana DARDY M.A.G., correspondiente a los meses febrero, marzo, abril y mayo de 2010. (Folio 18 del expediente)

Los recibos de pago antes mencionados deben ser necesariamente desechados por esta Superioridad, por cuanto se trata de documentos privados emanados de la misma parte promovente que no han sido aceptados por la parte contraria, en el sentido que no poseen seña alguna de ser recibidos por esta. Así se decide.

• Ejemplar de Estado de Endeudamiento hasta el 11 de mayo de 2010, del inmueble ubicado en la avenida 5-4, número 27B-76, a nombre de G.H.. (Folio 22 del expediente)

Con respecto al ejemplar antes mencionado, esta Superioridad lo desecha por cuanto se trata de información que debió haber sido traída a las actas mediante la prueba informativa. Así se decide.

• Original de Comunicación emitida por la Junta de Condominio de la Urbanización Villas del Lago, en fecha 6 de mayo de 2010. (Folio 24 del expediente)

En relación a la presente prueba, esta Superioridad reserva su valoración y apreciación al momento de estudiar la prueba de informes promovida posteriormente. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandante en el lapso de promoción de pruebas.

• Ejemplar de Estado de Endeudamiento, hasta el 14 de junio de 2010. (Folio 37 del expediente)

En relación a esta prueba, a pesar de encontrarse firmada y sellada aparentemente por la empresa hidrológica, el contenido de ésta debió haber sido traído a las actas a través de la prueba de informes, no así de la forma propuesta. Así se decide.

• Prueba de Informes dirigida a Hidrolago Maracaibo, Acueducto San Francisco, a fin que informara al Tribunal el estado de endeudamiento por el servicio de agua. (Folio 58 del expediente)

De la prueba informativa antes mencionada, evidencia esta Superioridad que el día 6 de julio de 2010 el Tribunal de la causa recibió comunicación emitida por Hidrolago, suscrita por su Presidente Ing. F.R.M., mediante la cual indicó que el inmueble en cuestión “se encuentra registrado en nuestro sistema bajo la p.N.2., cliente Nro. 197897, a nombre del ciudadano HERRERA V. G.I., póliza creada desde el año 1998, con un monto deudor de Bs. 992,01, correspondiente a (53 facturas pendientes), última fecha de pago 21.08.2006.”

Las resultas en comento, serán adminiculadas a las actas en la parte motiva de esta sentencia. Así se decide.

• Ratificó los recibos de pago de cánones de arrendamiento.

Observa esta Superioridad que los recibos en comento fueron desechados anteriormente. Así se decide.

• Solicitó la ratificación de la comunicación emitida por la Junta de Condominio de la Urbanización Villas del Lago, en fecha 6 de mayo de 2010, mediante la testimonial de la ciudadana E.M..

Denota esta Superioridad que la prueba en comento fue inadmitida por el Juzgado de la causa, por lo cual se ve impedida en descender al análisis de la misma. Así se observa.

• Prueba de Informes dirigida a E.M., y/o Administrador de la Junta de Condominio de la Urbanización Villas del Lago. (Folio 63 del expediente)

La prueba bajo análisis es valorada por esta Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; mediante comunicación de fecha 15 de julio de 2010, la Junta de Condominio de la Urbanización Villas del Lago, informó que “la persona que cancela las cuotas de condominio, es el ciudadano D.R. (Sic) (…) el mencionado ciudadano se encuentra cancelando las referidas cuotas desde el año 2003 y el cual se encuentra en estado de morosidad desde el año 2.007.”

Tales hechos serán adminiculados a las actas en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

• Ratificó el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.

En relación a la presente ratificación, denota esta Juzgadora que riela inserto en el folio siete (7) del expediente, inserto en la inspección extrajudicial, contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 23 de febrero de 2001, anotado bajo el número 53, tomo 23, de los libros de autenticaciones; celebrado entre las ciudadanas DARDY M.A.G. y D.G.R.O., sobre el inmueble identificado en las actas; con respecto a su contenido, esta Superioridad se reserva su apreciación a la parte motiva de esta sentencia. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandada, en el lapso de promoción de pruebas.

• Invocó el mérito favorable de las actas.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• Ratificó su alegato de Inadmisibilidad.

Observa esta Alzada que se hizo referencia a ese alegato anteriormente. Así se observa.

V

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, corresponde a esta Superioridad dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones.

El Código Civil, en sus artículos 1.579 y 1.592, dispone que:

Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (…)

Es sabido que el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos.

En el caso que nos ocupa, la parte demandante, ciudadana DARDY M.A.G., requiere la resolución del contrato de arrendamiento que la mantiene vinculada a la ciudadana D.G.R.O., y al inmueble de su propiedad, alegando que la mencionada no le ha cancelado cuatro cánones arrendaticios, que no ha cancelado el servicio público hidrológico y que tampoco ha pagado las cuotas de condominio.

En virtud de lo anterior, esta Superioridad considera necesario traer a las actas lo estatuido por el artículo 1.159 del Código Civil, en el siguiente tenor:

(…) Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

. (Negrillas del Tribunal).

Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

Así, el artículo 1.167 del Código Civil, determina las vías a seguir en casos de incumplimiento contractual, en el siguiente tenor:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Negrillas del Tribunal).

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

En este respecto, esta Alzada considera pertinente traer a las actas, las cláusulas PRIMERA, TERCERA, SÉPTIMA y DÉCIMA CUARTA del contrato de arrendamiento, las cuales establecieron que:

PRIMERA: LA ARRENDADORA le cede en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA, una casa ubicada en la Urbanización Villas del lago, Calle Las Isoras, N° 27B-76 en jurisdicción del Municipio San F.d.E.Z.. (…) TERCERA: El canon de arrendamiento es por la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) mensuales, el cual será cancelado los primeros cinco (5) días de cada mes. (…) SÉPTIMA: El pago de las tasas de impuestos por concepto de servicios públicos, gas, luz, aseo urbano, etc., será por cuanta de LA ARRENDATARIA desde el inicio de (Sic) contrato hasta su final, debiendo presentar los recibos y las solvencias correspondientes en el momento que lo exija LA ARRENDADORA. (…) DÉCIMA CUARTA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato o la falta de pago de una (01) mensualidad por parte de LA ARRENDATARIA dará derecho a LA ARRENDADORA a resolver o exigir el cumplimiento del mismo (…)

Ahora bien, en atención a las cláusulas anteriormente desglosadas, esta Superioridad, en relación al alegato plasmado sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento, observa que según lo convenido, la falta de pago de una mensualidad autorizaría a la arrendadora a resolver el contrato de arrendamiento.

Al respecto, el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Entonces, tras la revisión de las actas, esta Alzada denota que los recibos de pago promovidos por la accionante debieron ser desechados al tratarse de pruebas documentales privadas emanadas de la misma promovente, no obstante, la demandada de autos, al contestar la demanda, no negó haber dejado de cancelar los cánones reclamados, sino que se limitó a impugnar el monto que señalara la demandante por cada uno de ellos.

En razón de lo anterior, esta Superioridad considera admitida la deuda existente en relación a los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2010. Así se establece.

Sobre el monto al cual ascendían los cánones de arrendamiento, esta Alzada aprecia que a diferencia de lo planteado por la demandante, el contrato de arrendamiento estableció claramente que la suma del canon mensual arrendaticio era de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00) en su antigua denominación, ciento cuarenta bolívares (Bs. 140,00) en la actualidad; sin que exista prueba alguna en las actas que demuestre fehacientemente que el canon de arrendamiento ascendía a un monto mayor, esta Superioridad pasa a considerar la dicha suma como el monto correspondiente al canon mensual. Así se establece.

Tomando en consideración lo anterior, a la ciudadana D.G.R.O., parte demandada en el presente proceso, le corresponderá cancelar a la ciudadana DARDY M.A.G., la cantidad de quinientos sesenta bolívares (Bs. 560,00) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2010, a lo cual se hará referencia expresamente en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

En ese mismo orden de ideas, en lo atinente al cobro de lo adeudado por conceptos de servicios públicos, esta Superioridad, de la prueba informativa remitida por la empresa Hidrolago, evidencia que existe una deuda por pagar en el inmueble, desde el 21 de agosto de 2006, por la cantidad de novecientos noventa y dos bolívares con un céntimo (Bs. 992,01); por lo que, así como fue planteado por el Tribunal de la causa en la sentencia apelada, el inmueble deberá ser entregado solvente con los servicios públicos, de conformidad con lo establecido en la cláusula séptima del contrato ut supra transcrito. Así se decide.

En relación al cobro de las cuotas de condominio reclamadas por la demandante, para lo cual se promovió la prueba informativa dirigida a la Junta de Condominio de la Urbanización Villas del Lago, quienes indicaron que éstas eran canceladas por el ciudadano D.R., desde el año 2003, y que se encontraba en estado de morosidad desde el año 2007, esta Superioridad observa que, las cuotas producidas por los gastos comunes son pagos inherentes al propietario del inmueble a pesar de haber sido canceladas por una persona diferente a ésta en algún período de tiempo, toda vez que es el propietario quien en un principio y atenido a las estipulaciones del Contrato de Condominio, es el obligado a tal pago, en virtud de lo cual, esta Alzada declara la improcedencia de tal requerimiento. Así se decide.

Por todos los planteamientos esbozados, este Tribunal de Alzada, en la parte dispositiva del presente fallo, declarará SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado en ejercicio M.R. UBAN RAMÍREZ; en consecuencia se confirmará la sentencia proferida por el Juzgado Octavo de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de julio de 2010, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la ciudadana DARDY M.A.G. contra la ciudadana D.G.R.O.; condenando en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

VI

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado en ejercicio por el abogado en ejercicio M.R. UBAN RAMÍREZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana D.G.R.O..

SEGUNDO

se CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de julio de 2010, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la ciudadana DARDY M.A.G. contra la ciudadana D.G.R.O..

TERCERO

Se condena en costas a la parte apelante, ciudadana D.G.R.O., de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los nueve (09) días del mes de octubre del año dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR

(Fdo)

DRA. I.R.O.

EL SECRETARIO

(Fdo)

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(Fdo)

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO