Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 25 de Octubre de 2010

Fecha de Resolución25 de Octubre de 2010
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo.
PonenteAlejandro José Gómez Mercado
ProcedimientoRecurso De Nulidad

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGION CAPITAL

EXPEDIENTE NRO. 05683

"VISTOS" CON INFORMES DE LA PARTE RECURRENTE.

- I -

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

De conformidad con lo establecido en el ordinal segundo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:

PARTE RECURRENTE: Constituida por el ciudadano D.S.G., titular de la cédula de identidad Nº V.- 4.522.822, representado por la abogada Z.S.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 68.886.-

ACTO RECURRIDO: Acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010752, de fecha 20 de diciembre de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, (Hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones) mediante la cual fijó canon de arrendamiento mensual para el inmueble denominado Quinta “ROSA” ubicado en la Calle Chivacoa, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda.-

TERCERO OPOSITOR: Constituido por el ciudadano H.Á., titular de la cédula de identidad Nº V.- 77.946, representado por el abogado H.E.Q.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 134.764.-

REPRESENTACIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO: Constituida por la abogada M.E.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en materia Contencioso Administrativo y Especial Inquilinario.-

- II -

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce la presente causa este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo, en virtud del recurso contencioso administrativo de nulidad conjuntamente con medida de suspensión de efectos interpuesto en fecha 18 de abril de 2007, por la abogada Z.S.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 68.886, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano D.S.G., titular de la cédula de identidad Nº V.- 4.522.822, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010752 de fecha 20 de diciembre de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (Hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones) mediante la cual fijó canon de arrendamiento mensual para el inmueble denominado Quinta “ROSA” ubicado en la Calle Chivacoa, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda.-

-III-

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE RECURRENTE:

Mediante escrito presentado en fecha 18 de abril de 2007, la parte recurrente, argumentó como fundamento para su pretendido recurso, lo siguiente:

  1. - La parte recurrente señala que el acto administrativo viola las disposiciones constitucionales contenidas en los artículos 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en virtud que, de conformidad con sus dichos, el inmueble denominado Quinta “ROSA” ubicado en la Calle Chivacoa, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, no puede ser objeto de regulación por parte de la Dirección General del Inquilinato de conformidad con el numeral b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no consta en el expediente administrativo la cédula de habitabilidad de dicho inmueble, ni documento equivalente para determinar su fecha, documento éste que debió requerirse por parte de la Dirección General de Inquilinato, con el fin de determinar de manera previa si el inmueble era susceptible de regulación, sin menoscabar su derecho a la defensa.-

  2. - Del mismo modo indica, que en la oportunidad correspondiente, se opuso a la solicitud de regulación y promovió pruebas en el expediente, entre ellas copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, del mismo modo solicitó inspección judicial sobre el inmueble objeto de la regulación, los cuales a su criterio, no fueron valorados por el organismo regulador, así como tampoco se pronunció sobre el escrito de pruebas presentado por el recurrente, violando los derechos contemplados en los artículos 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.-

  3. - Por otro lado denuncia la violación de los artículos 1422 al 1427 del Código Civil, toda vez que de la motiva del acto impugnado se desprende que la decisión parte de un falso supuesto de hecho y de derecho que deriva de los informes técnicos elaborados para fijar el canon máximo de arrendamiento mensual, lo cual a su criterio no se encuentra ajustado a derecho, toda vez que estableció como valor del inmueble la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 386.384.490,00), equivalente a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. F. 386.384,49) monto que para el recurrente es falso, dado que son las disposiciones del Código Civil las que determinan como se debe evacuar una prueba que requiera de conocimientos especiales y no el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicita la nulidad del acto impugnado de conformidad con lo previsto en los artículos 19 ordinal 1 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.-

ALEGATOS DEL TERCERO OPOSITOR:

Mediante escrito presentado en fecha 08 de diciembre de 2008, el ciudadano H.Á., se opuso al presente recurso en los siguientes términos:

Indican que son improcedentes los vicios alegados por la parte recurrente toda vez que de la resolución impugnada se desprende que los informes técnicos elaborados para fijar el canon máximo de arrendamiento mensual en el marco de lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el informe presentado ante la Dirección General de Inquilinato cumple con los requisitos previstos en la Ley respectiva.-

Con relación a la supuesta exclusión del inmueble denominado Quinta “ROSA” ubicado en la Calle Chivacoa, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda de la fijación del canon de arrendamiento por parte de la Dirección General de Inquilinato, indica que consta en documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 1965, bajo el Nº 22, Folio 138, Tomo 39, Protocolo Primero, que el inmueble objeto de la regulación es de su propiedad, y que tiene la cualidad de ser un documento equivalente a los fines que la Dirección General de Inquilinato sustancie la solicitud de regulación de alquileres, por lo que solicita se declare sin lugar la petición realizada por el recurrente.-

Por otro lado solicita el restablecimiento de la situación jurídica infringida y que este Juzgado proceda a fijar el canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble de su propiedad antes señalado.-

OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO:

En el presente caso, la representación de la Fiscalía Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en materia Contencioso Administrativo y Especial Inquilinario, expresó su opinión en los siguientes términos:

Con relación a la denuncia de violación del derecho a la defensa, indica que a los folios 113 y 114 del expediente administrativo se observa auto de fecha 19 de octubre de 2006, mediante el cual se sustanció el escrito presentado por la representación judicial de la parte querellante por lo cual solicita se desestime dicha denuncia.-

En cuanto al avalúo realizado por la Dirección General de Inquilinato señala que en el mismo se fija el canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 2.575.896,60) el equivalente hoy día a la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA CÉNTIMOS (BS. F. 2.575,90) y que de las actas que conforman el presente expediente se desprende que el tercero opositor en la presente causa, promovió prueba de experticia a los fines que el Tribunal determinara el canon máximo de arrendamiento mensual en el cual se fijó una renta máxima de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 19.254,90) para cuya valoración se tomaron en cuenta los factores de obligatorio cumplimiento, de donde se observa que el resultado obtenido no se asemeja a la valoración realizada por la Administración, y en virtud que la experticia realizada en el transcurso del procedimiento judicial cumple con los requisitos del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, debe otorgársele pleno valor probatorio, de donde se desprende que el acto administrativo emanado de la Dirección General de Inquilinato adolece del vicio de falso supuesto, razón por la cual solicita que se declare con lugar el presente recurso de nulidad.-

-IV-

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

En fecha 20 de abril de 2007, se recibió de Distribución el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la abogada Z.S.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 68.886, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano D.S.G., titular de la cédula de identidad Nº V.- 4.522.822, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010752, de fecha 20 de diciembre de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, (Hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones) mediante la cual fijó canon de arrendamiento mensual para el inmueble denominado Quinta “ROSA” ubicado en la Calle Chivacoa, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda.-

En fecha 30 de abril de 2007, se le dio entrada al presente recurso, ordenando a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (Hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones), los antecedentes administrativos del caso a que se contrae dicho recurso (Folio 31).-

En fecha 26 de junio de 2007, se ratificó la solicitud de antecedentes administrativos efectuada en fecha 30 de abril de 2007 (Folio 37).-

Recibidos los antecedentes administrativos del acto y encontrándose cumplidos los extremos de Ley, en fecha 17 de octubre de 2007, este Juzgado admitió el presente recurso de nulidad cuanto ha lugar en derecho declarando la improcedencia de la medida cautelar solicitada. Igualmente, se ordenó la citación personal mediante boleta del ciudadano H.Á., parte interviniente en el procedimiento administrativo. Asimismo, se ordenó la citación, mediante oficio al ciudadano Fiscal del Ministerio Público con Competencia Nacional en Materia Inquilinaria (Folios 40 al 42).-

En fecha 04 de noviembre de 2.008, una vez cumplidas las notificaciones ordenadas, se libró el cartel de emplazamiento establecido en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia a los fines de la comparecencia de los interesados (Folio 49).-

En fecha 10 de diciembre de 2008, se aperturó el lapso probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Durante este período el tercero opositor promovió la prueba de experticia a los efectos de la determinación de los verdaderos valores del inmueble regulado, la cual fue admitida y evacuada oportunamente (Folios 63 al 110).-

El 21 de abril de 2009, se dió inició a la relación de la causa y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para que tenga lugar el acto de informes de las partes (Folio 111).-

En fecha 06 de mayo de 2009, tuvo lugar el acto de informes, a la cual compareció la representación del Ministerio Público y consigno escrito contentivo de su opinión fiscal, dándose inicio a la segunda etapa de la relación de la causa, en fecha 07 de mayo de 2009 (Folios 112 al 120).-

En fecha 10 de junio de 2009, habiéndose dicho “Vistos” el Tribunal estableció el lapso para dictar sentencia en la presente causa, el cual fue prorrogado en fecha 13 de julio de 2009 dada la complejidad de la presente controversia (folios 121 y 122).-

-V-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De conformidad con lo establecido en el ordinal cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en los que fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:

Como primer punto el recurrente señala que el inmueble denominado Quinta “ROSA” ubicado en la Calle Chivacoa, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, no debió ser objeto de regulación por parte de la Dirección General de Inquilinato, en virtud que no consta en el expediente administrativo la cédula de habitabilidad del inmueble, encontrándose en consecuencia dentro de los supuestos de exclusión previstos en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

En este punto aprecia este sentenciador, que conforme lo ordena el literal b del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: … (omisis)… b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1.987.”

Al respecto, se debe indicar que la cédula de habitabilidad es el documento que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos en las Leyes y demás actos normativos sobre la materia, cuya función de acreditar, además de que la vivienda es habitable, la solidez del edificio, y de continuar vigilando para que los inmuebles cumplan y sobretodo mantengan unas condiciones de habitabilidad dignas a lo largo del tiempo.-

Ahora bien, el recurrente denuncia que el inmueble denominado Quinta “ROSA” ubicado en la Calle Chivacoa, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, no debía ser sujeto a regulación por parte de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, por cuanto no consta en el expediente administrativo la cédula de habitabilidad del mismo o documento equivalente donde se evidencie que el referido bien sea anterior al 2 de enero de 1.987. Así las cosas, observa éste sentenciador que si bien es cierto de una revisión exhaustiva del expediente administrativo no se evidencia del mismo la cédula de habitabilidad del inmueble antes mencionado, no es menos cierto que cursa a los folios 01 al 04 del expediente administrativo, copia simple del documento de compraventa del referido inmueble, el cual también fue consignado en el expediente judicial en fecha 08 de diciembre de 2008, quedando inserto a los folios 59 al 62 del mismo, y que por no haber sido impugnado por la parte recurrente, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Ello así, del referido documento de compraventa se desprende que el ciudadano H.Á., adquirió el inmueble arriba descrito a los ciudadanos C.R.N. y B.d.R., titulares de la cédula de identidad Nros V.- 602.224 y V.- 610.046, respectivamente, mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 1965, quedando registrado bajo el Nº 22, folio 138, Tomo 39 Protocolo Primero, y del referido documento de compraventa se evidencia a su vez, que los ciudadanos C.R.N. y B.d.R., adquirieron el inmueble mediante documento registrado en la antigua Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 1957, bajo el Nº 85, Folio 150, Protocolo Primero, Tomo 10 del Cuarto Trimestre de 1957, de lo que sin lugar a dudas , dados los indicios antes descritos, demuestra que la fecha de construcción del inmueble es anterior al 2 de enero de 1.987, y en consecuencia, susceptible de ser sujeto a la fijación del cánon máximo de arrendamiento mensual por parte de la Dirección General de Inquilinato del hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, por lo que se desestima el alegato esgrimido por el recurrente y así se declara.-

Por otro lado, el recurrente denuncia la violación del derecho a la defensa por cuanto en el transcurso del procedimiento administrativo, se opuso a la solicitud de regulación y promovió pruebas en el expediente, entre ellas copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y avalúo realizado al inmueble objeto de la regulación, los cuales a su criterio, no fueron valorados por el organismo regulador, lo que configuraría la violación del referido derecho.-

Así las cosas, es menester destacar que el derecho a la defensa constituye una garantía inherente a la persona humana y en consecuencia, aplicable a cualquier clase de procedimientos, criterio que ha sido acogido por la jurisprudencia en forma pacífica y diuturna cual lo ha señalado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas oportunidades:

El artículo en comento establece que el debido proceso es un derecho aplicable a todas las actuaciones judiciales y administrativas, disposición que tiene su fundamento en el principio de igualdad ante la ley, dado que el debido proceso significa que ambas partes en el procedimiento administrativo, como en el proceso judicial, deben tener igualdad de oportunidades tanto en la defensa de sus respectivos derechos como en la producción de las pruebas destinadas a acreditarlos … En este mismo orden de ideas, el derecho a la defensa previsto con carácter general como principio en el citado artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, adoptado y aceptado en la jurisprudencia … tiene también una consagración múltiple … se regulan así los otros derechos conexos como son el derecho a ser oído, el derecho a hacerse parte, el derecho a ser notificado, atener acceso al expediente, a presentar pruebas y a ser informado de los recursos para ejercer la defensa

. Sentencia Nº 02 de la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 00-1023, de fecha 24 de enero de 2001. (Resaltado del Tribunal)

Así pues, el derecho a la defensa implica además el respeto al principio de contradicción, así como la protección del derecho a ser notificado, el derecho a que se oigan y analicen oportunamente los alegatos de cada una de las partes y que éstas conozcan tanto dichos alegatos como las pruebas aportadas al proceso. En consecuencia, existe violación del derecho a la defensa cuando el justiciable no conoce el procedimiento que puede afectar sus intereses, cuando se le impide su participación o el ejercicio de sus derechos, cuando no está al tanto de los recursos de que se dispone y de los lapsos correspondientes o cuando simplemente se le impide realizara actividades probatorias considerando que, en cualquiera de estos supuestos, se subsume a las partes en un total estado de indefensión.-

En este sentido, de la revisión de las actas procesales del presente expediente se evidencia que en fecha 06 de octubre de 2006, el recurrente en fecha 06 de octubre de 2006, presento ante la Dirección General de Inquilinato, escrito de promoción de pruebas en el cual consigna copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y el propietario del inmueble, en el cual ambas partes acordaron que el uso dado al inmueble seria para vivienda, y solicita sea practicada una inspección en el inmueble objeto de la regulación a los fines de determinar el uso del mismo y las entradas para vehículos existentes. Asimismo se observa que esa misma fecha, mediante escrito complementario de pruebas, consigna los documentos que lo acreditan como Odontólogo.-

Del mismo modo se observa que en fecha 19 de octubre de 2006, la Dirección General de Inquilinato dictó auto mediante el cual se pronuncia sobre los escritos de pruebas presentados por el recurrente, tal como se observa a los folios 113 y 114 del expediente administrativo. A su vez, cursa a los folios 117 al 128 del expediente administrativo inspección fiscal practicada al inmueble objeto de la regulación, de lo que se evidencia que la Administración providenció las pruebas presentadas por el recurrente, por lo que debe desestimarse la denuncia de violación del derecho a la defensa realizada y así se declara.-

Determinado lo anterior pasa a revisar el alegato referente a la existencia del vicio de falso supuesto en la decisión administrativa, y en este sentido observa lo señalado en el escrito recursivo, y a tal efecto tenemos:

Señala el recurrente, que la Dirección General de Inquilinato, al dictar el acto administrativo objeto del presente recurso, parte de un falso supuesto de hecho y de derecho que deriva de los informes técnicos elaborados para fijar el canon máximo de arrendamiento mensual, lo cual a su criterio no se encuentra ajustado a derecho, toda vez que estableció como valor del inmueble la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 386.384.490,00), equivalente a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. F. 386.384,49) monto que para el recurrente es falso, dado que son las disposiciones del Código Civil las que determinan como se debe evacuar una prueba que requiera de conocimientos especiales y no el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicita la nulidad del acto impugnado de conformidad con lo previsto en los artículos 19 ordinal 1 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.-

En virtud de lo antes expuesto y debido a la imperiosa necesidad que en cada informe técnico que elabore la Dirección General de Inquilinato, deba realizar una descripción de la zona del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, y por último el avalúo propiamente dicho, el cual a la postre indicará las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble, quien decide considera que, debido a la complejidad para la determinación del canon de arrendamiento en base a los porcentajes establecidos en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace necesario emplear ciertos métodos, procedimientos y/o fórmulas científicas especiales para llegar a una conclusión contundente, tal como factores de su localización; la tradición legal y linderos; la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de las negociaciones referenciales efectuadas en la zona con indicación de las incidencias respectivas. Aunado a ello no se evidencia de forma alguna de las actas procesales que conforman el presente expediente ni de los antecedentes administrativos, que la Dirección General de Inquilinato, haya considerado tales parámetros a los fines de determinar el valor del inmueble.-

En tal sentido, este sentenciador determina que indefectiblemente se hace imprescindible y estrictamente necesario el empleo de determinados mecanismos o fórmulas especiales para arribar a las conclusiones explanadas por los funcionarios adscritos a la Dirección General de Inquilinato, en el informe técnico elaborado y consignado a los autos del presente expediente (antecedentes administrativo), ello en virtud de considerar quien decide, que al no explicar la metodología empleada para la obtención de tales resultados y al existir innumerables contradicciones dentro de dicho informe, no puede de forma alguna el presente informe conjunta o individualmente analizado adminicularse con el legajo probatorio consignado a los autos en el presente recurso de nulidad, máxime cuando el presente informe es el pilar y prueba fundamental para el desarrollo y prosecución del mismo, el cual no es más que la fijación del canon de arrendamiento del inmueble sujeto a regulación en el marco de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Por los razonamientos antes expuestos, este Sentenciador, previa revisión del contenido de la experticia evacuada, que obra inserta a los folios ciento diecisiete (117) al ciento veintiocho (128) del expediente administrativo, evidencia sin lugar a dudas, que el informe técnico elaborado por la Dirección General de Inquilinato, fue elaborado bajo supuestos de subjetividad, tales como la imprecisión en la tradición legal y linderos, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles y características de la construcción y la metodología empleada, lo cual trae como consecuencia, que ante la debilidad técnica que se evidencia en su texto, el cual constituye premisa fundamental para dictar el acto administrativo recurrido, se encuentre a juicio de quien aquí decide suficientemente acreditado el vicio de falso supuesto de hecho, señalado por la doctrina y la jurisprudencia en reiteradas oportunidades, como el vicio que da lugar a la nulidad de los actos administrativos, ante la falsedad de los supuestos o motivos en que se basó el funcionario que los dictó, tal como lo ha explanado reiteradamente nuestro máximo tribunal, en Sala Político Administrativa, en Sentencia Nro. 01503, Expediente Nro. 2002. 0478, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini.

Tales omisiones quedan demostradas al comparar dicho avalúo con el informe pericial que riela desde el folio ochenta y cuatro (84) al folio ciento diez (110) del expediente judicial, contentivo de la experticia evacuada por los expertos, promovida por el tercero opositor en la presente causa. Dicho informe describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización; la tradición legal y linderos; la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de las negociaciones referenciales efectuadas en la zona con indicación de las incidencias respectivas, como de los Servicios Auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental del inmueble denominado Quinta “ROSA” ubicado en la Calle Chivacoa, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, el cual asciende a la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 2.567.320,60), y no de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 386.384.490,00), equivalente hoy a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. F 386.384,49), lo cual representa un porcentaje de diferencia que influye efectivamente en el monto del canon de arrendamiento fijado.-

Todas las circunstancias descritas y contenidas en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se evalúan en el contenido de la experticia y su influencia afecta el valor del bien, ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley, en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros similares.-

La referida experticia evacuada conforme a las disposiciones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y contenida de los datos mencionados en el párrafo anterior conduce a este Juzgador a apreciar dicha prueba de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del citado texto legislativo. Por consiguiente, como el acto impugnado tiene como fundamento básico el avalúo practicado por el órgano administrativo que lo dictó, y dado que ha quedado demostrado durante el desarrollo del presente juicio que el referido avalúo para el momento en que se realizó, no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso concluir que la decisión regulatoria está afectada por el vicio de falso supuesto, por lo que procede declarar su nulidad conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y así se decide.-

Ahora bien, no escapa a la vista de este sentenciador que en la experticia practicada en el transcurso del procedimiento judicial, los expertos designados para tal fin expresaron que el inmueble objeto del presente procedimiento no puede estar sujeto a la fijación del cánon máximo de arrendamiento mensual, de conformidad con lo previsto en el literal c del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud que su valor excede las 12.500 Unidades Tributarias, basados en el argumento siguiente:

“…el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su literal “c” que quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, “las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda las 12.500 Unidades Tributarias”. Estimamos que este inmueble constituye una vivienda unifamiliar con uso principal el residencial, que cuenta con un uso complementario para oficinas o estudios profesionales residentes como función secundaria del uso residencial, tal como lo establece la ordenanza de zonificación para la zona R-3, por lo que se encuadra totalmente en la definición legal de “vivienda unifamiliar”. Igualmente, el valor inquilinario de este inmueble equivalente a 46.678,56 Unidades Tributarias, que supera ampliamente el límite de 12.500 U.T. Por tanto, estimamos que este inmueble queda excluido del régimen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento”.-

Visto el dictamen de los expertos este sentenciador observa que los mismos estimaron que, en virtud del valor del inmueble, éste se encuentra exento de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de la fijación del canon de arrendamiento, en virtud de considerar que es una vivienda unifamiliar cuyo uso es residencial.-

Así las cosas, observa esta instancia jurisdiccional, que mediante experticia evacuada durante el procedimiento judicial, se determinó que el valor rental del inmueble denominado Quinta “ROSA” ubicado en la Calle Chivacoa, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, asciende a la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 2.567.320,60), monto éste equivalente hoy día a TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (39.497 U.T), por lo que se requiere traer a colación que conforme lo ordena el literal c del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: … (omisis)… c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individuamente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.”-

De lo anterior se evidencia que, tal como lo señalaron los expertos designados por este Tribunal, al momento de la realización de la experticia, el valor individual del inmueble objeto de la regulación, supera con creses la cantidad de 12.500 Unidades Tributarias, encontrándose en consecuencia, excluido de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de la fijación del cánon máximo de arrendamiento mensual, por lo que, en virtud del valor que dicho inmueble posee, la Dirección General de Inquilinato no podía establecer el cánon de arrendamiento de dicho inmueble, debiendo las partes fijarlos de mutuo acuerdo de conformidad con las disposiciones contenidas en el Código Civil y así se declara.-

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, resulta forzoso para este juzgador declarar CON LUGAR el presente recurso contencioso administrativo de nulidad y en consecuencia reconocer la NULIDAD del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010752, de fecha 20 de diciembre de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, (Hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones) y así se decide.-

-VI-

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por interpuesto por la abogada Z.S.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 68.886, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano D.S.G., titular de la cédula de identidad Nº V.- 4.522.822, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010752, de fecha 20 de diciembre de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, (Hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones) y en consecuencia se reconoce la NULIDAD del aludido acto administrativo.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTÍFIQUESE

Debidamente firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, con sede en el Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de octubre de dos mil diez (2.010). Año 200º de la Independencia y 151° de la Federación.

DR. A.G.

EL JUEZ

ABG. HERLEY PAREDES

SECRETARIA

En esta misma fecha siendo las ( ), se publicó y registró la anterior decisión.

ABG. HERLEY PAREDES

SECRETARIA

EXP Nº 05683

AG/jv.-

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