Decisión nº 2 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 13 de Agosto de 2013

Fecha de Resolución13 de Agosto de 2013
EmisorJuzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen
PonenteAura María Ochoa Arellano
ProcedimientoNulidad De Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: I.J.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.644.340, domiciliado en Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

APODERADOS: G.S. de Ramírez, L.O.R.C. y Yudarky Mora Guerrero, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.621.596, V-1.557.291 y V-12.044.498 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 6.129, 6.107 y 72.019, en su orden.

DEMANDADAS: S.d.A.S.R., C.I.O.d.R. y J.C.S., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-15.990.876, V-1.533.719 y V-198.352 respectivamente, domiciliadas en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADO: De las codemandadas S.d.A.S.R. y C.I.

Ontiveros de Rivera, el abogado V.D.R., titular de la cédula de identidad N° V- 1.530.720 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 4.122.

La codemandada J.C.S. no tiene representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: Nulidad de Venta. (Apelación a decisión de fecha 03 de octubre de 2012, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.)

I

ANTECEDENTES

Conoce esta alzada el presente juicio en virtud de la apelación interpuesta por la abogada G.S. de Ramírez, coapoderada judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 03 de octubre de 2012 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Pieza N° 1:

Se inició el juicio por demanda interpuesta por el ciudadano I.J.C., asistido por la abogada I.N.S.B., contra las ciudadanas S.d.A.S.R., C.I.O.d.R. y J.C.S., por nulidad de venta. Manifestó en el libelo lo siguiente:

- Que en fecha 14 de febrero del 1983 contrajo matrimonio civil con la ciudadana N.E.A.G. y, una vez casados, fijaron su residencia conyugal en una habitación del inmueble de J.C.S., ubicado en el lote “A”, No. 7, Avenida Principal, Pirineos I, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., que ésta había adquirido al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) mediante el sistema de venta a plazos, en el año 1973, tal como consta del documento que anexa marcado “A”. Que luego de cancelar la totalidad de las cuotas en forma mensual y consecutiva durante veinte (20) años, el mencionado instituto le otorgó la plena propiedad del inmueble consistente en la casa de habitación cuya pieza ocupaban y que está construida sobre terrenos propiedad del referido organismo, por documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, el 9 de febrero de 1993, tal como se evidencia de la copia del documento público que anexa marcado “B”.

- Que dada la incomodidad en que se encontraban su esposa y él, y por el estado de gravidez de ella, se decidió construir en parte del inmueble antes descrito, ya que el terreno así lo permitía y por estar en posesión de J.C.S., un anexo que les sirviera de alojamiento y por ello, con el consentimiento de la mencionada propietaria, quien facilitó igualmente dinero para su inicio, se comenzó la construcción de una primera planta con un cuarto, sala, comedor, cocina, área de servicios, sanitario y entrada principal.

- Que posteriormente, dichas mejoras fueron remodeladas con dinero obtenido con préstamos hipotecarios de primer y segundo grado, dando su madre J.C.S. como garantía todo el inmueble, es decir, tanto su casa como el anexo, sucediendo tales circunstancias según los documentos registrados en la oficina de registro jurisdiccional en fechas 22-11-1999 y 21-12-2000, bajo los números 06 y 39 respectivamente, a nombre de los prestamistas Dr. N.C.V. y J.Á.P., todo lo cual se evidencia de la copia del documento público que anexa marcado “C”, en donde se observa la nota marginal de cancelación por parte del ciudadano Portales y de donde se evidencia igualmente que el prenombrado C.V. asumió las citadas obligaciones hipotecarias, por lo cual su madre se ve en la necesidad, por el acoso de que era objeto y la condición de desocupar el inmueble, de DAR EN PAGO el mismo, que le sirve de casa de habitación y el anexo construido con dinero proveniente del peculio que le es propio a él y por el facilitado por J.C.S. a través de documentos e instrumentos cambiarios que él personalmente asumió para su pago posterior, ya que laboraba en la empresa CANTV.

- Que ante la necesidad de ampliar las mejoras inicialmente construidas, se contrató con el citado C.V., que se le pagaría la totalidad del capital suministrado, para que reintegrara el inmueble y las nuevas mejoras a J.C.S., y así sucedió y para ello se le da el inmueble en hipoteca convencional de primer grado a la prestamista C.I.O.d.R. por la cantidad de Bs. 17.680.000,00 (antiguos), tal como consta de la copia del documento registrado en la oficina subalterna jurisdiccional en fecha 5 de abril de 2002, anexado marcado “C”. Que con ello se logró construir la segunda planta conformada por cuatro habitaciones, dos baños, escalera, instalaciones de puertas, multilock para la entrada principal y puerta para un servicio sanitario, ventanas con rejas de hierro; techo con placa de cemento, paredes de ladrillo frisado, piso de cerámica en su primera planta y de cemento pulido la segunda planta y todas sus demás anexidades propias para habitarla, aún cuando se encuentran en obra negra algunas de sus partes.

- Que por razones privadas que no viene al caso explicar, su matrimonio fue disuelto por divorcio y ameritó en consecuencia liquidar la comunidad universal de gananciales, como es la división de las mejoras realizadas por él durante la sociedad conyugal y que consisten en el anexo conformado por: un sótano, garaje, porche, sala-comedor-cocina, estar, sanitario, cuatro habitaciones, escalera de acceso, tres baños y sus demás anexidades que le son propias; y para poder realizar tal partición y poner en orden la documentación requerida se encontró que su madre J.C.S. no había pagado en su fecha la hipoteca de primer grado a la prestamista C.I.O.d.R., que ésta había demandado su ejecución y ante la presión que había ejercido sobre ella, que para esa época contaba con 76 años de edad, hizo que para dar por cancelada en su fecha la hipoteca, su madre diera en venta por la cantidad de Bs. 34.000.000.00 (antiguos) a su nieta S.d.A.S.R., con derecho de usufructo a su favor, el anexo descrito y construido por él en parte del inmueble adquirido por J.C.S. al INAVI, todo lo cual se evidencia de la copia del documento público registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira en fecha 9-12-2003, bajo el N° 37, tomo 018, protocolo 01, folios 1/3, 4to trimestre, que anexa marcado “D”.

- Que el anexo consistente en su vivienda construida durante la sociedad conyugal con N.E.A., es parte inseparable del inmueble de J.C.S. por las siguientes razones: 1.- El inmueble de esta propietaria, está ubicado en la Avenida Principal de Pirineos I, N° 7, lote “A” y tiene por linderos y medidas: Norte, avenida 01, mide 8,85 mts; Sur, casa N° 8, vereda 1, mide 8,85 mts; Este, zona verde, mide 13,58 mts y Oeste, con la casa N° 05, mide 13,58 mts; y el anexo tiene por linderos los siguientes: Norte, en parte con terreno de INAVI, que está en posesión de J.C.S. y en parte con la vivienda de ésta signada con el N° 7, mide 16,30 mts, más o menos; Sur, en parte con la Unidad Médica San Luis y en parte con la casa N° 8, vereda 01, mide 16,30 mts aproximadamente; Este, estacionamiento público, mide 11,79 metros y Oeste, en parte con la casa N° 5 y en parte con la vivienda de J.C.S., mide 11,79 mts. 2.-El anexo suficientemente descrito está construido en parte del inmueble de J.C.S., ya que sobre el área del comedor, cocina y servicios sanitarios del inmueble de la mencionada ciudadana, se construyó el comedor, cocina, un baño, existe un patio y escaleras. En consecuencia, el techo del inmueble de su madre (Contramaestre) es el piso donde se construyó parte del anexo,| para lo cual hubo que reforzar las bases de tal casa, de igual forma este anexo aún utiliza las aguas blancas y negras del inmueble de J.C.S..

- Que por estas razones y por cuanto tales inmuebles conforman una sola unidad en cuanto a su estructura y construcción, están incursos en el régimen de propiedad horizontal conforme al contenido del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal; y por cuanto en tal documento de compra-venta registrado en fecha 9-12-2003, bajo el N° 37, se violaron los requisitos exigidos por el citado artículo 5, al no dar cumplimiento a la obligación de declarar ante la Oficina Subalterna de Registro la voluntad de destinar el inmueble para ser enajenado por apartamentos o locales, es decir, la constitución del documento de condominio que determinara las áreas comunes limitadas, el valor de cada uno, los porcentajes según los valores y la elaboración del plano arquitectónico al efecto, y como la ley le da la facultad de accionar para la defensa de sus derechos, para lo cual alega lo sostenido por el autor PEYRANO, que esgrime que “La acción es un derecho subjetivo público, abstracto, autónomo, de que goza toda persona física o jurídica para postular el ejercicio de la actividad jurisdiccional”, y tal acción se encuentra consagrada en el artículo 26 de la vigente Constitución y teniendo él interés procesal actual (art. 16 del Código de Procedimiento Civil), por ser víctima de figuras incumplidas ante la Ley, es que ante tal incumplimiento que perjudica sus derechos y acciones, solicita que el Tribunal declare de pleno derecho nula la operación de compra-venta del inmueble (mejoras) consistente en el anexo que es su vivienda, donde permaneció por más de 17 años y haber sido construida sobre otro inmueble, como lo es el de J.C. y haber sido celebrada dicha negociación contenida en el documento público registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 09-12-2003, bajo el número 37, tomo 018, protocolo 01, folios del 1/3, cuarto trimestre, en contravención del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, demanda formalmente a las ciudadanas S.d.A.S.R., C.I.O.d.R. y J.C.S., para que convengan en que sus alegatos son ciertos o en su defecto ello sea así declarado por el Tribunal.

- Estimó la demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), equivalentes a cuatro mil seiscientos quince unidades tributarias (4.615 U.T). (fls.1 al 5). Anexos (fls. 6 al 18)

Por auto de fecha 03 de junio de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de las ciudadanas S.d.A.S.R., C.I.O.d.R. y J.C.S., para la contestación de la misma. (Folio 19)

En fecha 09 de junio de 2010, el ciudadano I.J.C. confirió poder apud acta a las abogadas I.N.S.B. y S.A.C.M.. (f. 24)

En fecha 19 de julio de 2010, las ciudadanas C.I.O.d.R. y S.d.A.S.R. otorgaron poder apud-acta al abogado V.D.R.. (f. 30)

En fecha 11 de agosto de 2010 el apoderado de las codemandadas S.d.A.S.R. y C.I.O.d.R., en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso cuestiones previas de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 2°, 5° y 6°. (fls. 39 y 40)

A los folios 83 al 94 corre inserta decisión de fecha 15 de diciembre de 2010, mediante la cual el Tribunal de la causa resolvió las referidas cuestiones previas, determinando que el demandante tiene capacidad procesal, es decir, que tiene libre ejercicio de sus derechos, los cuales puede gestionar por sí mismo asistido de abogado o por medio de apoderados, ya que no existen en autos elementos que demuestren lo contrario. Igualmente, declaró subsanada la cuestión previa por defecto de forma de la demanda y estableció que el actor sí consignó con su escrito libelar los instrumentos fundamentales de su pretensión.

Mediante escrito de fecha 19 de junio de 2011, el apoderado judicial de las codemandadas S.d.A.S.R. y C.I.O.d.R., dio contestación a la demanda en los términos siguientes:

- Rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda, en todo su contenido tanto en los hechos narrados como en el derecho, debido a que es muy confusa la argumentación de los hechos y se fundamenta en el incumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, pero resulta que el anexo o mejoras que dice haber construido y que no comprobó por ningún documento, fue registrado por su ex-cónyuge N.E.A.G. sin haberse cumplido los requisitos de la Ley de Propiedad H.e.i. hizo la demandada J.C.S., todo lo cual demuestra que la vivienda de tres niveles que registró la ciudadana N.E.A.G. y la que registró la ciudadana J.C.S. no están integradas en un solo bloque, sino que constituyen viviendas separadas con distintos linderos y medidas.

- Que el mismo demandante dice textualmente que decidieron construir el anexo en parte del inmueble, ya que el terreno así lo permitía. Que con motivo de la venta que le hizo la señora J.C.S., a su representada S.d.A.S.R., se intentaron contra ella dos demandas, una de entrega material y la otra por desalojo, lo cual motivó que para que ella continuara ocupando la casa vendida se firmó un contrato de arrendamiento privado entre su representada S.d.A.S.R. y la señora J.C.S., en el cual le alquila el inmueble objeto de esta demanda y en donde el demandante I.C. funge como fiador y pagador solidario de la arrendataria J.C.S. (madre y parte demandada), a quién él demanda en esta causa; y por último, la ex-esposa del demandante I.C., ciudadana N.E.A.G., alquiló la vivienda o mejoras que él reclama, donde se constituyó el Tribunal para practicar la entrega material del inmueble y la cual no prosperó porque ese no era el inmueble objeto de la venta cuya entrega se solicitaba.

- Que con el contrato de arrendamiento está probando que el demandante I.C. ya aceptó la venta cuya nulidad solicita, cuando se constituyó en fiador y pagador por la inquilina J.C.S., a quien él esta demandando por esta nulidad. Que tal demanda no ha debido ser admitida, porque el actor no acompañó los documentos fundamentales para probar o demostrar lo que él reclama sobre unas mejoras o anexo, y conforme lo dispone el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después. Que por carecer de esos documentos, el demandante no es parte de esa negociación entre su representada S.d.A.S.R. y la señora J.C.S., por lo que de conformidad con el artículo 140 eiusdem no puede hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno. Por consiguiente, él carece de la cualidad de demandante, conforme lo dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil aparte único, lo cual alega como fondo de la decisión a dictarse en esta causa. Igualmente, rechazó el monto de la cuantía de la demanda en trescientos mil bolívares, por exagerada y fundamentó este rechazo en que no existiendo documentos que procuren esa estimación de demanda no hay criterio documental para sustentarla.

- Que no existe o no se acompañó con el libelo de la demanda ningún documento donde la señora J.C.S. haya autorizado a su hijo I.C. a construir, y tampoco existe ningún contrato de las obras realizadas a nombre del demandante. Que la demanda se fundamenta en incumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual es inaplicable en este caso, debido a que ya existen dos documentos registrados sobre las dos viviendas, la del demandante y su cónyuge N.E.A.G. que corresponde al anexo o mejoras que él demanda; y la otra, de dos niveles, que la señora J.C.S. le vendió a su representada S.d.A.S.R., quien ha venido cancelando anualmente los impuestos de este bien de su propiedad como consta de recibos que anexa.

- Por último, solicitó que el escrito de contestación fuera agregado a los autos del expediente, sustanciado y apreciado en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley. (fls.103 al 105, con anexos de los fs. 106 al 110).

En fecha 3 de febrero de 2011, la apoderada judicial del demandante I.J.C.S. consignó escrito de promoción de pruebas. (fls. 113 al 116, con anexos a los folios 117 al 368).

La representación judicial de la parte demandada promovió pruebas en fecha 10 de febrero de 2011. (fls. 370 al 372, con anexos a los folios 373 al 391).

Por sendos autos de fecha 14 de febrero de 2011, el a quo ordenó agregarlas al expediente de conformidad con lo establecido en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil. (fls. 392 al 393)

Pieza N° 2:

Por auto de fecha 21 de febrero de 2011, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial del demandante I.J.C. (fl. 2). Y en la misma fecha, admitió las pruebas promovidas por el apoderado de las codemandadas S.d.A.S.R. y C.I.O.d.R., cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. (f. 03)

A los folios 4 al 50 rielan actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.

A los folios 61 al 102 cursa la decisión de fecha 03 de octubre de 2012, relacionada al comienzo de la presente narrativa.

Por diligencia de fecha 25 de octubre de 2012, el ciudadano I.J.C., asistido por la abogada G.S. de Ramírez, apeló de la referida decisión. (f. 105)

En fecha 31 de octubre de 2012, el ciudadano I.J.C., asistido por la abogada G.S. de Ramírez, revocó en todas y cada unas de sus partes el poder apud acta otorgado a las abogadas I.N.S.B. y S.A.C.M., por cuanto las mismas están ejerciendo cargos públicos. Igualmente, otorgó poder apud acta a los abogados G.S. de Ramírez, L.O.R.C. y Yudarky Mora Guerrero. (fl.106)

Por diligencia de fecha 13 de febrero de 2013, la coapoderada judicial de la parte actora ratificó el recurso de apelación interpuesto el 25 de octubre del 2012. (f. 113)

Por auto de fecha 15 de febrero de 2013, el Juzgado de la causa acordó oír el recurso en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (f. 114)

En fecha 04 de marzo de 2013 se recibieron los autos en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 116); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario (f. 117).

En fecha 10 de abril de 2013, la coapoderada judicial de la parte actora presentó informes. Luego de hacer un resumen pormenorizado del proceso y de la sentencia de primera instancia, objeto de apelación, aduce que el a quo incurrió en infracción de forma sustancial o defecto de actividad, al carecer su sentencia de decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, configurándose el vicio de incongruencia positiva contemplado en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto decidió sobre más de lo pedido en el libelo por su mandante, como lo es la nulidad de la venta realizada por J.C.S. de parte del inmueble de su propiedad adquirido en fecha 05 de abril de 2002, bajo el N° 24, Tomo 002, Protocolo 01, folios 1/3, 2do. Trimestre, la cual fue vendida a S.d.A.S.R. por documento de fecha 09-12-2003, bajo el N° 37, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1/3, 4to Trimestre, ambos registrados en la Oficina de Registro Inmobiliario, Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de donde se evidencia que a J.C.S. le quedó un resto del inmueble, en virtud de que la venta que ella hizo no versó sobre la totalidad como así lo aprecia el juzgador. Que de igual forma, el juzgador de primera instancia le otorga la propiedad del inmueble vendido por J.C.S. a S.d.A.S.R., a N.E.A.G., quien no es parte en el procedimiento, y todo porque fue presentado en el expediente un justificativo para p.m. que no constituye justo título de propiedad, sino que al estar registrado constituye un título justificativo de la posesión legítima. Que la presentación de tal instrumento se hizo para que sirviera como uno de los medios probatorios de la capacidad, interés y cualidad de su mandante para incoar la demanda. Que igualmente, el a quo decide que el inmueble que es el resto que le quedó a J.C.S. por la venta que hizo bajo el N° 37 el 09-12-2003, es propiedad de S.d.A.S.R., sin percatarse que lo vendido por la propietaria fue parte de lo adquirido en fecha 05-04-2002 y que colinda con ella por el lindero Norte, mientras que el resto que le quedó a la vendedora J.C.S. colinda por el Norte, que es el frente de su casa de habitación, con la avenida 01 o principal de Pirineos. Por lo tanto, esta parte vendida a S.d.A.S.R. forma parte integrante del inmueble de Contramaestre Sevilla, tal como se evidencia de las pruebas aportadas al procedimiento, como son: 1) El informe del partidor emitido en el expediente N° 29.339 del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.T.. 2) La inspección judicial realizada a los inmuebles. 3) La confesión ficta y los demás elementos de probanza que cursan en el expediente.

Que el a quo extendió su decisión a otorgar la propiedad de los inmuebles, que según su criterio le corresponde a S.d.A.S.R. y N.E.A.G., pronunciándose sobre cosa no demandada o extraña al thema decidendum.

De igual forma, denuncia para ser analizada por esta alzada, la infracción de fondo en que, a su decir, incurrió el a quo, por haber realizado una interpretación errónea acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de ley, que procede cuando hay infracción de norma jurídica expresa que regule el establecimiento de los hechos o de la prueba. Que en la sentencia apelada, el juzgador de primera instancia establece su criterio sobre la confesión ficta de la codemandada J.C.S., invocada por la parte actora y, analizando el contenido del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, indica que no se configuró violación alguna del orden público porque el inmueble no fue destinado al régimen de propiedad horizontal y no quedó demostrada ninguna de las causales previstas en el artículo 1.141 del Código Civil, y por cuanto tales requisitos para la procedencia de la confesión ficta deben ser concurrentes, desechó la solicitud de confesión ficta de J.C.S..

Que de las actas del expediente se constata que la mencionada codemandada J.C.S. no acudió al llamado que se le hizo para que dentro del lapso legal diere contestación a la demanda, constituyéndose en rebeldía contumaz. Que igualmente, no probó nada que le favoreciera y la petición de su mandante está amparada por la Ley de Propiedad Horizontal. Que por estas razones de derecho, el a quo desnaturalizó la prueba al punto de hacerle producir un efecto distinto al que realmente tiene, toda vez que al producirse la confesión ficta de esta codemandada, ella dio por ciertos los fundamentos fácticos de la pretensión y, por tanto, el juzgador de la primera instancia incurrió en violación del artículo 12 eiusdem.

Que para concluir y en base a los argumentos antes expuestos, informa que su mandante teniendo la cualidad para intentar la acción bajo el amparo de los artículos 5, 26 y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, por estar suficientemente probado en autos que la vendedora J.C.S. no dio cumplimiento a las exigencias legales contenidas en dicha ley, para que fuere procedente la venta de parte de su inmueble adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 05 de abril de 2002, bajo el N° 24, tomo 002, protocolo I, folios 1/3, segundo trimestre, en el sentido de que siendo lo vendido parte integrante de su inmueble, no manifestó previamente ante la Oficina Registral su intención de constituir un documento de condominio donde se especificaran las áreas comunes y demás particularidades que exige la ley para estas situaciones, y es precisamente por esta circunstancia que se solicita la nulidad absoluta de la operación de compra venta realizada por J.C.S. a S.d.A.S.R., de un inmueble constante de casa para habitación de dos niveles, que es parte de lo adquirido según el precitado documento registrado ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 5 de abril de 2002; efectuada dicha venta en la misma Oficina de Registro el 9 de diciembre de 2003, bajo el N° 37, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1/3, cuarto trimestre.

Por las razones de hecho y derecho expuestas concluye que la parte demandada no presentó pruebas eficaces para demostrar que los alegatos del actor sustentados en el libelo de demanda no son ciertos y que las pruebas suministradas por éste son manifiestamente ilegales, ya que de las actas del expediente se evidencia que las pruebas presentadas por la parte codemandada consistieron en instrumentos preconstituidos, que no desvirtúan con ningún elemento de convicción que en dicha venta no haya ocurrido la violación de la normativa contenida en la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual sí hizo su mandante al demostrar tal alegato con sus pruebas anunciadas. (fls.122 al 139)

En fecha 10 de abril de 2013, el abogado V.D.R. actuando con el carácter de apoderado de las codemandadas C.I.O.d.R. y S.d.A.S.R., presentó escrito de informes. Manifestó que en el libelo, el ciudadano I.J.C. pretende obtener la nulidad de la venta del inmueble que hizo su mamá J.C.S. a S.d.A.S.R., bajo el argumento de que en ese inmueble él construyó unas mejoras anexas y que no se cumplieron las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, pero con el libelo de la demanda no acompañó ninguna prueba de que haya hecho esas mejoras, ni tampoco de la autorización de la propietaria para construirlas. Que en la etapa probatoria declaran testigos y se realiza una inspección judicial, con lo cual se pretende probar lo que por ley ya no puede hacerse y por consiguiente, esas pruebas no son admisibles por ilegales.

Solicitó se declare sin lugar la demanda e insistió en que la casa donde el demandante dice haber construido un anexo y la casa que el demandante construyó con su cónyuge al lado, tienen cada una su documento debidamente protocolizado, porque son inmuebles totalmente separados y no se requiere de ninguna propiedad h.Q.s. vendió toda la casa y en autos existe mención de que la mamá del demandante, ya antes había dado en venta ese inmueble objeto de la presente causa.

Que su representada S.d.A.S.R. demandó a la vendedora J.C.S. por entrega del inmueble, la cual no se materializó porque el Tribunal no se constituyó en el inmueble objeto de la venta, sino en el otro inmueble colindante que construyó el demandante, el cual su ex-cónyuge N.E.A.G. mediante título supletorio registró como suyo y lo vendió. Que de ese juicio de entrega material conoció este Juzgado Superior en expediente N° 5172 del 9-2-2005, en cuya decisión declaró con lugar la apelación de la tercera opositora N.E.A.G., revocó la entrega material y la decisión apelada, prosperando el alegato de la opositora de que el Tribunal Ejecutor se constituyó en el inmueble adquirido por ella por título supletorio registrado, el cual es totalmente independiente del inmueble que vendió la señora J.C.S.. Que últimamente existe un contrato de arrendamiento con la vendedora J.C.S., sin que la inquilina haya pagado los cánones de arrendamento y en donde el demandante de esta nulidad I.J.C., firma como fiador.

Que el demandante alega como causa de la pretendida nulidad, que no se hizo la venta a través de la propiedad horizontal y resulta que está más que probado en autos que ambas viviendas tienen cada una su registro, o sea que no se está vendiendo por propiedad horizontal porque ambas propiedades son independientes.

Que el demandante I.J.C., mediante escrito de fecha 4-10-2012, promovió como prueba la copia fotostática certificada del libelo de la demanda de tercería que presentó su mamá J.C.S. en el juicio de partición que interpuso N.E.A.G. en su contra. Que con esto está demostrando que la señora Josefina se opuso a que incluyeran su inmueble en la partición. Que en fecha 3-2-2011 promovió el contrato de venta que le hizo INAVI a su mamá en el año 1.973, registrado el 9-2-1973. Además, agregó documentos de préstamos hipotecarios gestionados por su mamá y copia certificada del expediente N° 29.379 del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta jurisdicción, correspondiente al referido juicio de partición, con lo cual está probando todo lo contrario de lo alegado, es decir, que efectivamente las dos viviendas son independientes y no se requiere la aplicación a la Ley de Propiedad Horizontal.

En vista de todo lo expuesto solicitó se declare sin lugar la apelación. (fls. 118 al 121)

Por auto de fecha 10 de abril de 2013 se hizo constar que la codemandada J.C.S. no presentó informes (f. 140). Y por auto de fecha 23 de abril de 2013, que ninguna de las partes hizo observaciones a los informes de su contraparte (f. 141).

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia deferida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por el ciudadano I.J.C., parte demandante, asistido por la abogada G.S. de Ramírez, contra la decisión de fecha 03 de octubre de 2012 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró lo siguiente: 1.- Sin lugar la demanda de nulidad de venta interpuesta por el ciudadano I.C. contra las ciudadanas S.d.A.S.R., C.I.O.d.R. y J.C.S.. 2.- Sin lugar la confesión ficta de la codemandada J.C.S.. 3.- Condenó en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, según el supuesto genérico de vencimiento total establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

El demandante I.J.C., en una confusa redacción del escrito libelar, pretende se declare de pleno derecho la nulidad del contrato de compraventa contenido en el documento registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 9 de diciembre de 2003, bajo el N° 37, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1/3, cuarto trimestre, mediante el cual su señora madre J.C.S. supuestamene vendió a la ciudadana S.d.A.S.R., con constitución de derecho de usufructo a favor de C.I.O.d.R., unas mejoras o anexo construido por él durante la sociedad conyugal que existió con la ciudadana N.E.A.G., en el inmueble de la mencionada J.C.S., señalado con el N° 07, ubicado en la Avenida Principal de Pirineos I, lote A, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., con consentimiento de la mencionada propietaria, quien facilitó igualmente dinero para su inicio. Aduce al respecto, que el referido anexo está construido en parte del inmueble de J.C.S., del cual forma parte inseparable, por cuanto el techo del inmueble de ésta, es el piso donde se construyó parte del anexo, por lo que dichos inmuebles conforman una sola unidad en cuanto a su estructura y construcción, estando por lo tanto incursos en el régimen de propiedad horizontal conforme al contenido del artículo 5 de la Ley de Propiedad H.Q.e. consecuencia, en la venta cuya nulidad se pretende se violaron los requisitos exigidos por la precitada norma, al no haberse dado cumplimiento a la declaración ante la oficina de registro jurisdiccional de la voluntad de destinar el inmueble para ser enajenado por apartamentos o locales, mediante la constitución del correspondiente documento de condominio, que determinara las áreas comunes, el valor de cada uno y los correspondientes porcentajes de condominio, según lo previsto en el artículo 31 de la mencionada ley especial, lo cual perjudica sus derechos e intereses.

La representación judicial de las ciudadanas S.d.A.S.R. y C.I.O.d.R., parte codemandada, rechazó, negó y contradijo lo alegado por el demandante en el libelo de demanda, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, aduciendo que el anexo o mejoras a que éste hace referencia y cuya propiedad no comprobó con ningún documento, fue registrado por su ex – cónyuge N.E.A.G. sin que hubiere sido necesario cumplir con los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal, e igual hizo la codemandada J.C.S., lo cual demuestra, a su entender, que tanto la vivienda de tres niveles que registró la ciudadana N.E.A.G., como la vivienda que registró la señora J.C.S., no están integradas en un solo bloque, sino que constituyen viviendas separadas, con sus propios linderos y medidas.

Igualmente, adujo que el demandante no acompañó con el libelo los instrumentos fundamentales para demostrar lo que reclama, por lo que la demanda no debió ser admitida, punto este que al examinar las actas procesales se aprecia fue resuelto por el a quo en la decisión de fecha 15 de diciembre de 2010 (fls. 83 al 94, pieza 1), proferida en la incidencia de cuestiones previas opuestas por la parte demandada, en la que estableció que el actor sí acompaño los instrumentos fundamentales para que prosperara su pretensión.

Asimismo, alegó la falta de cualidad del demandante y rechazó por exagerada la estimación de la cuantía de la demanda hecha en el libelo.

PUNTO PREVIO I

IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

En el escrito de contestación de demanda, el apoderado judicial de la parte codemandada rechazó por exagerado el monto de la cuantía de la demanda estimado por la parte actora en la cantidad de Bs. 300.000,00, equivalente a 4.615 unidades tributarias, fundamentado su rechazo en que no existiendo documentos que procuren esa estimación, no hay criterio documental para sustentarla.

Establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente. (Resaltado propio).

De la norma transcrita se infiere que cuando no conste el valor de la cosa demandada, pero ésta sea apreciable en dinero, el demandante podrá estimarla y, en todo caso, el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando su contradicción al contestar la demanda, lo cual debe probar en juicio.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº 303 del 12 de julio de 2011, reiterando criterio anterior, señaló:

En este orden de ideas, la Sala considera oportuno hacer mención al criterio sentado en relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

. (Resaltado propio)

(Expediente N° AA20-C-2011-000117)

En el caso de autos, se aprecia que la parte demandada señala como fundamento de la impugnación, lo exagerado de la cuantía estimada en el libelo, pero no indica los fundamentos de tal aseveración, ni existe prueba alguna al respecto, por lo que de conformidad con el mencionado artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y en apego al criterio jurisprudencial antes expuesto, es forzoso determinar que se mantiene la cuantía de la demanda estimada por la parte actora. Así se decide.

PUNTO PREVIO II

DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA PARTE ACTORA

La representación judicial de las codemandadas S.d.A.S.R. y C.I.O.d.R., al dar contestación a la demanda (f. 104, pieza 1), opuso la falta de cualidad del demandante conforme lo dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil aparte único, alegando que éste no es parte de la negociación efectuada entre S.d.A.S.R. y J.C.S., objeto de la nulidad pretendida, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil no puede hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno.

Ahora bien, el Código de Procedimiento Civil en su artículo 361, primer aparte, señala que “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas”.

El tratadista patrio Dr. L.L., en su obra “Ensayos Jurídicos”, al analizar el aspecto procesal de cualidad, señala que “…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas…”, concluyendo en que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Ensayos Jurídicos, Fundación R.G., Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, ps. 177-189).

La Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 1930 de fecha 14 de julio de 2003, conceptúa en este controversial asunto, lo siguiente:

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho, entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

(Expediente N° 02-1597).

De lo anterior se desprende que la cualidad o legitimación ad causam es un problema de afirmación del derecho, conforme a la actitud del actor en relación a la titularidad, bastando con la simple afirmación de dicha titularidad para que el juez considere la existencia de la misma, debiendo sólo analizar la idoneidad activa o pasiva para actuar válidamente en juicio. De allí que, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge la obligación para el sentenciador de pronunciarse con carácter previo respecto a su existencia, debiendo limitarse a constatar si quien acude al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, y si la persona accionada es la misma contra quien se afirma la existencia de aquel interés.

En el caso sub iudice, se evidencia que el demandante I.J.C. demanda la nulidad de la venta efectuada por J.C.S. a S.d.A.S.R., con constitución de usufructo a favor de C.I.O.R., mediante el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 09 de diciembre de 2003, bajo el número 37, Tomo 018, Protocolo 01, folios del 1/3, Cuarto Trimestre, aduciendo que la misma contiene la venta de unas mejoras o anexo construido por él durante la sociedad conyugal con la ciudadana N.E.A.G., sobre parte del inmueble de J.C.S., del cual dice forma parte inseparable, por cuanto el techo del inmueble de ésta es el piso donde se construyó parte del anexo, estando por lo tanto incursos en el régimen de propiedad horizontal; y que dicha venta se efectuó sin dar cumplimiento a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

Así las cosas, es forzoso concluir que el demandante sí tiene cualidad para que se le examine el fondo de su pretensión, y así se decide.

PUNTO PREVIO III

DE LA CONFESIÓN FICTA DE LA CODEMANDADA

J.C.S.

La representación judicial de la parte actora, en la oportunidad de presentar informes ante esta alzada, alega la confesión ficta de la codemandada J.C.S., quien no dio contestación a la demanda ni promovió pruebas en su oportunidad legal, indicando que tal confesión ficta fue invocada en el escrito de promoción de pruebas.

Ahora bien, a los efectos de determinar la procedencia o no de la alegada confesión ficta, se hace necesario puntualizar en qué consiste el litis consorcio necesario a tenor de lo dispuesto en los artículos 146 y 148 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 146.- Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:

  1. Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;

  2. Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;

  3. En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52.

Artículo 148.- Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo. (Resaltado propio)

En la primera de dichas normas el legislador establece los supuestos en que puede darse el litisconsorcio, previendo entre ellos que las personas demandantes o demandadas conjuntamente como litisconsortes, tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título.

De igual forma, la norma contenida en el artículo 148 establece los efectos de los actos procesales realizados en el caso del litisconsorcio necesario, y el beneficio que reciben los litisconsortes forzosos en caso de contumacia, aprovechando la diligencia de los otros co-litigantes. Asimismo, indica la aplicabilidad de la misma cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de forma uniforme para todos los litisconsortes.

El Dr. Ricardo Henríquez La Roche expresa que el litisconsorcio es necesario “cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad, activa o pasiva, no recae absolutamente en cada una de ellas”. (Instituciones de Derecho Procesal, Ediciones Líber, Caracas, 2005, ps. 139 y 140)

Por su parte, la Sala de Casación Civil en decisión N° 714 del 04 de noviembre de 2005, indica al respecto lo siguiente:

Doctrinalmente el litisconsorcio es necesario cuando la sentencia sólo puede dictarse en forma útil respecto a todos los partícipes de la relación jurídica sustancial controvertida en el proceso, de modo que la eficacia del fallo se encuentra subordinada a la citación de dichas personas (Lino E.P., Manual de Derecho Procesal Civil, Pág. 276.);… .

(Exp. N° AA20-c-2002-000281)

En el presente caso se demanda la nulidad del contrato de compra venta contenido en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 09 de diciembre de 2003, bajo el número 37, Tomo 018, Protocolo 01, folios del 1/3, Cuarto Trimestre, mediante el cual J.C.S. vende a S.d.A.S.R., un inmueble ubicado en la Urbanización Pirineos I, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., constituyendo ésta derecho de usufructo a favor de la ciudadana C.I.O.d.R., por lo que es evidente la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, debiendo la sentencia que se dicte en este juicio arropar a todas las mencionadas partícipes de la relación jurídica sustancial, y así se establece.

Conforme a lo expuesto y de conformidad con lo dispuesto con el precitado artículo 148 del código adjetivo, por cuanto en el presente caso quedó establecida la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, los efectos de la contestación de demanda presentada por las codemandadas S.d.A.S.R. y C.I.O.d.R., se extienden a la litisconsorte contumaz J.C.S., por lo que no puede hablarse de confesión ficta de dicha codemandada, debiendo considerarse improcedente tal alegato, y así se decide.

PRONUNCIAMIENTO DE FONDO

Establecido como quedó el thema decidendum y resueltos los puntos previos, entra esta alzada a efectuar el correspondiente análisis probatorio a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la pretendida nulidad de venta.

A.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Mediante escrito de fecha 03 de febrero de 2011 (fls. 113 al 116, pieza N° 1), la coapoderada judicial del demandante promovió las siguientes pruebas:

  1. - Ratificó en todas y cada una de sus partes el mérito favorable de las actas y actos que conforman el expediente, especialmente de las pruebas escritas que se anexaron con el libelo de demanda, así:

    a.- Contrato de venta a plazo N° 108980 de fecha 02 de octubre de 1973, inserto en copia simple al folio 16 de la pieza 1. Se valora respecto a la codemandada J.C.S., de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la referida fecha el Banco Obrero, instituto oficial autónomo, dio en venta a plazo a J.C.S., un inmueble señalado con el N° 07, ubicado en el sector 01, avenida F 01, Lote A, Urbanización Pirineos, haciendo expresa mención de que los linderos, medidas y demás especificaciones serían indicados en el documento público que se otorgaría en su debida oportunidad, en el que quedaría constituida hipoteca especial de primer grado a favor del instituto, por el saldo adeudado para la fecha. Que el precio de la venta convenido en la cantidad de veintiún mil bolívares con 00/100 (Bs. 21.000,00), no incluyó el valor del terreno. Que el mencionado instituto recibió de la compradora la cantidad de dos mil seiscientos nueve bolívares con 45/100 (Bs. 2.609,45), como cuota inicial, comprometiéndose ésta a pagar el saldo deudor montante a la cantidad de dieciocho mil trescientos noventa bolívares con 45/100 (Bs.18.390,45), en el plazo fijo de 20 años, mediante cuotas mensuales de doscientos cinco bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 205,45), siendo el primer vencimiento el día 31-10-73.

    b.- Documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San C.d.E.T., en fecha 09 de febrero de 1993, bajo el número 39, protocolo 1, correspondiente al primer trimestre, inserto en copia simple a los folios 17 y 18 de la pieza 1. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, evidenciándose del mismo que el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) dio en venta a la ciudadana J.C.S., el inmueble consistente en una casa de habitación ubicada en jurisdicción del antes Municipio P.M.M., Distrito San C.d.E.T., signada con el N° 07, Lote A, avenida 1, sector 01 de la Urbanización Pirineos I, construida sobre un lote de terreno propiedad de INAVI el cual no se incluyó en la venta, con los siguientes linderos y medidas: Norte, en una extensión de 8,85 mts, con frente de la vivienda avenida 01; Sur, en igual extensión al anterior con la casa N° 8, vereda 01; Este, en una extensión de 13,58 mts, con zona verde propiedad de INAVI; y Oeste, en igual extensión al anterior con la casa N° 05, avenida 01, sobre un área de aproximadamente 120,18 mts2.

    c.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 27 de junio de 2001, bajo el N° 55, Tomo 77, folios 133-134 de los libros de autenticaciones, posteriormente protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 24 de septiembre de 2001, bajo el número 49, Tomo 015, Protocolo 01, folios 1/4, correspondiente al tercer trimestre, inserto en copia simple a los folios 08 al 12 de la pieza 1.

    Respecto a la valoración que de dicho documento debe hacerse, es preciso conocer el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, respecto al documento público, el autenticado y sus efectos. Así, en decisión N° 308 del 23 de mayo de 2006, reiterando criterio anterior, expuso:

    Sobre el particular, la Sala en sentencia N° 474, de fecha 26 de mayo de 2004, Exp. N° 2003-000235, en el caso de J.E.L.S. contra M.V., con ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe ésta, estableció:

    …Señala la formalizante que el juez de la recurrida erró en la interpretación de los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.920 del Código Civil y 546 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto según sus dichos, el instrumento fundamental de la oposición de la tercera interviniente a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, lo es un documento autenticado, válido ya que no fue impugnado y que hace plena fe frente a terceros.

    La errónea interpretación de la ley se configura cuando el juez aún reconociendo la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto, es decir, cuando no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido.

    La Sala en su labor de pedagogía jurídica considera oportuno realizar las siguientes consideraciones acerca del documento público, el autenticado y sus efectos.

    El instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.

    Es común observar en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina autorial, de casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos “público” o “auténtico” empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término “auténtico” con el término “autenticado”. Aquél (el “auténtico”) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento.

    El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, “autorizado” significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.

    Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:

    El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.

    En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente. (Resaltado propio)

    (Expediente N° AA20-C-2005-000602)

    Tal criterio de la Sala fue ratificado en decisión N° 184 del 09 de abril de 2008, expediente N° AA20-2007-000345.

    Conforme a lo expuesto, la referida documental se valora como documento autenticado, oponible a terceros en virtud de su registro, y del mismo se evidencia que en fecha 27 de junio de 2001, la ciudadana J.C.S. declaró que mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San C.d.E.T., en fecha 22 de noviembre de 1999, bajo el N° 06, Tomo 012, Protocolo 01, folios 1/3, el ciudadano N.C.V. le dio en préstamo la cantidad de Bs. 9.500.000,00, equivalente actual a Bs. 9.500,00, habiendo garantizado su pago con hipoteca de primer grado sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una casa para habitación de dos (2) plantas, edificada de platabanda y machiembre, paredes de bloques, pisos de cemento y cerámica, varias habitaciones, 2 salas de recibo, 2 cocinas, 2 comedores, 4 baños, garaje, demás dependencias y anexidades, construida sobre un lote de terreno propiedad de INAVI, distinguido con el N° 07, lote avenida 1, sector 1, de la Urbanización Pirineos I, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte, en una extensión de 8,85 mts, con frente de la vivienda avenida 01; Sur, en igual extensión que la anterior, con la casa N° 8, vereda 01; Este, en una extensión de 13,58 mts, con zona verde propiedad de INAVI; y Oeste, en igual extensión al anterior, con la casa N° 05, avenida 04. Que dicho inmueble le pertenecía, en parte según el mismo documento protocolizado en la mencionada Oficina de Registro Público el 22 de noviembre de 1999, bajo el N° 06, Tomo 012, Protocolo 01, folios 1/3, y parte por mejoras hechas a sus propias impensas. Que igualmente, consta en documento protocolizado por ante la misma Oficina Subalterna hoy día denominada Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 21 de diciembre de 2000, bajo el N° 39, Tomo 15, que recibió en calidad de préstamo por la cantidad de Bs. 5.000.000,00, equivalente actual a Bs. 5.000,00, cuyo pago fue garantizado con hipoteca de segundo grado sobre el referido inmueble, obligación que fue asumida en ese mismo acto y se obligó a pagarla el ciudadano N.C.V.. Que asimismo, era deudora de una obligación cursante por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente signado con el N° 8040/2001, la cual ascendía a la cantidad de Bs. 3.716.875,00 equivalente actual a Bs. 371.700, la cual fue pagada en su totalidad por el mismo N.C.V., por tanto subrogado en la acreencia. Que en atención a lo expuesto y evidenciada su condición de deudora de varias cantidades de dinero, dio en pago sin condición alguna al ciudadano N.C.V. el inmueble antes descrito. Que el monto total de la dación en pago dado por la sumatoria de las cantidades antes señaladas, más los intereses causados, fue de Bs. 20.000.000,00, equivalente actual a Bs. 20.000,00 y que la desocupación y entrega del inmueble la haría dentro del lapso de cuatro (04) meses continuos contados a partir de la firma de dicho documento. Consta igualmente, que el ciudadano N.C.V. aceptó la referida dación en pago y declaró conocer en todas y cada una de sus partes el documento de hipoteca de segundo grado, la cual asumió.

    d.- Documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 09 de diciembre de 2003, bajo el número 37, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1/3, Cuarto Trimestre, inserto en copia simple a los folios 13 al 15 de la pieza 1. Dicho documento contentivo del contrato de compraventa cuya nulidad se pretende en el presente juicio, fue promovido por la representación judicial de la parte actora para probar que dicha venta “tuvo como objeto el anexo construido por mi mandante y su esposa para la época N.E.A.G. (sic), y el cual por su ubicación linderos y medidas demuestra que fue construido en parte del inmueble (casa y terreno)de la codemandada J.C. ”. Por tanto, se pasa a su análisis conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, evidenciándose del mismo que la ciudadana J.C.S. dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana S.d.A.S.R., un inmueble constante de casa para habitación de dos (2) niveles discriminada así: Primer nivel: Un patio, garaje, área de bombonas, entrada principal (escalera), rejas del frente, un recibo, una sala comedor, un dormitorio, estudio, cocina, comedor auxiliar, un baño, una ventana, una puerta multilook, una puerta entamborada, un baño, pisos de cemento, paredes de bloque de arcilla, un área de vacío, ventilación, una escalera que da acceso al segundo nivel, con un área de construcción de 155,03 mts.2, de pisos de cerámica con cemento pulido, estructura de concreto, paredes de bloque de arcilla, piso bloque de tabelón y viga doble T, techo de bloque de tabelón y viga doble T. Segundo Nivel: Un pasillo con ventana, área de ventilación, dos cuartos con área de closet, con una ventana cada uno, un cuarto con una ventana, con área de closet y baño sin accesorios (cerámica y W.C) con una ventana, un cuarto principal con ventana, un estar, área de vestier, un baño común sin accesorios, una ducha, un pasillo, cuatro ventanas, piso de cemento pulido, de bloque de tabelón y viga doble T, techo de viga de cemento y bloque de cemento, escalera de entrada, techo de la vivienda en dos caídas, para un área de construcción de 113,70 mts.2; ubicadas dichas mejoras sobre parte de un lote de terreno propiedad de INAVI, en la Urbanización Pirineos I, Parroquia P.M.M., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, distinguido con el N° 07, Lote Avenida 1, Sector I, cuyos linderos son: Norte, con propiedad de la vendedora y una distancia de 8,85 mts; Sur, con la vivienda 8, avenida 01 y una distancia de 8,85 mts.; Este, con zona verde propiedad de INAVI y una distancia de 6,79 mts; y Oeste, con la avenida (sic) N° 05, avenida 01 y una distancia de de 6,79 mts. Que lo vendido es parte de lo adquirido según documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 05 de abril de 2002, bajo el N° 24, Tomo 002, Protocolo 01, folios 1/3, Segundo Trimestre. Que el precio de dicha venta fue por la cantidad de Bs. 34.000.000,00, equivalente actual a Bs. 34.000,00 que la vendedora declaró recibidos en ese acto de manos de la compradora en dinero efectivo y de circulación legal. Que la compradora S.d.A.S.R. aceptó dicha venta por ser cierta y real y constituyó derecho de usufructo, uso y habitación sobre el inmueble objeto de la misma a favor de la ciudadana C.I.O.d.R., quien manifestó su aceptación.

    2.- Copia simple del acta de matrimonio N° 36 de fecha 19 de febrero de 1983, inserta en los libros de Registro Civil de Matrimonios de la Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., corriente a los folios 117 al 120 de la pieza 1. Dicha documental se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 457, 1.357 y 1.359 del Código Civil, evidenciándose de la misma que en fecha 19 de febrero de 1983 contrajeron matrimonio civil los ciudadanos I.J.C. y N.E.A.G..

    3.- Copia certificada de sentencia de fecha 23 de mayo de 2002, dictada por la Juez Unipersonal N° 2 de la Sala de Juicio del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, inserta a los folios 70 al 75 de la pieza 1 y en copia simple a los folios 121 al 124 de la misma pieza. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el mencionado órgano jurisdiccional dictó sentencia en fecha 23 de mayo de 2002, en el expediente N° 11.107 de su nomenclatura interna, mediante la cual declaró con lugar la demanda de divorcio incoada por el ciudadano I.J.C. contra la ciudadana N.E.A.. En consecuencia, declaró disuelto el vínculo matrimonial contraído por los mencionados ciudadanos por ante la Prefectura de la Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T. según acta de matrimonio N° 36 de fecha 19 de febrero de 1983. Dicha sentencia quedó definitivamente firme, tal como se constata del auto de fecha 06 de junio de 2002 inserto al folio 124 de la pieza 1, dictado por el mencionado Tribunal, en el que ordenó su ejecútese.

    4.- Copias certificadas tomadas del expediente N° 29.379, nomenclatura del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiente al juicio de partición de bienes de la comunidad conyugal incoado en fecha 09 de julio de 2002 por la ciudadana N.E.A.G. contre al ciudadano I.J.C., insertas a los folios 127 al 368 de la pieza 1.

    En las referidas copias certificadas sólo constan el libelo de demanda, facturas varias y el informe del partidor consignado en fecha 18 de febrero de 2003. En dicho libelo de demanda se menciona dentro de los bienes a partir unas mejoras consistentes en una casa para habitación de dos plantas y un sótano, construidas de paredes de bloque, techos de placa nervada; la primera planta con un cuarto tipo estudio, sala, baño y comedor; la segunda planta de cuatro habitaciones, sala estar y un baño; el sótano, con baño lavadero, tendedero y demás servicios, realizadas sobre un lote de terreno “ejido”, ubicadas en la Urbanización Pirineos I, Avenida Principal, Lote A, casa N° 7, planta alta, cuyos linderos son: Frente, con estacionamiento de la urbanización; fondo, con mejoras de la señora B.C.; lado derecho, con mejoras de J.C. y lado izquierdo, con la Unidad Médica San Luis, indicando que dichas mejoras fueron realizadas con trabajo y esfuerzo de los dos sobre un lote de terreno ejido, pero que por los problemas conyugales y económicos no fue posible adquirir la propiedad sobre el referido lote de terreno, el cual les fue ofrecido varias veces por INAVI.

    En el informe de partición fechado en febrero de 2003, el partidor señala que según información contenida en el expediente, el inmueble referenciado pertenece a los ciudadanos N.E.A.G. e I.J.C. en cuanto a las bienhechurías y con las connotaciones reflejadas en dicho informe,“dejando claro que éstas (sic) bienhechurías no han sido protocolizadas ni legalizada su construcción por ante los organismos competentes, de acuerdo con información verbal suministrada por uno de los comuneros, no emitiendo el Partidor (sic) juicio de valor alguno al respecto, limitándose a valorar para efectos de partición las bienhechurías tal como están y en el sitio donde se encuentran ubicadas.” De igual forma, al indicar los linderos del referido inmueble objeto de partición, menciona los mismos del libelo de demanda, expresando que se corresponden a los linderos prácticos del inmueble, tal como se observaban para esa fecha. Como área total de construcción indica 310,35 mts2 y establece como justiprecio para la fecha de elaboración del informe, la cantidad de Bs. 42.343.050,28 que adjudica en el proyecto de partición en un 50% a cada uno de los ex -cónyuges N.E.A.G. e I.J.C.. Por último recomienda al Tribunal, sin pretender emitir juicio de valor alguno, sacar a la venta en pública subasta dicho bien, dada su indivisibilidad física, o en su defecto que luego de una reunión de tipo consensual, el comunero I.J.C. adquiera el 50% de la ex –cónyuge para que quede como propietario único de este bien, “especialmente por la connotación que tiene el mismo de ser susceptible de la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, por estar patre del terreno sobre el cual está construido el mismo, en comunidad con la ciudadana J.C., dada la relación filial existente entre ellos, lo cual facilitaría la solución de la problemática planteada con éste (sic) inmueble por la circunstancia de haber sido construido sobre terreno no propio y en condición de comunidad, y no estar protocolizada la construcción, en razón precisamente de no haber solucionado la problemática del terreno.”

    Ahora bien, no puede evidenciarse de las referidas copias certificadas que la partición hubiera quedado concluida en los términos indicados en el referido informe, en razón de que no consta que se haya dado cumplimiento al procedimiento previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, no recibe valoración probatoria.

    5.- Copia simple de comunicación de fecha 02 de agosto de 2007 dirigida por la ciudadana S.d.A.S.R. a la Gerencia de Control de Tierras de INAVI, inserta a los folios 125 y 126 de la pieza 1. Dicha probanza no recibe valoración probatoria por tratarse de copia simple de documento privado.

    6.- De conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, alegó como prueba la confesión en que incurrió la codemandada J.C.S., al no dar contestación a la demanda. Al respecto cabe señalar que la confesión ficta no constituye un medio probatorio, sino que es la consecuencia que acarrea la contumacia de la parte demandada. Dicho alegato quedó resuelto en el punto previo III del presente fallo.

    7.- Testimoniales:

    a.- Al folio 24 de la pieza 2 riela declaración del ciudadano F.L.M.E., titular de la cédula de identidad N° V- 5.645.735, rendida en fecha 22 de marzo de 2011, quien a preguntas contestó: Que tiene conociendo al señor I.C. más o menos 30 años. Que sí le consta que el señor I.C. vivía con su ex-esposa Nancy en la parte anexa de la casa de la señora Josefina. Que ellos fabricaron ahí y vivían ahí. Que él calcula que el señor I.C. y su ex-esposa vivieron en el anexo de la casa de la señora Josefina como veinte (20) años. Que la casa de la señora Josefina y del señor I.C. colinda por la parte norte, y que los trabajos que él realizó a la casa fue todo el enrejado.

    b.- Al folio 29 de la pieza N° 2, cursa declaración de la ciudadana I.d.C.N.O., titular de la cédula de identidad N° V- 1.809.862, rendida en fecha 25 de marzo de 2011, quien a preguntas contestó: Que tiene conociendo al señor I.C. treinta y cinco (35) años. Que es cierto que el señor I.C. vivió con su ex-esposa N.A. en la segunda planta de la casa de la señora Josefina. Que cree que es cierto que el señor I.C. y su ex-esposa construyeron el apartamento anexo arriba de la casa de la señora Josefina, porque ella veía cuando Iván metía los materiales. Que conoce al señor I.C. porque ella vive en Pirineos y conoce a la señora Josefina, y desde que esos muchachos eran pequeñitos los conoce a todos, porque son vecinos, ella vive en la 22 y la señora Josefina cree que vive en la 4, la que está en la avenida.

    c.- Al folio 30 de la pieza N° 2, riela declaración de la ciudadana G.C.C.C., titular de la cédula de identidad N° V- 3.193.444, rendida en fecha 25 de marzo de 2011, quien a preguntas contestó: Que tiene conociendo al señor I.C. como cuarenta (40) años, desde que nació porque es hijo de la señora Contramaestre, que es amiga y vecina de ella. Que sí le consta que el señor I.C. y su ex-esposa N.A.v. en un apartamento anexo a la casa de la señora Josefina. Que sí le consta que el señor I.C. y la señora N.A. construyeron el anexo de la parte de arriba de la casa de la señora Josefina porque ella siempre ha estado en esa casa por ser amiga de la señora Josefina y ella veía la construcción de los nombrados Iván y Nancy. Que no tenía seguridad de cuánto tiempo permanecieron viviendo allí, pero más o menos de diez (10) años para arriba, pero el cálculo exacto no lo sabía.

    Las anteriores testimoniales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil sólo en lo que respecta al hecho de que J.C.S. e I.J.C. son madre e hijo y que éste último vivió con su ex-esposa N.A. en un apartamento anexo a la casa de J.C.S.; pero no respecto a la propiedad de dicho anexo, por no ser la prueba testimonial pertinente para ello.

    8.- Inspección judicial:

    A los folios 33 al 35, con informe fotográfico corriente a los folios 36 al 50 pieza N° 2, riela acta de fecha 31 de marzo de 2011 levantada por el Tribunal de la causa con ocasión de la inspección judicial promovida por la parte actora. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica según lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se evidencia que el a quo se constituyó para su práctica en el inmueble signado con el N° 7, Lote A, sector Pirineos, avenida principal, San Cristóbal, Estado Táchira, notificando de su misión a la ciudadana J.C.S.. Que el anexo referido en el particular primero del ordinal octavo del correspondiente escrito de promoción de pruebas de la parte actora, consistente en una construcción de dos plantas y un sótano, se encontraba cerrado al momento de realizarse la inspección, por lo que el Tribunal no pudo ingresar al mismo. En tal virtud, el práctico designado al efecto procedió a medir los linderos de dicho anexo, manifestando la existencia de siete columnas que soportan la losa de entrepiso tipo losa de tabelones del anexo, el cual mide por su lado derecho (norte), visto el inmueble desde el frente, 5,77 mts; y por el frente, 11,93 mts. Igualmente, el tribunal dejó constancia de que el práctico ni el Tribunal pudieron accesar al anexo.

    B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

    Mediante escrito de fecha 10 de febrero de 2011 (fls. 370 al 372 de la pieza 1), el apoderado judicial de las codemandadas S.d.A.S.R. y C.I.O.d.R., promovió las siguientes pruebas:

    I.- Documentales:

    1.- Título supletorio otorgado mediante decisión de fecha 17 de noviembre de 2004 proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a la ciudadana N.E.A.G., protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 23 de noviembre de 2004, bajo la matrícula 2004-LRI-T60-13, inserto en copia simple a los folios 52 al 69 y 375 al 390, pieza 1. En la referida decisión, el prenombrado Tribunal de Primera Instancia Civil, vista la copia fotostática certificada de la autorización expedida en fecha 25 de octubre de 2004, por el Gerente Estadal del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y vistas igualmente las declaraciones de los ciudadanos C.E.M.D. y N.A.J.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.533.997 y V-12.760.125, evacuadas ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la misma Circunscripción Judicial en fechas 26 y 27 de febrero de 2004, las declaró suficientes para asegurarle a la ciudadana N.E.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.025.940, de este domicilio, sus derechos de propiedad y posesión sobre las mejoras construidas sobre terreno propiedad de INAVI, correspondiéndole al lote de terreno los siguientes linderos: Norte, con terrenos de INAVI, mide 5,75 metros, Sur, con casa N° 8, vereda 01, mide 5,75 metros; Este, con frente de la vivienda con estacionamiento público (Farmacia Quinimarí), mide 11,79 metros y Oeste, con la casa N° 7 de la avenida 01, mide 11,79 metros, linderos que constan en la autorización mencionada. Consistentes las mejoras en referencia en vivienda unifamiliar de tres niveles: Nivel uno: sótano con un área aproximada de cuarenta y dos metros cuadrados (42 mts2), por el Este y Oeste, 12 metros aproximadamente y por el Norte y Sur, tres metros con cincuenta centímetros (3,50 mts) aproximadamente. Nivel dos: área principal de la casa que consta de garaje, porche, sala comedor, cocina, estar, baño y accesos a los otros niveles y con un área aproximadamente de 135,12 mts2, con los siguientes linderos: por el Norte, en línea fraccionada de quince metros (15 mts) lineales; Sur, quince metros (15 mts); Este, (11,60 mts) aproximadamente, Oeste, en línea quebrada de 11,60 mts Nivel tres: con un área aproximada de 135,12 mts2, que consta de un estar, cuatro (4) habitaciones, tres baños, un pasillo con acceso al nivel inferior, con los siguientes linderos; Norte, en línea fraccionada; Este, 11,60 mts en línea fraccionada; Oeste, 11,60 mts en línea fraccionada, con un total de construcción de 312,32 mts2 aproximadamente, toda en paredes frisadas y sin pintar, piso de cemento y cerámica, con un valor aproximado para ese momento de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00), equivalente hoy a Bs. 75.000,00. Igualmente, de conformidad con el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, dejó a salvo los derechos de terceros.

    Ahora bien, respecto a la valoración que debe dársele al título supletorio, considera necesario esta alzada hacer las siguientes consideraciones:

    Establece el referido artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

    Artículo 937.- Si se pidiere que tales justificaciones o diligencias se declaren bastantes para asegurar la posesión o algún derecho, mientras no haya oposición, el Juez decretará lo que juzgue conforme a la ley, antes de entregarlas al solicitante, o dentro del tercer día, si esta petición se hubiere hecho posteriormente a la primera diligencia; quedando en todo caso a salvo los derechos de terceros.

    El competente para hacer la declaratoria de que habla este artículo es el Juez de Primera Instancia del lugar donde se encuentren los bienes de que se trate.

    Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 60 del 18 de noviembre de 2011, expuso:

    …, en relación con el título supletorio mencionado por el formalizante, que éste no constituye un título de propiedad strictu sensu; su naturaleza obedece a un justificativo de testigos para la p.m., respecto del cual se ha sostenido que el mismo efectivamente es un documento público en los términos del artículo 1.357 del Código Civil. No obstante, el hecho de que este documento emane de una autoridad judicial, no significa que el mismo haga plena fe, tanto entre las partes como respecto de terceros, puesto que el mencionado artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, hace expresa salvedad y resguarda los derechos de estos últimos.

    …Omissis…

    Respecto de los argumentos del formalizante supra indicado, esta Sala debe necesariamente referirse al tratamiento jurisprudencial que se le ha venido dando a los títulos supletorios. En, efecto, esta Sala mediante sentencia de fecha 13 de agosto de 2009, caso: A.J.F. contra J.A.F. y otros. Exp. Nro. 2007-000288, estableció lo siguiente:

    …esta Sala, ha afirmado que el título supletorio para p.m., es un documento público, cuya declaración es emitida por un funcionario competente, con la finalidad de constatar y comprobar algún hecho o algún derecho, o para asegurar la posesión de una persona dentro de un inmueble determinado.

    En efecto, la Sala en decisión N° 573, de fecha 26 de julio de 2007, caso: M.G.F. contra Morella Migliorelli Porras, ratificó el criterio sobre la valoración probatoria del título supletorio, establecido en fallo de fecha 22 de julio de 1987, caso: I.O.D.G. contra P.R., en la cual se señaló lo siguiente:

    ‘...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal.

    Así lo ha interpretado esta Corte:

    ‘Las justificaciones para p.m. o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso...’.

    Como se denota, la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de p.m., por lo que la misma, se repite, para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba…

    .

    De la precitada transcripción jurisprudencial puede constatarse que el título supletorio, es un documento público que proviene de una autoridad competente, que resguarda los derechos de terceros puesto que para que exista un pronunciamiento judicial respecto del referido título, la jurisprudencia exige que se ratifiquen en juicio los testigos que forman parte del mismo, y además, se requiere que sea sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria dentro del juicio en el cual se pretende hacer valer…”. (Negritas de la Sala).

    Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito y que en esta oportunidad se reitera, los títulos supletorios son documentos públicos, cuya declaración es emitida por un funcionario competente, con la finalidad de constatar y comprobar algún hecho o algún derecho, sin embargo, el hecho de que el título emane de un juez o funcionario judicial competente, no significa que haga plena fe, tanto entre las partes como respecto de terceros, puesto que el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, hace expresa salvedad y resguarda los derechos de éstos últimos, de allí que se requiera la ratificación de los mencionados terceros en el juicio respectivo, para garantizar el control de la prueba.

    En aplicación del criterio anteriormente transcrito al presente caso, los títulos supletorios no hacen plena fe de su contenido tal como lo afirma el formalizante y sí resulta imprescindible su ratificación en juicio, a los fines de salvaguardar los derechos de terceros y el efectivo control de la prueba. (Resaltado propio).

    (Expediente N° AA20-C-2010-000350)

    Conforme a lo expuesto, aprecia esta sentenciadora que en el caso sub iudice el apoderado judicial de las codemandadas S.d.A.S.R. y C.I.O.d.R. no promovió en el correspondiente lapso probatorio a los testigos C.E.M.D. y N.A.J.P. cuya declaración está contenida en el título supletorio, para que ratificaran sus dichos en el presente proceso a fin de que el ciudadano I.J.C., parte actora, pudiera ejercer el correspondiente contradictorio. Por tanto, no se le concede valor probatorio en el presente juicio.

  2. - Documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 05 de abril de 2002, bajo el número 24, Tomo 002, Protocolo 01, folios 1/3. Dicho documento que fue citado en el documento de fecha 09 de diciembre de 2003 cuya nulidad se solicita, como título por el cual J.C.S. adquirió en mayor extensión el inmueble objeto de la venta, no consta en autos y por lo tanto no puede ser objeto de valoración.

  3. - Documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 09 de diciembre de 2003, bajo el número 37, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1/3, correspondiente al cuarto trimestre, inserto en copia simple a los folios 13 al 15 de la pieza 1. Dicho documento contentivo de la venta cuya nulidad se pretende, ya fue objeto de examen con las pruebas de la parte actora.

  4. - Contrato privado de arrendamiento visado por el Abg. J.L.A., el cual fue suscrito en fecha 1° de julio de 2006 entre la ciudadana S.d.A.S.R. con el carácter de arrendadora, por una parte; y por la otra, la ciudadana J.C.S. en su condición de arrendataria, inserto en original al folio 106 y en copia simple al folio 391, pieza N° 1. Se valora como documento privado reconocido a tenor de lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y del mismo se evidencia que en la fecha indicada (01-07-2006), S.d.A.S.R. dio en arrendamiento a J.C.S. el inmueble constituido por una casa para habitación de dos plantas, ubicada en la avenida 01, sector I, No. 7, Urbanización Pirineos I, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., por el plazo de seis (6) meses, contados a partir de la referida fecha, con vencimiento el 31 de enero de 2007, plazo que podría ser prorrogado a voluntad de las partes, por comunicación escrita un mes antes del vencimiento, estableciéndose como canon mensual de arrendamiento la cantidad de Bs. 300.000,00, que la arrendataria se obligó a pagar a la arrendadora por mensualidades vencidas. Igualmente, que el ciudadano I.J.C. se constituyó en fiador solidario y principal pagador de las obligaciones contraídas por la arrendataria J.C.S., extendiéndose la fianza hasta el momento de entrega del inmueble.

  5. - Documento agregado al libelo de demanda marcado “C”, corriente a los folios 08 al 11 de la pieza 1, por el cual “…la demandada J.C.S. dio en pago al prestamista N.C.V. su casa N° 7 la misma que le vendió a mi (su) representada con lo cual estoy demostrando que ya ese inmueble había sido antes dado en venta y por la misma razón de contraer deuda hipotecaria y no pagar”. Dicho documento ya fue objeto de examen con las pruebas de la parte actora.

  6. - Documento de justificativo de propiedad de la ciudadana N.E.A., inserto en copia simple a los folios 52 al 69 y 373 al 390, pieza N° 1. Dicha probanza fue examinada con las pruebas de la parte actora.

    1. Testimoniales:

    a.- A los folios 20 y 21 de la pieza N° 2 riela declaración de la ciudadana D.R.M., titular de la cédula de identidad N° V- 2.890.245, rendida en fecha 17 de marzo de 2011, quien a preguntas respondió: Que sí conoció al señor Iván y a su esposa, ellos vivieron cerca de su casa, por diez años, después de ahí se mudaron no sabe para donde. Que a Carmen la conoce desde hace 20 años, vive en Las Acacias cerca de la casa de su hermano, ella trabajó muchos años no recuerda donde y es una señora muy trabajadora y correcta. Que ella sabe que la señora J.C. le hizo la venta a la señora C.O. a través de su nieta S.d.A.S.R.. Que sí es cierto que doña Carmen no quería comprar esa casa, pero como a ella le debían una plata se le hizo hincapié para que ella no la perdiera. Que uno de los que le rogó para que comprara dicha casa fue el Dr. J.L. que era el abogado de ella, y ella también le dijo que comprara la casa para que no perdiera la plata, porque era una hipoteca que le tenían a Doña Carmen. A repreguntas contestó: Que I.C. y su ex-esposa Nancy habitaban de Pirineos para arriba, Pirineos I, y doña Josefina vive en la parte de abajo y en la parte de arriba el señor I.C. con su ex-esposa. Que lo único que ella quiere es que le respondan a doña Carmen por lo que ella está pidiendo, que está dialogando por lo que es de ella.

    La anterior declaración no recibe valoración probatoria a tenor de lo previsto en los artículos 508 y 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la deponente manifestó tener interés indirecto en las resultas del juicio al declarar que lo único que quería es que le respondan a Doña Carmen por lo que ella está pidiendo.

  7. - Al folio 22 de la pieza 2 riela declaración de la ciudadana Dhenise B.G.d.R., titular de la cédula de identidad N° V- 11.498.157, rendida en fecha 17 de marzo de 2011, quien a preguntas contestó: Que en el ejercicio de su profesión de abogada, a finales del año 2009 citó a la señora J.C.S., otorgándole la prórroga legal por incumplimiento del pago de arriendo según contrato de arrendamiento presentado en su oficina. Que se le envió un telegrama y ella asistió a la cita, quedando comprometida delante de su hijo el señor Iván y su abogada para entregar el inmueble en diciembre de ese mismo año.

    La anterior testimonial no recibe valoración probatoria conforme a lo dispuesto en los artículos 508 y 478 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que de los dichos de la deponente se infiere que en el ejercicio de su profesión de abogado actuó en favor de la parte promovente, en asuntos relacionados con la materia debatida en el presente juicio.

  8. - A los folios 31 y 32 de la pieza 2 cursa declaración del ciudadano J.L.A.M., titular de la cédula de identidad N° V-11.491.625, rendida en fecha 29 de marzo de 2011, quien a preguntas contestó: Que como abogado redactó los contratos de venta del apartamento objeto de esta demanda, así como un contrato privado de arrendamiento de ese mismo apartamento o casa a la vendedora señora J.C.S.. Que en cuanto al documento de traspaso del inmueble, se hizo a raíz de una hipoteca que poseían ambas partes, vale decir, la señora J.C. y la señora C.I.O.. Que ante un atraso de pago le propusieron a la señora Carmen la venta del referido inmueble. Que quien lo contrató es I.C. y la señora Josefina. Que luego de muchas conversaciones sin que se llegara un acuerdo, ya que la señora Carmen no quería la compra, finalmente se llega a una negociación y le suministran los datos y la información con la documentación tanto del inmueble como de la hipoteca que pesaba sobre el mismo, y se somete a los canales regulares de registro como lo es la presentación del documento, pago de aranceles y la subsiguiente revisión; que luego de algunas correcciones finalmente dan la aprobación del revisado y se procede al otorgamiento del mismo. Que es necesario señalar que el referido traspaso fue hecho a nombre de S.d.A.S.R. con una reserva de usufructo y goce de habitación a favor de la ciudadana C.I.O., quienes se suponían tendrían la titularidad del inmueble una vez realizados todos estos trámites, donde hubo el pago de los aranceles correspondientes. Que asimismo, se intentó una entrega material del inmueble donde hubo oposición una vez constituido el Tribunal por parte de los ocupantes del inmueble, quienes indicaron que no se establecía con claridad el inmueble a desalojar, en relación al número cívico que lo identifica. Que en cuanto al contrato de arrendamiento, como persistían los inconvenientes de la entrega, ya que resultó infructuosa la entrega material, las partes deciden celebrar un contrato de arrendamiento de manera privada, vale decir, la señora Josefina y S.d.A., el cual elaboró y se lo entregó a la señora Carmen para que tomara las firmas. Que las partes que integraban el contrato son S.A. como propietaria del inmueble, la señora Carmen dando su consentimiento por la reserva de usufructo, la señora Josefina como arrendataria y su hijo I.C. como fiador.

    Del análisis de las pruebas traídas a los autos puede concluirse que el actor no probó en este juicio, en primer lugar ser propietario de las mejoras consistentes en el anexo que adujo en el libelo de demanda haber construido en parte del inmueble de J.C.S. señalado con el N° 07, ubicado en la Avenida Principal de Pirineos I, lote A, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., con el consentimiento de la mencionada propietaria y que forme parte inseparable del mismo encontrándose por tanto incurso en el régimen de propiedad horizontal. Tampoco probó que en la venta cuya nulidad pretende, contenida en el documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 9 de diciembre de 2003, bajo el N° 37, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1/3, cuarto trimestre, se haya incluido el referido anexo o mejoras, según lo alegado en la demanda.

    Cabe destacar al respecto, la regla general prevista en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, de impretermitible cumplimiento en el oficio de administrar justicia, la cual es del tenor siguiente:

    Artículo 254.- Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. …

    Así las cosas y por cuanto en el caso sub iudice no quedó probado elemento alguno para establecer la nulidad del contrato de venta pretendido por el actor, resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la presente demanda, quedando así confirmada con distinta motivación la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 03 de octubre de enero de 2012, objeto de apelación. Así se decide.

    III

    DISPOSITIVA

    En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el demandante I.J.C., asistido por la abogada G.S. de Ramírez, mediante diligencia de fecha 25 de octubre de 2012.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano I.J.C. contra las ciudadanas S.d.A.S.R., C.I.O.d.R. y J.C.S., por nulidad de venta.

TERCERO

CONFIRMA con distinta motivación la decisión de fecha 03 de octubre de 2012, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte actora apelante por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los trece días del mes de agosto del año dos mil trece. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

La Juez Titular,

A.M.O.A.

La Secretaria,

Abg. F.R.S.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de ley, siendo las ocho y treinta y cinco minutos de la mañana (08:35 a.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 6557

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